Escroqueries et secrets immobiliers

La Côte d'Azur est un marché immobilier très particulier. Beaucoup de gens se font arnaquer parce qu'ils ne connaissent pas les secrets de cette entreprise. Eh bien, nous sommes les dénonciateurs ici pour vous montrer ce qu'il faut rechercher.

Un peu comme tout industrie où les incitations monétaires ne sont pas alignées sur l'incitation à être honnête avec l'acheteur, ce type de système oblige les agents / notaires / promoteurs à veiller à leurs propres intérêts financiers OU à être honnêtes avec les acheteurs. Il n'est donc pas surprenant qu'ils donnent la priorité à gagner plus d'argent plutôt qu'à être transparents avec les acheteurs. Ce n'est pas qu'ils sont de mauvaises personnes (ils ont aussi des familles à nourrir); le problème réside dans le fait que le système est configuré de manière à inciter les mauvais comportements. Plus vous surpayez, plus ils font de profit.

Les secrets du vendeur

De nombreuses villas sont mises en vente par des propriétaires qui ne se soucient pas vraiment de savoir si leur villa se vend. Quelques ne veux pas leur villa à vendre ! Voici pourquoi:

Secret du vendeur #1 : Évitement fiscal légal

En raison d'un complètement stupide échappatoire fiscale, de nombreux propriétaires mettent leur propriété en vente même s'ils ne veulent pas la vendre (et donc la mettent en vente à des prix bien supérieurs à sa valeur réelle). Ils le font pour échapper à l'impôt légal : tant qu'une villa est mise en vente, le propriétaire est exempté de plusieurs taxes foncières onéreuses !

Cela s'applique aux résidences non principales, dont la Côte d'Azur regorge (près de 40% des villas entrent ici dans cette catégorie). Les agences adoptent ce phénomène car elles peuvent considérer ces listes comme un (faux) indicateur de la situation du marché.

Secret du vendeur #2 : Aller à la pêche, pour une ventouse !

La Côte d'Azur ne compte que 60% de résidences principales. Les 40% restants sont constitués de nombreux spéculateurs qui possèdent plusieurs villas de « location de vacances ». Ces vendeurs vendent leurs biens à des prix élevés et vont à la « pêche » à un acheteur ignorant qui paiera trop cher. Ils utilisent ensuite cet argent pour acheter 2 ou 3 villas similaires, à la valeur du marché.

Ces villas hors de prix se trouvent généralement sur le marché et ne se vendent pas car elles sont répertoriées à des prix rigides et ridicules avec propriétaires qui ne sont pas sérieux au sujet de la venteMalheureusement, de nombreux agents et vendeurs se réfèrent à ces prix « affichés » (et non aux prix de vente, ce qu'ils devraient regarder), pour justifier la surévaluation de leur villa.

Secrets de notaire

En France, les notaires sont des avocats qui traitent tous transactions immobilières.

Notaire Secret #1 : Données m² incorrectes

Il y a tellement de choses à dire à ce sujet que nous avons fait un article séparé guide tout sur le prix moyen du m² et comment le m² inscrit en DVF est, en fait, une véritable arnaque destinée à tromper les acheteurs. Cela vaut la peine d'être lu - faites-nous confiance.

Notaire Secret #2 : Le secret du contrat

Un « vice caché » est un vice caché ou caché d'un bien. La protection des acquéreurs est inscrite dans l'article 1641 du code civil. Le vendeur est tenu de divulguer toutes les informations importantes sur la propriété qui pourraient affecter la décision de l'acheteur ou le prix qu'il a payé pour la propriété. S'ils ne le font pas, alors il est possible qu'un tribunal offre un recours, comme une réduction du prix ou l'annulation de la vente (c'est pourquoi les notaires ne veulent pas que vous le sachiez, car ils perdent leur commission s'il y a annulation).

Sans surprise, les notaires cherchent parfois à limiter votre utilisation de la protection "vice caché" en ajoutant une clause d'exclusion dans le contrat de vente qui limite les droits des acheteurs une fois qu'ils trouvent un problème caché sérieux avec la villa. Notre conseil à tous les acheteurs est d'insister pour que cette clause soit supprimée du contrat de vente. Le vendeur peut bien s'opposer à ce que vous le fassiez, mais s'il le fait, ses motivations doivent être remises en question. Tu devrais être très hésitant à accepter d'acheter 'en l'état' (comme on le voit) à moins de bien comprendre ce que l'on achète.

Les secrets de l'agent immobilier

Les agents immobiliers sur la Côte d'Azur sont un groupe extrêmement compétitif. Il y a des milliers d'agents qui se battent tous pour un nombre relativement restreint d'annonces, grattant en essayant de payer leur loyer sur très peu de ventes. Bref, c'est une recette pour toutes sortes de mauvais comportements.

Secret d'agent #1 : Les propriétés cotées en bourse sont le bas du baril

Cela peut vous choquer, mais seulement la moitié des ventes de villas se font par l'intermédiaire d'agents immobiliers. Étant donné que les agents immobiliers facturent entre 4 et 10 % de commission (généralement à la charge du vendeur), la plupart des vendeurs essaient d'abord de vendre via les réseaux sociaux, les journaux locaux, les amis, etc., et environ la moitié des propriétés sont vendues de cette manière. Si le vendeur ne parvient pas à trouver quelqu'un qui souhaite acheter la propriété, il s'adressera alors à une agence immobilière.

Une fois qu'une agence immobilière met la main sur un bien, elle essaie d'abord de le proposer « hors marché » à des promoteurs. Ensuite, elle le propose discrètement à ses clients et à d'autres agents avec lesquels elle a conclu un partenariat. Enfin, si aucune d'entre elles ne trouve d'acheteur intéressé, c'est à ce moment-là qu'elle commence à payer pour le promouvoir (c'est à ce moment-là que d'autres agences commencent à lui faire concurrence). Donc, généralement, si une villa n'est pas vendue au moment où elle est mise en vente publique, c'est parce qu'elle est trop chère ou qu'elle présente des problèmes, ou les deux.

Secret d'agent n° 2 : « Nouveau sur le marché » ? Oui en effet!

Les e-mails contenant des annonces immobilières indiquent souvent "nouvelle annonce" ou "nouveau sur le marché" lorsque la villa est déjà mise en vente depuis plusieurs mois ou années. Ne faites pas attention lorsque l'agent vous dit qu'il s'agit d'une « nouvelle » annonce. Au lieu de cela, regardez la date sur les diagnostics.

Secret d'agent #3 : Les agents étrangers et sans licence abondent

Certains agents étrangers ou sans licence prétendront être "l'agent inscripteur" ou "l'agent exclusif", mais ne le sont pas en réalité, et pourraient vous surprendre avec une demande de frais supplémentaires à la fin (que vous n'êtes pas obligé de payer !) ou masquer les frais dans le prix indiqué. Pour cette raison, éviter les agents et services mondiaux / britanniques / non locaux, et ne signez rien avec un agent — tous les contrats doivent être conclus par l'intermédiaire du notaire.

Il existe également de nombreux « agents immobiliers » illégaux qui tentent de gagner de l'argent grâce aux propriétés de la Côte d'Azur. Il est donc important de vous assurer qu'ils sont légaux en demandant trois choses : leur licence d'exercice (carte professionnelle), leur assurance responsabilité civile et les détails de leur caution de fidélité (pièce de garantie).

Secret d'agent n° 4 :                      Vraiment Vendre? Probablement pas

Une autre chose à savoir est que certains agents refusent de travailler avec d'autres agents (pour diverses raisons), ce qui fait que l'agent avec lequel vous travaillez vous dit qu'une propriété a été vendue alors que ce n'est pas le cas, alors assurez-vous de vérifier auprès d'un autre agent.

De plus, si vous êtes un acheteur averti et que vous savez qu'une villa est trop chère, un agent peut vous dire qu'une villa a reçu une offre pour vous faire enchérir au-dessus du marché, et si vous ne le faites pas, il peut dire qu'elle a été vendue. Mais c'est souvent simplement parce qu'ils savent que le vendeur ne fait que spéculer et qu'il n'est pas intéressé à vendre à un prix équitable, ou que le propriétaire l'a retiré du marché. Dire qu'elle est vendue a pour but de vous faire croire que vous vous trompez sur le marché (que les villas se vendent plus et plus souvent qu'elles ne le sont).

Secret d'agent #5 : Leur prix n'est pas basé sur le marché

Les agents vous diront qu'ils ont fait une «évaluation» pour établir leur prix - mais lorsque vous demandez l'évaluation et la recherche derrière cela, ils ne vous le donneront pas. C'est parce qu'il n'y a pas eu d'« évaluation » et que le prix n'est pas basé sur la valeur marchande. Alternativement, ils pourraient vous parler d'une villa qui s'est vendue à un prix élevé au m². Mais, comme vous l'avez appris ci-dessus, la tarification au m² est fausse.

Découvrez comment vérifier la valeur marchande réelle d'une villa dans notre guide des prix de l'immobilier.

Secret d'agent n°6 : « Estimations » non contraignantes

Vous songez à rénover? Peu importe ce que l'agent ou le vendeur vous dit, avant vous achetez, assurez-vous d'obtenir un certificat de conformité et certificat d'urbanisme de la Mairie ; sans eux, vous ne pourrez peut-être pas rénover.

De nombreux agents vous recommanderont d'obtenir un devis pour les travaux d'un «grand constructeur qu'ils connaissent et en qui ils ont confiance». Ce constructeur vous donnera une « estimation » non contraignante ou verbale de ce qu'il en coûterait pour effectuer les travaux. Ces estimations sont normalement bien, bien inférieures à ce que vous finiriez par dépenser.

Si vous voulez connaître le coût réel de la rénovation, assurez-vous d'obtenir un «devis» très, très détaillé avec tous les éléments et les prix clairement indiqués, de plusieurs constructeurs. Une offre de prix en français s'appelle un devis et une fois qu'il est signé par le client et l'entrepreneur, il devient un contrat juridiquement contraignant. Méfiez-vous également que si le prix qui vous est donné est un 'estimation'pas un'devis' le constructeur n'est pas lié par le prix et vous pouvez vous attendre à ce que le prix final soit jusqu'à 5 fois celui qu'il a indiqué. En savoir plus moyens d'éviter d'être victime d'une arnaque.

Secret d'agent n°7 : Dire que vous pouvez agrandir/rénover lorsque vous ne le pouvez pas

Voici une astuce que les agents utilisent : ils obtiennent leur contact avec un architecte pour « vérifier » que vous pouvez rénover et/ou agrandir les m² d'un bien, mais une fois que vous l'avez acheté, ils vous font tous disparaître et vous découvrez à vos dépens qu'il n'est pas possible d'agrandir les m² (oui, même si « cela garde la même surface au sol ») ou de faire les rénovations que vous souhaitiez. Cela est arrivé à plusieurs de nos contacts et semble être une pratique courante.

La seule façon de savoir si vous pouvez l'agrandir est d'obtenir l'autorisation de planification appropriée de la mairie et de la revérifier en personne à la mairie. Si vous ne voulez pas attendre cela, vous pouvez obtenir le certificat d'urbanisme dans un délai maximum d'un mois.

Secret d'agent n°8 : Manipulation du marché

Les agences immobilières manipulent également le marché en achetant des propriétés à des prix 5 fois supérieurs ou plus à la valeur marchande, afin de réaliser une vente à un prix supérieur à celui de toute autre villa vendue dans cette zone. Il s'agit de la même tactique de manipulation du marché qui est utilisée dans d'autres industries axées sur le luxe, comme le marché de l'art.

Ils le font pour pouvoir pointer cette vente dans le but de justifier leurs prix demandés bien supérieurs à ceux du marché, et pour pouvoir manipuler les prix moyens au m² annoncés. Tant qu'ils en sont propriétaires, ils le louent.

Voici un exemple : la vente de villa la plus chère à Eze se situe de loin au 772 avenue de la Marne. Faut creuser un peu et tu verras ça Prestigimo (une agence immobilière) l'a acheté à un promoteur. Ils font de leur mieux pour dissimuler ce fait et vendent des propriétés entre agences, achètent à des copains développeurs pour récupérer de l'argent, etc. Creusez et vous trouverez un exemple comme celui-ci dans presque toutes les villes.

Agent Secret #9 : Mentir sur le m²

En plus de tout cela, et pour ajouter à la confusion autour du prix au m², les agents mentent régulièrement sur la taille en m² des villas, et ils font également mentir les inspecteurs. Il n'est pas rare que des annonces indiquent qu'une villa est 100 à 200 m² plus grande qu'elle ne l'est réellement.

Agent Secret #10 : Les choses malhonnêtes qu'ils vous disent

Les agents ont certaines choses qu'ils disent aux acheteurs potentiels, pour les manipuler et les induire en erreur. Vous les entendrez encore et encore, il est donc important que vous les reconnaissiez pour ce qu'ils sont. Ici se trouve le liste de mensonges que les agents vous diront. Apprenez et protégez-vous pour ne pas tomber dans leur piège.

Constructeur / Promoteur / Secrets du concessionnaire immobilier

Pensez à acheter chez un 'marchand de biens' (constructeur/promoteur/marchand de biens) vous évitera des maux de tête ? Détrompez-vous.

Sur la Côte d'Azur, il y a beaucoup, beaucoup (ai-je dit BEAUCOUP ?!) de promoteurs immobiliers. Ils ont des relations privilégiées avec des agents immobiliers qui leur permettent d'acheter des villas (en général, ils ne veulent que celles qui ont besoin d'être rénovées ou qui peuvent être agrandies), à la valeur du marché, avant que les acheteurs habituels ne puissent les voir. Ils font des rénovations bon marché et les mettent sur le marché public, en utilisant le même agent, à un prix très gonflé, bien au-dessus de la valeur du marché.

Vous pourriez être en mesure d'attraper ceci en vérifiant le carte montrant les ventes de villas (avec emplacement et prix exacts, mais m² incorrects) des dernières années. Gardez à l'esprit que cette carte est rarement mise à jour, de sorte que les ventes les plus récentes ne s'afficheront pas.

Secret de développeur #1 : Rénovations bon marché

Naturellement, ces développeurs veulent maximiser les profits et minimiser les dépenses. C'est, après tout, une entreprise. Ils font cela en couper toutes sortes de coins sur les choses que vous ne pouvez pas voir. Ils embauchent les gens de la construction, les électriciens, les plombiers, etc. les moins chers (et souvent non qualifiés) et leur disent de faire le travail le moins cher et le plus rapidement possible. Ils économisent beaucoup d'argent en procédant ainsi.

Ce n'est pas parce que c'est beau de l'extérieur que c'est bien fait. Ne lui fais pas confiance quand l'agent dit cette Le promoteur a une excellente réputation et propose des prestations de qualité. Il est préférable de choisir une villa qui a été rénovée il y a des années par les propriétaires, rénovée pour eux, et non pour la revente.

La majorité des maisons neuves sur la Côte d'Azur ressemblent plus à « Primark » qu'à « Hermès », dit Peter Illovsky, président de Côte d'Azur Sotheby's International Realty. Pour autant, les nouvelles constructions se vendent avec une prime de 10% ou 20%, même lorsqu'elles sont vendues en VEFA, dit Alex Balkin, directeur de Savills Riviera et Savills Nice.

Secret de développeur n° 2 : décharger la responsabilité sur la « garantie »

Ils rassurent les acheteurs en leur donnant une garantie (en droit civil français, tous les travaux de construction sont garantis jusqu'à 10 ans), mais l'assurance paie les frais de réparation - pas eux - et toi doivent encore faire face à tous les problèmes qui surgissent. Et tu peux attendez-vous à des réparations répétées du même problème car des matériaux bon marché continuent d'être utilisés — après tout, l'entreprise de réparation est payée à chaque fois.

De plus, l'assurance garantie ne couvrira pas les problèmes majeurs, comme la nécessité de refaire toute la plomberie parce que les tuyaux utilisés étaient bon marché et trop étroits, ou que les radiateurs étaient les moins chers du marché et ne sont pas fiables.

Ça signifie le développeur n'a aucune incitation à faire autre chose que le travail le moins cher possible car, une fois que vous l'achetez, c'est votre problème, pas le leur. (Et Non, ils ne se soucient pas de leur « réputation », puisque les agents ne divulguent pas l’identité du vendeur.)

Tout cela signifie de GROS maux de tête pour vous, sur toute la ligne, lorsque vous emménagez et réalisez que votre climatisation ne fonctionne pas correctement, que l'électricité et la plomberie doivent être refaites, que le sous-plancher ou l'isolation n'a pas été ajouté, etc.

Acheter une villa ? Lisez ceci en premier !

Lorsque vous êtes prêt à chercher une propriété, assurez-vous de lire notre guide complet pour acheter un bien immobilier en France. Ces guides expliquent comment estimer la valeur d'un bien réel valeur, comment obtenir le meilleur prix et éviter les prix excessifs, ce qu'il faut surveiller, comment éviter de se faire arnaquer, et plus encore.

Tout d'abord, pour comprendre le marché immobilier en France, vous devez comprendre comment la tarification au m² est une arnaque géante. Ensuite, vous pouvez passer aux autres guides :

Notre guide vers où le marché se dirige comprend : les prévisions du marché immobilier de la Côte d'Azur, les tendances actuelles et historiques des prix sur le marché et les raisons pour lesquelles les prix continueront de baisser. De plus, complémentaire guide pour les Russes et leur impact sur le marché immobilier de la Côte d'Azur.

Notre guide des annonces immobilières comprend : comment trouver des villas à vendre, ce qu'il faut rechercher, la désinformation et les avertissements, les enchères et les saisies, l'achat direct auprès des vendeurs, pourquoi le timing est primordial et la raison pour laquelle seulement environ la moitié des ventes de villas sont cotées en bourse.

Notre guide des agents immobiliers comprend : les choses malhonnêtes que les agents vous diront, comment fonctionnent les agences immobilières, les agents acheteurs et les chercheurs de propriété, pourquoi vous devriez éviter les agents illégaux et non locaux, et à qui faire confiance (un avertissement important).

Notre guide de tarification et de détermination de la valeur marchande d'une villa comprend : pourquoi il y a tellement de surprix extrêmes, comment estimer la valeur marchande d'une villa (ce qu'elle vaut) et un guide étape par étape pour trouver le prix de votre offre.

Notre guide des choses importantes à savoir comprend : les rapports de diagnostic et les enquêtes, le soleil et les microclimats, les problèmes potentiels avec la vue, les taxes d'habitation, l'âge, l'accès Internet et mobile, les zones de danger (rouges), les risques pour la santé, les problèmes d'intimité et d'espace, les problèmes à proximité, ce que vous ll possèdent réellement, des ajouts et des structures illégaux, pourquoi ils vendent, comment vérifier, et plus encore.

Notre guide des choses à considérer comprend : votre réel les coûts, les problèmes liés à l'achat d'une villa « récemment rénovée », l'apprentissage de la criminalité locale et des squatters, et les questions à vous poser.

Notre guide du processus d'achat comprend : la négociation du prix & de l'offre initiale, le choix d'un notaire honnête, l'achat au noir, l'offre officielle & la caution, l'utilisation d'une SCI, la caution, le délai de rétractation, la marche à suivre avant de remettre l'argent, et la signature définitive.

Notre guide après l'achat comprend : les pièges de l'assurance, des conseils pour les résidences secondaires, la location de votre villa, la rénovation et ce qu'il faut savoir sur l'embauche de personnes.

Guide pour les vendeurs : Comment fixer le prix de votre villa pour qu'elle se vende.