الحيل والأسرار العقارية

تعد منطقة الريفييرا الفرنسية سوقًا عقاريًا غريبًا للغاية. يتعرض العديد من الأشخاص للخداع لأنهم لا يعرفون أسرار هذا العمل. حسنًا، نحن المبلغين عن المخالفات هنا لنوضح لك ما الذي يجب أن تبحث عنه.

يشبه إلى حد كبير أي الصناعة التي لا تتوافق فيها الحوافز المالية مع حافز الصدق مع المشتري، فإن هذا النوع من النظام يجبر الوكلاء / الموثقين / المطورين إما على البحث عن مصالحهم المالية الخاصة أو أن يكونوا صادقين مع المشترين. ليس من المستغرب إذن أن يعطوا الأولوية لكسب المزيد من المال على الشفافية مع المشترين. لا يعني ذلك أنهم أشخاص سيئون (فلديهم عائلات يتعين عليهم إطعامها أيضًا)؛ المشكلة تكمن في حقيقة ذلك تم إعداد النظام بطريقة تحفز السلوك السيئ. كلما دفعت أكثر من اللازم، كلما زاد الربح الذي يحققونه.

أسرار البائع

يتم عرض العديد من الفلل للبيع من قبل مالكيها الذين لا يهتمون فعليًا إذا تم بيع الفيلا الخاصة بهم. بعض لا تريد الفيلا الخاصة بهم للبيع! إليكم السبب:

سر البائع رقم 1: تجنب الضرائب القانونية

بسبب غبي تماما ثغرة ضريبية, many property owners list their property for sale even though they don’t want to sell it (hence, listing it at many multiples higher than its actual value). They do this for legal tax evasion — as long as a villa is listed for sale, the owner is exempt from several expensive property taxes!

وينطبق هذا على المساكن غير الأساسية، والتي تتوفر بكثرة في الريفييرا الفرنسية (ما يقرب من 40٪ من الفيلات هنا تندرج ضمن هذه الفئة). تتبنى الوكالات هذه الظاهرة لأنها يمكن أن تشير إلى هذه القوائم كمؤشر (خاطئ) لمكان وجود السوق.

سر البائع رقم 2: الذهاب لصيد الأسماك من أجل مصاصة!

The French Riviera is only about 60% primary residences. The other 40% is made up of a lot of speculators who own several ‘vacation rental’ villas. These sellers list at high prices and go ‘fishing’ for an ignorant buyer who will overpay. They then turn around and use that money to buy 2 or 3 similar villas, at market value.

عادة ما تكون هذه الفلل باهظة الثمن معروضة في السوق ولا يتم بيعها لأنها مدرجة بأسعار صارمة ومضحكة أصحاب غير جادين في البيع. Unfortunately, many agents and sellers point to these ‘listing’ prices (not sold prices, which is what they should be looking at), to justify overpricing their villa.

أسرار نوتاير

في فرنسا، الموثقون هم محامون يقومون بهذه العملية الجميع real estate transactions.

Notaire Secret #1: بيانات متر مربع غير صحيحة

هناك الكثير لنقوله عن هذا، وقد قمنا بالانفصال دليل كل شيء عن متوسط سعر المتر المربع وكيف أن المساحة المدرجة في DVF هي في الواقع عملية احتيال كاملة تهدف إلى تضليل المشترين. إنه يستحق القراءة - ثق بنا.

سر الموثق رقم 2: سر العقد

"نائب المخبأ" هو عيب مخفي أو كامن في الممتلكات. حماية المشترين منصوص عليها في المادة 1641 من القانون المدني. يلتزم البائع بالإفصاح عن كافة المعلومات المهمة عن العقار والتي قد تؤثر على قرار المشتري، أو السعر الذي دفعه مقابل العقار. إذا لم يفعلوا ذلك، فمن الممكن للمحكمة أن تقدم علاجًا، مثل تخفيض السعر أو إلغاء البيع (وهذا هو السبب في أن الموثقين لا يريدون منك أن تعرف عن هذا، لأنهم يفقدون حقوقهم) العمولة إذا كان هناك فسخ).

ليس من المستغرب أن يسعى الموثقون في بعض الأحيان إلى الحد من استخدامك لحماية "نائب المخبأ" عن طريق إضافة شرط استبعاد في عقد البيع يحد من حقوق المشترين بمجرد اكتشاف مشكلة مخفية خطيرة في الفيلا. ونصيحتنا لجميع المشترين هي الإصرار على إزالة هذا الشرط في عقد البيع. قد يعترض البائع على قيامك بذلك، ولكن إذا فعل ذلك، فيجب التشكيك في دوافعه. يجب ان تكون جدا متردد في قبول شراء "en l'état" (كما رأينا) إلا إذا كنت تفهم تمامًا ما تشتريه.

أسرار الوكيل العقاري

وكلاء العقارات في الريفييرا الفرنسية هم مجموعة تنافسية للغاية. هناك الآلاف من الوكلاء يتقاتلون جميعًا على عدد صغير نسبيًا من القوائم، ويحاولون دفع إيجارهم مقابل عدد قليل جدًا من المبيعات. باختصار، إنها وصفة كل أنواع السلوك السيئ.

سر العميل رقم 1: العقارات المدرجة في القائمة العامة هي الجزء السفلي من البرميل

You may find this shocking, but only about half of all villa sales are via real estate agents. Since real estate agents charge between 4% and 10% commission (usually payable by the seller), most sellers first try to sell via social media, local papers, friends, etc., and about half all properties get sold this way. If the seller can’t manage to find anyone who wants the property, then they’ll sign on with a real estate agency.

Once a real estate agency gets hold of a property, they’ll first try to “off-market” offer it to developers. Then they’ll quietly offer it to their clients and other agents they have partnerships with. Finally, if none of them can find an interested buyer, that’s when they start paying to advertise it (this is when other agencies start competing with them). So usually if a villa hasn’t sold by the time is publicly advertised, it’s because it’s overpriced or has issues — or both.

سر العميل رقم 2: "جديد في السوق"؟ نعم صحيح!

غالبًا ما تشير رسائل البريد الإلكتروني التي تحتوي على قوائم العقارات إلى "قائمة جديدة" أو "جديدة في السوق" عندما تكون الفيلا معروضة للبيع بالفعل لعدة أشهر أو سنوات. لا تنتبه عندما يقول الوكيل إنها قائمة "جديدة". بدلاً من ذلك، قم بإلقاء نظرة على التاريخ الموجود في التشخيص.

سر العميل رقم 3: يكثر الوكلاء الأجانب وغير المرخصين

قد يدعي بعض الوكلاء الأجانب أو غير المرخصين أنهم "وكيل الإدراج" أو "الوكيل الحصري"، لكنهم في الواقع ليسوا كذلك، وقد يفاجئونك بطلب رسوم إضافية في النهاية (والتي لست ملزمًا بدفعها!) أو إخفاء الرسوم في السعر المدرج. لهذا السبب، تجنب الوكلاء والخدمات العالمية / البريطانية / غير المحلية, and don’t sign anything with an agent — all contracts should be done via the notaire.

There are also many illegal ‘real estate agents’ trying to make money off French Riviera property, so it’s important that you make sure they are legal by asking for three things: their license to practice (carte professionelle), indemnity insurance, and fidelity bond (piece de garantie) details.

سر العميل رقم 4: فعلت ذلك حقًا يبيع؟ على الاغلب لا

Another thing to be aware of is that some agents refuse to work with other agents (for various reasons), resulting in the agent you’re working with telling you a property has sold when it hasn’t, so make sure to double-check with another agent.

أيضًا، إذا كنت مشتريًا متعلمًا وتعرف أن سعر الفيلا مبالغ فيه، فقد يخبرك الوكيل أن الفيلا حصلت على عرض ليجعلك تقدم عرضًا أعلى من السوق، وعندما لا تفعل ذلك، قد يقولون إنها بيعت. ولكن هذا غالبًا ما يكون ببساطة لأنهم يعلمون أن البائع يقوم بالمضاربة فقط وغير مهتم بالبيع بسعر عادل، أو أن المالك أخرجه من السوق. إن القول بأنه تم بيعه يهدف إلى جعلك تعتقد أنك مخطئ بشأن السوق (أن الفيلات تباع بأسعار أعلى، وفي كثير من الأحيان، مما هي عليه بالفعل).

سر الوكيل رقم 5: أسعارهم لا تعتمد على السوق

سيخبرك الوكلاء أنهم أجروا "تقييمًا" للتوصل إلى أسعارهم - ولكن عندما تطلب التقييم والبحث وراء ذلك، فلن يعطوك إياه. وذلك لأنه لم يكن هناك "تقييم"، ولا يعتمد التسعير على القيمة السوقية. وبدلاً من ذلك، قد يخبرونك عن بعض الفيلات التي تم بيعها بسعر مرتفع للمتر المربع. ولكن، كما تعلمت أعلاه، فإن سعر المتر المربع مزيف.

تعرف على كيفية التحقق من القيمة السوقية الحقيقية للفيلا في موقعنا دليل أسعار العقارات.

سر العميل رقم 6: "التقديرات" غير الملزمة

هل تفكر في التجديد؟ بغض النظر عما يخبرك به الوكيل أو البائع، قبل تشتري، تأكد من الحصول على شهادة المطابقة و شهادة تخطيط المدن from the Mairie; without these, you may not be able to renovate.

سيوصيك العديد من الوكلاء بالحصول على عرض أسعار للعمل من "شركة بناء رائعة يعرفونها ويثقون بها". سيعطيك هذا المنشئ "تقديرًا" غير ملزم أو شفهيًا لتكلفة القيام بالعمل. عادةً ما تكون هذه التقديرات أقل بكثير مما كنت ستنفقه بالفعل.

إذا كنت تريد معرفة التكلفة الحقيقية للتجديد، فتأكد من الحصول على "جهاز" مفصل للغاية يتضمن جميع العناصر والأسعار المحددة بوضوح، من العديد من شركات البناء. عرض الأسعار باللغة الفرنسية يسمى أ ديفيس وبمجرد توقيعه من قبل كل من العميل والمقاول، يصبح عقدًا ملزمًا قانونًا. احذر أيضًا أنه إذا كان السعر المقدم لك هو "تقدير"ليس"ديفيس"لا يلتزم المنشئ بالسعر ويمكنك أن تتوقع أن يصل السعر النهائي إلى 5 أضعاف السعر الذي عرضه." تعلم حول طرق تجنب التعرض للاحتيال.

سر العميل رقم 7: القول بأنه يمكنك التوسع/التجديد عندما لا تستطيع ذلك

الحيلة التي يستخدمها العملاء هي: أنهم يحصلون عليها هُم architect contact to “verify” that you can renovate and/or expand the m² of a property, but then once you buy it, they all ghost you and you find out the hard way that it’s not possible to expand the m² (yes, even if ‘it keeps the same footprint’) or do the renovations you wanted. This has happened to several contacts of ours and seems to be common practice.

الطريقة الوحيدة لمعرفة ما إذا كان بإمكانك توسيعها هي الحصول على موافقة تصريح التخطيط المناسب من Mairie، والتحقق مرة أخرى من Mairie شخصيًا. إذا كنت لا تريد الانتظار لذلك، يمكنك الحصول على شهادة التخطيط الحضري خلال شهر واحد كحد أقصى

سر العميل رقم 8: التلاعب بالسوق

تتلاعب الوكالات العقارية أيضًا بالسوق عن طريق شراء العقارات بأسعار أعلى بـ 5 مرات أو أكثر من القيمة السوقية، لإجراء عملية بيع بسعر أعلى من أي فيلا أخرى تم بيعها بها في تلك المنطقة. وهذا هو نفس أسلوب التلاعب بالسوق المستخدم في الصناعات الأخرى التي تركز على الرفاهية مثل صناعة السيارات سوق الفن.

إنهم يفعلون ذلك حتى يتمكنوا من الإشارة إلى هذا البيع في محاولة لتبرير أسعارهم الأعلى بكثير من أسعار السوق، وحتى يتمكنوا من التلاعب بمتوسط الأسعار المعلنة للمتر المربع. وبينما يمتلكونها، يقومون بتأجيرها.

إليك مثال: أعلى سعر بيع لفيلا في إيزي حتى الآن هو في 772 جادة لا مارن. القليل من الحفر وسترى ذلك بريستيجيمو (وكالة عقارية) اشترتها من أحد المطورين. إنهم يبذلون قصارى جهدهم لإخفاء هذه الحقيقة، ويبيعون العقارات بين الوكالات، ويشترون من رفاق المطورين للحصول على المال، وما إلى ذلك. قم بالبحث وستجد مثالًا مثل هذا في كل مدينة تقريبًا.

سر العميل رقم 9: الكذب بشأن المتر المربع

علاوة على كل هذا، وما يزيد من الارتباك حول تسعير المتر المربع، فإن الوكلاء يكذبون بشكل روتيني بشأن حجم الفلل بالمتر المربع، ويطلبون من المفتشين الكذب أيضًا. ليس من غير المألوف أن تدعي قوائم العقارات أن مساحة الفيلا هي 100 إلى 200 متر مربع أكبر مما هي عليه بالفعل.

سر العميل رقم 10: الأشياء غير الصادقة التي يخبرونك بها

لدى الوكلاء أشياء معينة يقولونها للمشترين المحتملين للتلاعب بهم وتضليلهم. سوف تسمعهم مرارًا وتكرارًا، لذا من المهم أن تتعرف عليهم على حقيقتهم. هنا سوف تخبرك قائمة عملاء الأكاذيب. تعلم واحمي نفسك حتى لا تقع في حبهم.

أسرار البناء / المطور / تاجر العقارات

فكر في الشراء من "مارشاند دي بيان'(بناء / مطور / تاجر عقارات) سيوفر لك الصداع؟ فكر مرة اخرى.

On the French Riviera, there are many, many (did I say MANY?!) developers. They have special relationships with agents where they get the option to buy villas (normally they only want ones that need renovation or that can be expanded), at market value, before any regular buyers can see them. They do cheap renovations and put it on the public market, using the same agent, at a highly-inflated price far above market value.

قد تكون قادرا على التقاط هذا عن طريق التحقق من خريطة توضح مبيعات الفلل (مع الموقع والسعر المحددين، ولكن المتر المربع غير صحيح) من السنوات العديدة الماضية. ضع في اعتبارك أن هذه الخريطة يتم تحديثها بشكل غير متكرر، لذلك لن تظهر أحدث المبيعات.

سر المطور رقم 1: التجديدات الرخيصة

وبطبيعة الحال، يريد هؤلاء المطورون تحقيق أقصى قدر من الأرباح وتقليل النفقات. إنه عمل تجاري في نهاية المطاف. يفعلون ذلك من خلال قطع جميع أنواع الزوايا على الأشياء التي لا يمكنك رؤيتها. إنهم يوظفون أرخص عمال البناء والكهربائيين والسباكين وما إلى ذلك (وغالبًا ما يكونون غير مؤهلين) ويطلبون من هؤلاء الأشخاص القيام بهذه المهمة بأقل تكلفة وفي أسرع وقت ممكن. إنهم ينقذون كثيراً من المال القيام بذلك بهذه الطريقة.

فقط لأنها تبدو جميلة من الخارج لا يعني أنها جيدة الصنع. لا تثق به عندما يقول الوكيل هذا developer has a great reputation and is high-quality. You’re better off finding a villa that was renovated years ago by the owners — renovated for them, not for resale.

غالبية المنازل الجديدة في الريفييرا الفرنسية تشبه "بريمارك" أكثر من "هيرميس"، يقول بيتر إيلوفسكي، رئيس شركة كوت دازور سوثبي إنترناشيونال ريالتي. ومع ذلك، يتم بيع المباني الجديدة بعلاوة قدرها 10% أو 20%، حتى عندما يتم بيعها على الخارطة. يقول Alex Balkin, director of Savills Riviera and Savills Nice.

سر المطور رقم 2: تفريغ المسؤولية عن "الضمان"

إنهم يطمئنون المشترين من خلال منحهم ضمانًا (بموجب القانون المدني الفرنسي، يتم ضمان جميع أعمال البناء لمدة تصل إلى 10 سنوات)، لكن التأمين هو الذي يدفع تكاليف الإصلاح - وليس تكاليفها - و أنت لا يزال يتعين عليك التعامل مع جميع المشاكل التي تظهر. ويمكنك توقع إصلاحات متكررة لنفس المشكلة بسبب استمرار استخدام المواد الرخيصة - بعد كل شيء، تحصل شركة الإصلاح على أموالها في كل مرة.

Plus, the warranty insurance won’t cover major problems, like needing the entire plumbing to be re-done because the pipes used were cheap and too narrow, or the heaters were the cheapest on the market and are unreliable.

هذا يعنى ليس لدى المطور أي حوافز لفعل أي شيء آخر غير أرخص وظيفة ممكنة لأنه بمجرد شرائه، فهذه مشكلتك، وليست مشكلتهم. (و لا, they don’t care about their ‘reputation’, since agents don’t disclose who the seller is.)

كل هذا يعني صداعًا كبيرًا بالنسبة لك، عندما تنتقل إلى مكان آخر وتدرك أن مكيف الهواء الخاص بك لا يعمل بشكل صحيح، وأن الكهرباء والسباكة بحاجة إلى إعادة العمل، ولم يتم إضافة أرضية أو عزل، وما إلى ذلك.

شراء فيلا؟ اقرأ هذا أولاً!

عندما تكون مستعدًا للبحث عن عقار، تأكد من قراءة موقعنا الدليل الكامل لشراء العقارات في فرنسا. تشرح هذه الأدلة كيفية تقدير قيمة العقار حقيقي value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

أولاً، لكي تفهم سوق العقارات في فرنسا، عليك أن تفهم كيف تسعير المتر المربع هو عملية احتيال عملاقة. وبعد ذلك يمكنك الانتقال إلى الأدلة الأخرى:

ملكنا دليل إلى أين يتجه السوق يتضمن: توقعات سوق العقارات في الريفييرا الفرنسية، واتجاهات الأسعار الحالية والتاريخية في السوق، والأسباب التي تجعل الأسعار ستستمر في الانخفاض. بالإضافة إلى التكميلية دليل للروس وتأثيرهم في سوق العقارات في الريفييرا الفرنسية.

ملكنا دليل قوائم العقارات يتضمن: كيفية العثور على فلل للبيع، وما الذي يجب البحث عنه، والمعلومات الخاطئة والتحذيرات، والمزادات وحبس الرهن، والشراء مباشرة من البائعين، ولماذا التوقيت هو كل شيء، والسبب وراء إدراج ما يقرب من نصف مبيعات الفلل فقط علنًا.

ملكنا دليل لوكلاء العقارات includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

ملكنا دليل التسعير وتحديد القيمة السوقية للفيلا يتضمن: لماذا يوجد الكثير من المبالغة الشديدة في الأسعار، وكيفية تقدير القيمة السوقية للفيلا (ما تستحقه)، ودليل خطوة بخطوة للعثور على سعر العرض الخاص بك.

ملكنا دليل للأشياء الهامة لمعرفة ذلك يتضمن: التقارير التشخيصية والمسوحات، والشمس والمناخات الدقيقة، والمشكلات المحتملة المتعلقة بالمنظر، وضرائب الإسكان، والعمر، والوصول إلى الإنترنت والهاتف المحمول، ومناطق الخطر (الحمراء)، والمخاطر الصحية، وقضايا الخصوصية والمساحة، والمشكلات القريبة، وما ستمتلك بالفعل إضافات وهياكل غير قانونية، وسبب بيعها، وكيفية التحقق منها، والمزيد.

ملكنا دليل للأشياء التي يجب مراعاتها يتضمن: الخاص بك فِعلي التكاليف، ومشاكل شراء فيلا "تم تجديدها حديثًا"، والتعرف على الجريمة المحلية وواضعي اليد، والأسئلة التي يجب أن تطرحها على نفسك.

ملكنا دليل لعملية الشراء يتضمن: التفاوض على السعر والعرض الأولي، واختيار كاتب العدل الصادق، والشراء باللون الأسود، والعرض الرسمي والإيداع، باستخدام SCI، والإيداع، وفترة التهدئة، وما يجب فعله قبل تسليم الأموال، و التوقيع النهائي.

ملكنا دليل بعد الشراء يتضمن: مخاطر التأمين، نصائح للمنزل الثاني، استئجار الفيلا الخاصة بك، التجديد، وما يجب معرفته حول توظيف الأشخاص.

دليل البائعين: كيفية تسعير الفيلا الخاصة بك حتى يتم بيعها.