2025 Real Estate Market Predictions & Trends

Updated: November 8, 2024

Contrairement à ce que beaucoup pourraient penser, la Côte d’Azur est un endroit délicat pour gagner de l’argent avec l’immobilier.

La Côte d'Azur n'est pas un bon marché d'investissement. Les prix en France ne bougent pas rapidement en dehors de Paris et le marché des villas est en baisse en raison de facteurs aggravants.

Unlike most other luxury markets, for the past 15 years, real estate on the French Riviera has not even kept up with inflation, let alone what you could make by investing the money in other ways. The one exception to this was the Covid-bubble, which has since deflated.

Il s'agit d'un guide long et détaillé, nous avons donc fourni un résumé rapide en haut, et si vous voulez en savoir plus, vous pouvez continuer à lire ci-dessous.

Professionnels prévoient une baisse des prix de 37 % d’ici 2025. 92 % des les agences ont vu an increase in negotiating margins in 2023, as prices dropped by 20% on the French Riviera.

Résumé

The temporary Covid-period bump in prices is over, and so are the low interest rates and favorable exchange rates that came with it. The market started crashing in 2022 and hasn’t let up. Prices on the French Riviera dropped by 20% in 2023 alone, and even more in 2024. Here are the main reasons real estate prices will start to get beaucoup cheaper throughout 2025, and stay low for the foreseeable future:

• Nous entrons dans une effondrement du marché mondial du logement, y compris tous les marchés du luxe, auparavant solides. Les prix sur les principaux marchés immobiliers diminuent déjà de manière assez spectaculaire. Tu peux lire à ce sujet dans The Economist et Bloomberg (et presque jamais d'autres publications majeures).
• L’immobilier sur la Côte d’Azur est devenu une bulle inabordable au milieu des années 2000, devenant bien supérieur aux revenus des ménages. Les prix sont ensuite restés stables pendant 15 ans jusqu’à la crise de Covid. On s'attend à ce que cette bulle éclate les prix chutent de 37% d'ici 2025.
• Le français le gouvernement essaie activement de rendre l'immobilier plus abordable en ajoutant des taxes lourdes pour les résidences secondaires et en imaginant de multiples autres moyens de dissuader les reventes de maisons, les achats d'investissement, les locations Airbnb et les maisons de vacances. Vous pouvez à 100 % vous attendre à davantage de cela à l’avenir.
• Le gouvernement a présenté nouvelles lois fiscales qui est entré en vigueur cette année qui augmentation de l'impôt sur les revenus locatifs de l'ancien taux de 17% au nouveau taux de 40% pour les personnes ayant des revenus annuels de location meublée supérieurs à 23 000 € (ce qui est faible pour la Côte d'Azur), ou dont les revenus locatifs sont supérieurs à la somme de leurs autres revenus d'activité . Cela rend la location de vacances beaucoup moins lucratif.
• Les banques ont resserré leurs prêts conditions et devenir encore plus prudent. A partir de 2022, le nombre de prêts hypothécaires accordés a été réduit, and this will escalate throughout 2025 making it harder and harder to get approved for a mortgage. Real estate professionals have felt it: already, nearly half (47%) admit to seeing an increase in the number of sales cancellations due to loan denials, and these cancellations are set to increase.
• À cause de Brexit, les Britanniques (estimés entre 25% et 40% des acquéreurs/propriétaires sur la Côte d'Azur) verront le temps qu'ils peuvent passer dans l'UE (y compris la France) réduit à seulement 90 jours, et ils devront payer une parcelle plus d'impôts sur les revenus locatifs, ainsi que autres nouvelles taxes. Les prêts hypothécaires sont désormais plus chers et plus difficiles à obtenir pour les résidents britanniques, et la conversion des devises est défavorable, ce qui rend plus cher que jamais l'achat en dehors du Royaume-Uni. De plus, les Britanniques ont vu leur pouvoir d'achat diminuer en raison de la perte de valeur de leur monnaie. Ces facteurs empêchent les Britanniques d'acheter de nouvelles propriétés sur la Côte d'Azur, et en même temps incitant beaucoup à envisager de vendre leurs maisons de vacances sur la Côte d'Azur.
• Nouvelles sanctions contre les Russes ont incité de riches Russes à vendre leurs villas avant qu'elles ne puissent être saisies. Quoi qu'il en soit, les villas appartenant à des Russes et saisies immobilières (à cause de la guerre) pourrait bientôt inonder le marché avec des villas de luxe, faisant encore baisser les prix.
• Baby boomers, qui sont la majorité des propriétaires de villas sur la Côte d'Azur, vieillissent et deviennent trop vieux ou malades pour entretenir des villas (ou, malheureusement, meurent du COVID-19), vendant donc leurs villas et emménageant dans une résidence-services ou des appartements. Il n'y a pas assez de Millennials riches pour prendre le relais (en raison du manque de population et de richesse dans ce groupe démographique), et les Millennials ont tendance à préférer vivre dans les villes et l'économie du partage (AirBnb plutôt que posséder).
• Nous sommes aux premiers stades d’une récession mondiale, due à de nombreux facteurs, notamment le cycle de la dette économique à long terme est sur le point de se ralentir. Cela risque de devenir un enjeu majeur récession mondiale, qui a déjà commencé à faire baisser les prix de l'immobilier à l'échelle mondiale et pourrait maintenir les prix bas (car le crédit sera beaucoup plus difficile à obtenir, entre autres facteurs) pendant environ une décennie.
• Les acheteurs étrangers sont maintenant acheter des maisons plus près de chez soi (dans un rayon de deux heures de route maximum) et vendant leurs villas dans le sud de la France. Cela est dû à plusieurs facteurs, parmi lesquels : le télétravail plusieurs jours par semaine, le Brexit, etc. Autrefois acheteur important, Acheteurs parisiens Ils choisissent également désormais d'acheter des villas à quelques minutes en voiture de Paris afin de pouvoir travailler confortablement depuis chez eux, mais de se rendre facilement à leur bureau en voiture, plutôt que de vivre dans un appartement à temps plein.
• La prolongation de télétravail a encouragé certains investisseurs à vendre leurs immeubles de bureaux pour les transformer en logements, augmentant ainsi le nombre de logements à vendre.
• Changement climatique cause sécheresse sans précédent le long de la Côte d'Azur. De nouvelles règles interdisent d'arroser l'herbe et les plantes ou de remplir les piscines. Dans certaines régions, il y a un manque total d'eau potable et l'eau est acheminée par camion. Les incendies de forêt sont maintenant courants et de nombreuses parties de la Côte d'Azur sont en « zone rouge », ce qui signifie que vous ne pouvez pas reconstruire si votre maison brûle. . Cela réduira la valeur des maisons le long de la Côte d'Azur et incitera davantage de personnes à louer ou à acheter dans des zones moins touchées.

Graphiques et données complémentaires

Voici les données nouvellement publiées par les notaires de approbations hypothécaires par mois, et un tableau (également par les notaires) montrant le nombre actuel de ventes en France. Comme vous pouvez le constater, les ventes (et les prix de location) sont en chute libre.

NB : La flambée des prix entre 2000 et 2007 était un phénomène mondial et constituait la plus grande bulle immobilière que le monde ait jamais connue.

Nombre de ventes en France :

Home sales (green line), number of sales (brown), and home pricing (black):

Le sentiment aux États-Unis, pour le contexte :

L'immobilier comme investissement ?

La malheureuse vérité est que la Côte d’Azur n’est pas un bon endroit pour acheter un bien immobilier pour un investissement. Hormis pendant la bulle mondiale de Covid, les prix de l’immobilier ont régulièrement diminué (après ajustement à l'inflation) dans le sud de la France depuis près de 15 ans et tout laisse présager une poursuite de la baisse des prix à l'avenir.

« La croissance des prix prime a été largement statique sur l'ensemble de la Côte d'Azur. » – Chevalier Franc (report)

Lorsque vous examinez les statistiques de prix, considérez que l'inflation n'est pas prise en compte et que, lorsque vous tenez compte de l'inflation, les prix ont diminué.

En outre, le gouvernement français essaie activement de rendre l'immobilier moins cher. Ils ont récemment ajouté de lourdes taxes pour les résidences secondaires, les bénéfices des locations de vacances et quand tu vends (jusqu'à 49%). Ils sont forçant les banques à réduire le nombre de prêts hypothécaires accordés. Ils ont ajouté des restrictions sur la location, notamment en imposant des rénovations économes en énergie. Et ils réfléchissent activement à d’autres moyens de dissuader les reventes de maisons, les achats d’investissement, les locations AirBnb et les maisons de vacances. Vous pouvez à 100 % vous attendre à davantage de cela à l’avenir.

Le rendement locatif moyen de Nice est de seulement 3,11%, la plus faible des grandes villes de France, et environ la moitié de l'inflation.

Selon à Century 21, de nombreux propriétaires privés n'entreprendront pas les travaux de rénovation énergétique qui, à partir de 2023, sont désormais nécessaires pour louer un bien. Ils vendront plutôt la propriété parce qu'ils ne veulent pas faire les travaux, ou parce qu'ils ne peuvent pas financièrement.

En raison du plus grand boom immobilier mondial de l'histoire, combiné à l'arrivée de nouveaux acheteurs russes, les prix de l'immobilier de luxe sur la Côte d'Azur ont grimpé en flèche du milieu des années 90 jusqu'en 2007. En 2007, la bulle immobilière mondiale a éclaté. , et en 2008 Les sanctions russes ont stoppé leur folie d'achat, et depuis lors, les prix sont soit en baisse, soit stables. Si vous avez eu la chance de vendre une propriété pendant cette période de hausse des prix, vous avez bien fait, mais si vous avez acheté après 2008, vous aurez probablement perdu de l'argent, car les prix de l'immobilier n'ont pas suivi l'inflation.

Les rares qui ont vendu leurs villas pour un joli profit soit à un riche russe, soit pendant la crise du Covid – ils ont eu de la chance – mais cette chance est maintenant sur.

Si vous cherchez à investir dans l'immobilier, mieux vaut acheter à monaco, où le prix médian a augmenté de 82 % au cours de la dernière décennie.

CONSEIL: Si vous regardez des graphiques ou des augmentations de prix en pourcentage sur plusieurs années, il est important de réaliser que presque aucun de ces graphiques ou statistiques n'est ajusté en fonction de l'inflation. Lorsque vous vous ajustez à l'inflation, il n'y a pas eu d'augmentation de prix au cours de la dernière décennie. De plus, bon nombre de ces graphiques sont réalisés par des agences immobilières puis diffusés via des articles payants dans les médias, et les statistiques sont non seulement subjectives (puisqu'elles n'incluent que les quelques ventes de leur agence qu'elles ont choisi d'inclure), mais pas vérifiable et non fiable.

Fait intéressant: Près de 30% des villas de la Côte d'Azur sont classées en "résidences secondaires" (dont beaucoup sont louées comme résidences de vacances pour la saison estivale), et près de 8% sont "inoccupées" (la plupart sont utilisées exclusivement pour des locations de vacances) . Seulement 62% sont des résidences principales !

Cela dit, cette région ne ressemble à aucune autre sur Terre, et si vous aimez le style de vie français et que vous souhaitez acheter une villa en sachant ces faits, il y a beaucoup à apprendre avant de signer l'acte. Tout d'abord, nous expliquerons les tendances des prix des villas sur la Côte d'Azur, puis vous pourrez continuer avec nos autres guides d'achat immobilier en France, répertoriés en bas.

Trois marchés en un

Il est important de comprendre que la Côte d'Azur est trois marchés en un: privées, hors marché et cotées en bourse. Presque toutes les villas passent par trois marchés après que le vendeur décide de vendre.

Marché 1 : Le marché privé. Tout d'abord, les vendeurs essaient de vendre sans passer par un agent. À propos la moitié de toutes les villas sont vendues en privé, sans être référencé auprès d'un agent.

Marché 2 : Hors marché. S'ils ne peuvent pas vendre à titre privé, ils s'inscrivent auprès d'un agent. Un grand pourcentage de villas sont vendues « hors marché » par l'agent à ses contacts existants, sans être répertoriées publiquement ou sur Internet.

Marché 3 : coté en bourse. Si personne ne veut acheter la villa, les agents l'énumèrent publiquement sur Internet. Ces villas restent généralement sur le marché pendant de nombreuses années et ne se vendent pas à moins que le propriétaire ne baisse considérablement le prix.

L'état actuel du marché immobilier de la Côte d'Azur

Tarification irréaliste

Selon des rapports, des analyses de marché et les économistes, agents, acheteurs et notaires que nous avons consultés, la majorité des propriétés de villas sur la Côte d'Azur demandant plus d'un million d'euros sont cotées à des prix irréalistes et sont assises sur le marché coté en bourse, souvent pour ans, jusqu'à ce que le vendeur baisse le prix pour qu'il soit bien inférieur à celui des autres sur le marché, avec le prix de vente moyen étant d'environ 60 % inférieur au prix demandé initial, mais certaines villas se vendent (éventuellement) jusqu'à 90 % sous le prix demandé.

Un autre problème est que la Côte d'Azur reçoit beaucoup de spéculateurs qui possèdent plusieurs villas de «location de vacances». Ces vendeurs inscrivent à des prix élevés et vont « à la pêche » pour un acheteur ignorant qui paiera trop cher (bien que ce soit très rare qu'ils en trouvent). Ces villas sont sur le marché et ne se vendent pas car elles sont cotées à des prix rigides et ridicules avec propriétaires qui ne sont pas sérieux au sujet de la vente.

Récession et hausse des taux d'intérêt

Comme la plupart des gens le savent parfaitement, nous sommes aux premiers stades d'une récession mondiale qui a commencé fin 2022, en raison de nombreux facteurs, notamment les taux d'intérêt et la le cycle de la dette économique à long terme est sur le point de se ralentir. Cela est susceptible de devenir une récession mondiale majeure, qui a déjà commencé à faire baisser les prix de l'immobilier à l'échelle mondiale, et pourrait maintenir les prix bas (car le crédit sera beaucoup plus difficile à obtenir, entre autres facteurs) pendant environ une décennie.

« Des conditions d'emprunt [mortgage] plus strictes et des taux d'intérêt en hausse… Le marché immobilier a montré des signes de ralentissement ces derniers mois, en raison de la situation économique, de la guerre en Ukraine et du grignotage du pouvoir d'achat dû à la hausse de l'inflation. – Rapport du JDN de mai 2022

"L'analyse de Goldman Sachs a révélé que la flambée des taux d'intérêt, l'accessibilité financière tendue et l'affaiblissement de la croissance économique atténueront la pression sur les marchés immobiliers après la flambée des prix pandémique. Le modèle de la banque de Wall Street prévoyait que la France subirait une baisse des prix de 9 % du pic au creux. » – Yahoo, juin 2022

Un indicateur utile des perspectives est cette enquête menée par l'INSEE sur le niveau de confiance des ménages, au plus bas depuis plus de 20 ans, comme le montre le graphique ci-dessous.

Les conditions de prêt continuent de se durcir

A partir de 2022, le nombre de prêts hypothécaires accordés a été réduit and interest rates rose dramatically; this will escalate throughout 2025, making it harder and harder to get approved for a mortgage. Real estate professionals have felt it: nearly half (47%) have seen an increase in the number of sales cancellations due to loan denials, and these cancellations are set to increase.

Une nouvelle loi est entrée en vigueur début 2022 et impose aux personnes qui contractent un crédit immobilier de ne pas avoir un taux d'endettement mensuel supérieur à 35 %. Cela signifie que leurs dépenses, y compris le remboursement mensuel de l’hypothèque et tout autre prêt ou dépense que l’acheteur pourrait avoir, ne peuvent pas dépasser 35 % de leurs revenus.

Le dernier rapport des notaires confirme que cela a un effet sur les taux d'approbation des prêts hypothécaires. De plus, un rapport séparé réalisé par le courtier en hypothèques Vousfinancer a révélé que les emprunteurs dont le niveau d'endettement est inférieur à 35 % se voient toujours refuser des prêts en raison de la distance entre leur travail et leur futur logement.

Ces nouvelles conditions, combinées à un durcissement général des conditions hypothécaires imposées par les banques, ont déjà un effet sur le nombre de villas vendues et, par conséquent, affecteront le prix des villas au fil du temps.

« Le manque structurel de logements et la faiblesse des taux de crédit sont ce qui a fait que les prix ont été multipliés par 2,5 en 20 ans et nous pensons donc que cette phase est terminée », commenté Corinne Jolly, présidente de Particulier à Particulier. Les constructions neuves sont en baisse, avec une baisse au premier trimestre des réservations auprès des promoteurs (-41% sur un an) et des permis de construire (-11,5%) dès mai 2023.

Les acheteurs étrangers diminuent

In 2020, 1.3% of second homes were bought by people who were not residents in France. This is compared to 1.7% in 2010. This trend is predicted to continue in 2025, with the notaires expecting the proportion of foreign buyers to continue to fall.

Les étrangers aussi en ont assez de se faire arnaquer, et avec l'introduction de DVF, ils peuvent maintenant voir à quel point les agents leur mentent sur les prix locaux. Dans le Grand Paris, les Alpes et la Provence-Côte d'Azur-Corse, les biens achetés par des étrangers non-résidents sont plus chers. Cette tendance est très marquée en Provence-Côte d'Azur-Corse, où les maisons anciennes achetées par des étrangers non-résidents sont 180% fois plus cher for the same number of rooms and location.

La guerre et les saisies de villas russes

Les Russes riches possèdent plus de 2000 villas sur la Côte d'Azur, dont beaucoup appartiennent aux amis les plus proches de Vladimir Poutine. Suite au déclenchement de la guerre par la Russie contre l'Ukraine, la France et Monaco ont déjà commencé à saisir les biens et les villas des Russes liés à Poutine, ainsi que leurs familles, leurs amis proches et toute personne ayant pu bénéficier des liens d'un ami avec Poutine. Ils ratissent de plus en plus large, incitant de nombreux Russes à vendre avant d'être sanctionnés.

Cela pourrait bientôt avoir un effet profond sur le marché immobilier, car potentiellement des centaines de villas de luxe, précédemment détenues par des Russes, seront bientôt saisies ou volontairement mises sur le marché pour la vente.

La Côte d'Azur "n'est pas un marché en plein essor comme nous l'avions avant 2008, [quand nous avions] Acheteurs russes qui achetaient presque tout à des prix fous », déclare Sotheby's (Hollywood Reporter, Articles de juillet 2021)

Lisez notre guide sur les saisies de villas russes et leur impact sur le marché immobilier sur la Côte d'Azur, pour plus de détails.

Tendances du marché immobilier

Les 15 dernières années

Hormis les plus grandes villes, l'immobilier en France est en difficulté depuis 15 ans. Les prix de l'immobilier sur la Côte d'Azur ont enregistré des performances bien inférieures à celles de la plupart des autres régions de France, les zones rurales étant les moins performantes.

Sold prices have, for the past 15 years, been flat-lined or decreasing, aside from a temporary bump due to Covid-19. The Covid bump in prices started correcting back to pre-Covid pricing in 2022, and in 2023 went below pre-Covid pricing to the lowest France has seen since the lows of the 2008 housing market crash.

L'effet Covid

Pendant le pire isolement de Covid, du T3-2020 au T1-2022, les ventes sur le marché des villas de luxe étaient généralement à des prix bien supérieurs à la valeur marchande, achetées par des personnes insensibles aux prix (et de nombreux résidents monégasques) qui souhaitaient déménager rapidement, ou les gens se sentent avides en raison de taux d'intérêt record et de taux de change extrêmement favorables. Ces ventes ne sont pas représentatives de la situation globale du marché.

Les ventes à prix élevé qui ont eu lieu entre 2020 et mi-2022 étaient une anomalie due à un ensemble de circonstances tout à fait uniques, qui ont toutes pris fin depuis.

Malgré ces ventes à effet Covid, la grande majorité des villas cotées en bourse qui étaient cotées avant et pendant Covid n'ont pas vendu et restent sur le marché, à un prix bien supérieur à la valeur marchande.

« L'optimisme observé fin 2021 s'est avéré de courte durée, stoppé par le déclenchement de la guerre en Ukraine. Ce choc s'est immédiatement fait sentir sur l'ensemble des indicateurs économiques en mars, traduisant les inquiétudes qui pèsent sur le pouvoir d'achat des chefs d'entreprise (-6,1 points d'indice du climat des affaires en mars) et des ménages (-6 points d'indice de confiance des ménages) .” – Cushman & Wakefield (rapport 2022)

Le réseau immobilier Orpi a indiqué que ses ventes étaient en baisse de 17% sur les 3 premiers mois de 2022 par rapport à la même période de 2021. Guillaume Martinaud, président du réseau Orpi,ditBFM fin février 2023 : « La fête est finie. Nous assistons à un rééquilibrage. On le ressent très clairement dans nos agences : il n'y a plus de files d'attente. Je pense que ce qui se passe actuellement est sain », a-t-il déclaré à propos de la baisse des prix après deux années « beaucoup trop élevées ».

"Les gens se rendent compte que posséder une maison n'est pas ce qu'ils veulent vraiment", commentaires Corinne Jolly, présidente de Particulier à Particulier. "Ils s'éloignent un peu de l'image de carte postale qu'il y avait à la fin du confinement du Covid-19."

2022 to 2025 and Beyond

The property market is slowly beginning to recalibrate after being heavily impacted from 2020 to 2022, by Covid-19, which led to a record number of sales of houses, and record-high prices. Sold prices have already started to swing downward and continue to be a buyer’s market for the next decade or more due to factors described in this guide. That’s especially true for rural villas along the French Riviera.

Pour la première fois depuis le Covid-19, le site immobilier Bien'ici indiqué a sharp 12% increase in supply and, at the same time, a sharp drop in demand, with searches for houses dropping 30% in the second half of 2022. Meanwhile, property ads were already staying online for 50% longer, by the end of 2022.

Notaire data on house sales released throughout 2023 and 2024 showed a dramatic decrease in the sales both old and new houses. FNAIM estimated that overall demand could decrease by 10% by the end of 2023, correlating to a 5% reduction in house prices, but that prediction came true early — by the middle of 2023. “The lights are on red at all levels”, they said.

D'après les résultats d'une étude réalisé fin 2023, 92% des agences ont vu leurs marges de négociation augmenter en 2023.

Selon a July 2024 report by French bank Crédit Commercial de France (CCF), sales to foreign non-residents fell by 14% in 2023. Not unexpectedly, highest average sale prices were in the Ile-de-France (€803,000), where the sale price remained steady. It was followed by Provence-Cote-d’Azur (€582,000) and Auvergne-Rhône-Alpes (€418,000), which both saw the average sale prices drop by around 20%.

Ce que disent les représentants de l’industrie

« Nous assistons à une évolution profonde du marché comme nous l’avons vécu depuis dix ou quinze ans. On comprend donc que les vendeurs mettent du temps à accepter ce nouveau cadre et n'aient pas encore ajusté leurs prix en conséquence. 2024 devrait probablement voir l’instauration d’un nouvel équilibre entre acheteurs et vendeurs », concluded Stéphane Fritz, président de l'agence immobilière Guy Hoquet.

Charles Marinakis de Century 21 a dit, “According to our observations, the slowdown in activity continues. This is confirmation of what we saw during the second half of 2022. Our figures for January 2023 confirmed this trend. Even if the home sector resists, the volume of transactions is decreasing. Overall, the drop is -6% across France. We had anticipated this slowdown. According to the expression, «when it is too expensive, it is too expensive». [We are seeing] a return to progressive reason. Very often, sellers take time to agree to lower their prices.”

Gary Friedman, PDG de RH a dit en décembre 2022, à propos de l’état du marché de l’immobilier de luxe : « Je pense que le marché de l’immobilier s’est effondré, et il a chuté de manière assez brutale à mesure que les taux d’intérêt augmentaient. Il y a juste beaucoup d'incertitude en ce moment. Mais ce dont je suis certain, c'est que le marché immobilier s'effondre à un niveau que je n'ai pas vu depuis 2008. Je n'ai pas vu ce genre de baisse depuis 2008. »

77% des notaires said that 2023 est un bon moment pour vendre (c'est-à-dire vendre le plus tôt possible, car les prix baissent) et un mauvais moment pour acheter un bien immobilier en France (mieux vaut attendre, car les prix vont encore baisser). Les notaires ont vu un baisse du nombre d'achats immobiliers en 2022, et nous nous attendons à ce que le marché poursuive sa trajectoire descendante.

Le patron du réseau d'agences immobilières L'Adresse predicted a 10% price drop, and Marc Touati, president of ACDEFI, an independent economic and financial consulting firm, a dit he expects to see prices drop around 15% by the end of 2023. What actually happened? They dropped 20% in 2023.

Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de la Institut du Management des Services Immobiliers, dans une entrevue récente avec le magazine Le Revenu, a déclaré, à propos des prix vendus, qu'"une baisse des prix de 10% [sur les marchés de vacances comme la Côte d'Azur] semble inévitable", et parlant des effets de l'économie en France, il a également prédit une baisse du marché immobilier de 30%.

Tendances de vente récentes par fourchette de prix

Les acquéreurs désireux d'acquérir une villa en France privilégient de plus en plus les biens les moins chers, notamment ceux à moins de 800 000 €, et il y a nettement moins d'acheteurs de villas chères. Cette tendance a, en partie, été causée par la pandémie de coronavirus, qui a entraîné moins d'acheteurs étrangers fortunés (qui ont plutôt acheté des maisons de week-end dans leur pays de résidence) et plus d'acheteurs français locaux.

L'évolution de la proportion des ventes totales de villas / maisons de campagne a varié selon la tranche de prix :

• La proportion de villas vendues moins de 800 000 € augmenté de 30% en 2019 à 38% en 2021.
• Ventes de villas entre 800 000 € et 1 M€ augmenté de 15 % à 22 % dans le même laps de temps.
• Propriétés vendues entre 1 et 2 millions d'euros diminué de 35 % en 2019 à 29 % en 2021.
• Propriétés vendues pour plus de 2 millions d'euros diminué de 20 % en 2019 à seulement 11 % des ventes totales en 2021.

N'oubliez pas que vous ne pouvez pas comparer la Côte d'Azur à la France dans son ensemble. Il existe des différences régionales dans l'évolution des prix de l'immobilier et la Côte d'Azur connaît une croissance bien inférieure à celle de nombreuses autres régions de France. Par exemple, en 2021, le prix annuel du m² vendu a augmenté 12,4% à Rennes et seulement 0,6% à Nice. Paris tire à elle seule vers le haut l'évolution des prix de l'immobilier « France globale ».

Expert Market Predictions for 2025

In 2025, the French Riviera is a buyer’s market, and will become even more so for many years to come, due to the global recession, high interest rates, foreign buyers increasingly purchasing homes in their domicile countries, France aggressively disincentivizing second home and investment ownership, and the luxury villa market being inondé de villas vendues ou saisies par des Russes.

Nous avons consulté un certain nombre d'économistes, de conseillers en investissement, d'agents immobiliers et de notaires (honnêtes) de premier plan, ainsi que des acheteurs récents, au sujet de la Marché des villas cotées en bourse sur la Côte d'Azur, et ce sont nos conclusions (cela s'applique uniquement aux villas de la Côte d'Azur).

Gardez à l'esprit que le m² indiqué ci-dessous est le annoncé m², pas le m² faussement bas répertoriés par les notaires. Les prix ci-dessous reflètent vendu prix, non demander des prix.

Prix ​​de vente de 3 millions d'euros et plus

• Marché très haut de gamme
• Prix ​​de vente supérieurs à 3 millions d'euros
• S'applique normalement aux villas exceptionnelles et ultra-luxueuses de plus de 1000 m², souvent avec plusieurs villas sur la propriété

Ce segment de marché est très difficile à évaluer car il y a très peu de ventes dans cette catégorie. Ce sont les propriétés balnéaires les plus ultra-luxueuses, les plus recherchées et les plus uniques de la Côte d'Azur. La plupart appartenaient à des Russes et restent sur le marché depuis de nombreuses années sans se vendre.

Moins de 5% des villas cotées à plus de 3 M€ finissent par être vendues à plus de 3 M€. Dans ce segment, une partie de la surévaluation est due à Le russe a besoin de vendre villas pour lesquelles ils ont payé trop cher.

La grande majorité des villas vendues à ce prix l'ont été entre 65 % et une étonnante remise de 85 % par rapport au prix demandé initial, la remise moyenne étant d'environ 70 %. Nous avons vu de nombreuses villas très prisées qui se sont vendues au cours des deux dernières années avec une réduction de plus de 70 % sur le prix demandé initial. Quelques exemples typiques : dans Beaulieu sur Mer, deux immenses villas vue mer récemment rénovées sur la même propriété qui étaient initialement cotées à 18 millions d'euros viennent d'être vendues pour 3,6 millions d'euros, et une villa très recherchée avec vue mer 100% imprenable sur la pointe de Cap Martin a été coté à 4,9 millions d'euros et récemment vendu pour 1,8 million d'euros.

Comme dans toutes les catégories de marché, les villas trop chères ne se vendent pas, même si elles sont villas célèbres et très recherchées. de Sean Connery superbe villa en bord de mer en est un excellent exemple - son prix était coupé en deux après un an sur le marché et pourtant toujours ne s'est pas vendu, après de nombreuses publicités et couvertures médiatiques et plus de trois ans sur le marché. Une villa désirable de Cap d'Ail appartenant à un oligarque russe est cotée à titre privé, pour un montant non divulgué, depuis 2015, et publiquement (par de nombreuses agences) depuis 2017, d'abord pour 30 millions d'euros et maintenant pour 23 millions d'euros - et il n'a toujours pas vendu. Il y a beaucoup d'autres exemples similaires, en particulier sur le marché haut de gamme avec des propriétaires russes.

Ceci est dû au fait conseillers financiers avertis d'acheteurs fortunés prédisent que le marché est sur une tendance à la baisse des prix à long terme, parce que les banques n'autoriseront pas les prêts hypothécaires surévalués et parce que Les Russes ne viennent plus avec des valises d'argent. These factors are pushing the prices much, much lower.

Prix ​​de vente de 1 à 3 millions d'euros

• Marché des villas de luxe de milieu de gamme
• Prix ​​de vente de 1 M€ à 3 M€
• S'applique normalement aux villas de luxe de 250 m² à 1000 m²

This segment saw a small bump in selling prices during Covid, of around 0.5%, with occasional sales at much higher than market value (due to the Covid effect). Since 2022 sales have normalizes and overall volume has decreased. We expect sold prices (not asking prices) to continue to drop significantly in 2025. Currently, this segment of the market is stagnant, while buyers wait for prices to fall.

Les villas de cette tranche se vendent entre 40 % et 80 % de réduction sur le prix demandé, car surtarification extrême abonde dans cette gamme de prix. Il y a beaucoup plus de vendeurs dans ce segment que sérieux acheteurs. Les villas ultra-modernes sont en demande (mais pas si elles sont trop chères), tandis que les styles en pierre, anciens et classiques ne se vendent pas.

Ces propriétaires sont le plus souvent âgés ou russes. Attendez-vous à voir une augmentation des ventes en difficulté dans ce segment dans les années à venir en raison du vieillissement des baby-boomers, de l'économie, des étrangers qui vendent en raison de l'augmentation des taxes, de la Saisies de villas russes, et les effets persistants du Brexit.

Prix ​​de vente de 600 000 € à 1 million d'euros

• Marché des villas bas de gamme
• Prix ​​de vente de 600 000 € à 1 M€
• S'applique normalement aux villas de moins de 400 m²

In this bracket, well-priced villas in good condition sold well until interest rates started to increase in 2022, and now the number of total sales are decreasing. However, we expect pricing to continue to drop significantly in 2025 due to affordability issues.

Les principaux acheteurs de cette tranche sont des familles françaises. Les vendeurs de ce segment sont généralement des citoyens français ou britanniques. Dans les deux cas, ils ont des motivations pour vendre (problèmes économiques, divorce, etc.) et le Brexit va continuer à affecter ce segment.

Le marché pourrait être lent à s'adapter

Souvent, lorsque l'activité d'achat ralentit, il faut un certain temps aux propriétaires et aux agents immobiliers pour ajuster leurs attentes et baisser les prix. En attendant, les propriétés à prix réaliste peuvent se vendre, mais les propriétés qui n'ajustent pas leur prix resteront sur le marché, souvent pendant des années, jusqu'à ce qu'ils ajustent leurs attentes et baissent le prix pour être en ligne avec le marché (découvrez comment déterminer le prix correct).

Gardez à l'esprit que les statistiques qui incluent l'ensemble de la France sont trompeuses car elles incluent des grandes villes comme Paris et Marseille, où la demande reste forte et les prix augmentent. Les zones rurales et de villégiature comme la Côte d'Azur sont, à l'inverse, sur une trajectoire descendante.

Agents immobiliers et notaires soyez payé lorsque vous finalisez l’achat, et plus vous dépensez, plus ils gagnent. Alors, naturellement, ils ont tendance à être très optimistes quant au marché. Ils sont incités à vous dire que c'est un marché très chaud et que les prix augmentent, car cela pousse les acheteurs à penser qu'ils devraient acheter plus tôt et pour plus d'argent, et cela incite les vendeurs à inscrire leurs maisons. Même sur des marchés manifestement faibles ou en déclin, les agents et les notaires vous diront souvent qu'il s'agit d'un marché en vogue.

Acheter une villa ? Lisez ceci en premier !

Lorsque vous êtes prêt à rechercher une propriété, assurez-vous de lire notre guide complet pour acheter un bien immobilier en France. Ces guides expliquent comment estimer la valeur d'une propriété réel valeur, comment obtenir le meilleur prix et éviter les prix excessifs, ce qu'il faut surveiller, comment éviter de se faire arnaquer, et plus encore.

Premièrement, pour comprendre le marché immobilier en France, il faut comprendre comment Le prix au m² est une arnaque géante. Ensuite, vous pouvez passer aux autres guides :

Notre guide des annonces immobilières comprend : comment trouver des villas à vendre, ce qu'il faut surveiller, la désinformation et les avertissements, les enchères et les saisies, l'achat direct auprès des vendeurs, pourquoi le timing est primordial et la raison pour laquelle seulement environ la moitié des ventes de villas sont cotées publiquement.

Notre guide des escroqueries et des secrets comprend : des avertissements sur les astuces contraires à l'éthique que les agents, les notaires, les vendeurs, les promoteurs et les constructeurs utilisent pour obtenir plus d'argent de vous. Il s'agit d'une lecture incontournable et d'un guide de dénonciation que les acteurs du secteur ne veulent pas que vous voyiez.

Notre guide des agents immobiliers comprend : les choses malhonnêtes que les agents vous diront, comment fonctionnent les agences immobilières, les agents acheteurs et les chercheurs de propriété, pourquoi vous devriez éviter les agents illégaux et non locaux, et à qui faire confiance (un avertissement important).

Notre guide de tarification et détermination de la valeur marchande d'une villa comprend : pourquoi il y a tant de surévaluations extrêmes, comment estimer la valeur marchande d'une villa (ce qu'elle vaut) et un guide étape par étape pour trouver le prix de votre offre. De plus, supplémentaire guide des Russes et de leur impact sur le marché immobilier de la Côte d'Azur.

Notre guide des choses importantes à découvrir comprend : rapports de diagnostic et enquêtes, soleil et microclimats, problèmes potentiels de vue, taxes d'habitation, âge, accès Internet et mobile, zones de danger (rouges), risques pour la santé, problèmes d'intimité et d'espace, problèmes à proximité, ce que vous' Je posséderai réellement des ajouts et des structures illégaux, pourquoi ils vendent, comment vérifier, et plus encore.

Notre guide des éléments à considérer comprend : votre réel les coûts, les problèmes liés à l'achat d'une villa « récemment rénovée », la connaissance de la criminalité locale et des squatteurs et les questions à vous poser.

Notre guide du processus d'achat comprend : la négociation du prix et de l'offre initiale, le choix d'un notaire honnête, l'achat au noir, l'offre officielle et le dépôt, le recours à une SCI, les pièges du contrat, le délai de réflexion, que faire avant de remettre l'argent et le signature définitive.

Notre guide après l'achat comprend : les pièges de l'assurance, des conseils pour les résidences secondaires, la location de votre villa, la rénovation et ce qu'il faut savoir sur l'embauche de personnes.

Guide pour les vendeurs : Comment fixer le prix de votre villa pour qu'elle se vende.