Ярлыки
Мошенничество и секреты в сфере недвижимости
Французская Ривьера – очень своеобразный рынок недвижимости. Многих людей обманывают, потому что они не знают секретов этого бизнеса. Что ж, мы здесь разоблачители, чтобы показать вам, на что следует обратить внимание.
Так же, как любой В отрасли, где денежные стимулы не согласованы со стимулом быть честным с покупателем, этот тип системы вынуждает агентов/нотариусов/застройщиков либо заботиться о своих собственных финансовых интересах, либо быть честными с покупателями. Поэтому неудивительно, что они ставят во главу угла зарабатывание большего количества денег, а не прозрачность перед покупателями. Дело не в том, что они плохие люди (у них тоже есть семьи, которые нужно кормить); проблема заключается в том, что система устроена таким образом, что поощряет плохое поведение. Чем больше вы переплачиваете, тем больше прибыли они получают.
Секреты продавца
Многие виллы выставлены на продажу владельцами, которых на самом деле не волнует, будет ли продана их вилла. Некоторый не хочу свою виллу продать! Вот почему:
Секрет продавца №1: законное уклонение от налогов
Из-за абсолютной глупости налоговая лазейка, many property owners list their property for sale even though they don’t want to sell it (hence, listing it at many multiples higher than its actual value). They do this for legal tax evasion — as long as a villa is listed for sale, the owner is exempt from several expensive property taxes!
Это касается неосновной резиденции, которой на Французской Ривьере в избытке (почти 40% вилл здесь попадают в эту категорию). Агентства принимают это явление, потому что они могут указывать на эти листинги как на (ложный) индикатор того, в каком состоянии находится рынок.
Секрет продавца №2: отправляемся на рыбалку для лохов!
The French Riviera is only about 60% primary residences. The other 40% is made up of a lot of speculators who own several ‘vacation rental’ villas. These sellers list at high prices and go ‘fishing’ for an ignorant buyer who will overpay. They then turn around and use that money to buy 2 or 3 similar villas, at market value.
Эти виллы с завышенной ценой обычно выставляются на продажу и не продаются, потому что они продаются по жестким, смехотворным ценам. владельцы, которые несерьезно относятся к продаже. Unfortunately, many agents and sellers point to these ‘listing’ prices (not sold prices, which is what they should be looking at), to justify overpricing their villa.
Секреты нотариуса
Во Франции нотариусы — это юристы, которые рассматривают все real estate transactions.
Секрет нотариуса №1: неправильные данные о м²
Об этом можно так много сказать, что мы сделали отдельный узнать все о средней цене за м² и то, что м², указанные в ДВФ, на самом деле полный развод, призванный ввести покупателей в заблуждение. Это стоит прочитать — поверьте нам.
Секрет нотариуса № 2: Секрет контракта
«Вице-каше» — это скрытый или скрытый дефект объекта недвижимости. Защита покупателей закреплена в статье 1641 Гражданского кодекса. Продавец обязан раскрыть всю важную информацию о недвижимости, которая может повлиять на решение покупателя или цену, которую он заплатил за недвижимость. Если они этого не сделают, то суд может предложить средство правовой защиты, например, снижение цены или аннулирование продажи (именно поэтому нотариусы не хотят, чтобы вы знали об этом, поскольку они теряют свои права). комиссию в случае аннулирования).
Неудивительно, что нотариусы иногда стремятся ограничить использование вами защиты «vice caché», добавляя в договор купли-продажи положение об исключении, которое ограничивает права покупателей, если они обнаруживают серьезную скрытую проблему с виллой. Наш совет всем покупателям – настаивайте на исключении этого пункта из договора купли-продажи. Продавец вполне может возражать против этого, но если он это сделает, его мотивы необходимо подвергнуть сомнению. Вы должны быть очень колеблетесь относительно покупки «en l'état» (как видно), если вы полностью не понимаете, что покупаете.
Секреты агента по недвижимости
Агенты по недвижимости на Французской Ривьере — чрезвычайно конкурентоспособная компания. Тысячи агентов борются за сравнительно небольшое количество объявлений, пытаясь заплатить арендную плату за очень немногие продажи. Короче говоря, это рецепт все виды плохого поведения.
Секрет агента №1: недвижимость, котирующаяся на публичном рынке, — это худшее
You may find this shocking, but only about half of all villa sales are via real estate agents. Since real estate agents charge between 4% and 10% commission (usually payable by the seller), most sellers first try to sell via social media, local papers, friends, etc., and about half all properties get sold this way. If the seller can’t manage to find anyone who wants the property, then they’ll sign on with a real estate agency.
Once a real estate agency gets hold of a property, they’ll first try to “off-market” offer it to developers. Then they’ll quietly offer it to their clients and other agents they have partnerships with. Finally, if none of them can find an interested buyer, that’s when they start paying to advertise it (this is when other agencies start competing with them). So usually if a villa hasn’t sold by the time is publicly advertised, it’s because it’s overpriced or has issues — or both.
Секрет агента №2: «Новичок на рынке»? Да правильно!
В электронных письмах со списками недвижимости часто говорится «новое объявление» или «новинка на рынке», когда вилла уже выставлена на продажу в течение многих месяцев или лет. Не обращайте внимания, когда агент говорит, что это «новое» объявление. Вместо этого взгляните на дату диагностики.
Секрет агента №3: изобилие иностранных и нелицензированных агентов
Некоторые иностранные или нелицензированные агенты заявляют, что являются «листинговым агентом» или «эксклюзивным агентом», но на самом деле таковыми не являются, и в конечном итоге могут удивить вас требованием дополнительных комиссий (которые вы не обязаны платить!) или скрыть сборы в указанной цене. По этой причине, избегайте глобальных/британских/неместных агентов и услуг, and don’t sign anything with an agent — all contracts should be done via the notaire.
There are also many illegal ‘real estate agents’ trying to make money off French Riviera property, so it’s important that you make sure they are legal by asking for three things: their license to practice (carte professionelle), indemnity insurance, and fidelity bond (piece de garantie) details.
Секрет агента №4: Сделал это? Действительно Продавать? Возможно нет
Another thing to be aware of is that some agents refuse to work with other agents (for various reasons), resulting in the agent you’re working with telling you a property has sold when it hasn’t, so make sure to double-check with another agent.
Кроме того, если вы образованный покупатель и знаете, что цена на виллу завышена, агент может сказать вам, что на виллу поступило предложение, чтобы заставить вас предложить цену выше рыночной, а если вы этого не сделаете, он может сказать, что она продана. Но зачастую это происходит просто потому, что они знают, что продавец просто спекулирует и не заинтересован в продаже по справедливой цене, либо владелец снял его с рынка. Сказать, что она продана, значит заставить вас думать, что вы ошибаетесь насчет рынка (что виллы продаются дороже и чаще, чем они есть на самом деле).
Секрет агента №5: их цены не основаны на рынке
Агенты скажут вам, что они провели «оценку», чтобы определить цену, но когда вы спросите об оценке и исследованиях, стоящих за ней, они вам ее не предоставят. Это потому, что не было никакой «оценки», и цена не основана на рыночной стоимости. Альтернативно, они могут рассказать вам о какой-нибудь вилле, которая была продана по высокой цене за м². Но, как вы узнали выше, цена за м² является фейковой.
Узнайте, как проверить реальную рыночную стоимость виллы в нашем руководство по ценообразованию на недвижимость.
Секрет агента №6: Необязательные «оценки»
Думаете о ремонте? Неважно, что говорит вам агент или продавец, до вы покупаете, обязательно получите сертификат соответствия и сертификат градостроительства from the Mairie; without these, you may not be able to renovate.
Многие агенты порекомендуют вам получить расценки на работу от «отличного строителя, которого они знают и которому доверяют». Этот строитель предоставит вам необязывающую или устную «оценку» стоимости выполнения работы. Эти оценки обычно намного ниже, чем вы фактически потратите.
Если вы хотите узнать реальную стоимость ремонта, обязательно получите очень, очень подробный «проект» со всеми деталями и четко указанными ценами от нескольких застройщиков. Ценовое предложение на французском языке называется Девис и как только он будет подписан клиентом и подрядчиком, он становится юридически обязывающим контрактом. Остерегайтесь также того, что, если вам назначена цена,оценка'не'ДевисЗастройщик не связан ценой, и вы можете ожидать, что окончательная цена будет в 5 раз выше указанной. Узнать о способы избежать мошенничества.
Секрет агента №7: говорить, что вы можете расширить/отремонтировать, когда не можете
Уловка, которую используют агенты, заключается в следующем: они получают их architect contact to “verify” that you can renovate and/or expand the m² of a property, but then once you buy it, they all ghost you and you find out the hard way that it’s not possible to expand the m² (yes, even if ‘it keeps the same footprint’) or do the renovations you wanted. This has happened to several contacts of ours and seems to be common practice.
Единственный способ узнать, можете ли вы расширить его, — это получить соответствующее разрешение на строительство от мэрии и лично проверить его в мэрии. Если вы не хотите этого ждать, вы можете получить сертификат городского планирования в течение одного месяца макс.
Секрет агента №8: Манипулирование рынком
Агентства недвижимости также манипулируют рынком, покупая недвижимость по ценам, которые в 5 или более раз превышают рыночную стоимость, чтобы продать ее по цене, которая выше, чем любая другая вилла, проданная в этом районе. Это та же самая тактика манипулирования рынком, которая используется в других отраслях, ориентированных на предметы роскоши, таких как арт-рынок.
Они делают это для того, чтобы указать на эту продажу в попытке оправдать свои запрашиваемые цены, значительно превышающие рыночные, а также для того, чтобы они могли манипулировать опубликованными средними ценами за м². Пока они владеют им, они сдают его в аренду.
Вот пример: на сегодняшний день самая дорогая продажа виллы в Эзе находится на авеню де ла Марн, 772. Немного покопавшись и вы это увидите Престигимо (агентство недвижимости) купило его у застройщика. Они делают все возможное, чтобы скрыть этот факт, и продают недвижимость между агентствами, покупают у приятелей-застройщиков, чтобы вернуть деньги и т. д. Покопайтесь, и вы найдете подобный пример почти в каждом городе.
Секрет агента №9: Ложь насчет м²
Вдобавок ко всему этому, что еще больше усугубляет путаницу в ценах на м², агенты регулярно лгут о площади вилл в м², а также заставляют лгать и инспекторов. Нередко в объявлениях утверждается, что вилла на 100–200 м² больше, чем есть на самом деле.
Секрет агента № 10: нечестные вещи, которые они вам говорят
У агентов есть определенные вещи, которые они рассказывают потенциальным покупателям, чтобы манипулировать ими и вводить их в заблуждение. Вы будете слышать их снова и снова, поэтому важно узнавать их такими, какие они есть. Вот список лжи, которую вам скажут агенты. Учитесь и защищайте себя, чтобы не поддаться им.

Секреты застройщика/девелопера/торговца недвижимостью
Подумайте о покупке у 'Маршан де Бьен(застройщик/девелопер/дилер недвижимости) избавит вас от головной боли? Подумайте еще раз.
On the French Riviera, there are many, many (did I say MANY?!) developers. They have special relationships with agents where they get the option to buy villas (normally they only want ones that need renovation or that can be expanded), at market value, before any regular buyers can see them. They do cheap renovations and put it on the public market, using the same agent, at a highly-inflated price far above market value.
Возможно, ты сможешь поймать это проверив карта с указанием продаж вилл (с точным местоположением и ценами, но неверными м²) за последние несколько лет. Имейте в виду, что эта карта обновляется нечасто, поэтому самые последние продажи не отображаются.
Секрет застройщика №1: дешевый ремонт
Естественно, эти застройщики хотят максимизировать прибыль и минимизировать расходы. В конце концов, это бизнес. Они делают это с помощью срезать всевозможные углы в вещах, которые вы не видите. Они нанимают самых дешевых (и часто неквалифицированных) строителей, электриков, сантехников и т. д. и приказывают этим людям выполнить работу как можно дешевле и быстрее. Они экономят много денег, делая это таким образом.
То, что он выглядит красиво снаружи, не означает, что он сделан хорошо. Не верьте, когда агент говорит этот developer has a great reputation and is high-quality. You’re better off finding a villa that was renovated years ago by the owners — renovated for them, not for resale.
Большинство новостроек на Французской Ривьере больше похожи на Primark, чем на Hermès. говорит Питер Илловски, президент Côte d'Azur Sotheby's International Realty. Несмотря на это, новостройки продаются с наценкой в 10–20 %, даже если они продаются на стадии строительства. говорит Alex Balkin, director of Savills Riviera and Savills Nice.
Секрет разработчика №2: перенесение ответственности на «гарантию»
Они успокаивают покупателей, предоставляя им гарантию (согласно французскому гражданскому законодательству на все строительные работы предоставляется гарантия сроком до 10 лет), но расходы на ремонт покрывает страховка, а не они сами. ты все равно придется разбираться со всеми возникающими проблемами. И ты можешь ожидайте повторного ремонта одной и той же проблемы, потому что дешевые материалы продолжают использоваться — ведь ремонтная компания каждый раз получает деньги.
Plus, the warranty insurance won’t cover major problems, like needing the entire plumbing to be re-done because the pipes used were cheap and too narrow, or the heaters were the cheapest on the market and are unreliable.
Это означает у разработчика нет стимулов делать что-либо, кроме самой дешевой работы потому что, как только вы это купите, это ваша проблема, а не их. (И нет, they don’t care about their ‘reputation’, since agents don’t disclose who the seller is.)
Все это означает для вас БОЛЬШИЕ головные боли, когда вы въезжаете и понимаете, что ваш кондиционер не работает должным образом, необходимо переделать электропроводку и сантехнику, не был добавлен пол или изоляция и т. д.
Покупаете виллу? Прочтите это первым!
Когда вы будете готовы искать недвижимость, обязательно прочтите нашу Полное руководство по покупке недвижимости во Франции. Эти руководства объясняют, как оценить недвижимость. настоящий ценность, как получить лучшую цену и избежать завышения цен, на что обращать внимание, как не стать жертвой мошенничества и многое другое.
Во-первых, чтобы понять рынок недвижимости во Франции, вы должны понять, как Ценообразование за м² — это гигантский обман. Затем вы можете перейти к другим руководствам:
Наш руководство к тому, куда движется рынок включает в себя: прогнозы рынка недвижимости Французской Ривьеры, текущие и исторические тенденции ценообразования на рынке, а также причины, по которым цены будут продолжать падать. Плюс, доп. путеводитель по русским и их влиянию на рынке недвижимости Французской Ривьеры.
Наш руководство по объявлениям о недвижимости включает в себя: как найти виллы на продажу, на что следует обратить внимание, дезинформацию и предупреждения, аукционы и потерю права выкупа, покупку напрямую у продавцов, почему время решает все и причину, по которой только около половины продаж вилл публикуются.
Наш руководство для агентов по недвижимости включает в себя: нечестные слова, которые вам расскажут агенты, как работают агентства недвижимости, агенты покупателя и риэлторы, почему следует избегать нелегальных и неместных агентов и кому можно доверять (важное предупреждение).
Наш руководство по ценообразованию и определению рыночной стоимости виллы включает в себя: почему так сильно завышены цены, как оценить рыночную стоимость виллы (сколько она стоит) и пошаговое руководство по определению цены вашего предложения.
Наш руководство к важным вещам, чтобы узнать включает в себя: диагностические отчеты и опросы, солнце и микроклимат, потенциальные проблемы с видом, налоги на жилье, возраст, доступ к Интернету и мобильному телефону, опасные (красные) зоны, риски для здоровья, проблемы конфиденциальности и пространства, близлежащие проблемы, что вы на самом деле у меня есть незаконные пристройки и постройки, почему они продаются, как проверить и многое другое.
Наш руководство по вещам, которые следует учитывать включает в себя: ваш действительный расходы, проблемы с покупкой «недавно отремонтированной» виллы, изучение местной преступности и скваттеров, а также вопросы, которые следует задать себе.
Наш руководство по процессу покупки включает в себя: переговоры о цене и первоначальном предложении, выбор честного нотариуса, покупку в плюсе, официальное предложение и депозит, использование SCI, депозит, период обдумывания, что делать перед передачей денег и окончательное подписание.
Наш руководство после покупки включает в себя: подводные камни при страховании, советы по выбору второго дома, аренде виллы, ремонту и что нужно знать о найме людей.
Руководство для продавцов: Как оценить вашу виллу, чтобы она продавалась.