Der Kaufprozess & Verträge

Sie haben also eine Villa gefunden, die Ihnen gefällt, und möchten ein Angebot abgeben. Erste, Lesen Sie diesen Leitfaden zur Bestimmung des Marktwerts einer Villa, damit Sie wissen, welchen Preis Sie anbieten. Ihr Angebotspreis sollte auf dem aktuellen Marktwert der Villa basieren – nicht auf der Preisvorstellung des Verkäufers.

Stellen Sie zweitens sicher, dass Sie alle unsere Leitfäden gelesen und die Diagnoseberichte gesammelt, die Zoneneinteilung überprüft und fertig sind all die anderen Dinge, die wir empfohlen haben.

Wenn Sie sicher sind, dass Sie gründlich vorgegangen sind und bereit sind, ein Angebot zu machen, gehen Sie wie folgt vor:

Berechnen Sie den Preis für Ihr Angebot

Hier ist eine Schritt-für-Schritt-Anleitung: wie Sie bestimmen, wie Ihr ursprüngliches Angebot aussehen sollte.

Denken Sie daran: Alle Die Preise, die Sie sehen, haben eines gemeinsam: Bisher hat sich niemand bereit erklärt, diesen Preis zu zahlen. Glauben Sie Agenten nicht, wenn sie sagen, dass andere Leute an hohen Preisen interessiert waren.

Makler werden in der Regel von ihrer Unternehmensagentur angewiesen, Käufern keine Angebote zum „Marktwert“ zu unterbreiten (in dem Bemühen, die Marktpreise zu manipulieren und weil sie dadurch durch die Vermittlung von Ferienvermietungen ein regelmäßiges Einkommen erzielen könnten). Erwarten Sie, dass Agenten lügen, um Sie davon abzuhalten, ein Angebot abzugeben, das viel günstiger ist, als Sie gefragt haben. Ihr Angebot sollte idealerweise direkt an den Eigentümer gehen (über einen versiegelten Brief in seinem Briefkasten) oder andernfalls über einen Notar gehen – einen, den Sie ausgewählt haben, nicht einen, den der Makler empfohlen hat – aber seien Sie sich darüber im Klaren, dass der Makler, sobald er das Angebot vom Notar erhält, diesen auch kontaktieren wird kann es dem Eigentümer einfach nicht geben.

Hinweis: Wenn der Verkäufer den m²-Preis, den Sie für angemessen halten (und das haben Sie direkt vom Verkäufer erfahren), nicht akzeptiert, können Sie abwarten und weitersuchen. Wenn der Preis zu hoch ist, stehen die Chancen gut, dass es nicht verkauft wird – und schließlich werden sie privat ein Marktwertangebot annehmen.

Holen Sie sich die Umfrageberichte

Es gibt eine Reihe von Umfragen die der Verkäufer gesetzlich verpflichtet ist, Ihnen zu geben (wenn er dies nicht tut, können Sie ihn später verklagen). Sie sind keineswegs vollständig, und einige Sachverständige sind korrupt und lügen zugunsten des Maklers oder Notars, daher ist es wichtig, auch Ihre eigene Inspektion durchführen zu lassen (vor Sie unterschreiben den Vertrag.)

Die Diagnosen, die Ihnen der Verkäufer gegeben hat, müssen aktuell sein (Hier sind die Details). Hier ist ein Leitfaden für Diagnoseberichte und eine andere Anleitung. Der Verkäufer ist nicht zur Mängelbeseitigung verpflichtet; Als Käufer wird von Ihnen erwartet, dass Sie für die Reparatur bezahlen. Die Verpflichtung des Verkäufers besteht lediglich darin, die vollständigen Berichte bereitzustellen. Tut er dies nicht, bleibt er für Mängel in Bezug auf diese konkreten Angelegenheiten voll verantwortlich. Sie tatsächlich zur Zahlung zu bewegen, ist eine andere Sache ...

Sichern Sie sich auch die städtebauliche Bescheinigung, damit Sie eine ungefähre Vorstellung davon haben, was mit der Immobilie gemacht werden kann.

Lesen Sie unsere Leitfaden für wichtige Dinge herauszufinden für weitere Details zu den Berichten.

Bevor Sie es schriftlich festhalten

Es gibt ein paar Dinge, die Sie tun sollten, bevor Sie Ihr Angebot abgeben. Besuchen Sie zuerst das örtliche Rathaus ('Mairie') und fragen Sie nach dem Grundstück und den Nachbarn usw. Finden Sie heraus, ob benachbarte Grundstücke eine Baugenehmigung haben und welche natürlichen Risiken bestehen, prüfen Sie die Baugenehmigungshistorie der Immobilie um zu sehen, ob irgendetwas ohne Genehmigungen gemacht wurde usw. Stellen Sie sicher, dass Sie a städtebauliche Bescheinigung von der Mairie.

Dann, Stellen Sie einen CERTIBAT-zertifizierten „Expert de Batiment“ ein die Villa zu inspizieren und auf besorgniserregende Bereiche hinzuweisen (wie nicht offensichtliche strukturelle Probleme usw.). Ihr Verkäufer müsste keine strukturellen Mängel offenlegen, die die Immobilie betreffen, die Sie in dem Zustand übernehmen, in dem sie steht – obwohl er es ist nicht berechtigt, sie tatsächlich zu verbergen. Das bedeutet, dass Sie, wenn Sie nach Vertragsabschluss bauliche oder andere Mängel an der Immobilie oder ihren Dienstleistungen feststellen, dennoch verpflichtet sind, den Kauf zum vereinbarten Preis abzuschließen und keine Entschädigung von Ihrem Verkäufer erhalten können. Daher ist es wichtig, Inspektion beauftragen vor Sie unterschreiben den Vertrag.

Als nächstes senden Sie eine E-Mail an den Agenten, um diese an den Verkäufer weiterzuleiten. fragen der Verkäufer wenn sie dekarieren wollen alle nicht offengelegten Probleme mit der Immobilie, die während der Besichtigung nicht sichtbar waren, wie z. B. wiederkehrende Kellerüberschwemmungen, Streitigkeiten mit Nachbarn oder andere Probleme Dritter. Stellen Sie sicher, dass Sie eine schriftliche Antwort per E-Mail erhalten. Für den Fall, dass es zu Rechtsstreitigkeiten wegen nicht angemeldeter Probleme kommt, ist es sinnvoll, dies schriftlich zu haben.

Dann überprüfen Sie es noch einmal alle anderen hier beschriebenen potenziellen Probleme (Internetanschluss, Radon, Zoneneinteilung usw.), und wenn Sie zufrieden sind, geben Sie ein offizielles Angebot über einen Notar ab. Um die Notargebühren zu senken, können Sie einen Teil des Verkaufspreises als Zahlung für Möbel festlegen.

Spartipp: Sie können Ihre Notargebühren senken (die nur auf dem Preis der leerstehenden Villa basieren), indem Sie die Maklergebühren vom Verkaufspreis trennen und diese selbst bezahlen (der Notar behält das Geld und überweist es an die Agentur, sobald der Verkauf abgeschlossen ist). Sie können auch etwa 3 % des Gesamtbetrags für Küche, Bad, Beleuchtung, Möbel usw. abtrennen (gehen Sie nicht über 2-3 % hinaus, sonst riskieren Sie eine Prüfung) und diese separat bezahlen.

Verhandeln

Die harte Wahrheit ist, dass einige Verkäufer einfach nicht seriös sind. Sie haben ihre Villa nur aufgelistet, um zu sehen, ob irgendein Trottel ein Vielfaches mehr zahlt, als sie wert ist. Allerdings ist es schwer zu wissen, welche seriös sind und welche nicht, bis Sie ein Angebot abgeben.

Um den Preis einer Immobilie zu senken, bitten einige strategische Käufer Freunde, die Immobilie zu besichtigen und unter dem Marktpreis liegende Kaufangebote zu unterbreiten. Wenn diese niedrigen Angebote dann abgelehnt werden, machen sie ein Angebot, das nahe am Marktwert liegt, das der Verkäufer dann oft annimmt.

So wählen Sie einen Notar aus

Ein Notar ist im Grunde ein Immobilienanwalt / Steuereintreiber, der seine Kunden berät, den Papierkram für das Geschäft erledigt und die staatlichen Steuern einzieht. Stellen Sie sicher, dass Holen Sie sich Ihren eigenen Notar — Verwenden Sie nicht die des Verkäufers oder Ihres Agenten und wählen Sie mit Bedacht. Erwarten Sie, dass etwa 7 % des Endpreises an Steuern und Gebühren hinzukommen.

Beginnen Sie lange mit der Suche nach einem Notar, bevor Sie Ihre ideale Immobilie gefunden haben, da es einige Zeit dauern kann, eine gute Immobilie zu finden. Sie müssen sich an mehrere Notare wenden, da einige versuchen werden, Sie zu betrügen / zu belügen / zu überfordern. Es gibt sehr wenig Rechenschaftspflicht in diesem Bereich. Verwenden Sie nicht das vom Agenten oder Verkäufer empfohlene.

Ungeachtet dessen, was einige unehrliche Notare Ihnen sagen mögen, wissen die Notare (und Sie jetzt auch), dass Die Gesetze haben sich ab 2021 geändert und jetzt betragen die neuen Höchstgebühren 0,799 % und sie dürfen einen Rabatt von 20 % gewähren on their fees (including the mortgage surcharge) for properties over €100,000 sale price.

Stellen Sie sicher, dass Sie im Voraus eine genaue Aufschlüsselung aller Steuern und Gebühren erhalten. Aufgrund mangelnder Rechenschaftspflicht werden viele Notare (illegal!) versuchen, Ihnen zu viel zu berechnen. Stellen Sie also sicher, dass ihre Gebühr (ohne Steuern) nicht mehr als 0,6392 % des Verkaufspreises beträgt, wenn sie zustimmen, Ihnen den Rabatt von 20 % zu gewähren für den Teil über 60.000 € (welches ist 0,799 % abzüglich des zulässigen Rabatts von 20 %), and that they’re not sneaking in any unwarranted extra fees (like translation fees) — the rest of what you’ll pay should go to government taxes.

Hier finden Sie weitere Informationen zu den Notaren in Frankreich und hier ist wie viel Sie einplanen sollten, um dem Notar zu geben (geben Sie 06 in das Abteilungsfeld ein; beachten Sie, dass diese Berechnung den Gebührenrabatt von 20 % nicht berücksichtigt). Um zu berechnen, was der Notar Ihnen für sein Honorar berechnen wird / sollte, rufen Sie Ihren Taschenrechner auf und geben Sie den Verkaufspreis ein, abzüglich 60.000 € (der Gebühren für den Betrag unter 60.000 € sind blöd kompliziert), dann mal (x) dass um 0,006392 (zum Beispiel die Notargebühren für eine 2 Millionen € Immobilie) müssen Sie dem Notar 12.400 € + die Gebühren für den Betrag unter 60.000 € zahlen, was sich ergibt 878 € für insgesamt 13.278 €).

Erinnern: Du bist noch nie verpflichtet, eine Transaktion mit einem bestimmten Notar abzuschließen, und sie sind gesetzlich nicht berechtigt, Ihnen Teilarbeiten in Rechnung zu stellen, unabhängig davon, was sie drohen, Sie zu erschrecken, sie als Ihren Notar zu behalten (sie werden erst bezahlt, wenn Sie den Verkauf mit ihnen vollständig abschließen) . Wenn sie unehrlich sind oder versuchen, zu viel zu verlangen, geben Sie ihnen eine schlechte Online-Bewertung, um andere zu warnen, und melden Sie sie chambre.alpesmaritimes@notaires.fr, und gehen Sie zu einem anderen Notar.

Begrenzter Rückgriff: Es ist wichtig, eine zweite Meinung einzuholen und Ihrem Notiar nicht zu vertrauen. Hier ist der Grund: Notare sind eine selbstregulierte Branche. Streitigkeiten zwischen Notaren und Käufern gehen an a „Mediation“-Prozess, geleitet von den Notaren (wenn man überhaupt so weit kommt, was bei weniger als der Hälfte der Beschwerden der Fall ist). Wie Sie sich vorstellen können, wird der Mediator von den Notaren ausgewählt und ist ihnen gegenüber loyal. Was noch schlimmer ist, ist das Für den Notar besteht keine Verpflichtung, an der Mediation teilzunehmen so viele nicht. Dieser völlige Mangel an Rechenschaftspflicht verleitet Notare dazu, zu lügen und Informationen zu unterlassen, um den Verkauf abzuschließen und die Provision zu erhalten.

Aus diesem Grund empfehlen wir Ihnen, einen Anwalt für Immobilienrecht zu beauftragen, der alle Verträge prüft und Sie bei der Überwachung der Transaktion unterstützt. In Frankreich wird ein Immobilienanwalt normalerweise als „avocat en droit immobilier„. Diese Art von Anwalt ist auf Gesetze zu Immobilientransaktionen, Landnutzung und anderen damit zusammenhängenden Angelegenheiten spezialisiert. Sie können Rechtsberatung leisten, Verträge prüfen und Sie in Streitfällen vertreten.

Betrugswarnung: Hacker haben E-Mails verschickt von E-Mail-Konten von Notaren, mit dem korrekten geschuldeten €-Betrag, aber den Bankkontodaten des Hackers, für die Einzahlungen. Überprüfen Sie die Bankdaten immer telefonisch, wenn Sie per Überweisung bezahlen.

Kaufen in den Schwarzen

Dies gilt nur, wenn Sie direkt beim Verkäufer kaufen, da Agenten Sie nicht direkt mit Verkäufern in Kontakt treten lassen.

Hüten Sie sich davor, sich auf das „Bezahlen auf dem Schwarzen“ einzulassen. Hier möchte ein Verkäufer möglicherweise, dass Sie ihm einen Teil des Preises direkt in bar zahlen, um einen Teil des Preises vor dem Notar zu verbergen. Das kommt fast nie vor (schließlich handelt es sich um Steuerhinterziehung), ist aber erwähnenswert. Dies kann dem Verkäufer helfen, die Kapitalertragsteuerpflicht zu reduzieren und gleichzeitig die Notargebühren eines Käufers zu senken, es ist jedoch auch illegal und kann zu ernsthaften Problemen für Sie führen:

• Es gibt praktische Schwierigkeiten bei der Zahlung des Geldes und nur wenige Sicherheitsvorkehrungen – Ihr Geld könnte leicht gestohlen werden.
• Die Steuerbehörden können den Preis anfechten, wenn sie ihn für zu niedrig halten, und Steuern im Verhältnis zu einem höheren Preis verlangen.
• Wenn es sich bei der Immobilie um ein Ferienhaus handelt, unterliegen Sie beim Wiederverkauf der Kapitalertragssteuer (die weitaus höher ist als die Steuer, die Sie beim Kauf zahlen). Der Kaufpreis, auf dem der Gewinn berechnet wird, wäre niedriger: Der Gewinn ist also höher, was bedeutet, dass Sie auf lange Sicht viel mehr bezahlen.
• Wenn die Behörden glauben, dass versucht wurde, den Zoll zu umgehen, werden sie Strafen verhängen, die vom Käufer zu zahlen sind.
• Es ist Steuerhinterziehung und zieht die damit verbundenen Strafen nach sich.

Das offizielle Angebot

Once you’ve visited the Mairie to ask about the property and surrounding area, and you know as much as possible about the area and property, you can make an official offer (called a ‘compromis de vente’). A notaire will help you with this — but remember: the notaire’s interests are not aligned with yours (because they are paid on commission, and only if the sale is completed).

Stellen Sie sicher, dass Sie nicht den Notar des Eigentümers verwenden, da dieser dem Eigentümer raten könnte, auf ein höheres Angebot zu warten (da er mehr Geld verdienen würde), oder es versäumt, dem Eigentümer Ihr Angebot zu zeigen. Wenn Sie einen eigenen Notar haben, wird er/sie eher nachhaken, da er/sie nur so bezahlt wird.

Das raten wir Ihnen ebenfalls Geben Sie persönlich eine Kopie Ihres Angebots direkt an den Eigentümer weiter (Sie können es in einem versiegelten Umschlag mit dem Nachnamen des Eigentümers in seinem Briefkasten hinterlassen, fragen Sie die Nachbarn, ob sie wissen, wie sie den Eigentümer erreichen können, oder fordern Sie die Kontaktinformationen des Eigentümers bei der Mairie an ), da der Notar Ihr Angebot dem Makler unterbreitet, der ggf vorgeben dass sie dem Verkäufer angezeigt haben (ja, es ist illegal, aber sie tun es trotzdem oft), wenn ihre Agentur ihnen gesagt hat, dass sie Angebote mit Marktwert nicht annehmen sollen.

Geben Sie eine Erläuterung des Angebotspreises an (beginnen Sie mit a Liste ähnlicher Villen, die verkauft wurden in der Nähe mit Google Earth-Screenshots, dann die Faktoren, die Sie zu diesem m²-Preis geführt haben, und – optional – die Marktverlauf).

Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusicherungen oder ungenaue Gesetzestexte.

Es ist normal, viele Bedingungen („suspendives“) in den Vertrag aufzunehmen, damit Sie bei Bedarf aus dem Verkauf aussteigen können. Stellen Sie sicher, dass Ihr Vertrag alle diese Klauseln enthält, die Ihnen einen Rücktritt ermöglichen:

• wenn die Bewertung niedriger als Ihr Angebot ist,
• wenn Sie keine Hypothek bekommen,
• wenn die Vermessung ergibt, dass die Villa oder Grundstücksgröße kleiner als _____ (bewohnbare m² der Villa) und ______ (Grundstücksgröße) ist,
• wenn nachteilige Planungsbeschränkungen oder Rechte Dritter bestehen, die Ihre Nutzung der Immobilie erheblich beeinträchtigen könnten,
• wenn nachteilige Dienstbarkeiten bestehen ('Knechtschafts') auf dem Grundstück (im Vertrag sollte stehen, dass es laut Verkäufer keine Dienstbarkeiten gibt),
• wenn bestehende Grundpfandrechte bestehen,
• wenn die Ergebnisse einer statischen Untersuchung durch einen qualifizierten Sachverständigen („Expert de Batiment“) Mängel aufweisen,
• wenn Sie die erforderlichen Baugenehmigungen (für den Bau eines Pools oder für eine Erweiterung usw.) nicht erhalten können,
• wenn Ansprüche der Gemeinde oder des französischen Staates auf das Grundstück bestehen.

Viele Angebote zeigen ungenaue Gebäude- und Grundstücksgrößen, daher ist es wichtig, beides vor dem Kauf mit einer unabhängigen Umfrage zu überprüfen. Machen Sie Ihr Angebot von den Ergebnissen der Umfragen abhängig, die Sie durchführen werden, und verhandeln Sie den Preis nach unten, wenn der Eintrag laut Inserat größer war als er tatsächlich ist.

Vorbehaltsklauseln zum „Verkauf vorbehaltlich der Baugenehmigung“ bedürfen einer sorgfältigen Ausarbeitung, nicht nur im Hinblick auf die gegebenenfalls auferlegten Bauauflagen, sondern auch im Hinblick auf eine mögliche spätere rechtliche Anfechtung einer Baugenehmigung.

Wenn die Einrichtung in den Verkauf einbezogen werden soll (Küche und Badezimmer zählen dazu), sollte ein Inventar („Inventaire“) beigefügt und ein separater Preis zugewiesen werden.

Es ist auch möglich, dass zugunsten des Käufers eine Vertragsstrafenklausel in den Vertrag aufgenommen wird, sodass der Verkäufer im Falle eines Rücktritts vom Verkauf dem Käufer Schadensersatz schuldet. Stellen Sie sicher, dass Sie auch eine Klausel einfügen, die besagt, dass alle Gelder nicht an den Verkäufer freigegeben werden, bis Sie den freien Besitz erhalten haben.

Hier sind mehr Details über worauf im offiziellen Angebotsvertrag zu achten ist.

Vertragswarnungen

Denken Sie immer daran, dass die Notare für sich selbst arbeiten, nicht für Sie. Ihr Notar möchte, dass der Verkauf zustande kommt (damit er bezahlt wird) und wird den Vertrag darauf zuschneiden und Ihre Rechte einschränken. Es ist ratsam, den Vertrag von einem unabhängigen Dritten prüfen zu lassen, bevor Sie ihn unterzeichnen.

SCI-Warnung: Da die Bedenkzeit nur für Angebote einer Person und nicht eines Unternehmens gilt, müssen Sie, wenn Sie das Haus mit einem Unternehmen oder einer SCI besitzen möchten, sicherstellen, dass Ihr Angebotsvertrag besagt, dass Sie dies können zu einem späteren Zeitpunkt den Verkauf in einen SCI / Firmennamen umwandeln.

Die Hypothekenklausel: Stellen Sie sicher, dass Ihr Angebotsvertrag eine Klausel enthält, die Sie zurückziehen lässt, wenn Sie keine Hypothek zum vollen Angebotspreis der Immobilie erhalten können. Zum Beispiel könnte Ihr Angebot 1 Million Euro betragen, aber die Bank könnte die Villa auf 700.000 Euro schätzen und Ihnen nur darauf eine Hypothek anbieten. In Ihrem Vertrag muss ausdrücklich stehen, dass Sie aussteigen können, wenn Sie keine Hypothek für 1 Million Euro bekommen.

Ihr Immobilienmakler oder Notar könnte Ihnen sagen, dass diese Klausel Sie leicht aus dem Geschäft herausholen kann, damit Sie sich sicherer fühlen, ein offizielles Angebot abzugeben. In Wirklichkeit können Sie nicht einfach Ihre Bank anrufen und erwarten, dass diese Klausel nicht in Anspruch genommen wird. Sie müssten nachweisen, dass Sie innerhalb der im Vertrag festgelegten Frist vernünftigerweise versucht haben, eine Hypothek zu erhalten, und mehrere vollständige Ablehnungen von Banken erhalten haben.

Auch wenn diese Klausel aus Versehen nicht enthalten ist, vorausgesetzt, der Vertrag besagt nicht ausdrücklich, dass die Immobilie gekauft wirdohneeine Hypothek, das Gesetz sieht eine Vermutung vor, dass eine Hypothek erhalten wird. Aber es ist viel sicherer sicherzustellen, dass diese Klausel enthalten und klar geschrieben ist.

Stellen Sie sicher, dass die Klausel die Dauer enthält, während der die Klausel gültig bleiben soll, und die wichtigsten Details der Hypothek – Höhe, Laufzeit, maximaler Zinssatz.

Es ist nicht ungewöhnlich, dass dem Käufer 45 Tage eingeräumt werden, um ein Hypothekenangebot einzuholen, wonach der Vertrag erlöschen kann. Wenn Sie ansässig sind und über ein stabiles Einkommen verfügen, ist dies normalerweise ausreichend Zeit, aber für einen Käufer aus dem Ausland, der eine französische Hypothek sucht, kann es viel zu kurz sein. Versuchen Sie daher, wenn dies auf Sie zutrifft, eine längere Vertragslaufzeit auszuhandeln.

Vice Cache: Ein „vice caché“ ist ein versteckter oder verborgener Mangel an einer Immobilie. Der Käuferschutz ist in Artikel 1641 des Zivilgesetzbuchs verankert. Der Verkäufer ist verpflichtet, alle wichtigen Informationen über die Immobilie offenzulegen, die die Entscheidung des Käufers oder den für die Immobilie gezahlten Preis beeinflussen könnten. Tut er dies nicht, kann ein Gericht Abhilfe schaffen, z. B. Preisminderung oder Annullierung des Kaufs (weshalb Notare Sie davon nicht wissen lassen wollen, da sie ihre Provision im Falle einer Annullierung).

Es überrascht nicht, dass Notare manchmal versuchen, Ihre Nutzung des „vice caché“-Schutzes einzuschränken, indem sie dem Kaufvertrag eine Ausschlussklausel hinzufügen, die die Rechte des Käufers einschränkt, wenn sie ein ernsthaftes verstecktes Problem mit der Villa finden. Unser Rat an alle Käufer lautet: Wenn Ihr Notar dies tut, halten Sie ihn für unseriös und wechseln den Notar. Wenn Sie das nicht wollen, sollten Sie zu 100% auf die Streichung dieser Klausel im Kaufvertrag bestehen. Der Verkäufer kann sich dagegen wehren, aber wenn er es tut, müssen seine Motive hinterfragt werden. Du solltest sein sehr zögert, den Kauf von „en l'état“ (wie gesehen) zu akzeptieren, wenn Sie nicht vollständig verstehen, was Sie kaufen.

Aufhebung von Garantien: Einige Notare fügen Klauseln hinzu, die Ihre Rechte einschränken und Garantien aufheben. Dies kommt dem Notar zugute (da er nur bezahlt wird, wenn der Verkauf abgeschlossen ist), indem er Ihre Rechte und Möglichkeiten, die Transaktion zu stornieren, einschränkt. Nochmals, unser Rat an alle Käufer lautet: Wenn Ihr Notar dies tut, halten Sie ihn für nicht vertrauenswürdig, hinterlassen Sie eine angemessene Online-Bewertung und wechseln Sie den Notar.

Die Anzahlung

The estate agent may ask for the 5-10% deposit (we suggest you only agree to 5%) to be paid to them, but you should always pay the deposit to the notaire, because this is the normal way to do it, and there is less likelihood of a problem in recovering your deposit if the sale falls through.

Beachten Sie, dass eine Anzahlung normalerweise nur außerhalb der Widerrufsfrist erstattet werden kann, wenn der Verkauf aus Gründen im Zusammenhang mit den Vertragsklauseln oder dem Verkäufer fehlschlägt. Andernfalls verfällt die Anzahlung. Ihre Anzahlung wird vom Notar als Teil des Verkaufserlöses treuhänderisch verwahrt.

Nicht selten kommt es zu Streitigkeiten über die Rückzahlung einer Kaution, entweder weil der Notar die Rückzahlung verzögert oder weil Unklarheiten darüber bestehen, ob die Vertragsbedingung erfüllt ist oder nicht. Wenn Sie also einen bedingten Vertrag abschließen, tun Sie gut daran, nur eine möglichst geringe Anzahlung zu leisten und auch auf eine genaue rechtliche Ausgestaltung der Bedingungen zu achten.

Die Bedenkzeit

Nach der Unterzeichnung des ursprünglichen Angebots und der Anzahlung haben Sie 10 Tage (einschließlich Feiertage und Wochenenden) Zeit, ohne Vertragsstrafe und ohne Angabe von Gründen zu stornieren. Nach den 10 Tagen verlieren Sie Ihre Einzahlung, wenn Sie zurücktreten, also nutzen Sie diese 10 Tage mit Bedacht.

If the contract has been prepared by a notaire and both parties sign the contract at the notaire’s office, the notaire can serve the cooling off notice on the buyer immediately following signature of the contract. However, many notaries serve the cooling off notice on the buyer by registered post or by email with a read receipt. The buyer has 10 days from the day after receipt of the notice to withdraw without reason.

Wenn Sie sich zurückziehen wollen, bedarf es bestimmter Formalitäten. Sie muss schriftlich erfolgen und per Einschreiben oder per E-Mail mit Lesebestätigung an den Makler oder den Notar gesendet werden, je nachdem, was im Vertrag vereinbart wurde. Wenn der Käufer eine Anzahlung geleistet hat, muss der Notar diese normalerweise innerhalb von 21 Tagen nach Erhalt der Rücktrittserklärung zurückerstatten. Die 10-Tage-Frist ist streng durchsetzbar. Wenn der Käufer also 12 Tage nach Erhalt der Mitteilung versucht, sich zurückzuziehen, könnte der Widerruf als unwirksam angesehen werden und der Käufer muss mit dem Kauf fortfahren oder seine Anzahlung verlieren.

Vorteile für eine Hypothek

Sie sollten immer eine Hypothek beantragen, denn:

• Wenn die Villa mehr als 1,3 Millionen Euro wert ist, ist dies die einzige Möglichkeit, die Vermögensteuer zu umgehen.
• Der Zinssatz für Hypotheken in Frankreich ist niedriger, als Sie durch die Anlage des Geldes erzielen können. Das bedeutet, dass der kluge finanzielle Schachzug darin besteht, eine Hypothek aufzunehmen und das Geld investiert zu lassen.
• Es liegt ein amtliches Wertgutachten/Gutachten bei, die Sie für Ihre Verhandlungsmacht nutzen können.
• Wenn Ihr Geld in einer anderen Währung als Euro gehalten wird, können Sie auch Geld sparen. Wenn Sie den maximalen LTV (Loan-to-Value) wählen, können Sie sich besser gegen Wechselkursschwankungen absichern, da für französische Hypotheken keine (oder sehr niedrige) Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen. Anstatt den vollen Kaufpreis in Euro umzurechnen (zu einem möglicherweise schlechten Wechselkurs), müssen Sie nur die Kaution und die Notargebühren überweisen. Das bedeutet, dass Sie warten können, bis der Wechselkurs besser ist, und dann Ihre Hypothek zurückzahlen, was Tausende des Kaufpreises kosten kann.

Verwenden eines SCI

Eine SCI ist eine steuerlich transparente Art einer französischen Gesellschaft, die ausschließlich für den Besitz und die Verwaltung von Immobilien verwendet wird. Viele Notare werden dies empfehlen, oft weil Sie werden dafür bezahlt, sie zu erstellen, finden Sie also selbst heraus, ob Sie eine verwenden möchten. Hier ist eine Erklärung. Wenn Sie sich entscheiden, einen zu verwenden, können Sie dies auch tun Erstellen Sie es online für 99 €. Sie können auch hineinschauen die Vorteile, wenn ein Unternehmen Eigentümer des SCI ist.

Trotz dieser potenziellen Vorteile sind die Argumente für den Besitz eines Familienbesitzes durch eine SCI aufgrund gesetzlicher und steuerlicher Änderungen in den letzten Jahren schwächer geworden, sodass Sie sorgfältig abwägen müssen, ob es für Sie wirklich notwendig ist, eine SCI zu verwenden. Es gibt viele professionelle Berater, die Ihnen zweifellos sagen, dass es sich lohnen würde, eine SCI zu gründen, aber wenn es dieselben Berater sind, die die Gebühren für die Gründung der Gesellschaft verdienen (einschließlich Notare), dann müssen Sie das abwägen sorgfältig beraten.

Denken Sie daran, dass Sie, wenn Sie die SCI-Route wählen, jährliche Steuererklärungen für die SCI einreichen müssen, sodass die Kosten fortlaufend sind. Die Nichtabgabe von Erklärungen kann zu einer jährlichen Steuer von 3 % des Immobilienwerts sowie zu Verzugszinsen und Bußgeldern führen.

Wir empfehlen Ihnen, sicherzustellen, dass alle Gespräche mit Ihren Beratern aufgezeichnet werden, da leicht schlampige Ratschläge erteilt werden, wenn Fachleute nicht der Meinung sind, dass sie dafür zur Verantwortung gezogen werden können!

Die endgültige Unterzeichnung

Etwa drei Monate nach Unterzeichnung der „compromis de vente“ organisiert der Notar die Unterzeichnung der „acte de vente définitif“, Zahlung der Endabrechnung und Steuern sowie Schlüsselübergabe. Es ist üblich, die Kosten der jährlichen „taxe foncière“ beim Verkauf anteilig aufzuteilen. Stellen Sie sicher, dass der Notar vor dem letzten Treffen einen Entwurf der Urkunde vorlegt, damit er einem professionellen Berater zur Stellungnahme vorgelegt werden kann.

Stellen Sie sicher, dass Sie die Villa am Vorabend der Unterzeichnung des letzten „acte de vente“ besichtigen, damit Sie genau sehen, wofür Sie bezahlen. Es könnte Überraschungen wie das Entfernen von Heizkörpern, Rollläden, Geräten oder Türgriffen vermeiden. Vergewissern Sie sich, dass keine Schäden aufgetreten sind und dass sich alle Besitztümer des Verkäufers befinden, mit Ausnahme der von Ihnen gewünschten. Wenn etwas nicht stimmt, bitten Sie den Notar, einen Teil des Kaufpreises zurückzuhalten, bis die Immobilie so ist, wie sie bei der Unterzeichnung des „compromis de vente“ aussah.

Hinweis: Wenn Sie Ihnen zu viel berechnet haben, inkompetent waren oder nicht in Ihrem besten Interesse gehandelt haben (wie es üblich ist), können Sie dies tun rechtliche Schritte hier einleiten.

Eine Villa kaufen? Lesen Sie dies zuerst!

Wenn Sie bereit sind, nach einer Immobilie zu suchen, lesen Sie unbedingt unsere vollständige Anleitung zum Kauf von Immobilien in Frankreich. Diese Leitfäden erklären, wie man den Wert einer Immobilie schätzt echt Wert, wie Sie den besten Preis erzielen und überhöhte Preise vermeiden, worauf Sie achten müssen, wie Sie Betrug vermeiden und mehr.

Um den Immobilienmarkt in Frankreich zu verstehen, müssen Sie zunächst verstehen, wie m²-Preise sind ein riesiger Betrug. Dann können Sie mit den anderen Anleitungen fortfahren:

Unsere Wegweiser, wohin sich der Markt entwickelt umfasst: Vorhersagen für den Immobilienmarkt an der französischen Riviera, aktuelle und historische Preistrends auf dem Markt und die Gründe, warum die Preise weiter fallen werden. Außerdem ergänzend Leitfaden für Russen und ihre Auswirkungen auf dem Immobilienmarkt an der französischen Riviera.

Unsere Leitfaden für Immobilienangebote umfasst: wie man zum Verkauf stehende Villen findet, worauf man achten muss, Fehlinformationen und Warnungen, Auktionen und Zwangsvollstreckungen, direkt von Verkäufern kaufen, warum das Timing alles ist und der Grund, warum nur etwa die Hälfte der Villenverkäufe öffentlich gelistet sind.

Unsere Leitfaden für Betrug und Geheimnisse includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Unsere Leitfaden für Immobilienmakler umfasst: die unehrlichen Dinge, die Makler Ihnen erzählen, wie Immobilienagenturen arbeiten, Käufermakler und Immobilienvermittler, warum Sie illegale und nicht ortsansässige Makler meiden sollten und wem Sie vertrauen können (eine wichtige Warnung).

Unsere Leitfaden zur Preisgestaltung und Bestimmung des Marktwerts einer Villa beinhaltet: warum es so viele extreme Überpreise gibt, wie man den Marktwert einer Villa schätzt (was sie wert ist) und eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, um Ihren Angebotspreis zu finden.

Unsere Leitfaden für wichtige Dinge herauszufinden umfasst: Diagnoseberichte und Umfragen, Sonne und Mikroklima, potenzielle Probleme mit der Aussicht, Wohnsteuern, das Alter, Internet- und mobiler Zugriff, (rote) Gefahrenzonen, Gesundheitsrisiken, Datenschutz- und Platzprobleme, Probleme in der Nähe, was Sie tun ll tatsächlich besitzen, illegale Ergänzungen und Strukturen, warum sie verkaufen, wie zu überprüfen und vieles mehr.

Unsere Anleitung zu Dingen, die zu beachten sind beinhaltet: Ihre tatsächlich Kosten, Probleme beim Kauf einer „neu renovierten“ Villa, Informationen über lokale Kriminalität und Hausbesetzer und Fragen, die Sie sich stellen sollten.

Unsere Leitfaden für nach dem Kauf beinhaltet: Versicherungsfalle, Tipps für Zweitwohnungen, Mieten Ihrer Villa, Renovieren und Wissenswertes über die Einstellung von Mitarbeitern.

Leitfaden für Verkäufer: Wie Sie Ihre Villa bewerten, damit sie sich verkauft.