Köpprocessen & kontrakt

Så du hittade en villa du gillar och du vill lägga ett bud. Först, läs den här guiden om hur du bestämmer en villas marknadsvärde, så att du vet vilket pris du ska erbjuda. Ditt erbjudandepris bör baseras på det aktuella marknadsvärdet på villan – inte säljarens utropspris.

För det andra, se till att du har läst alla våra guider och har samlat in diagnostikrapporterna, kontrollerat zonindelningen och gjort alla andra saker vi rekommenderade.

När du är säker på att du har varit noggrann och är redo att lägga ett erbjudande gör du så här:

Beräkna priset för ditt erbjudande

Här är en steg-för-steg-guide: hur du avgör vad ditt första erbjudande ska vara.

Kom ihåg: Alla Priserna du ser annonserade har en sak gemensamt: hittills har ingen gått med på att betala det priset. Tro inte på agenter när de säger att andra människor har varit intresserade av höga priser.

Agenter har vanligtvis mandat av sin företagsbyrå att inte låta köpare lämna "marknadsvärde"-erbjudanden (i ett försök att manipulera marknadspriserna och eftersom de kan tjäna stadiga inkomster på det genom att underlätta semesteruthyrning). Räkna med att agenter kommer att ljuga för att avskräcka dig från att lämna ett erbjudande som är mycket lägre än att fråga. Ditt erbjudande bör helst gå direkt till ägaren (via ett förseglat brev i brevlådan), eller på annat sätt gå igenom en notarie - en du valde, inte en agenten rekommenderade - men vet att när ombudet får erbjudandet från notarien, kanske helt enkelt inte ger det till ägaren.

Notera: Om säljaren inte accepterar det m²-pris du tycker att det faktiskt är värt (och du hörde detta direkt från säljaren), så kan du vänta och fortsätta leta. Om det är för dyrt är chansen god att den inte kommer att sälja - och så småningom kommer de att ta ett marknadspriserbjudande privat.

Hämta undersökningsrapporterna

Det finns ett antal undersökningar som säljaren är juridiskt skyldig att ge dig (om de inte gör det kan du stämma dem senare). De är inte på något sätt uttömmande, och vissa besiktningsmän är korrupta och kommer att ljuga till förmån för agenten eller notarien, så det är viktigt att få din egen inspektion gjord också (innan du skriver under avtalet.)

Diagnostiken som säljaren ger dig måste vara ny (här är detaljerna). Här är en guide till diagnostikrapporter och en annan guide. Säljaren är inte skyldig att åtgärda fel; som köpare förväntas du betala för att fixa dem. Säljarens skyldighet är helt enkelt att tillhandahålla fullständiga rapporter. Om han/hon inte gör det förblir de fullt ansvariga för defekter som rör dessa specifika frågor. Att få dem att betala är faktiskt en annan sak...

Se till att också få stadsplaneringscertifikat, så att du har en ungefärlig uppfattning om vad som kan göras med fastigheten.

Läs vår guide till viktiga saker att ta reda på för mer information om rapporterna.

Innan du skriver det

Det finns några saker du bör göra innan du lägger ditt erbjudande. Besök först det lokala rådhuset ('Mairie') och fråga om fastigheten och grannarna etc. Ta reda på om några granntomter har bygglov och vilka naturriskerna är, kontrollera fastighetens bygglovshistorik för att se om något gjorts utan tillstånd etc. Se till att få en stadsbyggnadsintyg från Mairie.

Sedan, anlita en CERTIBAT-certifierad 'Expert de Batiment' att inspektera villan och peka ut eventuella orosmoment (som icke-uppenbara strukturella problem, etc.) Din säljare skulle inte behöva avslöja några strukturella defekter som påverkar fastigheten som du kommer att ta i det skick den står i – även om han är inte har rätt att faktiskt dölja dem. Det innebär att om du efter kontraktsskrivning upptäcker konstruktions- eller andra fel på fastigheten eller dess tjänster är du fortfarande skyldig att genomföra köpet till överenskommet pris och kan inte få ersättning från din säljare. Det är därför viktigt att beställa inspektionen innan du skriver under kontraktet.

Skicka sedan ett e-postmeddelande till agenten för att vidarebefordra till säljaren, frågar säljaren om de vill decare eventuella hemliga problem med fastigheten som inte var synliga under besöket, till exempel återkommande översvämningar i källaren, tvister med grannar eller andra problem med tredje part. Se till att du får ett skriftligt svar via e-post. Det kommer att vara användbart att ha detta skriftligt om det finns några juridiska tvister som uppstår på grund av odeklarerade problem.

Dubbelkolla sedan alla andra potentiella problem som beskrivs här (internetanslutning, radon, zonindelning, etc.), när du är nöjd, lämna ett officiellt erbjudande via en notarie. För att sänka notarieavgifterna kan du ange en del av försäljningspriset som betalning för möbler.

Tips för att spara pengar: Du kan sänka dina notarieavgifter (som endast baseras på priset för den tomma villan) genom att separera agentavgifterna från försäljningspriset och betala dessa själv (notarien kommer att hålla pengarna och överföra dem till byrån när försäljningen är klar). Du kan också skilja ut cirka 3 % (gå inte över cirka 2-3 %, annars riskerar du en revision) av summan för kök, badrum, armaturer, möbler etc. och betala det separat.

Förhandlar

Den svåra sanningen är att vissa säljare helt enkelt inte är seriösa. De listade sin villa bara för att se om någon soss kommer att betala flerfaldigt mer än det är värt. Som sagt, det är svårt att veta vilka som är seriösa och vilka inte förrän du lägger ett erbjudande.

För att sänka priset på en fastighet får vissa strategiska köpare vänner att besöka fastigheten och göra erbjudanden under marknadspriset för att köpa den. Sedan, om de låga buden avvisas, lägger de ett bud som ligger nära marknadsvärdet, vilket säljaren ofta accepterar.

Hur man väljer en Notaire

En notarie är i grunden en fastighetsadvokat/skatteindrivare som ger råd till sina kunder, gör pappersarbetet för affären och samlar in statliga skatter. Se till att skaffa din egen notarie — använd inte säljarens eller din agents, och välj klokt. Räkna med att lägga till ungefär 7 % till det slutliga priset i skatter och avgifter.

Börja leta efter en notarie långt innan du har hittat din perfekta egendom, eftersom det kan ta tid att hitta en bra. Du måste kontakta flera notarier, eftersom vissa kommer att försöka lura / ljuga / överdebitera dig. Det finns mycket lite ansvar på detta område. Använd inte den som rekommenderas av agenten eller säljaren.

Trots vad vissa oärliga notarius publicus kan berätta för dig, vet notarerna (och du också nu), att lagarna ändrades från 2021 och nu är de nya maxavgifterna 0,799 % och de får ge 20 % rabatt on their fees (including the mortgage surcharge) for properties over €100,000 sale price.

Se till att få en specifik uppdelning av alla skatter och avgifter i förväg. På grund av bristande ansvarsskyldighet kommer många notarier (olagligt!) att försöka överdebitera dig. Så se till, om de går med på att ge dig 20 % rabatt, att deras avgift (exklusive skatter) inte är mer än 0,6392 % av försäljningspriset för delen över 60 000 € (vilket är 0,799 % minus den tillåtna rabatten på 20 %), and that they’re not sneaking in any unwarranted extra fees (like translation fees) — the rest of what you’ll pay should go to government taxes.

Här finns mer information om Frankrikes notarius publicus och här är hur mycket du bör budgetera för att ge notarien (sätta 06 i avdelningsfältet; observera att denna beräkning inte tar hänsyn till 20 % avgiftsrabatt). För att beräkna vad notarien kommer/bör debitera dig för sin avgift, dra upp din miniräknare och skriv in försäljningspriset, minus 60 000 € (den avgifter för ett belopp under 60 000 euro är dumt komplicerade), sedan gånger (x) som med 0,006392 (till exempel notariensavgifterna på en fastighet på 2 miljoner euro, måste du betala notarien 12 400 € + avgifterna för beloppet under 60 000 €, som kommer till €878, för totalt €13 278).

Kom ihåg: Du är aldrig skyldiga att slutföra en transaktion med en viss notarie, och de har inte lagligt rätt att fakturera dig för delarbete oavsett vad de hotar att skrämma dig att behålla dem som din notarie (de betalas först när du fullföljer försäljningen med dem) . Om de är oärliga eller försöker överbelasta, ge dem en dålig onlinerecension för att varna andra, rapportera dem till chambre.alpesmaritimes@notaires.fr, och gå till en annan notarie.

Begränsad tillgång: Det är viktigt att få en andra åsikt och att inte lita på din notiare. Här är anledningen: Notärer är en självreglerad bransch. Tvister mellan notarier och köpare går till en "medlingsprocess"., regisserad av notarerna (om du ens kommer till den punkten, vilket mindre än hälften av klagomålen gör). Som du kan föreställa dig är medlaren vald av – och lojal mot – notarerna. Vad värre är är det det finns ingen skyldighet för notarien att delta i medling så många gör inte det. Denna fullständiga brist på ansvarsskyldighet uppmuntrar notarius publicus att ljuga och utelämna information för att avsluta försäljningen och göra provision.

På grund av detta rekommenderar vi att du anlitar en fastighetsadvokat för att kontrollera eventuella kontrakt och hjälpa till att övervaka transaktionen. I Frankrike kallas en fastighetsadvokat vanligtvis för en "avocat en droit immobilier". Denna typ av advokat är specialiserad på lagar som rör fastighetstransaktioner, markanvändning och andra relaterade frågor. De kan ge juridisk rådgivning, granska kontrakt och företräda dig i tvister.

Scam varning: Hackare har skickat mejl från notariers e-postkonton, med det korrekta €-beloppet, men hackarens bankkontouppgifter, för insättningarna. Verifiera alltid bankuppgifterna per telefon om du ska betala via banköverföring.

Köp i svart

Detta gäller bara om du köper direkt från säljaren, eftersom agenter inte låter dig komma i kontakt med säljare direkt.

Akta dig för att engagera dig i att "betala på det svarta". Det är här en säljare kanske vill att du ska betala dem en del av priset kontant direkt för att dölja en del av priset för notarien. Detta händer nästan aldrig (det är trots allt skatteflykt), men det är värt att nämna. Detta kan hjälpa säljaren att minska skulden för kapitalvinstskatt samtidigt som det minskar köparens notarieavgifter, men det är också olagligt och kan leda till allvarliga problem för dig:

• Det finns praktiska svårigheter med att betala pengarna och få skyddsåtgärder – dina pengar kan lätt bli stulna.
• Skattemyndigheten kan bestrida priset om de tycker att det är för lågt och kräva skatter i förhållande till ett högre pris.
• Om fastigheten är ett fritidshus är du skattskyldig för reavinst vid vidareförsäljning (som är mycket högre än den skatt du betalar vid köp). Inköpspriset som vinsten beräknas på skulle vara lägre: så vinsten är högre, vilket innebär att du kommer att betala mycket mer i det långa loppet.
• Om myndigheterna anser att det har gjorts ett försök att undvika tull, kommer de att utdöma straffavgifter som betalas av köparen.
• Det är skatteflykt och medför de påföljder som följer med.

Det officiella erbjudandet

Once you’ve visited the Mairie to ask about the property and surrounding area, and you know as much as possible about the area and property, you can make an official offer (called a ‘compromis de vente’). A notaire will help you with this — but remember: the notaire’s interests are not aligned with yours (because they are paid on commission, and only if the sale is completed).

Se till att inte använda ägarens notarie, eftersom de kan råda ägaren att vänta på ett högre erbjudande (eftersom de skulle tjäna mer pengar), eller försumma att visa ägaren ditt erbjudande. Om du har en egen notarie är det mer sannolikt att han/hon följer upp, eftersom det är det enda sättet han/hon kommer att få betalt.

Vi rekommenderar att du också personligen ge en kopia av ditt erbjudande direkt till ägaren (du kan lämna det i brevlådan i ett förseglat kuvert med ägarens efternamn på, fråga grannar om de vet hur de kan nå ägaren, eller begära kontaktuppgifter till ägaren från Mairie ) eftersom notarien kommer att ge ditt erbjudande till agenten, som kanske bara låtsas att de visade säljaren (ja, det är olagligt, men de gör det fortfarande ofta) om deras byrå har sagt åt dem att inte acceptera erbjudanden med marknadsvärde.

Inkludera en förklaring av erbjudandepriset (börja med en lista över liknande villor som har sålts i närheten med Google Earth-skärmdumpar, sedan faktorerna som ledde dig till det m²-priset, och –valfritt – marknadsbana).

Lita inte på muntliga försäkringar eller oprecisa juridiska formuleringar.

Det är normalt att bifoga många villkor ('suspensiva') i kontraktet så att du kan komma ur försäljningen om det behövs. Se till att ditt kontrakt innehåller alla dessa klausuler som låter dig backa:

• om värderingen kommer tillbaka lägre än ditt erbjudande,
• om du misslyckas med att få ett bolån,
• om undersökningen visar att villan eller markstorleken är mindre än _____ (bolig m² av villan) och ______ (tomstorlek),
• om det finns ogynnsamma planeringsbegränsningar eller tredje parts rättigheter som väsentligt kan påverka din njutning av egendomen,
• om det finns några ogynnsamma servitut ('träldoms') på fastigheten (i kontraktet bör det framgå att det inte finns några servitut, enligt säljaren),
• om det finns befintliga inteckningar som påverkar fastigheten,
• om resultaten av en strukturundersökning från en kvalificerad besiktningsman ('Expert de Batiment') visar några problem,
• om du inte kan få de byggtillstånd du behöver (för att bygga en pool, eller för en utbyggnad, etc.),
• om det finns anspråk på fastigheten från den lokala myndigheten eller den franska staten.

Många listor visar felaktiga byggnads- och markstorlekar, så det är viktigt att verifiera båda med hjälp av en oberoende undersökning innan du köper. Gör ditt erbjudande villkorat av resultaten från de undersökningar du ska utföra och förhandla ner priset om listan sa att det var större än vad det faktiskt är.

Villkorsklausuler om 'försäljning under förutsättning av bygglov' kräver noggrann utformning, inte bara i förhållande till de planvillkor som kan komma att ställas, utan också till en eventuell senare rättslig bestridande av ett bygglov.

Om innehåll ska ingå i försäljningen (kök och badrum räknas med) ska en inventering ('inventaire') bifogas och ett separat pris tilldelas.

Det är också möjligt att en vitesklausul tas in i avtalet till förmån för köparen så att säljaren, om säljaren avbryter försäljningen, är skyldig att ersätta köparen. Se till att även inkludera en klausul som anger att alla medel inte kommer att släppas till säljaren förrän du har fått ledig besittning.

Här finns mer information om vad man ska hålla utkik efter i det officiella erbjudandeavtalet.

Kontraktsvarningar

Kom alltid ihåg att notarierna arbetar för sig själva, inte för dig. Din notarie vill att försäljningen ska gå igenom (så att de får betalt), och kommer att skräddarsy kontraktet för det, vilket begränsar dina rättigheter. Det är tillrådligt att få en oberoende tredje part att se över avtalet innan du skriver under.

SCI-varning: Eftersom ångerfristen endast gäller erbjudanden från en person och inte ett företag, om du vill äga huset med hjälp av ett företag eller en SCI, måste du se till att ditt anbudskontrakt anger att du kan, kl. ett senare datum, överför försäljningen till ett SCI/företagsnamn.

Bolåneklausulen: Se till att ditt erbjudandekontrakt har en klausul som låter dig dra dig ur om du inte kan få ett bolån för hela erbjudandet för fastigheten. Till exempel kan ditt erbjudande vara 1 miljon euro, men banken kan värdera villan till 700 000 euro och erbjuda dig en inteckning endast på det. Ditt kontrakt måste säga att du kan dra dig ut om du inte kan få ett bolån för 1 miljon euro, närmare bestämt.

Din fastighetsmäklare eller notarie kanske säger till dig att den här klausulen lätt kan få dig ur affären, för att få dig att känna dig mer säker på att lägga ett officiellt erbjudande. I verkligheten kan du inte bara ringa din bank och förvänta dig en vägran att dra nytta av denna klausul. Du skulle behöva bevisa att du rimligen har försökt få ett bolån och fått flera fullständiga avslag från banker, inom den tidsram som angetts i kontraktet.

Även om denna klausul inte är inkluderad av något förbiseende, förutsatt att avtalet inte uttryckligen anger att fastigheten köpsutanen inteckning ger lagen en presumtion för att en inteckning är under erhållande. Men det är mycket säkrare att se till att denna klausul är inkluderad och skriven tydligt.

Se till att klausulen inkluderar hur länge klausulen ska förbli giltig och huvuddetaljerna för bolånet – belopp, varaktighet, maximal ränta.

Det är inte ovanligt att köparen beviljas 45 dagar på sig att få ett bolåneerbjudande, varefter avtalet kan förfalla. Om du är bosatt och har en stabil inkomst, är detta normalt gott om tid, men det kan vara för kort för en utländsk köpare som söker ett franskt bolån, så om detta gäller dig försök att förhandla om en längre period i kontraktet.

Vice cache: En "vice caché" är en dold eller latent defekt i en egenskap. Skydd för köpare är inskrivet i artikel 1641 i civillagen. Säljaren är skyldig att lämna ut all viktig information om fastigheten som kan påverka köparens beslut eller det pris de betalat för fastigheten. Om de inte gör det, är det möjligt för en domstol att erbjuda ett gottgörelse, såsom en prisavdrag eller annullering av försäljningen (vilket är anledningen till att notarius publicus inte vill att du ska veta om detta, eftersom de förlorar sina provision om det finns en annullering).

Inte överraskande försöker notarier ibland begränsa din användning av "vice caché"-skyddet genom att lägga till en undantagsklausul i köpekontraktet som begränsar köparens rättigheter när de hittar ett allvarligt dolt problem med villan. Vårt råd till alla köpare är att om din notarie gör detta, anser du dem som opålitliga och byter notarius. Om du inte vill göra det bör du till 100 % insistera på att denna klausul i köpekontraktet tas bort. Säljaren kan mycket väl motsätta sig att du gör det, men om de gör det måste deras motiv ifrågasättas. Du borde vara mycket tveksam till att acceptera att köpa 'en l'état' (som sett) om du inte helt förstår vad du köper.

Borttagande av garantier: Vissa notarier kommer att lägga till klausuler som begränsar dina rättigheter och tar bort garantier. Detta gynnar notarien (eftersom de bara får betalt när försäljningen är klar) genom att begränsa dina rättigheter och möjlighet att avbryta transaktionen. Återigen, vårt råd till alla köpare är att om din notarie gör detta, anser du dem vara opålitliga, lämnar en lämplig onlinerecension och byter notarius.

Handpenningen

The estate agent may ask for the 5-10% deposit (we suggest you only agree to 5%) to be paid to them, but you should always pay the deposit to the notaire, because this is the normal way to do it, and there is less likelihood of a problem in recovering your deposit if the sale falls through.

Var medveten om att en deposition normalt endast kan återvinnas utanför ångerfristen om försäljningen misslyckas av skäl relaterade till avtalsklausulerna eller säljaren. Annars är depositionen förverkad. Din insättning kommer att hållas av notarien i "deposition" som en del av köpeskillingen.

Det är inte ovanligt att det uppstår konflikter kring återbetalningen av en deposition, antingen för att notarien dröjer med återbetalningen eller för att det finns en viss oklarhet om huruvida kontraktsvillkoret har uppfyllts eller inte. Det är därför, om du undertecknar ett villkorat kontrakt, skulle du göra klokt i att endast betala den minsta möjliga insättningen, och att även se till att villkoren utarbetas exakt juridiskt.

Avkylningsperioden

Efter undertecknandet av det första erbjudandet och insättningen har du 10 dagar (inklusive helgdagar och helger) på dig att avbryta utan straffavgift och utan förklaring. Efter de 10 dagarna kommer du att förlora din insättning om du backar, så använd de 10 dagarna klokt.

If the contract has been prepared by a notaire and both parties sign the contract at the notaire’s office, the notaire can serve the cooling off notice on the buyer immediately following signature of the contract. However, many notaries serve the cooling off notice on the buyer by registered post or by email with a read receipt. The buyer has 10 days from the day after receipt of the notice to withdraw without reason.

Om du vill dra dig ur kräver det vissa formaliteter. Den ska vara skriftlig och skickas med rekommenderat brev eller e-post med läskvitto till antingen fastighetsmäklaren eller notarien, beroende på vad som är överenskommet i kontraktet. Om köparen har betalat en deposition ska notarien återbetala den, normalt inom 21 dagar från mottagandet av meddelandet om ånger. 10-dagarsperioden är strikt verkställbar, så om köparen försökte dra sig ur 12 dagar efter att ha mottagit meddelandet, kan återkallelsen anses vara ineffektiv och köparen måste fortsätta med köpet eller förlora sin insättning.

Fördelar med att få ett bolån

Du bör alltid ansöka om bolån eftersom:

• Om villan är värd mer än 1,3 miljoner euro är det enda sättet att undvika förmögenhetsskatten.
• Räntan på bolån i Frankrike är lägre än vad du kan göra genom att investera pengarna. Det betyder att det smarta ekonomiska draget är att ta ett bolån och behålla dina pengar investerade.
• Den kommer med en officiell värdering/värdering, som du kan använda för förhandlingsstyrka.
• Om dina pengar hålls i en annan valuta än euro kan det också spara pengar för dig. Om du väljer den maximala LTV (lån till värde) gör det att du bättre kan säkra din exponering mot eventuella växelkursfluktuationer eftersom franska bolån inte har några (eller mycket låga) avgifter för förtida återbetalning. Istället för att konvertera hela köpeskillingen till euro (till en potentiellt dålig växelkurs) behöver du bara överföra depositionen och notariens avgifter. Det betyder att du kan vänta tills växelkursen är bättre och betala tillbaka ditt bolån då, vilket kan slå tusentals av köpeskillingen.

Använder en SCI

En SCI är en skattemässigt transparent typ av franskt företag som uteslutande används för ägande och förvaltning av egendom. Många notarier kommer att rekommendera detta, ofta därför de får betalt för att skapa dem, så ta reda på själv om du vill använda en. Här är en förklaring. Om du bestämmer dig för att använda en, kan du också skapa det online för €99. Du kan också titta in fördelarna med att ha ett företag som äger SCI.

Trots dessa potentiella fördelar har argumenten för att äga en familjefastighet genom en SCI blivit svagare till följd av de senaste årens lagstiftnings- och skatteförändringar, så du måste noga överväga om det verkligen är nödvändigt för dig att använda en SCI. Det finns gott om professionella rådgivare som utan tvekan kommer att berätta för dig att det skulle vara värt besväret att skapa en SCI, men om de är samma rådgivare som kommer att tjäna avgifterna från att starta företaget (inklusive notarius publicus), måste du väga det råd noggrant.

Tänk på att om du går SCI-vägen måste du lämna in årliga skattedeklarationer för SCI, så kostnaderna löper. Underlåtenhet att lämna deklarationer kan ge en årlig skatt på 3 % av fastighetens värde samt dröjsmålsränta och böter.

Vi rekommenderar att du ser till att alla diskussioner med dina rådgivare registreras, eftersom slarviga råd lätt ges om proffs inte känner att de kan hållas ansvariga för det!

Den sista signeringen

Ungefär tre månader efter undertecknandet av "compromis de vente" organiserar notarien undertecknandet av "acte de vente definitif", betalning av slutavräkningen och skatter och byte av nycklar. Det är vanligt att dela upp kostnaderna för den årliga "taxe foncière" pro rata vid tidpunkten för försäljning. Se till att notarien tillhandahåller ett utkast till handlingen före det sista mötet, så att det kan visas för en professionell rådgivare för kommentar.

Se till att se villan på tröskeln innan du undertecknar den sista "acte de vente", så att du kan se exakt vad du betalar för. Det kan undvika att överraskningar som radiatorer, fönsterluckor, apparater eller dörrhandtag tas bort. Kontrollera att det inte har skett några skador och att det är tomt på säljarens alla ägodelar, förutom alla som du ville ha. Om något inte stämmer, be notarien att hålla tillbaka en del av priset tills fastigheten är som den var när "compromis de vente" undertecknades.

Notera: Om du har överdebiterat dig, var inkompetent eller inte handlade i ditt bästa intresse (som är vanligt), kan du starta rättsliga förfaranden här.

Köpa en villa? Läs detta först!

När du är redo att leta efter en fastighet, se till att läsa vår komplett guide för att köpa fastigheter i Frankrike. Dessa guider förklarar hur man uppskattar en fastighets verklig value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Först, för att förstå fastighetsmarknaden i Frankrike, måste du förstå hur m² prissättning är en gigantisk bluff. Sedan kan du gå vidare till de andra guiderna:

Vår guide till vart marknaden är på väg inkluderar: Franska Rivierans fastighetsmarknadsförutsägelser, aktuella och historiska pristrender på marknaden och anledningarna till att priserna kommer att fortsätta att falla. Plus, kompletterande guide till ryssar och deras inverkan på den franska Rivierans fastighetsmarknad.

Vår guide till fastighetslistor inkluderar: hur man hittar villor till salu, vad man ska hålla utkik efter, desinformation och varningar, auktioner och utmätningar, köp direkt från säljare, varför timing är allt och anledningen till att bara ungefär hälften av villaförsäljningen är offentligt listad.

Vår guide till bedrägerier och hemligheter includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Vår guide till fastighetsmäklare includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

Vår guide till prissättning och bestämning av en villas marknadsvärde inkluderar: varför det finns så mycket extrema överpriser, hur man uppskattar en villas marknadsvärde (vad den är värd) och en steg-för-steg-guide för att hitta ditt offertpris.

Vår guide till viktiga saker att ta reda på inkluderar: diagnostiska rapporter och undersökningar, sol och mikroklimat, potentiella problem med utsikten, bostadsskatter, ålder, internet och mobil tillgång, farozoner (röda) hälsorisker, integritets- och rymdproblem, närliggande problem, vad du Jag kommer faktiskt att äga olagliga tillägg och strukturer, varför de säljer, hur man verifierar och mer.

Vår guide till saker att tänka på inkluderar: din faktisk kostnader, problem med att köpa en "nyrenoverad" villa, lära dig om lokal kriminalitet och husockupanter och frågor att ställa dig själv.

Vår guide för efter köp inkluderar: försäkringsfallgropar, tips för fritidshus, hyra din villa, renovera och vad du ska veta om att anställa människor.

Guide för säljare: Hur du prissätter din villa så att den säljs.