Saker att tänka på innan du köper en villa

Det är förvånansvärt lätt att svepas med i spänningen över att köpa en villa. Men innan du får ditt hjärta alltför investerat i idén, se till att vara realistisk om vad du vill ha och de mindre trevliga verkligheterna som kommer med att äga fastighet.

Frågor att ställa till dig själv

Här är några frågor att överväga för att hjälpa dig avgöra om en fastighet du funderar på är ditt bästa alternativ:

Tvingar du siffrorna att fungera?
Att ha "råd med ett hus" går långt utöver huruvida du hypotetiskt kan säkra medlen för en handpenning och få ett bolån. Det inkluderar också bolåneavgifter, notarieavgifter och alla reparationer, skatter, underhållsavgifter, verktyg och vem vet vad mer som dyker upp med tiden. Se till att du tar allt detta i beaktande och var realistisk om vad du har råd med utan att lägga till ekonomisk stress i ditt liv.

Upphetsar hemmet dig?
Not everyone is in a place where they’re able to hold out for a home that “excites” them, but if you are, why spend that much money on something you’re not that into? It’s better to wait for a villa that you can picture yourself loving for decades, than end up moving again, and likely losing a lot of money. After all, it can take years to sell a home on the famously constipated French Riviera real estate market.

Tillgodoser hemmet allas behov?
Om du bor på egen hand är detta inte ett problem, men om du bor med en partner och/eller familj, eller planerar att ha gäster, se till att huset passar alla – inte bara dig. Har det tillräckligt med parkering för gästerna? Är det gångavstånd till era barns skolor?

Struntar du i resultaten av inspektionsrapporterna?
If so, this may not be the place for you. If the inspection and diagnostics reports come back with red flags trying to tell you this isn’t the house for you, listen to them.

Är du redo att göra alla reparationer som hemmet kräver?
Tänk på att hemförbättringsshower endast visar en liten del av hela renoveringsprocessen. Det är så mycket jobb. Och dessutom dyrt. Om du inte har kompetens att göra det själv, eller pengar att anställa folk för att göra reparationerna, är det dags att passera.

Är du känslomässigt fäst?

Bli inte för fäst vid en fastighet. När vi väl börjar föreställa oss oss själva i ett hem eller visualisera oss själva när vi uppfostrar barn i ett hem, är det verkligen svårt att undvika att betala för mycket och gå därifrån.

Din Faktisk Kostar

Innan du köper en villa måste du inse att försäljningspriset inte är de enda pengarna du är sugen på. Det finns många sunk-costs. Förutom underhåll, att fixa saker du inte förväntade dig att behöva fixa, etc. måste du också ta hänsyn till dessa oavkortade kostnader:

Kostnader för studier

Innan du köper en villa bör du göra egna studier. Detta kostar ca 1 000 € för ett medelstort hem, stigande till 2 500 € för större fastigheter.

Det finns ingen garanti för att de studier som gjorts av säljarens entreprenörer är korrekta. Faktiskt, många inspektörer är inkompetenta, och i en statlig revision fann de enorma inkonsekvenser. Till exempel klassade en inspektör en fastighet som B på skalan, vilket betyder att den var energieffektiv, medan en annan bedömde den som E, vilket är dåligt.

Notarie Kostnad & Skatt

För att avsluta affären, notarien samlar in 7% till 8% (för deras avgift plus statliga skatter).

Bolånekostnader

Det finns också en engångskostnad för att sätta upp ett bolån, vilket vanligtvis är 1,5 % (1 % registrering av inteckning plus 0,5 % försäkringsavgift) av villans försäljningspris, plus cirka 2 000 till 3 000 euro för att göra en "värdering" . Och om du anlitat en bolånemäklare tar de ut en engångsavgift i % utöver det också. Lägg därtill de årliga kostnaderna för obligatorisk bolåneförsäkring (som kostar cirka 0,5 % av villans värde varje år), och bolånets ränta. Här är en amorteringskalkylator så att du kan beräkna dina räntor och månatliga betalningar.

Årliga sänkta kostnader

Glöm inte att räkna in dina nya försäkringskostnader (innehållsförsäkring och, vid behov, röd zonförsäkring för naturkatastrofer). Dessutom har vissa villor en obligatorisk avgift för gemensamma saker som en vakt, trädgårdsmästare, etc. Du måste också budgetera för saker som reparationer och underhåll.

Skatter, Skatter och mer skatter!

Varje villaägare är också föremål för flera extra skatter, som betalas varje år. För en villa på 1 miljon euro, räkna med att betala cirka 4 000 euro per år (men detta varierar). Det enklaste sättet att veta vad din blir, förutom förmögenhetsskatten, är att be om skattedeklarationerna från den nuvarande villaägaren. Här är de skatter du bör ta hänsyn till i din budget:

IFI / förmögenhetsskatt

Den IFI / förmögenhetsskatt är mellan 0,5 % och 1,5 % årligen och betalas av både invånare och icke-bosatta i Frankrike med fastighetstillgångar värda över 1,3 miljoner euro (vid nuvarande valuation). For example, if you own a villa worth €2.4 million, you’d pay more than €10,000 per year in IFI tax.

You can get out of this by having a mortgage (so make sure you get approved before signing the final contract), which lowers your actual equity in the property, but you’ll need to keep re-financing to keep your equity below €1.3 million.

Vill du lära dig mer? Här är en praktisk FAQ om förmögenhetsskatten, En detaljerad guide till denna skatt, och några användbar statlig information.

Fastighetsskatt

Fastighetsskatten (taxe foncière) Priset för ett primärt hem är cirka 1 % och 3 % för sekundära hem, och ökar. Notan förtaxe foncièreanländer under årets sista kvartal och beloppet är baserat på fastighetens uppskattade årliga hyresvärde multiplicerat med en procentsats som fastställts av kommunen (fråga om mer information hos din lokala mairie).

Bostadsskatt

Mängden av bostadsskatt (taxe d'habitation) kommer att variera beroende på varje beslut kommun samt storleken och skicket på varje fastighet. Semesterhus i områden med bostadsbrist (som franska rivieran) riskerar att få en tilläggsavgift på sina taxe d'habitation. Kommunerna har rätt att tillämpa en avgift på mellan 5 % och 60 %. De flesta kommuner tillämpar en skattesats på 20 %, men vissa har antagit den maximala skattesatsen på 60 %, så det är bra att ta reda på detta innan du köper.

Ännu mer skatter!

Det finns en massa andra skatter som du också måste betala, som avfallsskatt, tv-skatt, etc.

Om du är bosatt utanför Frankrike (och utanför Europeiska ekonomiska samarbetsområdet) och äger egendom i Frankrike, kan skattemyndigheterna också be dig att utse en representant i Frankrike för att ta emot korrespondens angående förmögenhetsskatt, indrivning och omtvistade fordringar.

Och förresten — när du vill sälja, finns det ännu fler fasta kostnader. De fransk kapitalvinstskatt har ökat kraftigt de senaste åren. I kombination med de obligatoriska "sociala avgifterna", beroende på säljarens bostad, kan det läggas till upp till 34,5 % för EU-medborgare eller 48,83 % för icke-EU-bosatta, exklusive den obligatoriska inkomstskatten. Hoppsan!

Köpa som investering?

Den olyckliga sanningen är att den franska rivieran inte är ett bra ställe att köpa fastigheter för en investering. Priserna har varit fasta i mer än ett decennium och alla tecken tyder på att priserna kommer att sjunka i framtiden.

Additionally, the French government is actively trying to make real estate less expensive by adding cumbersome yearly taxes for second homes and thinking up ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.

Även CGEDD hade detta att säga (den 10 januari 2022): ”Från en investerares synvinkel är nettohyresavkastningen (hyran efter avgifter dividerad med försäljningspriset [exklusive övriga kostnader]) mycket låg. Investeringar i bostäder är därför konkurrenskraftiga med investeringar i långfristiga offentliga skulder, till en förväntad avkastning som visserligen är mycket låg i båda fallen... vars andrahandsvärde inte är säkert vid något tillfälle."

Och när du säljer måste du betala en överväldigande mängd skatter vilket kan lägga till upp till 49 %. Allt det är utöver fastighetsförmedlingsavgifterna och skatterepresentantavgifterna, vilket ger dig mindre än hälften av den totala vinsten i slutändan — om du gör en vinst överhuvudtaget.

Att köpa en "nyrenoverad" (eller ny) villa

På franska rivieran finns det många, många (sade jag MÅNGA?!) utvecklare. De har speciella relationer med agenter där de köper villor till ett lågt pris (akta dig om du är en säljare, eftersom du kan få den förlorande delen av detta) och sedan gör billiga renoveringar och försöker vända det, med samma agent, på ett löjligt högt pris. Du kanske kan fånga detta genom att kontrollera karta som visar villaförsäljningen (med exakt plats, storlek, prissättning) från de senaste 5 åren.

Naturally, these developers want to maximize profits and minimize expenses. It is, after all, a business. They do this by cutting all sorts of corners on the stuff you can’t see. They hire the absolute cheapest (and often unqualified) construction people, electricians, plumbers, etc. and tell those people to do the job as cheaply and quickly as possible.

De lugnar köparna genom att ge dem en garanti (enligt fransk civilrätt är allt byggarbete garanterat i upp till 10 år), men försäkringen betalar reparationskostnaderna – inte dem – och du måste fortfarande ta itu med alla problem som dyker upp. Dessutom kommer försäkringen inte att täcka större problem, som att behöva göra om hela VVS-arbetet eftersom rören som användes var gamla och satt ihop på fel sätt. Och du kan förvänta dig upprepade reparationer av samma problem eftersom billiga material fortsätter att användas - trots allt får reparationsföretaget betalt varje gång.

Detta innebär att utvecklaren har noll incitament att göra något annat än det billigaste jobbet som möjligt eftersom när du väl köper det är det ditt problem, inte deras. Det innebär också STOR huvudvärk för dig, längre fram, när du rör dig in och inser att din luftkonditionering inte fungerar som den ska, el och VVS behöver göras om, golv eller isolering har inte lagts till, etc.

Just because it looks nice on the outside doesn’t mean it’s well-done. You’re better off finding a villa that was renovated years ago by the owners — renovate for them, not for resale.

Brottslighet

Föreställ dig skräcken: att återvända till din villa i Frankrike efter att ha gått ut och ätit middag, bara för att hitta ovälkomna passagerare som tittar på TV och lagar middag i ditt kök. Eller medan du kopplar av i din lägenhet eller villa, öppnas ett fönster så att en man kan komma in och sitta på huk i ett av dina sovrum. Eller så öppnar du helt enkelt din ytterdörr och en familj med många små barn kommer in utan ditt tillstånd och vägrar sedan att gå. Du skulle kunna tro att du bara kan ringa polisen så tar de hand om det åt dig, eller hur? Nej. Inte i Frankrike.

Inbrott

Lagarna i Frankrike skyddar fattiga och kriminella, och polisen arresterar sällan för inbrott. Så det är inte förvånande att inbrott är en stor (och växande) problem på den franska rivieran. Det är ett inbrott varannan minut i Frankrike, och den franska rivieran har flest inbrott av någon region, med ungefär 8 000 inbrott varje år. Villaägare (och hyresgäster) i detta område blir rutinmässigt gasade och rånade medan de sover, eller hålls uppe under pistolhot när de går in i sin villa. Det är tyvärr en oundviklig del av att äga en villa på Franska Rivieran.

You’ll need to get familiar with the laws so you don’t end up in jail for defending yourself during a break-in. In short, you can’t defend yourself with more force (or even the threat of more force) than the criminals are using *at that exact moment* (so if they have a gun and they turn away from you, you can’t shoot them in the back), or you’ll go to jail.

Det finns mycket att veta, så vi skrev ett guide till inbrott och gasningar på franska rivieran.

Här är en webbplats som ger dig en uppfattning om brottet i området du funderar på och vår översikt över brottsligheten på franska rivieran (and why you don’t hear more about it).

Squatters & Home Invasions

Squatters rättigheter är ett stort problem för husägare på den franska rivieran (som är ett av endast fyra områden i Frankrike som står för 79 % av alla knäböj).

Från zigenarfamiljer som lever "husockuparens livsstil" (med hjälp av många webbplatser, onlineinstruktioner och andra husockupanter), till utlänningar som söker asyl, till kriminella nätverk (främst från Ryssland, Rumänien och Bulgarien), finns det många människor där ute som känner till lagarna och missbrukar det franska systemet, som verkar utformat för att skydda brottslingar.

Det finns så mycket att berätta om det här problemet att vi skrev ett separat måste att läsa guide till husockupanter och heminvasionereftersom det är så viktigt att förstå polisens begränsningar (för det mesta hjälper de dig inte) och det faktum att du kan åtalas som brottsling för att ha hotat heminkräktarna.

Climate Change Effects

Climate change is increasingly impacting the French Riviera, bringing numerous challenges to the region. Intense heatwaves on the French Riviera become more frequent and prolonged. Forest fires have become frequent, exacerbated by rising temperatures and prolonged droughts, which have destroyed homes and natural habitats.

Water scarcity has also become a critical concern, leading to stringent water rationing measures. These measures have sparked debates about fairness, particularly between local residents and the tourism industry. Locals argue that everyone, including hotels and tourists, should share the burden of conservation by not filling swimming pools or watering gardens. However, the tourism sector, which is vital to the local economy, often continues to use significant water resources to maintain their services, leading to feelings of inequality and resentment. According to local news reports, these tensions highlight the broader challenge of balancing environmental sustainability with economic interests in a region heavily dependent on tourism.

The rising frequency of natural disasters, including heatwaves and forest fires, will likely lead to higher insurance premiums for properties. Ensuring comprehensive coverage and investing in measures to mitigate heat impacts, such as proper insulation and air conditioning, will be essential to protect your investment and well-being, so make sure to factor in that extra cost.

Köpa en villa? Läs detta först!

När du är redo att leta efter en fastighet, se till att läsa vår komplett guide för att köpa fastigheter i Frankrike. Dessa guider förklarar hur man uppskattar en fastighets verklig value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Först, för att förstå fastighetsmarknaden i Frankrike, måste du förstå hur m² prissättning är en gigantisk bluff. Sedan kan du gå vidare till de andra guiderna:

Vår guide till vart marknaden är på väg inkluderar: Franska Rivierans fastighetsmarknadsförutsägelser, aktuella och historiska pristrender på marknaden och anledningarna till att priserna kommer att fortsätta att falla. Plus, kompletterande guide till ryssar och deras inverkan på den franska Rivierans fastighetsmarknad.

Vår guide till fastighetslistor inkluderar: hur man hittar villor till salu, vad man ska hålla utkik efter, desinformation och varningar, auktioner och utmätningar, köp direkt från säljare, varför timing är allt och anledningen till att bara ungefär hälften av villaförsäljningen är offentligt listad.

Vår guide till bedrägerier och hemligheter includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Vår guide till fastighetsmäklare includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

Vår guide till prissättning och bestämning av en villas marknadsvärde inkluderar: varför det finns så mycket extrema överpriser, hur man uppskattar en villas marknadsvärde (vad den är värd) och en steg-för-steg-guide för att hitta ditt offertpris.

Vår guide till viktiga saker att ta reda på inkluderar: diagnostiska rapporter och undersökningar, sol och mikroklimat, potentiella problem med utsikten, bostadsskatter, ålder, internet och mobil tillgång, farozoner (röda) hälsorisker, integritets- och rymdproblem, närliggande problem, vad du Kommer faktiskt att äga olagliga tillägg och strukturer, varför de säljer, hur man verifierar och mer.

Vår guide till köpprocessen inkluderar: att förhandla om priset och det ursprungliga erbjudandet, välja en ärlig notarie, köpa i svart, det officiella erbjudandet och depositionen, använda en SCI, kontraktsfällor, ångerfristen, vad du ska göra innan du lämnar över pengarna och slutlig signering.

Vår guide för efter köp inkluderar: försäkringsfällor, tips för fritidshus, hyra din villa, renovera och vad du bör veta om att anställa människor.

Guide för säljare: Hur du prissätter din villa så att den säljs.