Things to Consider Before Buying a Villa

È sorprendentemente facile lasciarsi travolgere dall'entusiasmo per l'acquisto di una villa. Ma prima di investire anche il tuo cuore nell'idea, assicurati di essere realistico riguardo a ciò che desideri e alle realtà meno piacevoli che derivano dal possedere una proprietà.

Domande da porsi

Ecco alcune domande da considerare per aiutarti a determinare se una proprietà che stai considerando è la soluzione migliore:

Stai forzando i numeri a funzionare?
Essere in grado di “permettersi una casa” va ben oltre la possibilità ipotetica di garantire i fondi per un acconto e ottenere un mutuo. Include anche le spese ipotecari, le spese notarili e tutte le riparazioni, le tasse, le spese di manutenzione, le utenze e chissà cos'altro emerge nel tempo. Assicurati di prendere tutto ciò in considerazione e di essere realistico riguardo a ciò che puoi permetterti senza aggiungere stress finanziario alla tua vita.

La casa ti entusiasma?
Not everyone is in a place where they’re able to hold out for a home that “excites” them, but if you are, why spend that much money on something you’re not that into? It’s better to wait for a villa that you can picture yourself loving for decades, than end up moving again, and likely losing a lot of money. After all, it can take years to sell a home on the famously constipated French Riviera real estate market.

La casa soddisfa le esigenze di tutti?
Se vivi da solo, questo non è un problema, ma se vivi con un partner e/o con la famiglia, o hai intenzione di avere ospiti, assicurati che la casa sia adatta a tutti, non solo a te. Ha abbastanza parcheggio per gli ospiti? E' a pochi passi dalle scuole dei tuoi figli?

Stai ignorando i risultati dei rapporti di ispezione?
If so, this may not be the place for you. If the inspection and diagnostics reports come back with red flags trying to tell you this isn’t the house for you, listen to them.

Sei all'altezza del compito di effettuare tutte le riparazioni necessarie per la casa?
Tieni presente che gli spettacoli di miglioramento della casa mostrano solo una piccola parte dell'intero processo di ristrutturazione. È così tanto lavoro. E anche costoso. Se non hai le competenze per farlo da solo, o i soldi per assumere persone per effettuare le riparazioni, è ora di passare.

Sei emotivamente legato?

Non affezionarti troppo a una proprietà. Una volta che iniziamo a immaginarci in una casa o a immaginare di crescere i figli in una casa, è davvero difficile evitare di pagare più del dovuto e andarsene.

Tuo Effettivo Costi

Prima di acquistare una villa, è necessario rendersi conto che il prezzo di vendita non è l'unica somma di denaro a cui si va incontro. Ci sono molti costi irrecuperabili. Oltre alla manutenzione, alla riparazione di cose che non ti aspettavi di dover riparare, ecc., dovrai anche tenere conto di questi costi irrecuperabili:

Costi degli studi

Prima di acquistare una villa, dovresti portare a termine i tuoi studi. Questo costa circa 1.000 euro per una casa di medie dimensioni, che salgono a 2.500 euro per gli immobili più grandi.

Non esiste alcuna garanzia che gli studi effettuati dai contraenti del venditore siano corretti. Infatti, molti ispettori sono incompetentie in un audit governativo hanno riscontrato enormi incongruenze. Ad esempio, un ispettore ha valutato una proprietà come B sulla scala, il che significa che era efficiente dal punto di vista energetico, mentre un altro l'ha valutata E, che è scarsa.

Spese e tasse notarili

Per chiudere l'affare, il notaio incassa dal 7% all'8% (per la loro tariffa più le tasse governative).

Costi ipotecari

C'è anche un costo irrecuperabile una tantum per accendere un mutuo, che di solito è pari all'1,5% (1% di registrazione del mutuo, più 0,5% di commissione di sottoscrizione) del prezzo di vendita della villa, più circa € 2000-€ 3000 per fare una "valutazione" . E se hai assunto un intermediario ipotecario, ti verrà addebitata anche una commissione una tantum. A ciò si aggiungono i costi annuali dell'assicurazione ipotecaria obbligatoria (che costa circa lo 0,5% del valore della villa ogni anno) e gli interessi dell'ipoteca. Ecco un calcolatore del mutuo in modo da poter calcolare gli interessi e i pagamenti mensili.

Costi irrecuperabili annuali

Non dimenticare di includere le nuove spese assicurative (assicurazione mobilia domestica e, se necessario, assicurazione zona rossa in caso di catastrofi naturali). Inoltre, alcune ville hanno una tariffa obbligatoria per cose della comunità come una guardia, giardinieri, ecc. Dovrai anche prevedere un budget per cose come riparazioni e manutenzione.

Le tasse, Tasse e ancora tasse!

Ogni proprietario di villa è inoltre soggetto a diverse tasse aggiuntive, pagate ogni anno. Per una villa da 1 milione di euro, aspettati di pagare circa 4000 euro all'anno (ma questo varia). Il modo più semplice per sapere quale sarà la tua, a parte l'imposta sul patrimonio, è chiedere le dichiarazioni dei redditi all'attuale proprietario della villa. Ecco le tasse che dovresti includere nel tuo budget:

IFI/imposta sul patrimonio

IL IFI/imposta sul patrimonio è compreso tra lo 0,5% e l’1,5% annuo ed è pagabile sia dai residenti che dai non residenti in Francia con un patrimonio immobiliare superiore a 1,3 milioni di euro (al attuale valuation). For example, if you own a villa worth €2.4 million, you’d pay more than €10,000 per year in IFI tax.

You can get out of this by having a mortgage (so make sure you get approved before signing the final contract), which lowers your actual equity in the property, but you’ll need to keep re-financing to keep your equity below €1.3 million.

Vuoi saperne di più? Ecco una pratica FAQ sull'imposta sul patrimonio, UN guida dettagliata a questa tassa, e ad alcuni informazioni utili fornite dal governo.

Imposta patrimoniale

L'imposta sulla proprietà (tassa foncière) il tasso per l'abitazione primaria è pari a circa l'1% e al 3% per le abitazioni secondarie, e in aumento. Il conto per iltassa foncièrearriva nell'ultimo trimestre dell'anno e l'importo è basato sulla stima del valore locativo annuo dell'immobile moltiplicato per una percentuale stabilita dal comune (chiedi maggiori informazioni alla tua mairie locale).

Tassa di soggiorno

L'importo del tassa di soggiorno (tassa di abitazione) varierà a seconda delle decisioni di ciascuno comune e le dimensioni e le condizioni di ciascuna proprietà. Le case vacanza in zone di carenza di alloggi (come la Costa Azzurra) sono soggette a un sovrapprezzo tassa di abitazione. I consigli locali hanno la facoltà di applicare un sovrapprezzo compreso tra il 5% e il 60%. La maggior parte dei comuni applica un'aliquota del 20%, ma alcuni hanno adottato l'aliquota massima del 60%, quindi è bene scoprilo prima di acquistare.

Ancora più tasse!

Ci sono anche un sacco di altre tasse che dovrai pagare, come una tassa sulla rimozione dei rifiuti, una tassa sulla televisione, ecc.

Se risiedi al di fuori della Francia (e al di fuori dello Spazio Economico Europeo) e possiedi proprietà in Francia, le autorità fiscali potrebbero anche chiederti di nominare un rappresentante in Francia per ricevere la corrispondenza riguardante l'accertamento, la riscossione e le controversie delle imposte sul patrimonio.

E a proposito, quando vuoi vendere, ci sono ancora più costi irrecuperabili. IL Imposta francese sulle plusvalenze è notevolmente aumentata negli ultimi anni. In combinazione con gli “oneri sociali” richiesti, a seconda della residenza del venditore, può arrivare fino al 34,5% per i residenti nell'UE o al 48,83% per i residenti non UE, esclusa l'imposta sul reddito richiesta. Cavolo!

Acquistare come investimento?

La triste verità è che la Costa Azzurra non è un buon posto per acquistare immobili a scopo di investimento. I prezzi sono rimasti stabili per più di un decennio e tutti i segnali indicano che i prezzi diminuiranno in futuro.

Additionally, the French government is actively trying to make real estate less expensive by adding cumbersome yearly taxes for second homes and thinking up ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.

Anche il CGEDD aveva questo da dire (il 10 gennaio 2022): “Dal punto di vista di un investitore, il rendimento locativo netto (affitto al netto delle spese diviso per il prezzo di vendita [esclusi altri costi]) è molto basso. Gli investimenti nell’edilizia abitativa sono quindi competitivi con gli investimenti nel debito pubblico a lungo termine, ad un livello di rendimento atteso che è certamente molto basso in entrambi i casi… il cui valore di rivendita non è mai certo”.

E, quando vendi, devi pagare un quantità enorme di tasse che può arrivare fino al 49%. Tutto ciò in aggiunta alle commissioni di agenzia immobiliare e alle commissioni di rappresentanza fiscale, che alla fine ti lasciano con meno della metà del guadagno totale: Se ottieni un guadagno.

Acquistare una villa "appena ristrutturata" (o nuova).

In Costa Azzurra ci sono tanti, tanti (ho detto MOLTI?!) sviluppatori. Hanno rapporti speciali con gli agenti in cui acquistano ville a basso prezzo (fai attenzione se sei un venditore, perché potresti perdere la parte finale) e poi fanno ristrutturazioni economiche e provano a capovolgerlo, usando lo stesso agente, a un prezzo ridicolmente gonfiato. Potresti riuscire a rilevarlo controllando il file mappa che mostra le vendite delle ville (con posizione esatta, dimensioni e prezzi) degli ultimi 5 anni.

Naturally, these developers want to maximize profits and minimize expenses. It is, after all, a business. They do this by cutting all sorts of corners on the stuff you can’t see. They hire the absolute cheapest (and often unqualified) construction people, electricians, plumbers, etc. and tell those people to do the job as cheaply and quickly as possible.

Rassicurano gli acquirenti dando loro una garanzia (secondo il diritto civile francese tutti i lavori di costruzione sono garantiti fino a 10 anni), ma l'assicurazione paga i costi di riparazione - non loro - e Voi devo ancora affrontare tutti i problemi che si presentano. Inoltre, l'assicurazione non coprirà problemi importanti, come la necessità di rifare l'intero impianto idraulico perché i tubi utilizzati erano vecchi e assemblati nel modo sbagliato. E puoi aspettarti riparazioni ripetute dello stesso problema perché i materiali economici continuano a essere utilizzati: dopo tutto, la società di riparazione viene pagata ogni volta.

Ciò significa che lo sviluppatore non ha incentivi a fare qualsiasi cosa diversa dal lavoro più economico possibile perché, una volta acquistato, è un problema tuo, non loro. Significa anche GRANDI mal di testa per te, in futuro, quando ti trasferisci e ti accorgi che l'aria condizionata non funziona correttamente, che l'impianto elettrico e idraulico deve essere rifatto, che il pavimento o l'isolamento non sono stati aggiunti, ecc.

Just because it looks nice on the outside doesn’t mean it’s well-done. You’re better off finding a villa that was renovated years ago by the owners — renovate for them, not for resale.

Crimine

Immagina l'orrore: tornare nella tua villa in Francia dopo essere uscito a cena, solo per trovare occupanti indesiderati che guardano la TV e si preparano la cena nella tua cucina. Oppure mentre ti stai rilassando nel tuo appartamento o villa, una finestra viene aperta, permettendo a un uomo di entrare e accovacciarsi in una delle tue camere da letto. Oppure semplicemente apri la porta di casa e una famiglia con molti bambini piccoli entra senza il tuo permesso e poi si rifiuta di uscire. Penseresti di poter semplicemente chiamare la polizia e loro se ne occuperanno per te, giusto? No. Non in Francia.

Furti

Le leggi in Francia proteggono i poveri e i criminali, e la polizia raramente effettua arresti per effrazione. Quindi non sorprende che i furti con scasso siano a grande (e crescente) problema della Costa Azzurra. C'è un'irruzione ogni due minuti in Francia, e la Costa Azzurra ha il maggior numero di effrazioni di qualsiasi regione, con circa 8.000 effrazioni ogni anno. I proprietari di ville (e gli affittuari) in questa zona vengono regolarmente gasati e derubati mentre dormono, o tenuti sotto tiro mentre entrano nella loro villa. Purtroppo, è una parte inevitabile del possedere una villa sulla Costa Azzurra.

You’ll need to get familiar with the laws so you don’t end up in jail for defending yourself during a break-in. In short, you can’t defend yourself with more force (or even the threat of more force) than the criminals are using *at that exact moment* (so if they have a gun and they turn away from you, you can’t shoot them in the back), or you’ll go to jail.

C'è molto da sapere, quindi abbiamo scritto a guida alle effrazioni e alle gasazioni in Costa Azzurra.

Ecco un sito web che vi darà un'idea del crimine nella zona che stai considerando e la nostra panoramica sulla criminalità in Costa Azzurra (and why you don’t hear more about it).

Abusivi e invasioni domestiche

I diritti degli occupanti abusivi sono un grosso problema per i proprietari di case della Costa Azzurra (che è una delle sole quattro aree in Francia che rappresentano il 79% di tutti gli squat).

Dalle famiglie zingare che vivono lo “stile di vita degli squatter” (con l'aiuto di molti siti web, istruzioni online e altri squatter), agli stranieri in cerca di asilo, a reti criminali (principalmente dalla Russia, Romania e Bulgaria), ci sono molte persone là fuori che conoscono le leggi e abusano del sistema francese, che sembra pensato per proteggere i criminali.

C'è così tanto da dirti su questo problema che abbiamo scritto un articolo separato, assolutamente da leggere guida agli abusivi e alle invasioni domestiche, poiché è molto importante comprendere i limiti della polizia (la maggior parte delle volte non ti aiuteranno) e il fatto che Voi può essere accusato di criminale per aver minacciato gli invasori domestici.

Climate Change Effects

Climate change is increasingly impacting the French Riviera, bringing numerous challenges to the region. Intense heatwaves on the French Riviera become more frequent and prolonged. Forest fires have become frequent, exacerbated by rising temperatures and prolonged droughts, which have destroyed homes and natural habitats.

Water scarcity has also become a critical concern, leading to stringent water rationing measures. These measures have sparked debates about fairness, particularly between local residents and the tourism industry. Locals argue that everyone, including hotels and tourists, should share the burden of conservation by not filling swimming pools or watering gardens. However, the tourism sector, which is vital to the local economy, often continues to use significant water resources to maintain their services, leading to feelings of inequality and resentment. According to local news reports, these tensions highlight the broader challenge of balancing environmental sustainability with economic interests in a region heavily dependent on tourism.

The rising frequency of natural disasters, including heatwaves and forest fires, will likely lead to higher insurance premiums for properties. Ensuring comprehensive coverage and investing in measures to mitigate heat impacts, such as proper insulation and air conditioning, will be essential to protect your investment and well-being, so make sure to factor in that extra cost.

Acquistare una Villa? Leggi questo prima!

Quando sei pronto per cercare una proprietà, assicurati di leggere il nostro guida completa all'acquisto di immobili in Francia. Queste guide spiegano come stimare un immobile vero value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Innanzitutto, per comprendere il mercato immobiliare in Francia, è necessario capire come Il prezzo al m² è una truffa gigantesca. Successivamente puoi passare alle altre guide:

Il nostro guida alla direzione del mercato include: previsioni del mercato immobiliare della Costa Azzurra, tendenze attuali e storiche dei prezzi nel mercato e ragioni per cui i prezzi continueranno a scendere. Inoltre, supplementare guida ai russi e al loro impatto sul mercato immobiliare della Costa Azzurra.

Il nostro guide to real estate listings includes: how to find villas for sale, what to look out for, misinformation and warnings, auctions & foreclosures, buying direct from sellers, why timing is everything, and the reason why only about half of villa sales are publicly listed.

Il nostro guida alle truffe e ai segreti include: avvertimenti sui trucchi non etici che agenti, notai, venditori, sviluppatori e costruttori utilizzano per ottenere più soldi da te. Questa è una lettura obbligata ed è la guida per gli informatori che gli operatori del settore non vogliono che tu veda.

Il nostro guida agli agenti immobiliari includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

Il nostro guide to pricing & determining a villa’s market value includes: why there’s so much extreme overpricing, how to estimate a villa’s market value (what it’s worth), and a step-by-step guide to finding your offer price.

Il nostro guide to important things to find out includes: diagnostic reports and surveys, sun & micro-climates, potential issues with the view, housing taxes, the age, internet and mobile access, danger (red) zones, health risks, privacy & space issues, nearby problems, what you’ll actually own, illegal additions and structures, why they’re selling, how to verify, and more.

Il nostro guide to the buying process include: la negoziazione del prezzo e dell'offerta iniziale, la scelta di un notaio onesto, l'acquisto in nero, l'offerta ufficiale e il deposito, l'utilizzo di una SCI, le insidie del contratto, il periodo di riflessione, cosa fare prima di consegnare il denaro e il firma finale.

Il nostro guide for after you buy includes: insurance pitfalls, tips for second homes, renting your villa, renovating, and what to know about hiring people.

Guide for sellers: How to price your villa so it will sell.