The Buying Process & Contracts

Allora hai trovato una villa che ti piace e vuoi fare un'offerta. Primo, leggi questa guida su come determinare il valore di mercato di una villa, quindi sai quale prezzo offrire. Il prezzo della tua offerta dovrebbe essere basato sull'attuale valore di mercato della villa, non sul prezzo richiesto dal venditore.

In secondo luogo, assicurati di aver letto tutte le nostre guide e di aver raccolto i rapporti diagnostici, controllato la zonizzazione e fatto tutte le altre cose che abbiamo consigliato.

Una volta che sei sicuro di essere stato accurato e sei pronto a fare un'offerta, ecco come farlo:

Calcola il prezzo della tua offerta

Ecco una guida passo passo: come determinare quale dovrebbe essere la tua offerta iniziale.

Ricorda: tutti i prezzi che vedete pubblicizzati hanno una cosa in comune: finora nessuno ha accettato di pagare quel prezzo. Non credere agli agenti quando dicono che altre persone si sono interessate a prezzi elevati.

Gli agenti sono solitamente incaricati dalla loro agenzia aziendale di non consentire agli acquirenti di presentare offerte con "valore di mercato" (nel tentativo di manipolare i prezzi di mercato e perché potrebbero ricavarne un reddito costante facilitando gli affitti per le vacanze). Aspettatevi che gli agenti mentano per scoraggiarvi dal presentare un'offerta molto inferiore a quella richiesta. La tua offerta dovrebbe idealmente arrivare direttamente al proprietario (tramite una lettera sigillata nella sua casella di posta), o altrimenti passare attraverso un notaio - quello che hai scelto, non quello consigliato dall'agente - ma sappi che una volta che l'agente riceve l'offerta dal notaio, loro potrebbe semplicemente non darlo al proprietario.

Nota: Se il venditore non accetta il prezzo al m² che ritieni valga effettivamente (e lo hai sentito direttamente dal venditore), puoi aspettare e continuare a cercare. Se è troppo caro, ci sono buone probabilità che non venga venduto e alla fine accetteranno privatamente un'offerta al valore di mercato.

Ottieni i rapporti sui sondaggi

Ci sono una serie di sondaggi che il venditore è legalmente obbligato a fornirti (se non lo fa, puoi fargli causa in seguito). Non sono affatto esaustivi e alcuni geometri sono corrotti e mentono a vantaggio dell'agente o del notaio, quindi è importante eseguire anche la propria ispezione (Prima firmi il contratto.)

La diagnostica fornita dal venditore deve essere recente (ecco i dettagli). Ecco un guida ai report diagnostici e un'altra guida. Il venditore non è obbligato a riparare i difetti; come acquirente, dovrai pagare per ripararli. L'obbligo per il venditore è semplicemente quello di fornire i rapporti completi. Se non lo fa, rimane pienamente responsabile dei difetti relativi a queste questioni specifiche. In realtà convincerli a pagare è un'altra questione...

Assicurati di ottenere anche il file certificato urbanistico, così avrai un'idea approssimativa di cosa si può fare con la proprietà.

Leggi il nostro guide to important things to find out per maggiori dettagli sui report.

Prima di metterlo per iscritto

Ci sono alcune cose che dovresti fare prima di fare la tua offerta. Per prima cosa, visita il municipio locale ("Mairie") e chiedi informazioni sulla proprietà, sui vicini, ecc. Scopri se qualche lotto vicino ha un permesso di costruzione e quali sono i rischi naturali, controlla lo storico delle autorizzazioni edilizie dell'immobile per vedere se è stato fatto qualcosa senza permessi, ecc. Assicurati di ottenere un certificato urbanistico dalla Mairie.

Poi, assumere un "Expert de Batiment" certificato CERTIBAT per ispezionare la villa e segnalare eventuali aree di preoccupazione (come problemi strutturali non evidenti, ecc.) Il tuo venditore non dovrebbe rivelare eventuali difetti strutturali che interessano la proprietà che prenderai nelle condizioni in cui si trova - sebbene sia non hanno il diritto di nasconderli effettivamente. Ciò significa che se, dopo aver firmato un contratto, scopri difetti strutturali o di altro tipo nell'immobile o nei suoi servizi, sei comunque obbligato a completare l'acquisto al prezzo concordato e non puoi ottenere un risarcimento dal venditore. È quindi importante commissionare l'ispezione Prima tu firmi il contratto.

Successivamente, invia un'e-mail all'agente da inoltrare al venditore, chiedendo il venditore se vogliono decare eventuali problemi non dichiarati con la proprietà che non erano visibili durante la visita, come allagamenti ricorrenti del seminterrato, controversie con i vicini o qualsiasi altro problema con terze parti. Assicurati di ricevere una risposta scritta via e-mail. Sarà utile averlo per iscritto nel caso in cui ci siano controversie legali derivanti da problemi non dichiarati.

Quindi, ricontrolla tutti gli altri potenziali problemi descritti qui (connessione internet, radon, zonizzazione, ecc.), poi una volta soddisfatto, fai un'offerta ufficiale tramite un notaio. Per abbassare le spese notarili, puoi specificare una parte del prezzo di vendita come pagamento per i mobili.

Suggerimento per risparmiare denaro: Puoi abbassare le spese notarili (che si basano solo sul prezzo della villa vuota) separando le commissioni dell'agente dal prezzo di vendita, e pagandole tu stesso (il notaio tratterrà il denaro e lo trasferirà all'agenzia una volta completata la vendita). Puoi anche separare circa il 3% (non superare il 2-3% circa o rischierai un controllo) del totale per cucina, bagno, lampade, mobili, ecc. e pagarlo separatamente.

Negoziare

La dura verità è che alcuni venditori semplicemente non sono seri. Hanno messo in vendita la loro villa solo per vedere se qualche idiota pagherà più del suo valore. Detto questo, è difficile sapere quali sono seri e quali no finché non fai un'offerta.

Per abbassare il prezzo di una proprietà, alcuni acquirenti strategici convincono gli amici a visitare la proprietà e fanno offerte inferiori a quelle di mercato per acquistarla. Quindi, se quelle offerte basse vengono rifiutate, fanno un'offerta vicina al valore di mercato, che il venditore spesso accetta.

Come scegliere un notaio

Un notaio è fondamentalmente un avvocato immobiliare/esattore delle tasse che consiglia i propri clienti, si occupa delle pratiche burocratiche per l'affare e riscuote le tasse governative. Assicurati che procurati il tuo notaio - non utilizzare quello del venditore o del tuo agente e scegli saggiamente. Aspettatevi di aggiungere circa il 7% al prezzo finale in tasse e commissioni.

Inizia a cercare un notaio molto prima di aver trovato la tua proprietà ideale, poiché trovarne uno valido può richiedere tempo. Dovrai contattare diversi notai, poiché alcuni cercheranno di truffarti / mentire / farti pagare un prezzo eccessivo. C’è pochissima responsabilità in questo campo. Non utilizzare quello consigliato dall'agente o dal venditore.

Nonostante quello che ti dicono alcuni notai disonesti, i notai lo sanno (e anche tu, adesso), questo le leggi sono cambiate dal 2021 e ora le nuove commissioni massime sono dello 0,799% e possono concedere uno sconto del 20% on their fees (including the mortgage surcharge) for properties over €100,000 sale price.

Assicurati di ottenere in anticipo una ripartizione specifica di tutte le tasse e commissioni. A causa della mancanza di responsabilità, molti notai cercheranno (illegalmente!) di farti pagare un prezzo eccessivo. Quindi assicurati, se accettano di concederti lo sconto del 20%, che la loro commissione (tasse escluse) non sia superiore allo 0,6392% del prezzo di vendita per la quota superiore a 60.000 euro (che è 0,799% meno lo sconto consentito del 20%.), and that they’re not sneaking in any unwarranted extra fees (like translation fees) — the rest of what you’ll pay should go to government taxes.

Ecco maggiori informazioni sui notai francesi ed ecco quanto dovresti budget da dare al notaio (inserire 06 nel campo dipartimento; notare che questo calcolo non tiene conto dello sconto tariffario del 20%). Per calcolare l'importo che il notaio ti addebiterà/dovrebbe addebitarti per l'onorario, prendi la calcolatrice e inserisci il prezzo di vendita, meno € 60.000 (il commissioni per importi inferiori a 60.000 euro sono stupidamente complicati), allora moltiplica (x) che per 0,006392 (ad esempio, le spese notarili su un immobile da 2 milioni di euro, dovrai pagare al notaio 12.400 euro + le spese per l'importo inferiore a 60.000 euro, che arrivano a € 878, per un totale complessivo di € 13.278).

Ricordare: Sei Mai sono obbligati a concludere una transazione con un particolare notaio e non sono legalmente autorizzati a fatturarti per un lavoro parziale, indipendentemente da ciò che minacciano di spaventarti e farti mantenere come tuo notaio (vengono pagati solo quando completi completamente la vendita con loro) . Se sono disonesti o tentano di pagare troppo, fornisci loro una recensione online negativa per avvisare gli altri e segnalarli chambre.alpesmaritimes@notaires.fre vai da un altro notaio.

Ricorso limitato: È importante ottenere una seconda opinione e non fidarsi del proprio notaio. Ecco perché: i notai sono un settore autoregolamentato. Le controversie tra notai e acquirenti sono indirizzate a processo di “mediazione”., diretto dai notai (se si arriva anche a quel punto, cosa che succede meno della metà delle denunce). Come puoi immaginare, il mediatore è scelto dai notai – e ad essi fedeli. Ciò che è peggio è questo non vi è alcun obbligo per il notaio di partecipare alla mediazione così tanti non lo fanno. Questa completa mancanza di responsabilità incoraggia i notai a mentire e omettere informazioni per concludere la vendita ed effettuare la provvigione.

Per questo motivo, ti consigliamo di assumere un avvocato immobiliare per verificare eventuali contratti e aiutarti a supervisionare la transazione. In Francia, un avvocato immobiliare viene generalmente definito "avocat en droit immobilier“. Questo tipo di avvocato è specializzato in leggi riguardanti transazioni immobiliari, uso del terreno e altre questioni correlate. Possono fornire consulenza legale, rivedere i contratti e rappresentarti nelle controversie.

Avviso di truffa: Gli hacker hanno inviato e-mail dagli account di posta elettronica dei notai, con l'importo corretto in € dovuto, ma i dettagli del conto bancario dell'hacker, per i depositi. Verifica sempre le coordinate bancarie telefonicamente se intendi pagare tramite bonifico.

Acquistare in nero

Questo vale solo se acquisti direttamente dal venditore, poiché gli agenti non ti permetteranno di metterti in contatto direttamente con i venditori.

Attenzione a non farsi coinvolgere nel "pagare in nero". È qui che un venditore potrebbe chiederti di pagare direttamente una parte del prezzo in contanti per nascondere parte del prezzo al notaio. Questo non accade quasi mai (dopo tutto si tratta di evasione fiscale), ma vale la pena menzionarlo. Questo può aiutare il venditore a ridurre la responsabilità dell'imposta sulle plusvalenze riducendo allo stesso tempo le spese notarili dell'acquirente, tuttavia è anche illegale e può portare a seri problemi per te:

• Ci sono difficoltà pratiche nel pagare i soldi e poche garanzie: i tuoi soldi potrebbero essere facilmente rubati.
• Le autorità fiscali possono contestare il prezzo se ritengono che sia troppo basso e richiedere tasse relative a un prezzo più alto.
• Se la proprietà è una casa per le vacanze, sei soggetto all'imposta sulle plusvalenze sulla rivendita (che è molto più elevata dell'imposta da pagare al momento dell'acquisto). Il prezzo di acquisto su cui si calcola il guadagno sarebbe più basso: quindi il guadagno sarà più alto, il che significa che alla lunga pagherai molto di più.
• Se le autorità ritengono che ci sia stato un tentativo di eludere i dazi, imporranno sanzioni a carico dell'acquirente.
• È evasione fiscale e comporta le sanzioni che ne derivano.

L'offerta ufficiale

Once you’ve visited the Mairie to ask about the property and surrounding area, and you know as much as possible about the area and property, you can make an official offer (called a ‘compromis de vente’). A notaire will help you with this — but remember: the notaire’s interests are not aligned with yours (because they are paid on commission, and only if the sale is completed).

Assicurati di non utilizzare il notaio del proprietario, poiché potrebbe consigliare al proprietario di attendere un'offerta più alta (poiché guadagnerebbe di più) o trascurare di mostrare al proprietario la tua offerta. Se hai un notaio, è più probabile che ti contatti, poiché è l'unico modo per essere pagato.

Te lo consigliamo Anche consegnare personalmente una copia della tua offerta direttamente al proprietario (puoi lasciarla nella loro casella di posta in una busta sigillata con sopra il cognome del proprietario, chiedere ai vicini se sanno come contattare il proprietario o richiedere informazioni di contatto dei proprietari alla Mairie ) in quanto il notaio presenterà la tua offerta all'agente, che potrà semplicemente fare finta di aver mostrato al venditore (sì, è illegale, ma lo fanno comunque spesso) se la loro agenzia gli ha detto di non accettare offerte a valore di mercato.

Includere una spiegazione del prezzo dell'offerta (iniziare con a elenco di ville simili vendute nelle vicinanze con gli screenshot di Google Earth, quindi i fattori che ti hanno portato a quel prezzo al m² e, facoltativamente, il traiettoria del mercato).

Non fare affidamento su assicurazioni verbali o su redazioni legali imprecise.

È normale allegare al contratto numerose condizioni ("sospensive") in modo da poter recedere dalla vendita se necessario. Assicurati che il tuo contratto includa tutte queste clausole che ti consentono di recedere:

• se la valutazione torna inferiore alla tua offerta,
• se non riesci ad ottenere un mutuo,
• se dall'indagine risulta che la dimensione della villa o del terreno è inferiore a _____ (m² abitabili della villa) e ______ (dimensione del terreno),
• se esistono restrizioni di pianificazione sfavorevoli o diritti di terzi che potrebbero influenzare materialmente il godimento della proprietà,
• se ci sono servitù sfavorevoli ('servitùs') sull'immobile (il contratto dovrebbe indicare che non ci sono servitù, secondo il venditore),
• se esistono ipoteche gravanti sull’immobile,
• se i risultati di un'indagine strutturale effettuata da un geometra qualificato ("Expert de Batiment") mostrano problemi,
• se non riesci ad ottenere i permessi edilizi necessari (per realizzare una piscina, oppure per un ampliamento, ecc.),
• se esistono pretese sulla proprietà da parte del comune o dello Stato francese.

Molti annunci mostrano dimensioni imprecise degli edifici e dei terreni, quindi è importante verificarli entrambi utilizzando un sondaggio indipendente prima dell'acquisto. Rendi la tua offerta condizionata ai risultati dei sondaggi che intendi svolgere e negozia il prezzo al ribasso se l'annuncio dice che è più grande di quello che è in realtà.

Le clausole condizionali riguardanti la "vendita previa autorizzazione edilizia" necessitano di un'attenta redazione, non solo in relazione alle condizioni di pianificazione che possono essere imposte, ma anche ad una possibile successiva impugnazione legale di un permesso di costruzione.

Se nella vendita deve essere incluso il mobilio (in questo contano la cucina e i bagni), è necessario allegare un inventario ("inventaire") e assegnare un prezzo separato.

È anche possibile inserire nel contratto una clausola penale a vantaggio dell'acquirente in modo che, se il venditore recede dalla vendita, sia tenuto a risarcire l'acquirente. Assicurati di includere anche una clausola in cui si afferma che tutti i fondi non verranno rilasciati al venditore finché non avrai ottenuto il possesso vacante.

Ecco maggiori dettagli a riguardo cosa cercare nel contratto di offerta ufficiale.

Avvertenze contrattuali

Ricorda sempre che i notai lavorano per se stessi, non per te. Il tuo notaio vuole che la vendita venga portata a termine (in modo che venga pagato) e personalizzerà il contratto per questo, limitando i tuoi diritti. È consigliabile chiedere a una terza parte indipendente di esaminare il contratto prima di firmarlo.

Avvertenza SCI: Poiché il periodo di riflessione si applica solo alle offerte fatte da una persona e non da un'azienda, se desideri possedere la casa utilizzando un'azienda o una SCI, dovrai assicurarti che il contratto di offerta indichi che puoi, a successivamente, trasferire la vendita in una SCI/denominazione sociale.

La clausola ipotecaria: Assicurati che il contratto di offerta contenga una clausola che ti consenta di recedere se non riesci a ottenere un mutuo per l'intero prezzo di offerta della proprietà. Ad esempio, la tua offerta potrebbe essere di 1 milione di euro, ma la banca potrebbe valutare la villa a 700.000 euro e offrirti un mutuo solo su quello. Nel contratto deve esserci scritto che puoi recedere se non riesci ad avere un mutuo da 1 milione di euro, appunto.

Il tuo agente immobiliare o notaio potrebbe dirti che questa clausola può farti uscire facilmente dall'affare, in modo da farti sentire più sicuro nel presentare un'offerta ufficiale. In realtà non puoi semplicemente chiamare la tua banca e aspettarti il rifiuto di beneficiare di questa clausola. Dovresti dimostrare di aver ragionevolmente tentato di ottenere un mutuo e di aver ricevuto diversi rifiuti completi da parte delle banche, entro il termine previsto dal contratto.

Anche se per qualche svista questa clausola non è inclusa, a condizione che nel contratto non si dica espressamente che si sta acquistando l'immobilesenzaun mutuo, la legge presuppone l'ottenimento di un mutuo. Ma è molto più sicuro assicurarsi che questa clausola sia inclusa e scritta in modo chiaro.

Assicurati che la clausola includa il periodo di tempo durante il quale la clausola dovrebbe rimanere valida e i dettagli principali del mutuo: importo, durata, tasso di interesse massimo.

Non è raro che all'acquirente vengano concessi 45 giorni per ottenere un'offerta di mutuo, dopodiché il contratto può scadere. Se risiedi e hai un reddito stabile, questo è normalmente un tempo ampio, ma potrebbe essere troppo breve per un acquirente straniero che cerca un mutuo francese, quindi se questo si applica a te, prova a negoziare un periodo più lungo nel contratto.

Vice Caché: Un "vice caché" è un difetto nascosto o latente in una proprietà. La tutela degli acquirenti è sancita dall'articolo 1641 del codice civile. Il venditore è obbligato a divulgare tutte le informazioni importanti sulla proprietà che potrebbero influenzare la decisione dell'acquirente, o il prezzo pagato per la proprietà. Se non lo fanno, allora è possibile che un tribunale offra un rimedio, come una riduzione del prezzo o l'annullamento della vendita (motivo per cui i notai non vogliono che tu lo sappia, poiché perdono la loro commissione in caso di annullamento).

Non sorprende che i notai a volte cerchino di limitare l'uso della protezione del "vice caché" aggiungendo una clausola di esclusione nel contratto di vendita che limita i diritti dell'acquirente una volta scoperto un grave problema nascosto con la villa. Il nostro consiglio a tutti gli acquirenti è che se il vostro notaio fa questo, lo considerate inaffidabile e cambiate notaio. Se non vuoi farlo, dovresti insistere al 100% sulla rimozione di questa clausola dal contratto di vendita. Il venditore potrebbe opporsi al fatto che tu lo faccia, ma se lo fa, le sue motivazioni devono essere messe in discussione. Tu dovresti essere molto esitante nell'accettare di acquistare 'en l'état' (come visto) a meno che tu non comprenda appieno cosa stai acquistando.

Rimozione delle garanzie: Alcuni notai aggiungeranno clausole che limitano i tuoi diritti e rimuovono le garanzie. Ciò avvantaggia il notaio (poiché viene pagato solo al termine della vendita) limitando i tuoi diritti e la possibilità di annullare la transazione. Ancora una volta, il nostro consiglio a tutti gli acquirenti è che se il tuo notaio fa questo, lo consideri inaffidabile, lasci un'appropriata recensione online e cambi notaio.

Il deposito

The estate agent may ask for the 5-10% deposit (we suggest you only agree to 5%) to be paid to them, but you should always pay the deposit to the notaire, because this is the normal way to do it, and there is less likelihood of a problem in recovering your deposit if the sale falls through.

Tieni presente che un deposito è normalmente recuperabile al di fuori del periodo di riflessione solo se la vendita fallisce per motivi legati alle clausole contrattuali o al venditore. In caso contrario, il deposito verrà incamerato. Il tuo deposito sarà trattenuto dal notaio in "impegno" come parte del ricavato dell'acquisto.

Non è raro che ci siano conflitti sulla restituzione di un deposito, sia perché il notaio ritarda nel rimborso, sia perché c'è qualche ambiguità riguardo al rispetto o meno delle condizioni contrattuali. Pertanto, se firmi un contratto condizionato, ti consigliamo di versare solo il deposito minimo possibile e di garantire anche una precisa redazione legale delle condizioni.

Il periodo di riflessione

Dopo aver firmato l'offerta iniziale e il deposito, avrai 10 giorni (compresi festivi e fine settimana) per annullare senza penalità e senza spiegazioni. Dopo i 10 giorni, perderai il tuo deposito se ti ritiri, quindi usa questi 10 giorni saggiamente.

If the contract has been prepared by a notaire and both parties sign the contract at the notaire’s office, the notaire can serve the cooling off notice on the buyer immediately following signature of the contract. However, many notaries serve the cooling off notice on the buyer by registered post or by email with a read receipt. The buyer has 10 days from the day after receipt of the notice to withdraw without reason.

Se vuoi recedere sono necessarie alcune formalità. Deve essere in forma scritta e inviato tramite posta raccomandata o tramite posta elettronica con ricevuta di lettura all'agente immobiliare o al notaio, a seconda di quanto concordato nel contratto. Se l'acquirente ha versato una caparra, il notaio dovrà restituirla, normalmente entro 21 giorni dal ricevimento della comunicazione di recesso. Il termine di 10 giorni è tassativamente esecutivo, pertanto se l'acquirente tentasse di recedere 12 giorni dopo aver ricevuto la comunicazione, il recesso potrebbe essere considerato inefficace e l'acquirente costretto a procedere con l'acquisto pena la perdita della caparra versata.

Vantaggi per ottenere un mutuo

Dovresti sempre richiedere un mutuo, perché:

• Se la villa vale più di 1,3 milioni di euro è l'unico modo per evitare l'imposta sul patrimonio.
• Il tasso di interesse sui mutui in Francia è inferiore a quello che potresti guadagnare investendo il denaro. Ciò significa che la mossa finanziaria intelligente è accendere un mutuo e mantenere i propri soldi investiti.
• Viene fornito con una valutazione/perizia ufficiale, che puoi utilizzare per il potere contrattuale.
• Anche se il tuo denaro è detenuto in una valuta diversa dall’euro, potresti risparmiare denaro. Se scegli il LTV (loan-to-value) massimo, questo ti consente di coprire meglio la tua esposizione a eventuali fluttuazioni del tasso di cambio poiché i mutui francesi non hanno spese di rimborso anticipato (o sono molto basse). Invece di convertire l'intero prezzo di acquisto in euro (a un tasso di cambio potenzialmente negativo), devi solo trasferire il deposito e le spese notarili. Ciò significa che puoi aspettare finché il tasso di cambio non sarà migliore e poi ripagare il tuo mutuo, il che può abbattere migliaia del prezzo di acquisto.

Utilizzando una SCI

Una SCI è una tipologia di società francese fiscalmente trasparente utilizzata esclusivamente per la proprietà e la gestione di beni immobili. Molti notai lo consiglieranno, spesso perché vengono pagati per crearli, quindi scopri tu stesso se vuoi usarne uno. Ecco una spiegazione. Se decidi di usarne uno, potresti anche crealo online per € 99. Puoi anche esaminare i vantaggi di avere una società proprietaria della SCI.

Nonostante questi potenziali vantaggi, a seguito dei cambiamenti legislativi e fiscali degli ultimi anni le argomentazioni a favore del possesso di un immobile familiare tramite una SCI si sono indebolite, per cui è necessario valutare attentamente se è davvero necessario utilizzare una SCI. Ci sono molti consulenti professionisti che senza dubbio ti diranno che varrebbe la pena costituire una SCI, ma se sono gli stessi consulenti che guadagneranno gli onorari derivanti dalla costituzione della società (compresi i notai), allora devi valutare questo aspetto consiglio attentamente.

Tieni presente che se segui il percorso SCI dovrai presentare dichiarazioni dei redditi annuali per la SCI, quindi i costi sono continui. La mancata presentazione della dichiarazione può comportare una tassa annua pari al 3% del valore dell'immobile, nonché interessi di mora e multe.

Ti consigliamo di assicurarti che tutte le discussioni con i tuoi consulenti siano registrate, poiché è facile fornire consigli sciatti se i professionisti non si sentono ritenuti responsabili per ciò!

La firma finale

Circa tre mesi dopo la firma del compromesso di vendita il notaio organizza la firma dell'acte de vente définitif, il pagamento del saldo finale e delle tasse e lo scambio delle chiavi. È prassi ripartire pro rata i costi della “taxe foncière” annua al momento della vendita. Assicurati che il notaio fornisca una bozza dell'atto prima dell'incontro finale, in modo che possa essere mostrato a un consulente professionale per un commento.

Assicurati di visionare la villa alla vigilia della firma dell'atto di vendita finale, in modo da poter vedere esattamente per cosa stai pagando. Potrebbe evitare sorprese come radiatori, persiane, elettrodomestici o maniglie delle porte che vengono smontate. Controlla che non ci siano stati danni e che sia vuoto di tutti i beni del venditore, tranne quelli che volevi. Se qualcosa non va, chiedi al notaio di trattenere una parte del prezzo fino a quando la proprietà non sarà tornata come era quando è stato firmato il "compromis de vente".

Nota: Se il notaire ti ha addebitato un prezzo eccessivo, è stato incompetente o non ha agito nel tuo migliore interesse (come è normale), puoi avviare un procedimento legale qui.

Acquistare una Villa? Leggi questo prima!

Quando sei pronto per cercare una proprietà, assicurati di leggere il nostro guida completa all'acquisto di immobili in Francia. Queste guide spiegano come stimare un immobile vero value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Innanzitutto, per comprendere il mercato immobiliare in Francia, è necessario capire come Il prezzo al m² è una truffa gigantesca. Successivamente puoi passare alle altre guide:

Il nostro guida alla direzione del mercato include: previsioni del mercato immobiliare della Costa Azzurra, tendenze attuali e storiche dei prezzi nel mercato e ragioni per cui i prezzi continueranno a scendere. Inoltre, supplementare guida ai russi e al loro impatto sul mercato immobiliare della Costa Azzurra.

Il nostro guide to real estate listings includes: how to find villas for sale, what to look out for, misinformation and warnings, auctions & foreclosures, buying direct from sellers, why timing is everything, and the reason why only about half of villa sales are publicly listed.

Il nostro guida a truffe e segreti include: avvertimenti sui trucchi non etici che agenti, notai, venditori, sviluppatori e costruttori utilizzano per ottenere più soldi da te. Questa è una lettura obbligata ed è la guida per gli informatori che gli operatori del settore non vogliono che tu veda.

Il nostro guida agli agenti immobiliari includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

Il nostro guide to pricing & determining a villa’s market value includes: why there’s so much extreme overpricing, how to estimate a villa’s market value (what it’s worth), and a step-by-step guide to finding your offer price.

Il nostro guide to important things to find out includes: diagnostic reports and surveys, sun & micro-climates, potential issues with the view, housing taxes, the age, internet and mobile access, danger (red) zones, health risks, privacy & space issues, nearby problems, what you’ll actually own, illegal additions and structures, why they’re selling, how to verify, and more.

Il nostro guide to things to consider includes: your actual costs, issues with buying a ‘newly renovated’ villa, learning about local crime & squatters, and questions to ask yourself.

Il nostro guide for after you buy includes: insurance pitfalls, tips for second homes, renting your villa, renovating, and what to know about hiring people.

Guide for sellers: How to price your villa so it will sell.