Very Important Things to Find Out

Prima di fare un'offerta per una villa, è molto importante scoprire le seguenti cose sulla proprietà:

Rapporti e sondaggi diagnostici

There are a number of surveys that the seller is legally obligated to give you (if they don’t, you can sue them later). They’re by no means exhaustive, and some surveyors are corrupt and will lie for the benefit of the agent or notaire, so it’s important to get your own inspection done as well (before you sign the contract.)

The diagnostics given to you by the seller need to be recent (here are the details). Here’s a guide to diagnostics reports e another guide. Il venditore non è obbligato a riparare i difetti; come acquirente, dovrai pagare per ripararli. L'obbligo per il venditore è semplicemente quello di fornire i rapporti completi. Se non lo fa, rimane pienamente responsabile dei difetti relativi a queste questioni specifiche.

I requisiti per i report cambiano nel tempo, quindi è importante essere aggiornati sulle regole più recenti. Ad esempio, da luglio 2021 i livelli di consumo energetico dell'immobile non possono più essere utilizzati per determinare la classificazione (poiché i venditori di seconde case falsificavano valutazioni buone) ed è ora necessario intraprendere un'analisi più ampia delle prestazioni di efficienza energetica dell'immobile . Da settembre 2022 i venditori dovranno sottoporsi a un audit che fornirà un quadro preciso dei lavori necessari per ristrutturare la casa affinché possa ottenere un rating almeno B sul DPE. Nel 2023 diventerà obbligatorio informare acquirenti e inquilini sui rischi dell’erosione costiera.

Dovresti farlo al 100%. hire a CERTIBAT-certified ‘Expert de Batiment’ per ispezionare la villa e segnalare eventuali aree di preoccupazione (come problemi strutturali non evidenti, ecc.) Assicurati di assumere qualcuno che non sia troppo locale, quindi ci sono meno possibilità che siano amici del tuo agente immobiliare o notaio (che potrebbero indurli a omettere alcuni difetti nella loro relazione.) Incontrateli vicino alla villa, così non conosceranno l'indirizzo in anticipo e non potranno elaborare un accordo sottobanco con l'agente immobiliare.

Già che ci sei, chiedi a un ingegnere di controllare le condizioni del 'vide sanitario‘ (a cement crawl space under the villa that prevents moisture problems, which is very important on the French Riviera), the roof, and how the villa is going to hold up over time, structurally.

Do not be discouraged by people who tell you there is no need to have a survey done, or that you should do it after signing a contract with the seller. Assicurati di condurre i tuoi sondaggi before firmi il "compromis de vente". Anche se come acquirente hai un periodo di riflessione di dieci giorni, non è sempre possibile organizzare un sondaggio durante quel periodo. In altre parole, corri il rischio di perdere il tuo deposito se desideri ritirarti in un secondo momento, dopo i risultati del sondaggio. Tuttavia, dovresti assolutamente aggiungere "clausole sospensive" al contratto che ti danno un compenso nel caso in cui dovessi cambiare idea riguardo alla vendita dopo aver effettuato eventuali sondaggi aggiuntivi.

If the inspections reveal anomalies in the electricity, plumbing, or gas installations, it’s important to correct such problems. You should also check whether such anomalies would have any impact on your property insurance.

Suggerimento: la data sul rapporto diagnostico ti dirà che la proprietà è stata sul mercato at least da quella data.

Sole e microclimi

Ombra: Sulla Costa Azzurra, soprattutto da Villefranche a Mentone, ci sono molte sacche dove le montagne nascondono il sole nelle prime ore e/o nelle ore tarde della giornata. Ad esempio, a Eze-sur-Mer c'è una sezione che la gente del posto ha soprannominato "Dark Eze" perché dopo le 14:00 diventa buio: il sole splende sul resto di Eze, ma questa zona non riceve luce, poiché è all'ombra della montagna . Le ville in questa zona vengono affittate per meno soldi e sono molto più difficili da vendere. Puoi farti un'idea tramite Google Earth.

Nuvole: And while the rest of the area is enjoying a beautiful sunny day, any villa perched more than 1,000ft/300m above the sea (above the Moyenne Corniche) will be engulfed in mountain cloud cover a quarter of the time, blocking the sun and the view. That’s just something you deal with being in the Alps. La Turbie famously gets engulfed in an extra-thick fog-like clouds on many days, making hard to see more than a few meters. It’s a weird super-micro-climate.

Conoscenza locale: Hai bisogno di questa conoscenza locale per non acquistare accidentalmente in "Dark Eze" o in "The Fog", ad esempio. Ma chiedi alla gente del posto, non agli agenti, ovviamente. La cosa migliore è andarci a ogni ora del giorno per vedere com'è.

Potenziali problemi con la vista

Scopri se il vicino taglia i suoi alberi per poter mantenere la vista sul mare. Scopri se la proprietà tra te e la tua vista è sviluppabile (e supponi che, se lo è, lo sarà) o se un edificio alto potrebbe un giorno sostituire la villa che si trova tra te e la tua vista (a Eze, i nuovi edifici sono solo può essere alto 2 piani, ma a Roquebrune-Cap-Martin, i condomini di 8 piani di nuova costruzione hanno rovinato la vista di molte ville.) In altre parole, controlla se la tua vista può essere bloccata, poiché gran parte del Il valore di un immobile è la vista.

Puoi cercare i permessi di costruire esistenti e passati su questo sito web del governo (che ti consente anche di cercare i nomi dei proprietari di immobili, così puoi scoprire chi sono i tuoi vicini.)

Tasse sugli alloggi

Puoi vedere il andamento delle tasse sulla casa nel tempo e per zona. Il tuo agente dovrebbe essere in grado di dirti le tasse che l'attuale proprietario sta pagando, ma assicurati di verificarlo con la Mairie. C'è anche un’imposta patrimoniale aggiuntiva su ville di valore superiore a 1,3 milioni di euro (ma acquistandola con un mutuo, poi rifinanziandola per mantenere il patrimonio netto inferiore a 1,3 milioni di euro, si può evitare di pagarla).

Controllare il debito storico della zona che stai considerando. Questo ti darà un'idea se le persone che gestiscono l'area stanno spendendo troppo e alla fine dovrai pagare il conto aumentando le tasse sulla proprietà.

La sua età

If the villa is less than 5 years old, you’ll have to pay 20% sales tax! The notaire fees will be lower, but only by a few percent.

Se la villa è vecchia, potrebbe essere necessario rifare il tetto, l’impianto idraulico e l’impianto elettrico (gli standard sono cambiati molto negli ultimi dieci anni), il che può essere costoso. Assicurati di sottoporsi a un'ispezione indipendente e di tenerne conto nella tua analisi dei costi.

Rischi per la salute

Radon

Il radon è un gas radioattivo tossico, incolore e inodore la principale causa di cancro ai polmoni accanto al fumo. Esce dal terreno e poi si accumula all'interno delle case - e può farti estremamente malato.

Nelle aree ad alto contenuto di radon, non c'è modo di evitare l'esposizione. Ecco una mappa ricercabile delle aree con radon, quindi sai dove evitare.

Inquinamento e campi elettromagnetici

Ecco come fare scoprire se ci sono zone tossiche inquinanti o radiazioni elettromagnetiche cancerogene di cui preoccuparsi nelle vicinanze. Ed ecco un mappa delle aree con livelli particolarmente elevati di PFAS (per sempre sostanze chimiche che il tuo corpo non può disintossicare e che si accumulano nel corpo e causano cancro e altre malattie).

Amianto

Molte ville costruite prima del 2000 presentano problemi di amianto. Questo è un problema costoso e a grave pericolo per la salute, motivo per cui deve essere segnalato a te, come acquirente, nella diagnostica. Può essere necessaria solo una piccola quantità di amianto per darti mesotelioma, e possono passare decenni prima che tu sappia di essere stato colpito. È incurabile e particolarmente pericoloso, motivo per cui le normative sono così rigorose.

If you ever need to renovate or perform repairs then the asbestos has to be considered, and it increases the cost significantly. It’s also harder to resell a villa with asbestos, as many buyers don’t want to buy a villa with asbestos.

In qualità di proprietario, sei tenuto a far verificare lo stato dell'amianto ogni due anni. Alla fine inizierà a sgretolarsi e sarai costretto a sostituirlo. Il costo dello smaltimento sicuro è very costoso. È necessario che due persone addestrate indossino gli indumenti corretti mentre allestiscono un'area spogliatoio sicura sul posto; dopo aver utilizzato attrezzature specialistiche per il taglio e la rimozione dell'amianto, devono togliersi gli indumenti di sicurezza in modo corretto. L'aria nel luogo di rimozione deve essere filtrata e misurata per giorni finché non viene ritenuta sicura. Uno specialista deve analizzare il tipo esatto di amianto e deve essere insaccato e smaltito in modo sicuro. Questo processo può richiedere settimane e non è economico.

Ricorda: l'amianto non si trova solo sui tetti: può trovarsi anche negli interni, sui tubi del riscaldamento nascosti sotto il pavimento, usati per isolare le pareti, ecc. È roba brutta e insidiosa e non saprai se lo stai respirando fino a quando è troppo tardi.

Zone di pericolo (rischio).

La zonizzazione è molto importante da scoprire. Come acquirente, dovresti essere informato (prima di inviare la tua offerta) se la villa si trova in una zona rossa, tramite i rapporti diagnostici e le indagini che i proprietari sono tenuti a produrre come parte del processo di vendita. A volte i proprietari o gli agenti tentano di truffare gli acquirenti fornendo loro rapporti falsi o obsoleti, quindi è meglio verificare di persona.

Prima di acquistare una villa, assicurati di visitare la Mairie più vicina per chiedere informazioni sul piano di rischio locale e quali saranno i tuoi obblighi. Mentre sei lì, assicurati di chiedere anche se ci sono richieste di costruzione/progettazione per proprietà vicino alla villa (puoi vedi i progetti approvati qui).

Puoi anche consultare una mappa interattiva mostrando le sovrapposizioni dei livelli di ogni singolo tipo di rischio. Eccone altro informazioni sulle zone a rischio in Franciae questo sito web spiega ciascuno dei rischi potenziali.

Avvertenza sull'assicurazione per le zone a rischio

Nelle zone rosse le compagnie assicurative possono negarti la copertura. Se ti coprono, lo è very expensive (it costs at least €3500 extra per year to properly insure a small red-zone villa worth €1 million).

Indipendentemente dalla zonizzazione, se la tua casa è danneggiata da un fenomeno naturale e hai la fortuna di avere una compagnia assicurativa disposta ad assicurarti, dovresti sapere che gli assicuratori elaboreranno i sinistri solo una volta che lo stato di calamità naturale è stato ufficialmente dichiarato da parte del governo. decreto ministeriale (chiamato 'arrêté interministériel', che definisce chiaramente le zone colpite e la natura del danno), e poi hai solo un ristretto periodo di 10 giorni di calendario per presentare un reclamo. Lo svantaggio è che potrebbero volerci mesi prima che lo status venga concesso, oppure l'area coperta potrebbe non includere la tua villa. Se il disastro naturale si è verificato in una piccola area (come solo poche case), il tuo comune probabilmente non dichiarerà un disastro naturale e quindi la tua assicurazione potrebbe rifiutarsi di coprirti.

Zone Rosse

Essere in una zona rossa ad alto rischio dovrebbe abbassare la valutazione della proprietà di almeno il 20% compared with villas in blue (managed risks; requires special permission to build anything) or white zones (no risk and no hassles).

Se la villa che ti interessa si trova in una zona ad alto rischio (rossa), allora:

• C'è un alto rischio che la tua proprietà venga eventualmente danneggiata o distrutta da qualcosa di naturale, come una dolina (caverne vuote sotto terra che a volte inghiottono le case), valanghe, incendi, inondazioni, ecc.
• Se la tua villa, piscina, annessi o parte di qualsiasi struttura viene distrutta, NON puoi ricostruire. Mai. La tua proprietà diventerà inutile.
• Limita il numero di banche disposte a concederti un mutuo, poiché si assumeranno anche il rischio che la proprietà diventi inutilizzabile.
• La tua assicurazione sarà molto costosa (aggiungendo molti costi irrecuperabili annuali) e le compagnie di assicurazione potrebbero rifiutarsi di coprirti.
• Non puoi costruire nulla di nuovo sulla terra. Non è possibile costruire una piscina, un'aggiunta o una nuova terrazza. Se il precedente proprietario avesse costruito qualcosa illegalmente, potresti essere costretto a pagare per demolirlo.
• Il governo limita il numero di camere da letto e di occupanti nella villa (e potrebbe essere inferiore a quanto ti aspetti, quindi dovrai controllare).
• Rende più difficile la rivendita.
• In alcuni casi ti impegna anche a pagare misure di prevenzione dei rischi più volte all'anno.

If your real estate agent downplays the seriousness of red zone warnings, or tells you that it’s “a decision made in Paris and they don’t inspect each property”, or says that almost all of French Riviera is red zone (only 5% of France is red zone) — they’re not being honest.

Di seguito è riportato un esempio di mappa della zona rossa, denominata 'Plan de Zonage' (vedi mappe/piani qui). È incredibilmente specifico e vengono presi in considerazione molti tipi di rischi. Specialisti altamente qualificati esaminano ogni proprietà per assegnarla a una zona rossa.

Zone Blu

Le zone blu sono aree a rischio moderato. Ciò significa che è molto più difficile (ma non impossibile!) ottenere il permesso per espandere o costruire. Dovrai fare delle concessioni su cosa e come costruirai (ad esempio, potrebbe non essere consentito che il tuo soggiorno sia al piano principale, o potresti dover aggiungere un seminterrato, ecc.). Ciò rende la costruzione e la ristrutturazione più costose, e aumenta i costi assicurativi.

Zone verdi

Questa è un'area naturale protetta. Non è possibile costruire (compresi piscine e terrazze) o abbattere alberi in quest'area (a meno che non venga richiesto di farlo per prevenire incendi). Le zone verdi devono rimanere naturali al 100%.

Zone Bianche

Questa è la zona ideale in cui trovarsi. Nessun rischio significativo (a parte quello sismico) e puoi costruire (supponendo che la casa non sia già la più grande consentita su quella dimensione di terreno e che tu non sia vicino a qualcosa di storico).

Limitazioni e zonizzazione della ristrutturazione

Oltre alle regole di zonizzazione (come descritto sopra, se sei in zona rossa, non potrai ampliare o ricostruire la struttura), dovrai anche verificare se una proprietà è un edificio storico (monumento storico), nel raggio di 500 metri da un edificio storico, in una zona protetta (zona di protezione del patrimonio architettonico urbano e paesaggistico), oppure in un'area verde protetta (si può cerca qui per vedere la zonizzazione e i limiti dell'area verde).

If it is, ask the local Mairie what restrictions exist, particularly regarding renovation. You will likely be prohibited from making significant alterations to the facade, for example, and you may be severely limited in your choice of materials, finishes, and even colors, which may affect not only your concept but also your budget.

Anche il permesso di costruire è fondamentale; dovresti anche assicurarti di inserire una condizione ("clausola sospensiva") nel contratto di vendita ("compromis de vente") affermando che l'acquisto è subordinato all'approvazione del permesso di costruire.

Ottenere almeno un paio di preventivi "devis" (non "stime", che non sono vincolanti e quindi solitamente una frazione del costo reale) prima di firmare per la proprietà e avere un piano su come procedere: utilizzerai un architetto (richiesto per legge su progetti di 170 m² e oltre), un project manager, costruttori e artigiani francesi o britannici, o farai il lavoro te stesso?

Stai pensando di saltare il passaggio delle autorizzazioni di costruzione? È allettante, ma non farlo. Incredibilmente, è a penale reato di eseguire lavori senza permesso di costruire, e la pena è una multa fino a 300.000 euro e 2 anni di reclusione(!!) Dal 2020, i sindaci locali hanno anche il potere di imporre multe fino a 500 euro al giorno per lavori non autorizzati lavori di costruzione. Anche se potresti pensare di farla franca, normalmente sono i vicini ad allertare le autorità e intentare una causa civile per "danni".

Problemi vicini

Eccone alcuni semplici modi per vedere le immagini satellitari del passato dell'area in modo da poter vedere come è cambiata nel tempo (e se i rifiuti nella proprietà adiacente sono in realtà solo "temporanei", o se ci sono campeggi nelle vicinanze, ecc.). Il modo più semplice è farlo scarica Google Earth Pro per visualizzare le immagini storiche.

Assicurati di controllare (presso la Mairie / municipio della città) se il terreno vicino alla villa è edificabile e se ci sono state vendite di terreni nelle vicinanze negli ultimi dieci anni. Controlla anche the planning permissions website.

Non vuoi comprare una villa e poi scoprire che un costruttore ha comprato e diviso il terreno accanto, e ascolterai i rumori dei lavori per i prossimi dieci anni. O peggio, che stiano progettando un condominio, un hotel o un campeggio accanto.

Ciò che realmente possiedi

Le mappe catastali sono i documenti ufficiali del governo che mostrano il contorno dei confini della proprietà e la forma degli edifici su di essa. Puoi cercarli sul sito GeoPortail or sul sito ufficiale del catasto.

Dovresti anche controllare presso il municipio per vedere i piani per assicurarti che corrispondano a ciò che hai visto, per assicurarti che non ci siano cambiamenti recenti che non siano stati ancora aggiunti alle mappe. Non vuoi scoprire in seguito che il tuo vicino ha recentemente acquistato metà del giardino che pensavi di acquistare. Per questa ragione, vale la pena pagare per fare un sondaggio.

Aggiunte e strutture illegali

Questo è importante… Se parte della villa che stai considerando, o la piscina o uno qualsiasi degli annessi, non è presente sulla mappa catastale, significa che è stata costruita senza i dovuti permessi/permessi, e il governo locale potrebbe addebitarti una multa salata e costringerti a demolire quella parte della villa. In fact, that might be (secretly) why the seller is trying to get rid of the property. If the seller didn’t get proper permission, make sure they rectify the situation before the sale, and verify it directly with the local Mairie (city hall) and/or Préfecture, or don’t buy it!

Puoi effettuare una ricerca tra i permessi di costruzione storici su questo sito web, cercando un comune, quindi cliccando sul pulsante verde “vedi permessi di costruire” per vedere lo storico dei permessi di costruire. Tieni presente che questo sito di solito è obsoleto di un paio d'anni, quindi non ti mostrerà i permessi più recenti.

Se ad esempio l'agente ti dice che l'aggiunta è stata fatta nel 2018 e tu non puoi trovare un permesso di costruire che corrisponde, allora è stato fatto illegalmente e potresti essere costretto a pagare per eliminare l'aggiunta. Stessa cosa con una piscina o un garage.

Dopo 10 anni l'adempimento non è più richiesto al Mairie, ma il periodo di ricorso da parte di terzi per una non conformità, scoperta e cagionamento di un danno è di 30 anni. Quindi, se qualsiasi parte dell'edificio, terrazza, piscina o garage è stata costruita o aggiunta negli ultimi 30 anni (e dovrai verificarlo), allora devi assicurarti che la sua costruzione e le specifiche siano legali al 100%, altrimenti un il vicino dispettoso potrebbe costringerti a demolirlo.

Assicurati di averne uno recente attestazione di non contestazione / certificato di conformità (un certificato che conferma che la proprietà e le ristrutturazioni precedenti sono conformi alle leggi locali): è importante per molte ragioni, tra cui l'assicurazione e la capacità di riparare e rinnovare in futuro. Ancora una volta, verificane l'autenticità presso la Mairie! Fai tutto questo prima di firmare un'offerta ufficiale.

Lo spazio tra la tua villa e il vicino

Se stai pensando di mettere un alto filare di alberi o arbusti tra te e il vicino, sappi che il Codice Civile prevede che tra il confine della proprietà e un albero che sia più di 2 metri ci devono essere almeno 2 metri 2 metri di altezza. La distanza minima per tutte le altre piante è di 50 cm. Questa regola si applica solo se non si applicano altre regole o usi alla regione o al distretto. Il tuo municipio sarà in grado di fornire dettagli sulle leggi locali. Si tenga inoltre presente che il proprietario di un albero, anche se piantato a distanza legale, è responsabile dei danni provocati dagli alberi e dalle radici che si estendono fino alle proprietà vicine.

Accesso a Internet e dispositivi mobili

La zona o la villa dispone di connessione internet in fibra (ad alta velocità)? Ecco un mappa delle velocità internet disponibili (puoi anche cercare per indirizzo) e a mappa delle zone dotate di fibraed è possibile eseguire il drill-down della proprietà esatta. Se conosci l'indirizzo esatto della villa che ti interessa, puoi controllare sul sito Orange per vedere che tipo di Internet è disponibile. Se la fibra non è ancora disponibile, puoi consultare il previsione di quando potrebbe arrivare la connessione Internet in fibra. Il governo ha un piano per garantire che più aree abbiano accesso alla fibra, ma continuano a spingere la scadenza sempre più lontano, e alcune strade con poche ville, o ville che non sono sulla strada principale, potrebbero never procurati la fibra, quindi non ti consigliamo di fare affidamento su quella.

Tieni presente che anche se la tua strada riceve fibra, non tutte le ville potranno ottenerla a causa del tipo di terreno e dei problemi di pendenza. È meglio acquistare una villa che abbia già la fibra, poiché se la villa non ce l'ha già, non c'è garanzia che sarai in grado di ottenerla in futuro. E non avere la fibra diventerà ancora più un problema per gli acquirenti in futuro (poiché le persone faranno sempre più affidamento sui servizi di videoconferenza e streaming), quando si vorrà vendere.

Tutte le forme di Internet (inclusi satellite, 4G, VDSL, ADSL, ecc.) diverse dalla fibra presentano interruzioni e velocità variabili che rendono difficili le videochiamate. Hanno anche limiti di download, il che significa che anche se dicono "illimitato", dopo aver scaricato una certa quantità di contenuto, la velocità viene ridotta a un rivolo. Quindi, se hai intenzione di trasmettere in streaming molti video (ad esempio, ti piace "Netflix e rilassarti") o di effettuare videochiamate, probabilmente avrai bisogno della fibra.

È bene anche sapere qual è la situazione delle torri mobili/cellulari per la zona che stai considerando. Ecco un mappa della copertura mobile in tutta la Francia.

Perché stanno vendendo?

Find out as much as you can about the situation of the vendor. Ask:

"Da quanto tempo è sul mercato?" (Attenzione: molti agenti ti diranno per quanto tempo Essi have had it listed, but it could have been listed with several other agents before that… you can double-check by seeing the dates on the surveys they commissioned for the sale.)

"Perché vendono?" (Ancora una volta, la risposta potrebbe non essere veritiera... difficilmente il venditore ammette che esiste un permesso per circondare la villa con il campeggio, o che presto verrà costruito un grattacielo che bloccherà la vista, o che ci sono grossi problemi strutturali con la villa.) Sta a te verificare chi possiede i terreni vicini e a cosa possono essere utilizzati.

Puoi anche controlla su questo sito (tramite la mappa) se è stato venduto negli ultimi 1-5 anni e a quanto. Puoi anche verificare quanto fatturato recente c'è stato negli immobili vicini.

Domini

La casa è in un dominio privato? Sebbene l'agente lo presenti come una cosa positiva, di solito non lo è. Significa una maggiore regolamentazione per ciò che puoi e non puoi fare con la tua villa, aderire a regole aggiuntive riguardanti rumore e lavori in giardino, ricevere consegne, lavorare da casa, ecc., e pagare ingenti tariffe annuali (che possono aumentare in qualsiasi momento !) Assicurati di controllare le finanze del domaine per vedere se è in debito, in problemi legali o se i vicini hanno smesso di pagare le loro tasse. Essere in un domaine potrebbe rivelarsi un enorme grattacapo e molti costi aggiuntivi.

Non limitarti a fidarti: verifica!

Il notaio e gli agenti potrebbero non badare ai tuoi migliori interessi, considerando che vengono pagati una percentuale del prezzo di vendita, e vengono pagati solo se completi l'acquisto della villa. Expect this, and keep in the back of your mind that many will tell potential buyers that a villa with major mold and structural issues is “in perfect condition”. Don’t forget: It’s up to you to hire independent experts (who get paid whether you buy the villa or not) to double-check everything.

Acquistare una Villa? Leggi questo prima!

Quando sei pronto per cercare una proprietà, assicurati di leggere il nostro guida completa all'acquisto di immobili in Francia. Queste guide spiegano come stimare un immobile vero value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Innanzitutto, per comprendere il mercato immobiliare in Francia, è necessario capire come Il prezzo al m² è una truffa gigantesca. Successivamente puoi passare alle altre guide:

Il nostro guida alla direzione del mercato include: previsioni del mercato immobiliare della Costa Azzurra, tendenze attuali e storiche dei prezzi nel mercato e ragioni per cui i prezzi continueranno a scendere. Inoltre, supplementare guida ai russi e al loro impatto sul mercato immobiliare della Costa Azzurra.

Il nostro guide to real estate listings includes: how to find villas for sale, what to look out for, misinformation and warnings, auctions & foreclosures, buying direct from sellers, why timing is everything, and the reason why only about half of villa sales are publicly listed.

Il nostro guida a truffe e segreti include: avvertimenti sui trucchi non etici che agenti, notai, venditori, sviluppatori e costruttori utilizzano per ottenere più soldi da te. Questa è una lettura obbligata ed è la guida per gli informatori che gli operatori del settore non vogliono che tu veda.

Il nostro guida agli agenti immobiliari includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

Il nostro guide to pricing & determining a villa’s market value includes: why there’s so much extreme overpricing, how to estimate a villa’s market value (what it’s worth), and a step-by-step guide to finding your offer price.

Il nostro guide to things to consider includes: your actual costs, issues with buying a ‘newly renovated’ villa, learning about local crime & squatters, and questions to ask yourself.

Il nostro guide to the buying process includes: negotiating the price & the initial offer, choosing an honest notaire, buying in the black, the official offer & deposit, using a SCI, contract pitfalls, the cooling-off period, what to do before handing over the money, and the final signing.

Il nostro guide for after you buy includes: insurance pitfalls, tips for second homes, renting your villa, renovating, and what to know about hiring people.

Guide for sellers: How to price your villa so it will sell.