Zeer belangrijke dingen om uit te zoeken

Voordat u een bod uitbrengt op een villa, is het erg belangrijk dat u de volgende zaken over de woning te weten komt:

Diagnostische rapporten en onderzoeken

Er zijn een aantal onderzoeken die de verkoper wettelijk verplicht is om u te geven (als hij dat niet doet, kunt u hem later aanklagen). Ze zijn geenszins uitputtend, en sommige landmeters zijn corrupt en zullen liegen in het voordeel van de agent of notaire, dus het is belangrijk om ook uw eigen inspectie te laten doen (voor u tekent het contract.)

De door de verkoper aan u verstrekte diagnose moet recent zijn (hier zijn de details). Hier is een gids voor diagnostische rapporten en een andere gids. The seller isn’t obliged to fix defects; as the purchaser, you will be expected to pay to fix them. The obligation on the seller is simply to provide the full reports. If he/she does not do so, they remain fully responsible for defects relating to these specific matters (that is, if your notaire doesn’t screw you by adding an “as is” clause — more about that in the section about contracts).

Requirements for the reports change over time, so it’s important that you’re up-to-date on the latest rules. For example, from July 2021 the energy consumption levels in the property can no longer be used to determine the rating (since people selling second homes were faking good ratings) and a broader analysis of the energy efficiency performance of the property now needs to be undertaken. (Still, there’s rampant fraud as sellers bribe to get good ratings.) Sellers must also get an audit that will provide a precise outline of the work needed to renovate the house so that it can achieve a rating of at least B on the DPE.

Dat zou je 100% moeten doen huur een CERTIBAT-gecertificeerde 'Expert de Batiment' in to inspect the villa and point out any areas for concern (like non-obvious structural problems, etc.) Make sure to hire someone that’s not too local, so there’s less chance that they’re pals with your real estate agent or notaire (which may lead them to omit some flaws in their report.) Meet them near the villa, so they don’t know the address in advance and can’t work out an under-the-table deal with the real estate agent.

Terwijl je toch bezig bent, laat dan een ingenieur de staat van de 'zie sanitair‘ (a cement crawl space under the villa that prevents moisture problems, which is very important on the French Riviera), the roof, and how the villa is going to hold up over time, structurally.

Do not be discouraged by people who tell you there is no need to have a survey done, or that you should do it after signing a contract with the seller. Zorg ervoor dat u uw enquêtes laat uitvoeren voor je ondertekent het 'compromis de vente'. Hoewel u als koper tien dagen bedenktijd heeft, is het niet altijd mogelijk om binnen die tijd een enquête af te spreken. Met andere woorden: u loopt het risico uw aanbetaling te verliezen als u zich op een later tijdstip, na eventuele enquêteresultaten, wilt terugtrekken. Toch moet u zeker 'clausules opschortende bepalingen' aan het contract toevoegen die u een vergoeding geven, mocht u van gedachten veranderen over het doorgaan met de verkoop nadat eventuele aanvullende onderzoeken zijn uitgevoerd.

If the inspections reveal anomalies in the electricity, plumbing, or gas installations, it’s important to correct such problems. You should also check whether such anomalies would have any impact on your property insurance.

Tip: Aan de datum op het diagnoserapport kunt u zien dat de woning op de markt is geweest tenminste sinds die datum.

Zon en microklimaten

Schaduw: On the French Riviera, especially from Villefranche to Menton, there are many pockets where the mountains hide the sun early and/or late in the day. For example, in Eze-sur-Mer there’s a section that locals dubbed “Dark Eze” because after 2pm it goes dark — the sun shines on the rest of Eze, but this area gets no light, as it’s in the shadow of the mountain. Villas in this area rent for less money and are much harder to sell. You can get a sense of this via Google Earth, but make sure to also visit the villa both in the morning and the late afternoon.

Wolken: And while the rest of the area is enjoying a beautiful sunny day, any villa perched more than 1,000ft/300m above the sea (above the Moyenne Corniche) will be engulfed in mountain cloud cover a quarter of the time, blocking the sun and the view. That’s just something you deal with being in the Alps. La Turbie famously gets engulfed in an extra-thick fog-like clouds on many days, making hard to see more than a few meters. It’s a weird super-micro-climate.

Lokale kennis: Deze lokale kennis heb je nodig zodat je niet per ongeluk bijvoorbeeld “Dark Eze” of “The Fog” koopt. Maar vraag het aan de lokale bevolking, niet aan agenten natuurlijk. Het beste is om er op elk moment van de dag naartoe te gaan om te kijken hoe het is.

Mogelijke problemen met de weergave

Find out if the neighbor cuts his trees short to give his neighbor a sea view (because, if he doesn’t like you or if he sells his property to someone less accommodating, your sea view can be taken away, destroying the property value).

Find out if the property between you and your view is developable (and assume that if it is, it will be) or if a tall building could one day replace the villa that stands between you and your view (in Eze, new buildings are only allowed to be 2-stories tall, but in Roquebrune-Cap-Martin, newly-built 8-story apartment blocks have ruined many villas views.) In other words, look into whether your view can be blocked, as a big part of the value of a property is the view.

U kunt zoeken naar bestaande en eerdere bouwvergunningen op deze overheidswebsite (which also lets you look up property owners names, so you can find out who your neighbors are).

Woningbelastingen

Housing Taxes (taxe foncière): Je kan de ... zien trend in de woonlasten over time, and by area. Your agent should be able to tell you the tax rate that the current owner is paying (and verify with the Mairie), but know that this rate can increase by up to 10% year-to-year. Controleer de historische schuld van het gebied dat u overweegt. Dit geeft je een idee of de mensen die het gebied beheren te veel uitgeven en je zult uiteindelijk de rekening moeten betalen via verhoogde onroerendgoedbelasting.

Second Home Tax (taxe d’habitation): There’s an extra tax on second homes (any property that’s not your ‘primary residence’) that’s based on the ‘cadastral rental value’ of the property (and the tax rate is generally 60% higher on the French Riviera than in other places in France). Think of the ‘cadastral rental value’ as the tax office’s notional guess at what your home would earn in rent for a full year if you let it unfurnished. For example, a 200 m² villa in Beaulieu typically shows a cadastral value around €45,000 which is multiplied by 35% to give you a taxe d’habitation bill of €15,700 every year (plus you’ll also get a separate bill for the taxe foncière of €6,750).

Wealth Tax: There’s also een extra vermogensbelasting op villa's ter waarde van meer dan € 1,3 miljoen (maar door het te kopen met een hypotheek en vervolgens te herfinancieren om het eigen vermogen onder de € 1,3 miljoen te houden, kunt u dit betalen).

Surprise Tax Bill: If you buy a villa with hidden additions and you can inherit a surprise, multi-year tax bill you’re legally obliged to pay. If, after you purchase the property, the tax office discovers an undeclared pool, extension, or other improvement (and they’re checking via drone!), they will reassess the property and bill you, the current owner (not the one who did the work), for 4 years of back taxes plus a 10% late-payment surcharge.

Community Tax: If the house is in a gated community (“domaine”), you’ll need to hire an accountant to analyze the finances of that domaine. We’ve heard horror stories of neighbors not paying their dues and saddling new buyers with much higher fees than expected (more about this below).

Zijn leeftijd

If the villa is less than 5 years old, you’ll have to pay 20% sales tax! The notaire fees will be lower, but only by a few percent.

Als de villa oud is, moeten het dak, het sanitair en de elektriciteit mogelijk opnieuw worden gedaan (de normen zijn de afgelopen tien jaar veel veranderd), wat duur kan zijn. Zorg ervoor dat u een onafhankelijke inspectie laat uitvoeren en neem deze mee in uw kostenanalyse.

Gezondheids risico's

Radon

Radon is een kleurloos, geurloos giftig radioactief gas de belangrijkste oorzaak van longkanker naast roken. Het komt uit de grond en hoopt zich vervolgens op in huizen – en het kan je maken uiterst sick. According to a recent study by the French nuclear safety agency IRSN, the gas multiplies lung cancer risk “by a factor of 20”, and over 3000 new cases of lung cancer per year in France are directly attributable to radon. In areas that have high radon, there’s no way to completely avoid exposure.

Here’s een doorzoekbare kaart van de gebieden met radon, zodat u weet waar u moet vermijden.

Vervuiling en EMF

Hier leest u hoe u dat kunt doen Ontdek of er in de buurt giftige vervuilende zones of kankerverwekkende elektromagnetische straling zijn waar u zich zorgen over hoeft te maken. En hier is een kaart van gebieden met bijzonder hoge niveaus van PFAS (forever chemicaliën die je lichaam niet kan ontgiften, en die zich in het lichaam ophopen en kanker en andere ziekten veroorzaken).

Asbest

Veel villa's die vóór het jaar 2000 zijn gebouwd, hebben asbestproblemen. Dit is een duur probleem en a ernstig gevaar voor de gezondheidDaarom moet het aan u als koper worden gemeld in de diagnostiek. Het kan maar een kleine hoeveelheid asbest kosten om u te geven mesothelioomen het kan tientallen jaren duren voordat u weet dat u getroffen bent. Het is ongeneeslijk en een bijzonder vervelende manier van handelen, en daarom zijn de regels zo streng.

If you ever need to renovate or perform repairs then the asbestos has to be considered, and it increases the cost significantly. It’s also harder to resell a villa with asbestos, as many buyers don’t want to buy a villa with asbestos.

Als eigenaar bent u verplicht om de paar jaar de status van het asbest te laten controleren. Uiteindelijk zal het beginnen af te brokkelen en zul je gedwongen worden om het te vervangen. De kosten voor veilige verwijdering bedragen erg duur. Er zijn twee opgeleide medewerkers nodig om de juiste kleding te dragen terwijl zij ter plaatse een veilige kleedruimte opzetten; na gebruik van specialistische apparatuur voor het snijden en verwijderen van asbest moeten zij op de juiste manier hun veiligheidskleding uittrekken. Dagenlang moet de lucht op de verwijderingslocatie worden gefilterd en gemeten totdat deze veilig wordt geacht. Een specialist moet het exacte type asbest analyseren en het moet in zakken worden gedaan en veilig worden afgevoerd. Dit proces kan weken duren en is niet goedkoop.

Onthoud: asbest zit niet alleen op daken – het kan ook binnenshuis voorkomen, op verwarmingsbuizen die onder de vloer verborgen zijn, gebruikt worden om muren te isoleren, etc. Het is een smerig, verraderlijk spul en je weet pas of je het inademt als je het inademt. het is te laat.

Nearby Farmland and Golf Courses

Living near a golf course or farm can have serious health consequences due to the pesticides they use. Pesticides are known to cause cancer, and a 2025 study found that living within 1 mile (1.6 km) of a golf course doubles the risk of getting Parkinson’s disease, with risk fading beyond 3–6 miles. House-dust studies found herbicide levels are four times higher when crop fields lay within 750 meters of the front door, and spray studies show pesticide droplets travel about 300 meters (≈1000 ft) on a light breeze, so homes inside that radius get a very high amount of fallout. If you want to minimize the health risks, aim to buy at least a kilometer (1000 meters) away from golf courses or non-organic farmland.

How to measure the distance in Google Maps: right-click on the villa→ measure distance → click the edge of the golf fairway or field; read meters.

Gevarenzones (risicozones).

Het bestemmingsplan is erg belangrijk om te weten te komen. Als koper moet u (voordat u uw bod verzendt) op de hoogte worden gesteld als de villa zich in een rode zone bevindt, via de diagnostische rapporten en enquêtes die eigenaren moeten opstellen als onderdeel van het verkoopproces. Soms proberen eigenaren of agenten kopers op te lichten door hen valse of verouderde rapporten te geven. U kunt dit dus het beste zelf controleren.

Voordat u een villa koopt, moet u eerst het dichtstbijzijnde gemeentehuis bezoeken om te vragen naar het lokale risicoplan en wat uw verplichtingen met zich meebrengen. Zorg ervoor dat u, terwijl u daar bent, ook vraagt of er bouw-/planningsaanvragen zijn voor eigendommen in de buurt van de villa (dat kan bekijk hier goedgekeurde projecten).

Je kunt ook raadplegen een interactieve kaart met laagoverlays van elk afzonderlijk type risico. Hier zijn er nog meer informatie over risicozones in Frankrijk, en deze website legt elk van de potentiële risico's uit.

Waarschuwing voor risicozoneverzekeringen

In rode zones mogen verzekeringsmaatschappijen u dekking weigeren. Als ze je dekken, dan is dat zo erg expensive (it costs at least €3500 extra per year to properly insure a small red-zone villa worth €1 million).

Ongeacht het bestemmingsplan, als uw huis is beschadigd door een natuurverschijnsel en u het geluk heeft een verzekeringsmaatschappij te hebben die bereid is u te verzekeren, moet u weten dat verzekeraars pas claims in behandeling nemen zodra er officieel een staat van natuurramp is uitgeroepen door de overheid. ministerieel besluit (een zogenaamde 'arrêté interministériel', waarin duidelijk de getroffen zones en de aard van de schade worden gedefinieerd), en dan heb je slechts een krappe periode van tien kalenderdagen om een claim in te dienen. Het nadeel is dat het maanden kan duren voordat de status wordt toegekend, anders omvat het bestreken gebied mogelijk niet uw villa. Als de natuurramp zich in een klein gebied heeft voorgedaan (zoals slechts een paar huizen), zal uw gemeente waarschijnlijk geen natuurramp verklaren en kan uw verzekering weigeren u te dekken.

Rode Zones

Als u zich in een rode risicozone bevindt, zou de waardering van het onroerend goed met minimaal 20% moeten dalen compared with villas in blue (managed risks; requires special permission to build anything) or white zones (no risk and no hassles).

Als de villa waarin u geïnteresseerd bent zich in een risicozone (rood) bevindt, dan:

• Er is een groot risico dat uw eigendommen uiteindelijk worden beschadigd of vernield door iets natuurlijks, zoals een zinkgat (lege grotten onder de grond die soms huizen verzwelgen), lawine, brand, overstroming, enz.
• Als uw villa, zwembad, bijgebouwen of een deel van een bouwwerk wordt vernietigd, kunt u NIET herbouwen. Ooit. Uw eigendom zal waardeloos worden.
• Het beperkt het aantal banken dat u een hypotheek wil geven, omdat zij ook het risico op zich nemen dat het onroerend goed waardeloos wordt.
• Uw verzekering zal erg duur zijn (en zal veel jaarlijkse verzonken kosten met zich meebrengen), en verzekeringsmaatschappijen kunnen weigeren u te dekken.
• Je kunt niets nieuws op het land bouwen. Je kunt geen zwembad, aanbouw of nieuw terras bouwen. Als de vorige eigenaar iets illegaal heeft gebouwd, kun je gedwongen worden te betalen om het af te breken.
• De overheid beperkt het aantal slaapkamers en het aantal bewoners in de villa (en het kan minder zijn dan u verwacht, dus u moet dit controleren).
• Het maakt het moeilijker om door te verkopen.
• In sommige gevallen verplicht het u ook tot betaling risicopreventiemaatregelen meerdere keren per jaar.

If your real estate agent downplays the seriousness of red zone warnings, or tells you that it’s “a decision made in Paris and they don’t inspect each property”, or says that almost all of French Riviera is red zone (only 5% of France is red zone) — they’re not being honest.

Below is an example of a “PPR map” which shows where the red zones are, which you can get at the local Mairie (you can also check the risk areas by address online). Het is ongelooflijk specifiek en er zijn veel soorten risico's waarmee rekening wordt gehouden. Hoogopgeleide specialisten onderzoeken elk pand om het in een rode zone te plaatsen.

Blauwe zones

Blauwe zones zijn gebieden met een matig risico. Dit betekent dat het veel moeilijker (maar niet onmogelijk!) is om toestemming te krijgen om uit te breiden of te bouwen. Je zult concessies moeten doen in wat en hoe je bouwt (je woonkamer mag bijvoorbeeld niet op de begane grond, of je moet misschien een kelder bijbouwen etc.). Dit maakt bouwen en verbouwen duurder, en verhoogt uw verzekeringskosten.

Groene Zones

Dit is een beschermd natuurgebied. Je mag in dit gebied niet bouwen (inclusief zwembaden en terrassen) of bomen kappen (tenzij je daartoe opdracht krijgt om brand te voorkomen). Groene Zones moeten 100% natuurlijk blijven.

Witte zones

Dit is de ideale zone om in te verblijven. Geen noemenswaardig risico (afgezien van aardbevingen) en je kunt bouwen (ervan uitgaande dat het huis niet al het grootste is dat op dat perceel is toegestaan, en je niet in de buurt van iets historisch bent).

Renovatiebeperkingen en bestemmingsplannen

Naast de bestemmingsregels (zoals hierboven beschreven, als u zich in een rode zone bevindt, kunt u het bouwwerk niet vergroten of herbouwen), moet u ook controleren of een pand een monumentaal pand is (historisch monument), binnen 500 meter van een monumentaal pand, in een beschermd natuurgebied (zone de protection du patrimoine architectural urbain en paysage), of in een beschermd groengebied (dat kan zoek hier om de bestemmingsplannen en groengebiedgrenzen te bekijken).

If it is, ask the local Mairie what restrictions exist, particularly regarding renovation. You will likely be prohibited from making significant alterations to the facade, for example, and you may be severely limited in your choice of materials, finishes, and even colors, which may affect not only your concept but also your budget.

Een bouwvergunning is ook van cruciaal belang; Zorg er ook voor dat u in de verkoopovereenkomst een voorwaarde ('clausule opschortende') opneemt ('compromis de vente'), waarin staat dat de aankoop afhankelijk is van de goedkeuring van de bouwvergunning.

Vraag op zijn minst een paar 'devis'-offertes aan (geen 'schattingen', die zijn niet bindend en daarom meestal een fractie van de werkelijke kosten) voordat u tekent voor het pand, en een plan heeft voor hoe u verder gaat: Maakt u gebruik van een architect (wettelijk vereist voor projecten van 170 m² en meer), een projectmanager, Franse of Britse bouwers en ambachtslieden, of doet u het werk? jezelf?

Denkt u erover om de stap van de bouwvergunning over te slaan? Het is verleidelijk, maar doe het niet. Schokkend genoeg is het een crimineel offense to undertake works without planning permission, and the penalty is a fine of up to €300,000 and 2 years in prison(!!) Local mayors can also impose fines of up to €500 a day for unauthorized construction work. Although you may think you can get away with it, it is normally neighbors who alert the authorities, and bring a civil action for ‘damages’.

Problemen in de buurt

Hier zijn enkele eenvoudige manieren om satellietbeelden uit het verleden te bekijken van het gebied, zodat je kunt zien hoe het in de loop van de tijd is veranderd (en of dat afval op het aangrenzende terrein eigenlijk gewoon “tijdelijk” is, of dat er kampeerterreinen in de buurt zijn, enz.). De gemakkelijkste manier is om Google Earth Pro downloaden om historische beelden te bekijken.

Zorg ervoor dat u (bij het gemeentehuis van de stad) controleert of het land naast de villa bebouwbaar is en of er de afgelopen tien jaar grondverkoop in de buurt heeft plaatsgevonden. Controleer ook de website van de bouwvergunningen.

Je wilt geen villa kopen en er dan achter komen dat een ontwikkelaar het naastgelegen land heeft gekocht en verdeeld, en je zult de komende tien jaar naar bouwgeluiden luisteren. Of erger nog: dat ze een appartementencomplex, hotel of camping naast de deur plannen.

Wat u daadwerkelijk zult bezitten

Kadastrale kaarten zijn officiële documenten van de overheid waarop de omtrek van de eigendomsgrenzen en de vorm van de gebouwen erop zijn aangegeven. Je kunt ernaar zoeken op de GeoPortail-website of op de officiële kadasterwebsite.

Je moet ook bij het gemeentehuis kijken of de plannen overeenkomen met wat je hebt gezien, om er zeker van te zijn dat er geen recente wijzigingen zijn die nog niet aan de kaarten zijn toegevoegd. Je wilt er later niet achter komen dat je buurman onlangs de helft van de tuin heeft gekocht die je dacht te kopen. Om deze reden, het is de moeite waard om te betalen om een onderzoek te laten doen.

Illegale toevoegingen en structuren

Dit is belangrijk… Als een deel van de villa die u overweegt, of het zwembad of een van de bijgebouwen, niet op de kadastrale kaart wordt weergegeven, betekent dit dat deze is gebouwd zonder de juiste vergunningen/toestemming, en dat de lokale overheid u een flinke boete kan opleggen en dwingen je dat deel van de villa af te breken. In fact, that might be (secretly) why the seller is trying to get rid of the property. If the seller didn’t get proper permission, make sure they rectify the situation before the sale, and verify it directly with the local Mairie (city hall) and/or Préfecture, or don’t buy it!

U kunt zoeken in historische bouwvergunningen op deze website, door naar een stad te zoeken en vervolgens op de groene knop 'Bekijk bouwvergunningen' te klikken om de geschiedenis van de bouwvergunningen te bekijken. Houd er rekening mee dat deze site meestal een paar jaar verouderd is en dus niet de meest recente vergunningen toont.

Als de makelaar u bijvoorbeeld vertelt dat de bijtelling in 2018 is gedaan en u dat niet kunt zoek een bouwvergunning dat overeenkomt, dan is het illegaal gedaan en kunt u gedwongen worden te betalen om de toevoeging af te breken. Hetzelfde geldt voor een zwembad of garage.

Na 10 jaar is er geen nakoming meer vereist van het Gemeentehuis, maar bedraagt de beroepstermijn door derden voor non-conformiteit, ontdekking en het veroorzaken van schade 30 jaar. Dus als een deel van het gebouw, het terras, het zwembad of de garage in de afgelopen 30 jaar is gebouwd of toegevoegd (en u moet dit verifiëren), dan moet u ervoor zorgen dat de constructie en specificaties 100% legaal zijn, anders een Een hatelijke buurman kan je dwingen het af te breken.

Zorg ervoor dat u een recente versie krijgt attestatie van niet-betwisting / conformiteitscertificaat (een certificaat dat bevestigt dat het pand en eerdere renovaties voldoen aan de lokale wetgeving) — het is om veel redenen belangrijk, waaronder verzekeringen en de mogelijkheid om in de toekomst te repareren en renoveren. Nogmaals, verifieer de authenticiteit ervan in het gemeentehuis! Doe dit allemaal voordat u uw handtekening onder een officieel aanbod zet.

De ruimte tussen uw villa en de buurman

Als u overweegt een lange rij bomen of struiken tussen u en de buurman te plaatsen, moet u weten dat het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat er minimaal 2 meter afstand moet zijn tussen de erfgrens en een boom die meer dan 2 meter hoog is. 2 meter hoog. Voor alle overige planten is de minimale afstand 50 cm. Deze regel geldt alleen als er voor de regio of wijk geen andere regels of gebruiken gelden. Uw gemeentehuis kan u meer informatie geven over de lokale wetgeving. Houd er ook rekening mee dat de eigenaar van een boom, zelfs als deze op wettelijke afstand is geplant, aansprakelijk is voor schade veroorzaakt door bomen en wortels die zich uitstrekken tot aangrenzende eigendommen.

Internet- en mobiele toegang

Heeft het gebied of de villa glasvezel (snel) internet? Hier is een kaart met beschikbare internetsnelheden (u kunt ook zoeken op adres), en a kaart van de gebieden met glasvezel, en u kunt de exacte eigenschap bekijken. Als u het exacte adres weet van de villa waarin u geïnteresseerd bent, kunt u op de website van Orange kijken welk type internet beschikbaar is. Als glasvezel nog niet beschikbaar is, bekijk dan de voorspelling van wanneer het glasvezelinternet zou kunnen krijgen. De regering heeft een plan om ervoor te zorgen dat meer gebieden glasvezeltoegang krijgen, maar... ze blijven de deadline verleggen steeds verder, en sommige straten met weinig villa's, of villa's die niet aan de hoofdweg liggen, wel nooit krijg glasvezel, dus we raden u niet aan daarop te vertrouwen.

Houd daar rekening mee zelfs als uw straat glasvezel krijgt, zullen niet alle villa's dit kunnen krijgen vanwege terreintype en hellingsproblemen. Het is het beste om een villa te kopen die al over glasvezel beschikt, want als de villa er nog niet over beschikt, is er geen garantie dat u dit in de toekomst ook zult kunnen krijgen. En het ontbreken van glasvezel zal in de toekomst nog meer een dealbreaker worden voor kopers (naarmate mensen afhankelijker worden van videoconferentie- en streamingdiensten) wanneer je wilt verkopen.

Alle vormen van internet (inclusief satelliet, 4G, VDSL, ADSL, enz.) behalve glasvezel hebben storingen en inconsistente snelheden die videogesprekken moeilijk maken. Ze hebben ook downloadlimieten, wat betekent dat zelfs als ze 'onbeperkt' zeggen, nadat je een bepaalde hoeveelheid inhoud hebt gedownload, de snelheden tot een straaltje worden verlaagd. Dus als je van plan bent veel video te streamen (dat wil zeggen: je houdt van 'Netflixen en chillen') of videogesprekken wilt voeren, dan heb je waarschijnlijk glasvezel nodig.

Ook is het goed om te weten wat de zendmast-/zendmastsituatie is voor het gebied dat u overweegt. Hier is een kaart van het mobiele bereik door heel Frankrijk.

Waarom verkopen ze?

Find out as much as you can about the situation of the vendor. Ask:

“Hoe lang is het al op de markt?” (Let op: veel agenten zullen je vertellen hoe lang zij have had it listed, but it could have been listed with several other agents before that… you can double-check by seeing the dates on the surveys they commissioned for the sale.)

“Waarom verkopen ze?” (Nogmaals, het antwoord is misschien niet waar… het is onwaarschijnlijk dat de verkoper zal toegeven dat er een vergunning is om de villa te omringen met kampeerplekken, of dat er binnenkort een hoogbouw zal worden gebouwd die het uitzicht blokkeert, of dat er grote structurele problemen zijn met de de villa.) Het is aan jou om te controleren wie de eigenaar is van de nabijgelegen percelen en waarvoor ze gebruikt kunnen worden.

Je kan ook kijk op deze website (via de kaart) of het in de afgelopen 1 tot 5 jaar verkocht is, en voor hoeveel. Ook kunt u nagaan hoeveel recente omzet er in de aangrenzende panden is geweest.

Gated Domains

Is the house in a private gated domain (“lotissement” / gated community / private estate)? While the agent will pitch this as a positive thing, it’s usually not. Being in a domain could end up being a huge headache and a lot of extra cost.

Break-ins are just as frequent inside as outside of domains, but it makes having guests and getting packages into an ongoing hassle. It also means increased regulation for what you can and can’t do with your villa, adhering to extra rules regarding noise and yard-work, receiving deliveries, working from home, etc., and paying hefty yearly fees (that can increase at any time!) The rules can change at any time to prohibit you from renting your house or running a home business. For these reasons, they’re also harder to resell.

Gated domains can turn into owning property into a money pit. Today’s service charges look fine—until a few neighbors stop paying, or the private road, gate, trees, fences, pipes, or drains need replacing (resurfacing a 200-meter internal road can mean €25-30,000 per owner) and—instead of the town paying for it—Jij and your neighbors must cover the bill, plus hun portion. Services start to fray (gate repairs postponed, road lights out) and property values slip.

And if Jij can’t pay all your fees? Interest accrues quickly and the association can register an automatic lien (hypothèque légale) on your villa; the notaire will block any future sale until every cent is cleared. Bailiffs can freeze your bank accounts or seize the property outright. Recent laws even allow a “flash” seizure without a full trial.

Make sure to check the finances of the domain to see if it’s in debt, in legal trouble, or if neighbors have stopped paying their fees—and assume tomorrow’s rules (and costs) may not match today’s brochure.

Don’t Just Trust—Verify!

De notaris en agenten behartigen mogelijk niet uw belangen, aangezien zij een percentage van de verkoopprijs ontvangen ze worden alleen betaald als u de aankoop van de villa voltooit. Expect this, and keep in the back of your mind that—just like agents—many will hide issues from potential buyers, and there’s no way to know if yours is other than hiring your own inspectors and doing your own research at the Mairie.

Never forget: It’s up to you to hire independent experts (who get paid whether you buy the villa or not) to double-check everything.

Een villa kopen? Lees dit eerst!

Als u klaar bent om op zoek te gaan naar een woning, lees dan zeker onze complete gids voor het kopen van onroerend goed in Frankrijk. In deze handleidingen wordt uitgelegd hoe u de waarde van een woning kunt schatten echt waarde, hoe u de beste prijs krijgt en voorkomt dat u te veel vraagt, waar u op moet letten, hoe u voorkomt dat u wordt opgelicht, en nog veel meer.

Om de vastgoedmarkt in Frankrijk te begrijpen, moet u eerst begrijpen hoe m²-prijzen zijn een gigantische oplichterij. Vervolgens kunt u doorgaan naar de andere handleidingen:

Ons gids voor waar de markt naartoe gaat Bevat: voorspellingen over de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra, huidige en historische prijstrends op de markt en de redenen waarom de prijzen zullen blijven dalen. Plus, aanvullende informatie gids voor Russen en hun impact op de vastgoedmarkt van de Franse Rivièra.

Ons gids voor vastgoedaanbiedingen omvat: hoe u villa's te koop kunt vinden, waar u op moet letten, misinformatie en waarschuwingen, veilingen en executieverkopen, rechtstreeks kopen van verkopers, waarom timing alles is en de reden waarom slechts ongeveer de helft van de villaverkopen openbaar wordt vermeld.

Ons gids voor oplichting en geheimen Bevat waarschuwingen over de onethische trucs die makelaars, notarissen, verkopers, projectontwikkelaars en bouwers gebruiken om meer geld van u af te troggelen. Dit is een must-read, en dé klokkenluidersgids die de mensen in de branche u liever niet laten zien.

Ons gids voor makelaars omvat: de oneerlijke dingen die makelaars u zullen vertellen, hoe makelaars in onroerend goed werken, aankoopmakelaars en woningzoekers, waarom u illegale en niet-lokale makelaars moet vermijden en wie u kunt vertrouwen (een belangrijke waarschuwing).

Ons gids voor het bepalen van de marktwaarde van een villa en het bepalen van de prijs ervan bevat: waarom er zoveel extreem overprijzen zijn, hoe u de marktwaarde van een villa kunt schatten (wat het waard is) en een stapsgewijze handleiding om de juiste vraagprijs te vinden.

Ons gids met dingen om te overwegen omvat: uw werkelijk kosten, problemen bij de aankoop van een 'pas gerenoveerde' villa, meer te weten komen over lokale criminaliteit en krakers, en vragen die u uzelf kunt stellen.

Ons handleiding voor het aankoopproces Dit omvat: onderhandelen over de prijs en het eerste bod, het kiezen van een betrouwbare notaris, zwart kopen, het officiële bod en de aanbetaling, het gebruik van een SCI, valkuilen in contracten, de bedenktijd, wat te doen voordat het geld wordt overhandigd en de definitieve ondertekening.

Ons gids voor na aankoop omvat: verzekeringsvalkuilen, tips voor tweede huizen, het verhuren van uw villa, renoveren en wat u moet weten over het inhuren van personeel.

Gids voor verkopers: Hoe u de prijs van uw villa bepaalt, zodat deze verkocht wordt.