After You Buy a Villa

Gefeliciteerd! U heeft uw droomvilla gekocht. Er zijn nog een paar dingen waarvan het belangrijk is om op de hoogte te zijn...

Dingen die niet zijn zoals beloofd?

Als u intrekt en merkt dat er iets niet is wat u via diagnostiek of andere rapporten is beloofd, kunt u mogelijk een rechtszaak aanspannen. Het energierapport is bijvoorbeeld juridisch bindend, zodat u als koper later een rechtszaak kunt aanspannen als u constateert dat de energieprestatie van de woning niet is zoals aangegeven.

Valkuilen bij verzekeringen

Om vergoed te worden door verzekeringsmaatschappijen in Frankrijk, moet u ervoor zorgen dat u voorbereid bent en op de hoogte bent van de valkuilen. Hier zijn een paar basiszaken waar u rekening mee moet houden. Deze lijst is verre van uitputtend, dus lees de 'voorwaarden' van uw verzekeringscontract goed door.

Vakanties: Zorg ervoor dat uw woningverzekering dat niet is vervalt als het pand langere tijd leeg staat, omdat bij veel woningverzekeringen staat dat je niet hoeft te betalen als je drie maanden niet in de woning hebt gewoond.

Timing: Zorg ervoor dat u controleert hoeveel tijd u heeft om een claim in te dienen. Tenzij anders bepaald in uw verzekeringspolis, bedraagt de termijn 2 dagen voor diefstal en 5 dagen voor de meeste andere claims (hier zijn meer details). De klok begint de dag nadat het incident heeft plaatsgevonden.

Politie: Bij diefstal is het belangrijk dat u aangifte doet bij de politie, die u een ontvangstbewijs van uw aangifte bezorgt. Vervolgens dient u het incidentrapport en de claim aangetekend naar uw verzekeraar te sturen, binnen de in de verzekeringspolis vermelde termijnen. U dient duidelijk aan te geven welke gestolen goederen zijn gestolen bewijs van eigendom indien mogelijk, en een schatting van hun waarde.

Rampen: Als u zich in een rode zone bevindt (meer daarover in deze gids), moet u een dure verzekering afsluiten die de waarde van het onroerend goed dekt voor het geval er zich een ramp voordoet en u niet meer kunt herbouwen. Als er een natuurramp heeft plaatsgevonden, hebben polishouders een beperkte periode van tien kalenderdagen om hun claim na de ramp in te dienen is officieel verklaard, al raden verzekeraars u aan om niet op de aangifte te wachten en in plaats daarvan de claim in te dienen zodra u kennis krijgt van de schade. De verzekeringsmaatschappij kan wachten tot nadat een ramp officieel is uitgeroepen, wat maanden kan duren, om uw claim te verwerken.

Bewijs: U mag beschadigde spullen niet weggooien: de verzekeraar kan een deskundige inschakelen om langs te komen en de geldigheid van de claim te beoordelen. Als u dringende reparaties of schoonmaakwerkzaamheden moet uitvoeren, moet u eerst foto's maken. U moet een beschrijving van de schade, een lijst van alle verloren of beschadigde voorwerpen en een bewijs van eigendom en hun waarde (bonnen en foto's) overleggen. Het is raadzaam om foto's van de inhoud te maken en deze naar uzelf te e-mailen of online op te slaan. Zorg ervoor dat de voorwerpen duidelijk zichtbaar zijn; zorg ervoor dat u op de foto staat om uw eigendom te tonen en de datum vast te leggen door een kopie vast te houden De Connexie of een plaatselijke krant. Als er bij u wordt ingebroken, willen verzekeraars een eigendomsbewijs: als u geen bonnetjes heeft, zijn foto's een uitwijkmogelijkheid.

Extensies: Als u van plan bent uw eigendom uit te breiden, zorg er dan voor dat u de extra gecreëerde ruimte bij uw verzekeringsmaatschappij declareert. De dekking kan namelijk ongeldig worden verklaard als u kamers aan een huis toevoegt en de verzekeringsmaatschappij niet op de hoogte stelt.

Tips voor tweede huizen

Een leegstaande woning is een uitnodiging voor dieven en krakers. Om te voorkomen dat mensen merken dat u niet thuis bent, kunt u ervoor zorgen dat post wordt doorgestuurd naar uw hoofdverblijfplaats (La Poste doet dit tegen een kleine vergoeding). Om te voorkomen dat de brievenbus vol raakt met ongewenste reclamefolders, plakt u er een etiket op met de vermelding 'pas de publicité svp'. Het Ministère du Développement Sustainable heeft dat gedaan downloadbare versies.

Er zijn ook extra belastingen en andere dingen die u moet weten over het bezitten van een tweede huis in Frankrijk. Hier is een gids voor meer wetenswaardigheden hierover.

Uw villa huren

In bijna alle steden aan de Franse Rivièra als u van plan bent een woning (naast uw hoofdverblijf) te verhuren, moet u dat doen toestemming vragen aan het plaatselijke gemeentehuis, en er zullen extra kosten aan verbonden zijn. Bovendien mag u uw hoofdwoning maximaal 120 nachten per jaar verhuren, en als u daar overheen gaat, riskeert u hoge boetes. Voor tweede huizen geldt die limiet niet.

Een nieuwe regel die in juni 2022 van kracht werd, dwingt verhuurders in populaire Franse vakantiebestemmingen om één woning op de lokale markt te verhuren voor langetermijnverhuur voor elke vakantiewoning die zij bezitten, in een poging het woningtekort in belangrijke gebieden aan te pakken.

Uw inkomsten uit het verhuren van een Franse woning moeten worden aangegeven voor de Franse inkomstenbelasting (plus sociale lasten!), ook als u buiten Frankrijk woont. Budget ongeveer 30% voor belastingen, en 20% voor makelaarscommissie. Boven € 23.000 aan huurinkomsten per jaar moeten individuen zich aansluiten bij het RSI (Sociaal Regime van Onafhankelijken) en de bijbehorende bijdragen betalen.

Bij inkomsten uit een huurwoning betaalt u belasting onder het Micro-regime of het Réel-regime. Daar zijn nogal wat regels omheen, maar in principe is Micro eenvoudiger, maar Réel, waarbij je jezelf als professionele verhuurder opgeeft, heeft meer financiële voordelen zoals een lager belastingtarief en aftrekposten voor hypotheekkosten. Het is niettemin een ingewikkeld proces, dus we raden u aan professioneel advies in te winnen.

Hier is een grote gids voor dingen die u moet weten als u uw villa wilt huren.

Oh, en zorg ervoor dat je een verhuurdersverzekering afsluit en leer alles over krakersrechten Zo ben je voorbereid voor het geval een huurder niet wil vertrekken (of betalen!)

Uw villa renoveren

Ten eerste, before je koopt, zorg ervoor dat je de town planning certificate (het duurt maximaal een maand) van het gemeentehuis zodat je weet of renoveren een realistisch doel is. Houd er rekening mee dat de enige manier om er zeker van te zijn dat u het kunt uitbreiden, is door de juiste goedkeuring van de bouwvergunning te krijgen van het gemeentehuis en deze persoonlijk bij het gemeentehuis te controleren.

Also be aware that a trick that agents pull is this: they get their architect contact to “verify” that you can expand a property, but then once you buy it, they all ghost you and you find out the hard way that it’s not possible to expand the m² (yes, even if ‘it keeps the same footprint’). This has happened to several contacts of ours and seems to be common practice.

Ten tweede: controleer of de mensen die u inhuurt allemaal verzekerd zijn en over actuele SIRET-nummers beschikken. En vergeet dat niet bewaar uw bonnetjes voor eventuele reparaties of werkzaamheden, want u kunt ze gebruiken om de vermogenswinstbelasting te verlagen die u betaalt als u het onroerend goed verkoopt.

Ten derde, zorg ervoor dat u een zeer gedetailleerd 'ontwerp' krijgt met alle items en prijzen duidelijk vermeld meerdere Bouwers. Vraag vrienden om aanbevelingen. Een prijsopgave in het Frans heet a devis and once it is signed by both client and contractor it becomes a legally binding contract. Beware also that if the price given to you is an ‘estimation‘ not a ‘devis'de bouwer is niet gebonden aan de prijs. Als u de ongelukkige fout heeft gemaakt om aan het werk te gaan zonder een devis, moet u ervoor zorgen dat ze zo snel mogelijk stoppen met werken en u in plaats daarvan een ontwerp geven, anders kunt u verwachten dat de uiteindelijke prijs maar liefst 5x zal zijn wat ze hebben opgegeven.

Verwacht ten slotte dat de renovatiewerkzaamheden drie keer zo lang zullen duren en dat de bouwers zullen proberen u op te lichten door meer te betalen dan u was opgegeven. Zorg ervoor dat uw offerte zeer gedetailleerd is en dat u deze begrijpt en ervan leert ways to avoid being scammed. Als ze u meer in rekening brengen dan wat werd geciteerd, betaal het niet. Als ze je lastigvallen, daag ze dan voor de rechter. Een recente beslissing van de Fransen Hof van Cassatie, the highest court in the country, stated that, without proof that extra works had been agreed by the client, no additional payment was due to the builder.

Hier is een gids voor het renoveren van onroerend goed, and nog wat extra tips als u overweegt te renoveren.

Thinking of skipping the planning permissions step? It’s tempting, but don’t. Shockingly, it’s a criminal offense to undertake works without planning permission, and the penalty is a fine of up to €300,000 and 2 years in prison(!!) Since 2020, local mayors have also been granted powers to impose fines of up to €500 a day for unauthorized construction work. Although you may think you can get away with it, it is normally neighbors who alert the authorities, and bring a civil action for ‘damages’.

Mensen inhuren

Zodra je iemand iets betaalt, vanaf de eerste euro, ben je voor de wet verplicht dit aan te geven en sociale lasten, vakantiedagen etc. te betalen. Denk hierbij aan bijvoorbeeld een oppas, schoonmaakster, kok , of tuinman. Werken als ‘casual labor’, een concept dat gebruikelijk is in Engelstalige landen, is illegaal in Frankrijk.

Als u een Franse ingezetene bent, geeft u dit aanURSSAF, of, als je dat bent not een inwoner van Frankrijk, dan jij gebruik de TPEE-website. Any incomes earned in France must be declared by both the employer and the employee, however informally or irregularly this employment may occur.

Er zijn nog veel meer complicaties (zoals betaald verlof, betaalde vakanties, het lange proces om iemand te ontslaan en hem een aanzienlijke ontslagvergoeding te geven, de wetten over het hebben van camera's op locatie, enz.) waar u van op de hoogte moet zijn en die u moet onderzoeken. Jij kan begin hier.

U moet ook een rechtsbijstandsverzekering afsluiten voor het geval u juridische problemen heeft met de mensen die u inhuurt. Merk op dat dit zo is very Het is moeilijk om mensen te ontslaan (of uit te zetten, als ze op uw terrein wonen) als u ze eenmaal in Frankrijk heeft aangenomen, ook al is het maar af en toe werk, en u moet waarschijnlijk een advocaat inhuren om u te helpen bij de voorbereiding. Het is ook belangrijk om op de hoogte te zijn van alle manieren waarop Franse werknemers hun werkgevers oplichten via het al te beschermende Franse systeem. Veel werknemers kennen manieren om het systeem te bespelen, zodat u ze veel meer kunt betalen dan u ooit had verwacht.

Buren

Heeft u problemen met uw buren? Hier is een handleiding over hoe om te gaan met buren.

Buying a Villa? Read This First!

When you’re ready to look for a property, make sure to read our complete guide to buying real estate in France. These guides explain how to estimate a property’s real value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

First, in order to understand the real estate market in France, you must understand how m² pricing is a giant scam. Then, you can move on to the other guides:

Our guide to where the market is headed includes: French Riviera real estate market predictions, current & historic pricing trends in the market, and the reasons why prices will continue to fall. Plus, supplementary guide to Russians & their impact on the French Riviera real estate market.

Our guide to real estate listings includes: how to find villas for sale, what to look out for, misinformation and warnings, auctions & foreclosures, buying direct from sellers, why timing is everything, and the reason why only about half of villa sales are publicly listed.

Our guide to scams and secrets includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Our guide to real estate agents includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

Our guide to pricing & determining a villa’s market value includes: why there’s so much extreme overpricing, how to estimate a villa’s market value (what it’s worth), and a step-by-step guide to finding your offer price.

Our guide to important things to find out includes: diagnostic reports and surveys, sun & micro-climates, potential issues with the view, housing taxes, the age, internet and mobile access, danger (red) zones, health risks, privacy & space issues, nearby problems, what you’ll actually own, illegal additions and structures, why they’re selling, how to verify, and more.

Our guide to things to consider includes: your actual costs, issues with buying a ‘newly renovated’ villa, learning about local crime & squatters, and questions to ask yourself.

Our guide to the buying process includes: negotiating the price & the initial offer, choosing an honest notaire, buying in the black, the official offer & deposit, using a SCI, contract pitfalls, the cooling-off period, what to do before handing over the money, and the final signing.