Villa's te koop vinden

Vastgoedadvertenties in Frankrijk zijn niet hetzelfde als in de Verenigde Staten (waar u kunt zoeken elk onroerend goed dat te koop staat -en alle eerdere verkoopprijzen- in één MLS-systeem dat elk agent gebruikt), of in Canada en het VK (waar verkopers hun eigendommen tegen de marktwaarde prijzen). Aan de Franse Rivièra zijn de prijzen vaak onrealistisch en is het moeilijk om goede aanbiedingen of redelijk geprijsde villa's te koop te vinden. Dit heeft verschillende redenen….

Vastgoedaanbod in Frankrijk

Misschien vind je dit schokkend, maar slechts 58% van alle villaverkopen vindt plaats via makelaars, en veel daarvan worden 'off-market' verkocht aan hun klanten (of ontwikkelaars, which then give the agent another commission when they flip it) without the need to publish the listing online.

De rest vindt plaats via veilingen, rechtstreeks via notarissen (4% van de verkopen), of via privéverkopen via lokale kranten, sociale media, geclassificeerde sites of gespecialiseerde vastgoedpers (vermeld door de eigenaar). Dit komt omdat makelaars tussen de 4% en 10% in rekening brengen, en veel eigenaren zouden liever op een andere manier proberen te verkopen, waarbij ze alleen met makelaars in zee gaan als ze zelf geen koper kunnen vinden.

Als een agent het eenmaal in handen heeft, zullen ze eerst proberen het 'off-market' aan te bieden aan hun klanten en andere agenten waarmee ze een partnerschap hebben. Als geen van hen een geïnteresseerde koper kan vinden, beginnen ze te betalen om ervoor te adverteren. Ze wachten zo lang mogelijk met het openbaar maken van de vermelding, omdat publiekelijk adverteren concurrentie van andere bureaus uitlokt (andere agenten vinden de vermelding op Google Earth en benaderen de verkoper, dus ze zullen maak de commissie als ze het verkopen). Dus meestal als een villa niet is verkocht tegen de tijd dat deze publiekelijk wordt geadverteerd, is dat meestal omdat hij te duur is of problemen heeft. Ontdek waarom zoveel villa's te duur zijn.

Kortom, villa's aan de Franse Rivièra gaan door drie markten — particulier, off-market en beursgenoteerd:

Markt 1: De Particuliere Markt. Eerst proberen verkopers te verkopen zonder tussenkomst van een makelaar. Over de helft van alle villa's wordt particulier verkocht, without being listed with an agent.

Markt 2: buiten de markt. If they couldn’t sell private, then they list with an agent. A large percentage of villas are sold ‘off-market’ by the agent to their existing contacts, without being listed publicly or on the Internet.

Markt 3: beursgenoteerd. Als niemand de villa wil kopen, plaatsen makelaars deze openbaar op internet. Deze villa's staan ​​meestal vele jaren op de markt en worden niet verkocht tenzij de eigenaar de prijs drastisch verlaagt.

Bijna alle villa's die openbaar worden vermeld, hebben problemen en zijn te duur.

Zorg ervoor dat je leest over makelaars in Frankrijk voordat u met hen gaat werken.

Villa's te koop vinden

Hoewel er geen enkele website is die dat heeft alle de openbaar geadverteerde vermeldingen, er zijn verschillende websites die aggregeren, de beste is Le Site Immo (die laat zien wanneer de advertentie is geplaatst, de m²-prijs en prijsdalingen). Andere zijn: Le Figaro, Groene hectarenEn Superimmo. Ze stellen je allemaal in staat om je via e-mail aan te melden voor nieuwe advertentiemeldingen. Zoals je zult zien als je de waarschuwingen een tijdje bekijkt (zelfs jaren), worden dezelfde huizen keer op keer opnieuw aangeboden.

When searching on these sites, make sure to sort by price as that will make it easier to spot duplicate listings and falsely inflated m² information.

Een ander ding om op te letten is dat sommige agenten weigeren met andere agenten samen te werken (om verschillende redenen), waardoor de makelaar waarmee u samenwerkt u vertelt dat een woning is verkocht terwijl dat niet het geval is. DVF). Ook gaan veel deals niet door - een woning met een bod erop is nog lang niet een uitgemaakte deal en kan heel goed weer op de markt komen.

U kunt lijsten vinden van villa's die eigenaren rechtstreeks proberen te verkopen ('privéverkoop') door te zoeken in Facebook-groepen en op lijstsites zoals Le Bon Munt, PAP en ImmoGo.

Aan de Franse Rivièra betaalt de verkoper de makelaarskosten, maar die kosten zijn in de prijs verwerkt, dus als u rechtstreeks koopt, kunt u mogelijk een lagere prijs bedingen.

Er is een interessante website genaamd castorus, dat probeert bij te houden welke onroerendgoedvermeldingen de prijs hebben gewijzigd en hoe lang de vermelding online is geweest. Het geeft je een gevoel van de minimum hoelang een advertentie online is geweest en of de prijs is veranderd op de sites die ze volgen.

Vastgoedadvertenties lezen

Advertenties vermelden normaal gesproken het aantal m² en stukken (kamers) dat een villa heeft, maar deze cijfers zijn soms overdreven / onnauwkeurig. Vaak zien we de m² van een villa met 50% tot 100% worden opgeblazen, en soms wel 200%! In theorie dit is niet toegestaan, maar in werkelijkheid agenten worden niet gestraft voor valse advertenties In Frankrijk.

Elke hoofdruimte, met uitzondering van de badkamers, opslag of keuken, wordt als een 'stuk' beschouwd. Een 3-delig is dus meestal een 2-slaapkamer. Pas op omdat sommige agenten dit een beetje opslokken door een 2-slaapkamer met een extra grote woonkamer een 4-delig te noemen, dus het is belangrijk om dit dubbel te controleren. Een 'salle de sejour' of 'salon' is wat Amerikanen een 'living room' noemen. Sommige makelaars vermelden kamers als slaapkamers, ook al zijn ze dat niet what you would consider a bedroom (no windows or super-low ceiling, too small, etc.), so make sure to count in person at the property.

Timing is belangrijk

Aangezien slechts 62% van de villa's aan de Franse Rivièra hoofdwoningen zijn, maakt dat de lente en zomer minder ideaal voor het vinden van een villa om te kopen, aangezien veel eigenaren hun villa's voor de zomer hebben verhuurd. Er is meer keuze in de herfst, na het zomerseizoen voor vakantieverhuur. Tegen de winter kunnen eigenaren van villa's die nog op de markt zijn, flexibeler zijn in de prijsstelling.

Veilingen en faillissementen

Veilingen en executieverkopen kunnen (of niet) een gelegenheid bieden voor een koopje in Frankrijk. Gewoonlijk wordt voor een veiling gekozen om een ​​snelle verkoop mogelijk te maken – bijvoorbeeld vanwege een echtscheiding, erfenis of om schulden af ​​te wikkelen. U kunt erachter komen of er veiling- of executie-eigendommen te koop zijn in het door u gewenste gebied door de website van notarissen en Kadran.

Eigendommen op een veiling hebben doorgaans een veel lagere reserve dan de marktprijs en alle aspirant-bieders zullen vooraf een aanbetaling moeten doen - die kan variëren van 5% tot 20% - als u het bod niet wint, wordt uw geld terugbetaald. keerde terug. Bijkomende kosten bedragen ongeveer 10% extra en kunnen gerechtskosten, advocatenkosten, publicatiekosten en meer omvatten – het is belangrijk om van tevoren na te gaan wat uw verplichtingen zijn. Hier is wat meer informatie over Franse vastgoedveilingen.

Villa kopen? Lees dit eerst!

Als u klaar bent om naar een woning te zoeken, lees dan zeker onze complete gids voor het kopen van onroerend goed in Frankrijk. In deze handleidingen wordt uitgelegd hoe u de waarde van een woning kunt inschatten echt value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Ten eerste, om de vastgoedmarkt in Frankrijk te begrijpen, moet u begrijpen hoe m²-prijzen zijn een gigantische zwendel. Vervolgens kunt u doorgaan naar de andere handleidingen:

Onze gids naar waar de markt naartoe gaat omvat: voorspellingen van de vastgoedmarkt aan de Franse Rivièra, huidige en historische prijstrends in de markt en de redenen waarom de prijzen zullen blijven dalen. Plus, aanvullend gids voor Russen en hun impact op de vastgoedmarkt van de Franse Rivièra.

Onze gids voor oplichting en geheimen includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Onze gids voor makelaars omvat: de oneerlijke dingen die makelaars u zullen vertellen, hoe makelaarskantoren werken, kopersmakelaars en vastgoedzoekers, waarom u illegale en niet-lokale makelaars moet vermijden, en wie u kunt vertrouwen (een belangrijke waarschuwing).

Onze gids voor prijzen en het bepalen van de marktwaarde van een villa omvat: waarom er zoveel extreem hoge prijzen zijn, hoe u de marktwaarde van een villa kunt schatten (wat deze waard is) en een stapsgewijze handleiding om uw biedprijs te vinden.

Onze gids voor belangrijke dingen om uit te vinden omvat: diagnostische rapporten en onderzoeken, zon- en microklimaten, mogelijke problemen met het uitzicht, huisvestingsbelastingen, de leeftijd, internet- en mobiele toegang, gevarenzones (rood), gezondheidsrisico's, problemen met privacy en ruimte, problemen in de buurt, wat u Ze bezitten eigenlijk illegale toevoegingen en structuren, waarom ze verkopen, hoe ze kunnen verifiëren en meer.

Onze gids voor zaken waar u rekening mee moet houden omvat: uw feitelijk kosten, problemen met het kopen van een 'pas gerenoveerde' villa, leren over lokale misdaad en krakers, en vragen die je jezelf kunt stellen.

Onze gids voor het koopproces omvat: onderhandelen over de prijs en het eerste bod, een eerlijke notaris kiezen, kopen in het zwart, het officiële bod en de aanbetaling, het gebruik van een SCI, contractvalkuilen, de bedenktijd, wat te doen voordat het geld wordt overhandigd, en de definitieve ondertekening.

Onze gids voor na je aankoop omvat: valkuilen bij verzekeringen, tips voor tweede huizen, uw villa huren, verbouwen en wat u moet weten over het inhuren van mensen.

Gids voor verkopers: Hoe u uw villa kunt prijzen zodat deze wordt verkocht.