Hitta villor till salu

Fastighetslistor i Frankrike är inte desamma som i USA (där du kan söka varje egendom som är till salu – och alla tidigare försäljningspriser – i ett MLS-system som varje agent använder), eller i Kanada och Storbritannien (där säljare prissätter sina fastigheter nära marknadsvärdet). På Franska Rivieran är priserna ofta orealistiska och det är svårt att hitta bra listor eller prisvärda villor till salu. Detta beror på ett antal anledningar....

Fastighetslistor i Frankrike

Du kanske tycker att detta är chockerande, men endast 58 % av all villaförsäljning sker via fastighetsmäklare, och många av dessa säljs "utanför marknaden" till sina kunder (eller utvecklare, which then give the agent another commission when they flip it) without the need to publish the listing online.

Resten sker via auktioner, direkt via notarier (4 % av försäljningen), eller genom privat försäljning via lokaltidningar, sociala medier, hemligstämplade webbplatser eller specialfastighetspress (listad av ägaren). Detta beror på att fastighetsmäklare tar mellan 4% och 10%, och många ägare skulle föredra att försöka sälja på ett annat sätt, bara att göra med mäklare om de inte kan hitta en köpare på egen hand.

När en agent väl fått tag i det kommer de först att försöka "off-market" erbjuda det till sina kunder och andra agenter som de har partnerskap med. Om ingen av dem kan hitta en intresserad köpare, det är då de börjar betala för att annonsera det. De väntar med att göra noteringen offentlig så länge som möjligt eftersom offentlig reklam skapar konkurrens från andra byråer (andra agenter hittar den på Google Earth och kontaktar säljaren, så de kommer göra provision om de säljer den). Så om en villa inte har sålt när den annonseras offentligt beror det vanligtvis på att den är för dyr eller har problem. Läs om varför så många villor är för dyrt.

Sammanfattningsvis, villor på Franska Rivieran går igenom tre marknader — privata, off-market och offentligt noterade:

Marknad 1: Privatmarknaden. Först försöker säljare att sälja utan att använda en agent. Handla om hälften av alla villor säljs privat, without being listed with an agent.

Marknad 2: Off-market. If they couldn’t sell private, then they list with an agent. A large percentage of villas are sold ‘off-market’ by the agent to their existing contacts, without being listed publicly or on the Internet.

Marknad 3: Börsnoterad. Om ingen vill köpa villan, listar agenter den offentligt på internet. Dessa villor brukar stå på marknaden i många år och säljs inte om inte ägaren dramatiskt sänker priset.

Nästan alla villor som är listade offentligt är de som har problem och är för dyrt.

Se till att läsa om fastighetsmäklare i Frankrike innan du arbetar med dem.

Hitta villor till salu

Även om det inte finns någon enskild webbplats som har Allt de offentligt annonserade listorna, det finns flera webbplatser som samlas, den bästa är Le Site Immo (som visar när annonsen publicerades, m²-priset och priset sjunker). Andra är: Le Figaro, Green Acres, Och Super Immo. De låter dig alla registrera dig för nya noteringsvarningar via e-post. Som du kommer att se om du tittar på varningarna ett tag (till och med flera år), fortsätter samma hus att listas igen om och om igen.

When searching on these sites, make sure to sort by price as that will make it easier to spot duplicate listings and falsely inflated m² information.

En annan sak att vara medveten om är det vissa agenter vägrar att arbeta med andra agenter (av olika anledningar), vilket resulterar i att agenten du arbetar med säger till dig att en fastighet har sålt när den inte har sålt, så se till att dubbelkolla med en annan agent (eller, senare, i DVF). Dessutom faller många affärer igenom - en fastighet med ett erbjudande på det är långt ifrån en färdig affär och kan mycket väl hamna tillbaka på marknaden.

Du kan hitta listor över villor som ägare försöker sälja direkt ('privat försäljning') genom att söka i Facebook-grupper och på listningssajter som Le Bon Coin, PAP och ImmoGo.

På franska rivieran betalar säljaren för agentens avgifter, men dessa avgifter är inbakade i priset, så om du köper direkt kan du kanske förhandla fram ett lägre pris.

Det finns en intressant hemsida som heter Castorus, som försöker spåra vilka fastighetsannonser som har ändrat priset och hur länge annonsen har varit online. Det kommer att ge dig en känsla av minimum hur lång tid en annons har varit online och om priset har ändrats på de webbplatser som de spårar.

Läser fastighetsförteckningar

Listor anger normalt antalet m² och stycken (rum) som en villa har, men dessa siffror är ibland uppblåsta/felaktiga. Ofta ser vi en villas m² uppblåst med 50 % till 100 %, och ibland så mycket som 200%! I teorin detta är inte tillåtet, men i verkligheten agenter blir inte straffade för falsk reklam i Frankrike.

Varje huvudrum, inte inklusive badrum, förråd eller kök, anses vara en "bit". Så en 3-delad är vanligtvis en 2-sovrum. Se upp eftersom vissa agenter fluffar detta lite genom att kalla ett 2-sovrum med ett extra stort vardagsrum för 4-delat, så det är viktigt att dubbelkolla. En "salle de sejour" eller "salong" är vad amerikaner kallar ett "vardagsrum". Vissa fastighetsmäklare listar rum som sovrum även om de inte är det what you would consider a bedroom (no windows or super-low ceiling, too small, etc.), so make sure to count in person at the property.

Timing är viktigt

Eftersom endast 62 % av villorna på den franska rivieran är primära bostäder, gör det våren och sommaren mindre idealiska för att hitta en villa att köpa, eftersom många ägare har hyrt ut sina villor för sommaren. Det finns mer utbud på hösten, efter sommarens semesteruthyrningssäsong. Till vintern kan ägare vars villor fortfarande finns på marknaden vara mer flexibla när det gäller prissättning.

Auktioner & Utmätningar

Auktioner och utmätningar kan (eller kanske inte) ge en möjlighet till fynd i Frankrike. Vanligtvis väljs en auktion för att påverka en snabb försäljning – kanske på grund av skilsmässa, arv eller för att reglera skulder. Du kan ta reda på om det finns några auktions- eller utmätningsfastigheter till salu i det område du vill ha genom att kontrollera Notarius hemsida och Kadran.

Fastigheter på auktion har vanligtvis en mycket lägre reserv än marknadspriset och alla wannabe-budgivare kommer att behöva betala en deposition i förskott – vilket kan vara allt från 5 % till 20 % – om du inte vinner budet kommer dina pengar att vara returnerad. Ytterligare avgifter uppgår till cirka 10 % extra och kan inkludera rättegångskostnader, advokatarvoden, publiceringsavgifter med mera – det är viktigt att kontrollera i förväg vilka dina skyldigheter är. Här är några fler information om franska fastighetsauktioner.

Köpa en villa? Läs detta först!

När du är redo att leta efter en fastighet, se till att läsa vår komplett guide för att köpa fastigheter i Frankrike. Dessa guider förklarar hur man uppskattar en fastighets verklig value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Först, för att förstå fastighetsmarknaden i Frankrike, måste du förstå hur m² prissättning är en gigantisk bluff. Sedan kan du gå vidare till de andra guiderna:

Vår guide till vart marknaden är på väg inkluderar: Franska Rivierans fastighetsmarknadsförutsägelser, aktuella och historiska pristrender på marknaden och anledningarna till att priserna kommer att fortsätta att falla. Plus, kompletterande guide till ryssar och deras inverkan på den franska Rivierans fastighetsmarknad.

Vår guide till bedrägerier och hemligheter includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Vår guide till fastighetsmäklare inkluderar: de oärliga sakerna som mäklare kommer att berätta för dig, hur fastighetsbyråer fungerar, köparagenter och fastighetsfinnare, varför du bör undvika illegala och icke-lokala agenter och vem du ska lita på (en viktig varning).

Vår guide till prissättning och bestämning av en villas marknadsvärde inkluderar: varför det finns så mycket extrema överpriser, hur man uppskattar en villas marknadsvärde (vad den är värd) och en steg-för-steg-guide för att hitta ditt offertpris.

Vår guide till viktiga saker att ta reda på inkluderar: diagnostiska rapporter och undersökningar, sol och mikroklimat, potentiella problem med utsikten, bostadsskatter, ålder, internet och mobil tillgång, farozoner (röda) hälsorisker, integritets- och rymdproblem, närliggande problem, vad du Kommer faktiskt att äga olagliga tillägg och strukturer, varför de säljer, hur man verifierar och mer.

Vår guide till saker att tänka på inkluderar: din faktisk kostnader, problem med att köpa en "nyrenoverad" villa, lära dig om lokal kriminalitet och husockupanter och frågor att ställa dig själv.

Vår guide till köpprocessen inkluderar: att förhandla om priset och det ursprungliga erbjudandet, välja en ärlig notarie, köpa i svart, det officiella erbjudandet och depositionen, använda en SCI, kontraktsfällor, ångerfristen, vad du ska göra innan du lämnar över pengarna och slutlig signering.

Vår guide för efter köp inkluderar: försäkringsfällor, tips för fritidshus, hyra din villa, renovera och vad du bör veta om att anställa människor.

Guide för säljare: Hur du prissätter din villa så att den säljs.