Amit figyelembe kell venni villa vásárlása előtt

Meglepően könnyű elragadtatni a villavásárlás izgalmát. Mielőtt azonban túlságosan az ötletbe fektetné a szívét, ügyeljen arra, hogy reálisan fogalmazza meg, hogy mit szeretne, és milyen kevésbé kellemes valóság, amely az ingatlan birtoklásával jár.

Kérdések, amelyeket fel kell tennie magának

Íme néhány megfontolandó kérdés, amelyek segítenek eldönteni, hogy egy ingatlan a legjobb választás-e:

Kényszeríted a számokat, hogy működjenek?
Az, hogy „megengedhet magának egy házat”, messze túlmutat azon, hogy hipotetikusan biztosíthatja-e az előleget és jelzálogkölcsönt. Tartalmazza még a jelzálogdíjakat, a közjegyzői díjakat és az összes javítást, adót, karbantartási költséget, rezsit és még ki tudja, mi minden, ami idővel felbukkan. Ügyeljen arra, hogy mindezt vegye figyelembe, és legyen reális azzal kapcsolatban, hogy mit engedhet meg magának anélkül, hogy pénzügyi stresszt okozna az életében.

Izgat az otthon?
Nem mindenki van olyan helyzetben, hogy kitartson egy olyan otthon mellett, ami „izgalmasnak” tartja, de ha mégis, miért költene ennyi pénzt valamire, ami nem igazán tetszik? Jobb várni egy olyan villára, amit évtizedekig el tud képzelni, mint hogy végül újra elköltözzön, és valószínűleg sok pénzt veszítsen. Végül is évekbe telhet el eladni egy házat a közismerten zsúfolt francia riviérai ingatlanpiacon.

Mindenki igényeit kielégíti az otthon?
Ha egyedül él, ez nem probléma, de ha partnerrel és/vagy családdal él, vagy vendégeket tervez, győződjön meg arról, hogy a ház mindenki számára megfelelő – nem csak Önnek. Van elég parkolóhely a vendégek számára? Sétatávolságra van a gyerekek iskoláitól?

Figyelmen kívül hagyja az ellenőrzési jelentések megállapításait?
Ha igen, akkor lehet, hogy ez nem a megfelelő hely az Ön számára. Ha az ellenőrzési és diagnosztikai jelentések vészjelzésekkel érkeznek, amelyek megpróbálják azt súgni, hogy ez nem a megfelelő ház az Ön számára, hallgasson rájuk.

Készen áll arra, hogy elvégezze az otthonában szükséges összes javítást?
Kérjük, vegye figyelembe, hogy a lakásfelújítási műsorok a teljes felújítási folyamatnak csak egy kis részét mutatják be. Annyi munka. És drága is. Ha nincs meg a kellő készsége, hogy saját maga végezze el, vagy nincs pénze arra, hogy embereket vegyen fel a javításokhoz, ideje elmúlni.

Érzelmileg kötődsz?

Ne ragaszkodjon túlságosan egy ingatlanhoz. Ha elkezdjük elképzelni magunkat egy otthonban, vagy elképzelni magunkat, amint gyerekeket nevelünk otthon, nagyon nehéz elkerülni a túlfizetést és elmenni.

A te Tényleges Költségek

Mielőtt megvásárolna egy villát, rá kell jönnie, hogy nem az eladási ár az egyetlen pénz, amiért kiakad. Sok az elsüllyedt költség. A karbantartáson, olyan dolgok kijavításán kívül, amelyeket nem várt, stb., figyelembe kell vennie ezeket az elsüllyedt költségeket is:

Tanulmányok költségei

Mielőtt megvásárolna egy villát, végezze el saját tanulmányait. Ez kb 1000 euró egy átlagos méretű otthonra, ami 2500 euróra emelkedik a nagyobb ingatlanok esetében.

Nincs garancia arra, hogy az eladó alvállalkozói által készített tanulmányok helyesek. Valójában, sok ellenőr alkalmatlan, és egy kormányzati ellenőrzés során hatalmas következetlenségeket találtak. Például az egyik ellenőr egy ingatlant B-re értékelt a skálán, ami azt jelenti, hogy energiatakarékos, míg egy másik E minősítést adott, ami rossz.

Közjegyzői költség és adó

Az üzlet lezárásához a közjegyző 7-8%-ot szed be (illetékükért plusz az állami adók).

Jelzálogköltségek

A jelzáloghitel felállításának egyszeri elsüllyedt költsége is van, amely általában a villa eladási árának 1,5%-a (1% jelzálog-bejegyzés, plusz 0,5% biztosítási díj), plusz körülbelül 2000-3000 euró az „értékelés” elvégzéséhez. . És ha jelzáloghitel-közvetítőt vettél fel, akkor ezen felül még egyszeri %-os díjat számítanak fel. Adjuk hozzá a kötelező jelzálog-biztosítás éves költségeit (amely a villa értékének körülbelül 0,5%-ába kerül minden évben), és a jelzálog kamata. Itt van a jelzálog-kalkulátor így kiszámíthatja a kamatokat és a havi törlesztőrészleteket.

Éves elsüllyedt költségek

Ne felejtse el beszámolni új biztosítási költségeit (tartalombiztosítás, és ha szükséges, természeti katasztrófák esetén a vörös zóna biztosítás). Ráadásul egyes villákban kötelező díjat kell fizetni a közösségi dolgokért, például az őrségért, a kertészekért stb. Olyan dolgokra is be kell számolnia, mint a javítások és karbantartások.

adók, Adók, és még több adó!

Minden villatulajdonosra több további adó is vonatkozik, amelyeket évente kell fizetni. Egy 1 millió eurós villáért körülbelül 4000 eurót kell fizetni évente (de ez változó). A legegyszerűbb módja annak, hogy megtudja, mi lesz a tiéd, a vagyonadón kívül, ha bekéred az adóbevallásokat a villa jelenlegi tulajdonosától. A következő adókat kell elszámolnia a költségvetésében:

IFI / Vagyonadó

A IFI / vagyonadó évi 0,5% és 1,5% között van, és Franciaországban rezidensek és nem rezidensek is fizetik, akiknek ingatlanvagyona meghaladja az 1,3 millió eurót. jelenlegi (értékelés). Például, ha egy 2,4 millió euró értékű villával rendelkezik, akkor évente több mint 10 000 eurót kellene fizetnie nemzetközi jövedelemadóként.

Ebből ki lehet jönni jelzáloghitellel (ezért győződjön meg róla, hogy jóváhagyják, mielőtt aláírja a végleges szerződést), ami csökkenti az ingatlanban lévő tényleges saját tőkéjét, de folyamatosan refinanszíroznia kell, hogy a saját tőkéje 1,3 millió euró alatt maradjon.

Szeretne többet megtudni? Itt van praktikus GYIK a vagyonadóról, a részletes útmutató ehhez az adóhoz, és néhányhoz a kormány által biztosított hasznos információk.

Tulajdon adó

Az ingatlanadó (taxe foncière) az elsődleges lakások aránya 1%, a másodlagos lakások esetében pedig 3%, és növekszik. A számla ataxe foncièreaz év utolsó negyedévében érkezik, és az összeg az ingatlan becsült éves bérleti értékén alapul, megszorozva a település által meghatározott százalékos értékkel (további információért érdeklődjön a helyi lakosnál).

Lakóhelyi adó

Az összeg a tartózkodási adó (adó d'habitation) mindegyik döntésétől függően változik közösség valamint az egyes ingatlanok mérete és állapota. A lakáshiányos területeken (például a francia Riviérán) lévő nyaralók esetében felár fizetendő. adó d'habitation. A helyi önkormányzatok mérlegelési jogkörükben 5–60%-os pótdíjat alkalmazhatnak. A legtöbb tanács 20%-os kulcsot alkalmaz, de néhányan a maximális 60%-os kulcsot is elfogadták, ezért jó, ha ezt találd ki vásárlás előtt.

Még több adó!

Van egy csomó egyéb adó, amelyet szintén fizetnie kell, például a hulladékszállítási adót, a televíziós adót stb.

Ha Ön Franciaországon kívül (és az Európai Gazdasági Térségen kívül) lakik, és Franciaországban rendelkezik ingatlannal, az adóhatóság kérheti, hogy jelöljön ki egy képviselőt Franciaországban, aki megkapja a vagyonadó megállapításával, behajtásával és vitatott követeléseivel kapcsolatos levelezést.

És BTW – ha el akarja adni, még több elsüllyedt költsége van. A francia tőkenyereségadó jelentősen megnövekedett az elmúlt néhány évben. A kötelező „szociális költségekkel” együtt, az eladó lakóhelyétől függően, akár 34,5%-ot is elérhet az EU-ban élők, vagy 48,83%-ot nem EU-lakók esetében, nem számítva a kötelező jövedelemadót. Jajj!

Vásárlás befektetésként?

A sajnálatos igazság az, hogy a francia Riviéra nem megfelelő hely befektetési célú ingatlanvásárlásra. Az árak több mint egy évtizede egyenletesek és minden jel arra utal, hogy a jövőben csökkenni fognak az árak.

Emellett a francia kormány aktívan próbálja olcsóbbá tenni az ingatlanokat azáltal, hogy nehézkes éves adókat vet ki a második otthonokra, és olyan módszereket keres, amelyekkel visszaszoríthatja az ingatlanfelújítást, a befektetési célú vásárlásokat, az AirBnb-bérlést és a nyaralókat. Száz százalékig biztosak lehetünk benne, hogy a jövőben erre még több lesz.

Még a CGEDD ezt mondta (2022. január 10-én): „Befektetői szempontból a nettó bérleti hozam (költségek nélküli bérleti díj osztva az eladási árral [az egyéb költségek nélkül]) nagyon alacsony. A lakásberuházások tehát versenyképesek a hosszú lejáratú államadósságba való befektetéssel, olyan elvárt hozam mellett, amely mindkét esetben igen alacsony… aminek viszonteladási értéke bármikor nem biztos.”

És amikor eladja, fizetnie kell elsöprő mennyiségű adót ami akár 49%-ot is elérhet. Mindez az ingatlanügynökségi díjakon és az adóügyi képviselői díjakon felül jár, így a végén a teljes nyereség kevesebb mint fele marad – ha egyáltalán profitálsz.

Újonnan felújított (vagy új) villa vásárlása

A francia Riviérán sok-sok (mondtam SOKAT?!) fejlesztő van. Speciális kapcsolataik vannak az ügynökökkel, ahol alacsony áron vásárolnak villákat (vigyázz, ha Ön eladó, mert lehet, hogy a vesztes véget ér), majd olcsó felújításokat végeznek, és megpróbálják megfordítani ugyanazt az ügynököt használva. nevetségesen felfújt ár. Lehet, hogy ezt elkaphatja, ha megnézi a térkép, amelyen a villaeladások láthatók (pontos elhelyezkedéssel, mérettel, árral) az elmúlt 5 évből.

Természetesen ezek a fejlesztők maximalizálni akarják a profitot és minimalizálni a kiadásokat. Végül is ez egy üzlet. Ezt úgy teszik, hogy mindenféle olyan dolgot megspórolnak, amit nem látsz. Felveszik a legolcsóbb (és gyakran képzetlen) építőmunkásokat, villanyszerelőket, vízvezeték-szerelőket stb., és azt mondják nekik, hogy a lehető legolcsóbban és leggyorsabban végezzék el a munkát.

Megnyugtatják a vásárlókat azzal, hogy garanciát vállalnak rájuk (a francia polgári jog szerint minden építési munkára akár 10 év garanciát vállalnak), de a biztosítás fizeti a javítási költségeket – nem őket – és te még mindig meg kell küzdenie az összes felmerülő problémával. Ráadásul a biztosítás nem fedezi a komolyabb problémákat, például a teljes vízvezeték újbóli elvégzését, mert a használt csövek régiek és rosszul lettek összerakva. És számíthat ugyanazon probléma ismételt javítására, mert az olcsó anyagok folyamatosan elhasználódnak – elvégre a javító cég minden alkalommal fizetést kap.

Ez azt jelenti, hogy a fejlesztőnek nincs semmi ösztönzése arra, hogy a lehető legolcsóbb munkán kívül bármi mást tegyen, mert ha egyszer megvásárolja, az a te problémád, nem az övék. Ez is NAGY fejfájást jelent számodra, ha költözik, és észreveszi, hogy a légkondi nem működik megfelelően, a villanyszerelést és a vízvezetéket újra kell szerelni, nem került padló alá vagy szigetelésre stb.

Attól, hogy kívülről jól néz ki, még nem biztos, hogy jól is van megcsinálva. Jobban jársz, ha olyan villát keresel, amelyet évekkel ezelőtt újítottak fel a tulajdonosok – nekik újítsd fel, ne viszonteladás céljából.

Bűncselekmény

Képzeld el a borzalmat: miután elmentél vacsorázni, visszatérsz a franciaországi villádba, és nemkívánatos vendégeket találsz, akik tévét néznek és vacsorát készítenek maguknak a konyhádban. Vagy miközben a lakásodban vagy villádban pihensz, felfeszítenek egy ablakot, és egy férfi bejut és leguggol az egyik hálószobádba. Vagy egyszerűen kinyitod a bejárati ajtót, és egy sok kisgyermekes család belép az engedélyed nélkül, majd nem hajlandó távozni. Azt hinnéd, hogy csak hívd a rendőrséget, és ők elintézik helyetted, ugye? Nem. Franciaországban nem.

Betörések

A francia törvények a szegényeket és a bűnözőket védik, a rendőrség pedig ritkán tartóztat le betörések miatt. Így nem meglepő, hogy a betörések gyakoriak. nagy (és egyre növekvő) probléma a Francia Riviérán. Betörés történt. kétpercenként Franciaországban, és a Francia Riviérán a legtöbb betörés történik az összes régió közül, nagyjából 8000 betörés éventeA környékbeli villatulajdonosokat (és bérlőket) rendszeresen gázzal rabolják ki és rabolják ki alvás közben, vagy fegyverrel fenyegetik meg őket, miközben belépnek a villájukba. Sajnos ez elkerülhetetlen velejárója egy villatulajdonlásnak a Francia Riviérán.

Ismerkedj meg a törvényekkel, hogy ne kerülj börtönbe azért, mert betörés közben védekezel. Röviden, nem védekezhetsz nagyobb erővel (vagy akár nagyobb erővel sem), mint amennyit a bűnözők *abban a pillanatban* alkalmaznak (tehát ha fegyverük van, és elfordulnak tőled, nem lőheted le őket hátba), különben börtönbe kerülsz.

Sok mindent kell tudni, ezért írtunk egyet Útmutató a betörésekhez és gázosításokhoz a Francia Riviérán.

Itt van egy weboldal, amely képet ad a bűncselekményről azon a területen, amelyet fontolóra vesz, és áttekintésünk a francia riviérán történt bűnözésről (és miért nem hallani róla többet).

Ingatlanfoglalók és betörések

A Francia Riviérán élő háztulajdonosok számára nagy problémát jelentenek az önkényes lakásfoglalók jogai (ez az ország egyike annak a négy területnek Franciaországban, amelyek az összes önkényes lakás 79%-át teszik ki).

A „foglalók életmódját” folytató cigánycsaládoktól (számos weboldal, online útmutató és más foglalók segítségével) a menedékjogot kérő külföldiekig, bűnözői hálózatok (többnyire Oroszországból), Romániában és Bulgáriában), sokan vannak, akik ismerik a törvényeket, és visszaélnek a francia rendszerrel, amely látszólag a bűnözők védelmére szolgál.

Annyi mindent lehetne mondani erről a problémáról, hogy írtunk egy külön, kötelező olvasmányt is róla. Útmutató az önkényes lakásfoglalókhoz és a betörésekhez, mivel nagyon fontos megérteni a rendőrség korlátait (legtöbbször nem segítenek) és azt a tényt, hogy te bűnözőként vádolhatják meg a ház betolakodóinak fenyegetése miatt.

Klímaváltozás hatásai

Az éghajlatváltozás egyre nagyobb hatással van a Francia Riviérára, számos kihívást jelentve a régió számára. A Francia Riviérán egyre gyakoribbak és elhúzódóbbak az intenzív hőhullámok. Az erdőtüzek gyakoribbak lettek, amit súlyosbít a hőmérséklet emelkedése és az elhúzódó aszályok, amelyek otthonokat és természetes élőhelyeket pusztítottak el.

A vízhiány szintén kritikus problémává vált, ami szigorú vízkorlátozási intézkedéseket vezetett be. Ezek az intézkedések vitákat váltott ki a méltányosságról, különösen a helyi lakosok és a turisztikai ágazat között. A helyiek azzal érvelnek, hogy mindenkinek, beleértve a szállodákat és a turistákat is, osztoznia kellene a természetvédelem terhén azáltal, hogy nem töltik fel az úszómedencéket vagy öntözik a kerteket. A helyi gazdaság számára létfontosságú turisztikai ágazat azonban gyakran továbbra is jelentős vízkészleteket használ fel szolgáltatásai fenntartásához, ami egyenlőtlenséghez és nehezteléshez vezet. A helyi híradások szerint ezek a feszültségek rávilágítanak a környezeti fenntarthatóság és a gazdasági érdekek egyensúlyba hozásának szélesebb körű kihívására egy olyan régióban, amely nagymértékben függ a turizmustól.

A természeti katasztrófák, beleértve a hőhullámokat és az erdőtüzeket, növekvő gyakorisága valószínűleg magasabb biztosítási díjakat eredményez majd az ingatlanokra vonatkozóan. Az átfogó fedezet biztosítása és a hőhatások enyhítésére irányuló intézkedésekbe, például a megfelelő szigetelésbe és légkondicionálásba való befektetés elengedhetetlen lesz befektetése és jóléte védelme érdekében, ezért mindenképpen vegye figyelembe ezt a többletköltséget.

Villát vásárol? Ezt olvassa el először!

Ha készen áll ingatlankeresésre, feltétlenül olvassa el tájékoztatónkat teljes útmutató a franciaországi ingatlanvásárláshoz. Ezek az útmutatók elmagyarázzák, hogyan kell megbecsülni egy ingatlant igazi értékét, hogyan érheti el a legjobb árat és kerülje el a túlárazást, mire kell ügyelnie, hogyan kerülheti el a csalást stb.

Először is, ahhoz, hogy megértsük a francia ingatlanpiacot, meg kell értened, hogyan A m²-es ár egy óriási átverés. Ezután továbbléphet a többi útmutatóhoz:

A miénk útmutató, hogy merre tart a piac tartalmazza: a francia Riviéra ingatlanpiaci előrejelzéseit, a jelenlegi és történelmi árazási trendeket a piacon, valamint az árak további csökkenésének okait. Ráadásul kiegészítő útmutató az oroszokról és hatásukról a francia riviéra ingatlanpiacán.

A miénk útmutató az ingatlanhirdetésekhez a következőket tartalmazza: hogyan keressünk eladó villákat, mire kell figyelni, félretájékoztatás és figyelmeztetések, aukciók és lefoglalások, közvetlen vásárlás az eladóktól, miért a legfontosabb az időzítés, és miért csak a villák eladásainak körülbelül a fele szerepel a nyilvános listán.

A miénk útmutató a csalásokhoz és titkokhoz a következőket tartalmazza: figyelmeztetések azokról az etikátlan trükkökről, amelyeket az ügynökök, közjegyzők, eladók, fejlesztők és építők használnak, hogy több pénzt hozzon ki Önből. Ez egy kötelező olvasmány, és a bejelentőknek szóló útmutató, amelyet a szakmabeliek nem akarnak látni.

A miénk útmutató az ingatlanügynökök számára magában foglalja: a tisztességtelen dolgokat, amelyeket az ügynökök elmondanak Önnek, hogyan működnek az ingatlanügynökségek, a vevő ügynökei és az ingatlankeresők, miért kerülje el az illegális és nem helyi ügynököket, és kiben bízzon (fontos figyelmeztetés).

A miénk útmutató az árképzéshez és a villa piaci értékének meghatározásához A következőket tartalmazza: miért van olyan extrém túlárazás, hogyan becsüljük meg a villa piaci értékét (mennyit ér), valamint egy lépésről lépésre szóló útmutatót az ajánlati ár megtalálásához.

A miénk útmutató a fontos dolgokhoz a következőket tartalmazza: diagnosztikai jelentések és felmérések, napfény és mikroklíma, kilátással kapcsolatos lehetséges problémák, lakhatási adók, életkor, internet- és mobilhozzáférés, veszélyes (piros) zónák, egészségügyi kockázatok, magánélettel és térrel kapcsolatos problémák, közeli problémák, Ön Valójában birtokolnak illegális kiegészítéseket és szerkezeteket, miért adják el őket, hogyan kell ellenőrizni, és így tovább.

A miénk útmutató a vásárlási folyamathoz Tartalmazza: az ár és az induló ajánlat megtárgyalása, a becsületes közjegyző választása, a feketén vásárlás, a hivatalos ajánlat és a letét, az SCI használata, a szerződéses buktatók, a megfontolási időszak, a pénz átadása előtti teendők és a végső aláírás.

A miénk útmutató a vásárlás után a következőket tartalmazza: biztosítási buktatók, tippek második lakáshoz, villa bérlése, felújítás, és mit kell tudni az emberek felvételéről.

Útmutató eladóknak: Hogyan árazza fel villáját, hogy eladja.