Nagyon fontos tudnivalók

Mielőtt ajánlatot tesz egy villára, nagyon fontos, hogy tájékozódjon az ingatlanról:

Diagnosztikai jelentések és felmérések

Vannak számos felmérés amit az eladó törvényileg köteles neked megadni (ha nem, később beperelheted). Egyáltalán nem teljes körűek, és egyes földmérők korruptak, és az ügynök vagy a közjegyző javára hazudnak, ezért fontos, hogy saját ellenőrzést is végezzen (előtt aláírod a szerződést.)

Az eladó által Önnek adott diagnosztikának frissnek kell lennie (itt vannak a részletek). Itt van a útmutató a diagnosztikai jelentésekhez és egy másik útmutatóAz eladó nem köteles kijavítani a hibákat; vevőként Önnek kell fizetnie azok kijavításáért. Az eladó kötelezettsége egyszerűen a teljes jelentés elkészítése. Ha ezt nem teszi meg, továbbra is teljes mértékben felelős az ezekkel a konkrét ügyekkel kapcsolatos hibákért (vagyis, ha a közjegyzője nem csapja be Önt egy „ahogy van” záradékkal – erről bővebben a későbbiekben). szerződésekről szóló szakasz).

A jelentésekre vonatkozó követelmények idővel változnak, ezért fontos, hogy naprakész legyen a legújabb szabályokkal kapcsolatban. Például 2021 júliusától az ingatlan energiafogyasztási szintje már nem használható a besorolás meghatározásához (mivel a második otthonokat eladók jó besorolásokat színleltek), és mostantól az ingatlan energiahatékonysági teljesítményének szélesebb körű elemzését kell elvégezni. (Mégis van... burjánzó csalás (ahogy az eladók megvesztegetik a jó értékelésekért.) Az eladóknak egy auditot is kell kérvényezniük, amely pontosan felvázolja a ház felújításához szükséges munkálatokat, hogy az legalább B minősítést érhessen el a DPE-n.

100%-ban kellene béreljen fel egy CERTIBAT tanúsítvánnyal rendelkező "Expert de Batiment" hogy megvizsgálja a villát, és rámutatjon az esetleges problémás területekre (például nem nyilvánvaló szerkezeti problémák stb.). Ügyeljen arra, hogy olyan szakembert válasszon, aki nem túl helyi, így kisebb az esélye annak, hogy az ingatlanügynök vagy a közjegyző barátja (ami miatt kihagyhatnak bizonyos hibákat a jelentésükből). Találkozzon velük a villa közelében, hogy ne tudják előre a címet, és ne tudjanak titkos megállapodást kötni az ingatlanügynökkel.

Amíg ezt csinálja, kérjen meg egy mérnököt, hogy ellenőrizze a "vide sanitaire„(egy betonból készült kúszótér a villa alatt, amely megakadályozza a nedvességproblémákat, ami nagyon fontos a Francia Riviérán), a tető, és hogy a villa hogyan fog szerkezetileg ellenállni az idő múlásával.”

Ne ijedj meg azoktól, akik azt mondják, hogy nincs szükség felmérésre, vagy hogy csak az eladóval kötött szerződés aláírása után érdemes elvégezni. Győződjön meg róla, hogy elvégezte a felméréseket előtt aláírod a „compromis de vente”-t. Jóllehet vásárlóként tíz napos lemondási ideje van, nem mindig lehetséges ez idő alatt felmérést szervezni. Más szavakkal, fennáll annak a veszélye, hogy a letétet elveszíti, ha egy későbbi időpontban, bármilyen felmérési eredmény után szeretne kilépni. Ennek ellenére mindenképpen fel kell vennie a szerződést „felfüggesztő záradékokkal”, amelyek ellentételezést adnak Önnek, ha bármilyen további felmérés elvégzése után meggondolja magát az eladással kapcsolatban.

Ha az ellenőrzések rendellenességeket tárnak fel az elektromos, vízvezeték- vagy gázszerelésben, fontos, hogy ezeket a problémákat kijavítsák. Azt is ellenőriznie kell, hogy ezek a rendellenességek befolyásolják-e az ingatlanbiztosítását.

Tipp: A diagnosztikai jelentésben szereplő dátum jelzi, hogy az ingatlan forgalomba került legalább attól a dátumtól kezdve.

Nap és mikroklíma

Árnyék: A Francia Riviérán, különösen Villefranche-tól Mentonig, számos olyan hely van, ahol a hegyek korán és/vagy későn is eltakarják a napot. Eze-sur-Mer-ben például van egy rész, amelyet a helyiek „Sötét Eze-nek” neveznek, mert délután 2 óra után sötétedik – a nap Eze többi részére süt, de ez a terület nem kap fényt, mivel a hegy árnyékában van. Az ezen a környéken található villák olcsóbban bérelhetők, és sokkal nehezebb eladni őket. Erről képet kaphat a Google Earth segítségével, de mindenképpen látogassa meg a villát reggel és késő délután is.

Felhők: És míg a környék többi részén gyönyörű napsütéses napsütés uralkodik, a tengerszint felett 300 méternél magasabban (a Moyenne Corniche felett) fekvő villákat az idő negyedében hegyi felhőtakaró borítja, eltakarva a napot és a kilátást. Ez egyszerűen nem mindennapi dolog az Alpokban. La Turbie-t köztudottan sok napon extra sűrű, ködszerű felhők borítják, ami miatt néhány méternél messzebbre nehéz ellátni. Furcsa szupermikroklíma uralkodik.

Helyismeret: Szüksége van erre a helyismeretre, hogy véletlenül se vásároljon például a „Dark Eze”-ben vagy a „The Fogban”. De persze a helyieket kérdezd, ne az ügynököket. A következő legjobb dolog az, hogy a nap minden szakában odamegyünk, hogy megnézzük, milyen.

A kilátással kapcsolatos lehetséges problémák

Érdeklődj, hogy a szomszéd rövidre vágja-e a fáit, hogy tengerre néző kilátást biztosítson neki (mert ha nem kedvel téged, vagy ha eladja az ingatlanát egy kevésbé udvariasnak, akkor elveszheti tőled a tengerre néző kilátást, ami tönkreteheti az ingatlan értékét).

Nézd meg, hogy a közted és a kilátás között álló ingatlan beépíthető-e (és feltételezd, hogy ha igen, akkor az is lesz), vagy egy magas épület válthatja-e fel egy napon a közted és a kilátás között álló villát (Eze-ben az új épületek csak kétszintesek lehetnek, de Roquebrune-Cap-Martinben az újonnan épült nyolcszintes lakóházak sok villából tönkretették a kilátást). Más szóval, nézd meg, hogy eltakarható-e a kilátás, mivel egy ingatlan értékének nagy részét a kilátás teszi ki.

Meglévő és korábbi építési engedélyekre kereshet rá ezen a kormányzati honlapon (amivel a tulajdonosok nevét is megkeresheted, így megtudhatod, kik a szomszédaid).

Lakásadók

Lakásadók (adó alap): Láthatod a a lakásadók alakulása idővel és területenként. Az ügynökének meg kell tudnia mondani a jelenlegi tulajdonos által fizetett adókulcsot (és ezt ellenőriznie kell a városi hivatalnál), de tudnia kell, hogy ez az adókulcs akár 10%-kal is emelkedhet évről évre. Ellenőrizze a történelmi adósságot az Ön által mérlegelt területről. Ez képet ad arról, hogy a területet kezelő emberek túlköltekeznek-e, és végül Önnek kell felvennie a lapot a megemelt ingatlanadó révén.

Második otthon adója (lakásadó): A második lakóingatlanokra (bármely olyan ingatlanra, amely nem az „elsődleges lakóhelye”) külön adó vonatkozik, amely az ingatlan „kataszteri bérleti értékén” alapul (és az adókulcs általában 60%-kal magasabb a Francia Riviérán, mint Franciaország más részein). A „kataszteri bérleti értékre” úgy gondoljon, mint az adóhivatal… képzeletbeli Tippelje meg, mennyit keresne az otthona egy teljes évre szóló bérleti díjjal, ha bútorozatlanul kiadná. Például egy 200 m²-es villa Beaulieu-ben általában 45 000 eurós kataszteri értéket mutat, amelyet 35%-kal szorozva kapunk egyet. lakhatási adó évi 15 700 eurós számlát (plusz külön számlát kap a adó foncière 6750 euró).

Vagyonadó: Van még további vagyonadó 1,3 millió euró feletti villákra (de jelzáloghitellel vásárolva, majd refinanszírozással, hogy a saját tőke 1,3 millió euró alatt maradjon, megkerülheti ezt a fizetést).

Meglepetésadó-törvényjavaslat: Ha rejtett hozzáépítésekkel rendelkező villát vásárolsz, és örökölhetsz egy meglepetésszerű, többéves adószámlát, amelyet törvényileg köteles vagy megfizetni. Ha az ingatlan megvásárlása után az adóhivatal be nem jelentett medencét, bővítményt vagy egyéb fejlesztést fedez fel (és drónnal ellenőrzik!), akkor újraértékelik az ingatlant, és kiállítják a számlát neked. jelenlegi tulajdonos (nem az, aki a munkát végezte), 4 évnyi hátralékos adóért, plusz 10% késedelmi pótlékkal.

Közösségi adó: Ha a ház zárt lakóparkban („domaine”) található, akkor könyvelőt kell felbérelned, hogy elemezze a birtok pénzügyeit. Hallottunk már rémtörténeteket szomszédokról, akik nem fizetik a tartozásaikat, és a vártnál sokkal magasabb díjakkal terhelik az új vevőket (erről bővebben alább).

A Kora

Ha a villa kevesebb, mint 5 éves, 20% forgalmi adót kell fizetnie! A közjegyzői díjak alacsonyabbak lesznek, de csak néhány százalékkal.

Ha a villa régi, előfordulhat, hogy a tetőt, a vízvezetéket és az elektromos hálózatot újra kell készíteni (a szabványok sokat változtak az elmúlt évtizedben), ami drága lehet. Ügyeljen arra, hogy végezzen független vizsgálatot, és vegye ezeket figyelembe költségelemzésében.

Egészségügyi kockázatok

Radon

A radon színtelen, szagtalan, mérgező radioaktív gáz a tüdőrák vezető oka a dohányzás mellett. Kijön a földből, majd felhalmozódik az otthonokban – és ez tehet téged rendkívül betegA francia nukleáris biztonsági ügynökség, az IRSN nemrégiben készült tanulmánya szerint a gáz „hússzorosára” növeli a tüdőrák kockázatát, és Franciaországban évente több mint 3000 új tüdőrákos eset közvetlenül a radonnak tulajdonítható. A magas radonszintű területeken nincs mód a radonnak való kitettség teljes elkerülésére.

Itt van a radontartalmú területek kereshető térképe, így tudja, hol kerülje el.

Szennyezés és EMF

Íme, hogyan kell derítse ki, vannak-e a közelben mérgező szennyező zónák vagy rákkeltő elektromágneses sugárzás, ami miatt aggódnia kell. És itt van a különösen magas PFAS-szintű területek térképe (örökké olyan vegyszerek, amelyeket a szervezet nem tud méregteleníteni, és amelyek felhalmozódnak a szervezetben, és rákot és más betegségeket okoznak).

Azbeszt

Sok 2000 előtt épült villában azbesztproblémák vannak. Ez drága probléma és a súlyos egészségügyi veszély, éppen ezért Önnek, mint vásárlónak be kell jelentenie a diagnosztikában. Csupán kis mennyiségű azbeszt kell hozzá mesothelioma, és évtizedekbe telhet, mire rájön, hogy érintett. Ez gyógyíthatatlan és különösen csúnya út, ezért olyan szigorúak a szabályozások.

Ha valaha felújításra vagy javításra van szüksége, akkor az azbesztet figyelembe kell venni, és ez jelentősen megnöveli a költségeket. Azbeszttel teli villát nehezebb továbbértékesíteni, mivel sok vevő nem akar azbeszttel teli villát vásárolni.

Tulajdonosként Önnek néhány évente ellenőriznie kell az azbeszt állapotát. Végül omladozni kezd, és kénytelen leszel kicserélni. A biztonságos ártalmatlanítás költsége nagyon drága. Két képzett személyzet szükséges a megfelelő ruházat viseléséhez, miközben biztonságos öltözőt állítanak fel a helyszínen; miután speciális felszerelést használtak az azbeszt vágására és eltávolítására, megfelelő módon le kell vetniük védőruházatukat. Az eltávolítás helyén a levegőt szűrni és mérni kell napokon keresztül, amíg biztonságosnak nem ítélik. Szakembernek kell elemeznie az azbeszt pontos típusát, és azt zsákba kell csomagolni és biztonságosan ártalmatlanítani. Ez a folyamat hetekig is eltarthat, és nem olcsó.

Ne feledje: az azbeszt nem csak a tetőkön található, hanem beltéren is, a padló alá rejtett fűtőcsöveken, falak szigetelésére stb. Ez egy csúnya, alattomos dolog, és nem fogja tudni, hogy belélegzi-e, amíg túl késő.

Közeli termőföldek és golfpályák

A golfpálya vagy farm közelében élés súlyos egészségügyi következményekkel járhat a használt növényvédő szerek miatt. A növényvédő szerek köztudottan rákot okoznak, és a 2025-ös tanulmány megállapította, hogy a golfpályától 1,6 km-en belüli lakhatás megduplázza a Parkinson-kór kialakulásának kockázatát, 3-6 mérföldön túl pedig már csökken a kockázat. tanulmányok megállapították, hogy a gyomirtó szerek szintje négyszer magasabb, ha a termőföldek 750 méteren belül vannak a bejárati ajtótól, és permeteznek tanulmányok mutatják A növényvédőszer-cseppek körülbelül 300 métert (≈1000 láb) tesznek meg egy fény szellő, így az ezen a sugarú körön belüli házakban nagyon sok radioaktív kihullás történik. Ha minimalizálni szeretné az egészségügyi kockázatokat, törekedjen arra, hogy legalább egy kilométer (1000 méter) távolságra vásároljon golfpályáktól vagy nem biogazdálkodási területektől.

Hogyan mérjük meg a távolságot a Google Térképen: jobb klikk a villára→ távolság mérése → kattintson a golfpálya vagy pálya szélére; olvassa le a métereket.

Veszélyes (kockázati) zónák

A zónák meghatározása nagyon fontos. Vevőként tájékoztatni kell (az ajánlat elküldése előtt), ha a villa piros zónában van, a diagnosztikai jelentések és felmérések révén a tulajdonosoknak az eladási folyamat részeként elő kell írniuk. Néha a tulajdonosok vagy ügynökök úgy próbálják átverni a vásárlókat, hogy hamis vagy elavult jelentéseket adnak nekik, ezért a legjobb, ha saját maga ellenőrizteti.

Villa vásárlása előtt feltétlenül látogassa meg a legközelebbi Mairie-t érdeklődni a helyi kockázati tervről és arról, hogy milyen kötelezettségei lesznek. Amíg ott jár, mindenképpen kérdezze meg, hogy van-e építési/tervezési kérés a villa közelében lévő ingatlanokra vonatkozóan (megteheti lásd a jóváhagyott projekteket itt).

Konzultálhat is interaktív térképet az egyes kockázattípusok rétegfedőinek megjelenítése. Itt van még néhány információk Franciaország kockázati zónáiról, és ez a webhely elmagyarázza az egyes lehetséges kockázatokat.

Kockázati zóna biztosítási figyelmeztetés

A vörös zónákban a biztosítótársaságok megtagadhatják a fedezetet. Ha letakarnak, akkor az nagyon drága (egy 1 millió euró értékű, vörös zónába tartozó kis villa megfelelő biztosítása legalább évi 3500 euróba kerül).

A zónázástól függetlenül, ha a házát természeti jelenség károsítja, és olyan szerencséje van, hogy egy biztosító társaság hajlandó biztosítani Önt, tudnia kell, hogy a biztosítók csak akkor dolgozzák fel a kárigényeket, ha a természeti katasztrófa állapotát hivatalosan kihirdették. miniszteri rendelet (az úgynevezett „arrêté interministériel”, amely egyértelműen meghatározza az érintett zónákat és a kár jellegét), és akkor már csak szűk 10 naptári nap áll rendelkezésére a követelés benyújtására. Hátránya, hogy hónapokba telhet a státusz megadása, vagy előfordulhat, hogy a lefedett terület nem tartalmazza a villáját. Ha a természeti katasztrófa kis területen történt (például csak néhány háznál), a település valószínűleg nem fog természeti katasztrófát kihirdetni, és akkor a biztosítás megtagadhatja a fedezetet.

Vörös zónák

A piros, magas kockázatú zónában való tartózkodás legalább 20%-kal csökkenti az ingatlan értékét a kék (kezelt kockázatok; bármi építéséhez külön engedély szükséges) vagy a fehér zónákban található (nincs kockázat és nincsenek gondok) villákhoz képest.

Ha az Önt érdeklő villa történetesen magas kockázatú (piros) zónában található, akkor:

• Nagy a kockázata annak, hogy ingatlanát végül valami természetes dolog, például víznyelő (üres barlangok a föld alatt, amelyek néha házakat nyel el), lavina, tűz, árvíz stb.
• Ha a villája, uszodája, melléképülete vagy bármely épület egy része megsemmisül, NEM építheti újjá. Valaha. Az ingatlanod értéktelenné válik.
• Korlátozza azoknak a bankoknak a számát, amelyek hajlandóak jelzálogkölcsönt adni Önnek, mivel ők vállalják az ingatlan értéktelenné válásának kockázatát is.
• A biztosítás nagyon drága lesz (több éves elsüllyedt költség hozzáadásával), és a biztosítótársaságok megtagadhatják a fedezetet.
• A telken nem építhetsz újat. Nem építhetsz medencét, kiegészítést vagy új teraszt. Ha az előző tulajdonos illegálisan épített valamit, akkor kénytelen lehet fizetni a lebontásáért.
• A kormány korlátozza a hálószobák és a lakók számát a villában (és lehet, hogy kevesebb lesz, mint amire számítottál, ezért ellenőriznie kell).
• Ez megnehezíti a továbbértékesítést.
• Egyes esetekben a fizetésre is kötelezi Önt kockázatmegelőző intézkedések évente többször is.

Ha az ingatlanügynököd bagatellizál a vörös zónára vonatkozó figyelmeztetések súlyosságát, vagy azt mondja, hogy ez „Párizsban hozott döntés, és nem ellenőrzik az egyes ingatlanokat”, vagy azt mondja, hogy a Francia Riviéra szinte egésze vörös zóna (Franciaországnak csak 5%-a vörös zóna), akkor nem őszinte.

Az alábbiakban egy „PPR térkép” látható, amelyen láthatók a piros zónák, és amelyet a helyi hivatalban szerezhet be (szintén Ellenőrizze a kockázati területeket online cím alapján). Hihetetlenül specifikus, és sokféle kockázattal számolnak. Magasan képzett szakemberek minden ingatlant megvizsgálnak, hogy a vörös zónába sorolják.

Kék zónák

A kék zónák mérsékelten veszélyeztetett területek. Ez azt jelenti, hogy sokkal nehezebb (de nem lehetetlen!) engedélyt szerezni a bővítésre vagy az építkezésre. Engedményeket kell tennie a tekintetben, hogy mit és hogyan épít (pl. előfordulhat, hogy a nappali nem lehet a főemeleten, esetleg pincét kell beépíteni stb.) Ez megdrágítja az építkezést és a felújítást, és növeli a biztosítási költségeit.

Zöld zónák

Ez egy védett természeti terület. Ezen a területen nem építhet (beleértve a medencéket és teraszokat) és nem szabad fákat irtani (hacsak nincs utasítás a tüzek megelőzése érdekében). A zöld zónáknak 100%-ban természetesnek kell maradniuk.

Fehér zónák

Ez az ideális zóna, ahol tartózkodni kell. Nincs jelentős kockázat (a szeizmikustól eltekintve), és építhető (feltételezve, hogy a ház még nem a megengedett legnagyobb ezen a területen, és nem közelít semmi történelmihez).

Felújítási korlátozások és zónák

Az övezeti szabályokon kívül (a fent leírtak szerint, ha piros zónában tartózkodik, nem tudja bővíteni vagy átépíteni a szerkezetet), azt is ellenőriznie kell, hogy egy ingatlan műemlék-e (monument historique), műemlék épülettől 500 m-en belül, természetvédelmi területen (Zone de protection du patrimoine architectural urban et paysage), vagy védett zöldterületen (lehet itt kereshet a zónák és a zöldterületi határok megtekintéséhez).

Ha igen, kérdezze meg a helyi polgármestert, hogy milyen korlátozások vannak érvényben, különösen a felújítással kapcsolatban. Valószínűleg tilos lesz például jelentős változtatásokat végeznie a homlokzaton, és az anyagok, a felületek és a színek megválasztásában is komoly korlátozások lehetnek, ami nemcsak az elképzelését, hanem a költségvetését is befolyásolhatja.

A tervezési engedély is kulcsfontosságú; ügyeljen arra is, hogy az adásvételi szerződésbe iktasson be egy feltételt („felfüggesztő záradék”) („compromis de vente”), amely kijelenti, hogy a vásárlás a tervezési engedély jóváhagyásától függ.

Szerezzen be legalább néhány „devis” idézetet (nem „becsléseket”, amelyek nem kötelező érvényűek, ezért általában a valós költségek töredéke), mielőtt aláírja az ingatlant, és legyen egy terve a további lépésekkel kapcsolatban: Használ-e egy építészt (170 m²-es és nagyobb projekteknél a törvény által előírt), projektmenedzsert, francia vagy brit építőket és kézműveseket, vagy elvégzi a munkát saját magad?

Arra gondol, hogy kihagyja a tervezési engedélyek lépését? Csábító, de ne tedd. Megdöbbentő módon ez a Bűnügyi Építési engedély nélküli munkálatok végzése bűncselekmény, melynek büntetése akár 300 000 eurós pénzbírság és 2 év börtönbüntetés(!!). A helyi polgármesterek akár napi 500 eurós bírságot is kiszabhatnak engedély nélküli építési munkákért. Bár azt gondolhatod, hogy megúszhatod, általában a szomszédok értesítik a hatóságokat, és polgári pert indítanak a „kártérítés” miatt.

Közeli problémák

Íme néhány egyszerű módok a múltbeli műholdképek megtekintéséhez a területről, így láthatja, hogyan változott az idők során (és hogy a szomszédos ingatlanon lévő szemét valójában csak „ideiglenes”, vagy van-e kemping a közelben stb.). A legegyszerűbb módja annak töltse le a Google Earth Pro programot történelmi képek megtekintéséhez.

Ügyeljen arra, hogy ellenőrizze (a város Mairie-jén / városházán), hogy a villa melletti telek beépíthető-e, és hogy az elmúlt évtizedben történt-e a közeli földeladás. Szintén ellenőrizze a tervezési engedélyek honlapja.

Nem akarsz villát venni, majd rájönni, hogy egy fejlesztő megvásárolta és felosztotta a szomszéd telket, és a következő évtizedben építési zajokra fogsz hallgatni. Vagy ami még rosszabb – lakóházat, szállodát vagy kempinget terveznek a szomszédba.

Ami valójában a tulajdonod lesz

A kataszteri térképek a kormány hivatalos dokumentumai, amelyeken az ingatlanhatárok körvonalai és a rajta lévő épületek alakja látható. Megkeresheti őket a GeoPortail honlapján vagy a hivatalos kataszter honlapján.

Érdemes a városházán is megnézni a terveket, hogy megbizonyosodjon arról, hogy megegyeznek-e a látottakkal, és megbizonyosodhat arról, hogy a közelmúltban nem történt-e olyan változás, amely még nem került fel a térképekre. Ne akard később megtudni, hogy a szomszédod nemrég megvásárolta a kert felét, amelyről azt hitted, hogy megvásárolod. Emiatt, érdemes fizetni egy felmérésért.

Illegális kiegészítések és szerkezetek

Ez fontos… Ha a szóban forgó villa egy része, vagy a medence vagy bármely melléképület nem szerepel a kataszteri térképen, az azt jelenti, hogy megfelelő engedélyek nélkül épült, és az önkormányzat tetemes bírságot szabhat ki rád. arra kényszeríti, hogy lerombolja a villának azt a részét. Valójában (titokban) ez lehet az oka annak, hogy az eladó megpróbál megszabadulni az ingatlantól. Ha az eladó nem szerezte be a megfelelő engedélyt, gondoskodjon róla, hogy az eladás előtt orvosolja a helyzetet, és ellenőrizze közvetlenül a helyi önkormányzatnál (Mairie) és/vagy prefektúránál, vagy ne vegye meg!

Kereshet a történelmi építési engedélyek között ezen a weboldalon, keressen egy települést, majd kattintson a zöld „építési engedélyek megtekintése” gombra az építési engedélyek előzményeinek megtekintéséhez. Ne feledje, hogy ez a webhely általában néhány éve elavult, ezért nem jeleníti meg a legújabb engedélyeket.

Ha például az ügyintéző azt mondja, hogy a hozzáadás 2018-ban történt, és nem teheti meg építési engedélyt találni ez egyezik, akkor illegálisan csinálták, és arra kényszerülhet, hogy fizesse a kiegészítést. Ugyanez a helyzet medencével vagy garázzsal.

10 év elteltével a Mairie már nem követeli meg a megfelelést, de a nem megfelelőség, a felfedezés és a károkozás harmadik fél általi fellebbezési ideje 30 év. Tehát ha az épület bármely része, terasz, medence vagy garázs az elmúlt 30 évben épült vagy lett hozzáépítve (és ezt ellenőriznie kell), akkor meg kell győződnie arról, hogy a felépítése és a specifikációi 100%-ban törvényesek voltak. a rosszindulatú szomszéd rákényszerítheti, hogy bontsa le.

Győződjön meg róla, hogy friss attestation de non contestation / certificat de conformité (tanúsítvány, amely megerősíti, hogy az ingatlan és a korábbi felújítások megfelelnek a helyi törvényeknek) — ez számos okból fontos, beleértve a biztosítást és a jövőbeni javítási és felújítási lehetőségeket. Ismét ellenőrizze eredetiségét a Mairie-nél! Tegye meg mindezt, mielőtt aláírásával hivatalos ajánlatot tesz.

A tér a villád és a szomszéd között

Ha azt gondolja, hogy magas fa- vagy cserjesort állít fel ön és a szomszéd közé, akkor tudnia kell, hogy a Ptk. szerint legalább 2 méter távolságnak kell lennie az ingatlan határa és egy olyan fa között, amely több mint 2 méter magas. Az összes többi növény minimális távolsága 50 cm. Ez a szabály csak akkor érvényes, ha a régióra vagy körzetre más szabályok vagy felhasználások nem vonatkoznak. A városháza tájékoztatást nyújthat a helyi törvényekről. Vegye figyelembe azt is, hogy a fa tulajdonosa, még ha törvényes távolságra is ültetett, felelősséggel tartozik a szomszédos ingatlanokra terjedő fák és gyökerek által okozott károkért.

Internet és mobil hozzáférés

Van a területen vagy a villában üvegszálas (nagy sebességű) internet? Itt van a elérhető internet-sebesség térkép (kereshet cím szerint is), és a szálas területek térképe, és lefúrhatja a pontos tulajdonságot. Ha tudja az Önt érdeklő villa pontos címét, az Orange weboldalán megtudhatja, milyen típusú internet érhető el. Ha a szál még nem elérhető, nézze meg a előrejelzés arról, hogy mikor kaphat üvegszálas internetet. A kormánynak van egy terve, hogy több terület kapjon üvegszálas hozzáférést, de folyamatosan tolják a határidőt egyre távolabb, és néhány utcában, ahol kevés villa van, vagy olyan villák, amelyek nem a főúton vannak, soha kap rostot, ezért nem javasoljuk, hogy erre hagyatkozzon.

Tartsd észben, hogy Még ha az utcája kap is szálkábelt, a tereptípus és a lejtős problémák miatt nem minden villában lesz elérhető. A legjobb, ha olyan villát veszünk, amelyben már van szál, mert ha a villában még nincs, akkor nincs garancia arra, hogy a jövőben is beszerezheti. Az optikai szál hiánya pedig még inkább megszakítóvá válik a vásárlók számára a jövőben (mivel az emberek egyre inkább rá vannak utalva a videokonferencia- és streaming-szolgáltatásokra), amikor Ön el akarja adni.

Az optikai szálon kívül az internet minden formája (beleértve a műholdas, 4G-t, VDSL-t, ADSL-t stb.) kimaradásokkal és inkonzisztens sebességgel nehezíti a videohívásokat. Letöltési korlátjaik is vannak, ami azt jelenti, hogy még ha azt mondják is, hogy „korlátlan”, bizonyos mennyiségű tartalom letöltése után a sebesség egy cseppre csökken. Tehát ha sok videó streamelését tervezi (azaz szereti a "Netflixet és pihenni"), vagy bármilyen videohívást folytat, valószínűleg optikai szálra lesz szüksége.

Azt is jó tudni, hogy milyen a mobil/cella torony helyzete az adott területen. Itt van a a mobil lefedettség térképe egész Franciaországban.

Miért árulnak?

Tudj meg minél többet az eladó helyzetéről. Kérdezd meg:

– Mióta van a piacon? (Vigyázat: sok ügynök megmondja, meddig ők (Meghirdették volna, de előtte már több más ingatlanügynöknél is szerepelhetett volna… ezt duplán ellenőrizheted az eladáshoz megbízott felmérések dátumaival.)

– Miért árulják? (Ismét, a válasz nem biztos, hogy igaz… az eladó valószínűleg nem ismeri el, hogy van engedély a villa körül kempingezésre, vagy hogy hamarosan egy toronyház épül, amely elzárja a kilátást, vagy hogy komoly szerkezeti problémák vannak a villát.) Önön múlik, hogy ellenőrizze, kié a közeli telkek, és mire használhatók.

Te is ellenőrizze ezen a weboldalon (a térképen), hogy az elmúlt 1-5 évben eladták-e, és mennyiért. Azt is megnézheti, hogy közelmúltban mekkora forgalom volt a szomszédos épületekben.

Zárt domainek

A ház egy zárt, privát területen („tölkön” / zárt közösségben / magánbirtokon) található? Bár az ingatlanügynök ezt pozitív dologként fogja feltüntetni, általában nem az. A birtokon belüli lakás hatalmas fejfájást és sok plusz költséget okozhat.

Betörések ugyanolyan gyakoriak a birtokokon belül és kívül is, de a vendégek fogadását és a csomagok kézbesítését folyamatos gonddá teszik. Ez azt is jelenti, hogy szigorúbb szabályozás vonatkozik arra, hogy mit tehetsz és mit nem a villádban, be kell tartani a zajjal és a kerti munkával kapcsolatos további szabályokat, be kell tartani a csomagok fogadását, az otthoni munkavégzést stb., és magas éves díjakat kell fizetni (amelyek bármikor emelkedhetnek!). A szabályok bármikor megváltozhatnak, és megtilthatják, hogy bérbe add a házadat vagy otthoni vállalkozást folytass. Ezen okok miatt nehezebb is továbbértékesíteni őket.

A zárt telkek a tulajdonjogból pénzverdévé válhatnak. A mai közüzemi díjak rendben lévőnek tűnnek – amíg néhány szomszéd abba nem hagyja a fizetést, vagy a magánutat, kaput, fákat, kerítéseket, csöveket vagy csatornákat ki kell cserélni (egy 200 méteres belső út felújítása tulajdonosonként 25-30 000 eurót jelenthet), és – ahelyett, hogy a város fizetné –te és a szomszédoknak kell fizetniük a számlát, plusz az övék rész. A szolgáltatások elkezdenek kopni (a kapujavításokat elhalasztják, az útjelző lámpákat nem használják), és az ingatlanok értéke csökkenni kezd.

És ha te Nem tudja kifizetni az összes díjat? A kamat gyorsan felhalmozódik, és a társasház automatikus zálogjogot (hypothèque légale) jegyeztethet be a villájára; a közjegyző mindaddig blokkolja a jövőbeni eladásokat, amíg minden egyes centet ki nem egyenlítenek. A bírósági végrehajtók befagyaszthatják a bankszámláit, vagy akár teljesen lefoglalhatják az ingatlant. A legújabb törvények még a „villám” lefoglalást is lehetővé teszik teljes körű tárgyalás nélkül.

Mindenképpen ellenőrizd a domain pénzügyeit, hogy nincs-e adóssága, jogi problémája, vagy a szomszédok abbahagyták-e a díjak fizetését – és feltételezd, hogy a holnapi szabályok (és költségek) esetleg nem egyeznek meg a mai brosúrával.

Ne csak bízz – ellenőrizd!

Előfordulhat, hogy a közjegyző és az ügynökök nem az Ön érdekeit nézik, tekintve, hogy az eladási ár egy százalékát fizetik nekik, és csak akkor kapnak fizetést, ha befejezi a villa vásárlását. Számíts erre, és tartsd észben, hogy – az ügynökökhöz hasonlóan – sokan elrejtik a problémákat a potenciális vevők elől, és nincs mód arra, hogy megtudd, a tiéd-e-e, azon kívül, hogy felbérelsz saját ellenőröket és elvégzel saját kutatást a Mairie-ben.

Soha ne feledd: rajtad múlik, hogy független szakértőket fogadsz-e fel (akik akkor is fizetnek, ha megveszed a villát, vagy sem), hogy mindent kétszeresen ellenőrizzenek.

Villát vásárol? Ezt olvassa el először!

Ha készen áll ingatlankeresésre, feltétlenül olvassa el tájékoztatónkat teljes útmutató a franciaországi ingatlanvásárláshoz. Ezek az útmutatók elmagyarázzák, hogyan kell megbecsülni egy ingatlant igazi értékét, hogyan érheti el a legjobb árat és kerülje el a túlárazást, mire kell ügyelnie, hogyan kerülheti el a csalást stb.

Először is, ahhoz, hogy megértsük a francia ingatlanpiacot, meg kell értened, hogyan A m²-es ár egy óriási átverés. Ezután továbbléphet a többi útmutatóhoz:

A miénk útmutató, hogy merre tart a piac tartalmazza: a francia Riviéra ingatlanpiaci előrejelzéseit, a jelenlegi és történelmi árazási trendeket a piacon, valamint az árak további csökkenésének okait. Ráadásul kiegészítő útmutató az oroszokról és hatásukról a francia riviéra ingatlanpiacán.

A miénk útmutató az ingatlanhirdetésekhez a következőket tartalmazza: hogyan keressünk eladó villákat, mire kell figyelni, félretájékoztatás és figyelmeztetések, aukciók és lefoglalások, közvetlen vásárlás az eladóktól, miért a legfontosabb az időzítés, és miért csak a villák eladásainak körülbelül a fele szerepel a nyilvános listán.

A miénk útmutató a csalásokhoz és titkokhoz a következőket tartalmazza: figyelmeztetések azokról az etikátlan trükkökről, amelyeket az ügynökök, közjegyzők, eladók, fejlesztők és építők használnak, hogy több pénzt hozzon ki Önből. Ez egy kötelező olvasmány, és a bejelentőknek szóló útmutató, amelyet a szakmabeliek nem akarnak látni.

A miénk útmutató az ingatlanügynökök számára magában foglalja: a tisztességtelen dolgokat, amelyeket az ügynökök elmondanak Önnek, hogyan működnek az ingatlanügynökségek, a vevő ügynökei és az ingatlankeresők, miért kerülje el az illegális és nem helyi ügynököket, és kiben bízzon (fontos figyelmeztetés).

A miénk útmutató az árképzéshez és a villa piaci értékének meghatározásához A következőket tartalmazza: miért van olyan extrém túlárazás, hogyan becsüljük meg a villa piaci értékét (mennyit ér), valamint egy lépésről lépésre szóló útmutatót az ajánlati ár megtalálásához.

A miénk útmutató a megfontolandó dolgokhoz tartalmazza: a te tényleges költségek, egy „újonnan felújított” villa megvásárlásával kapcsolatos problémák, a helyi bűnözés és a házalók megismerése, valamint kérdések, amelyeket fel kell tenni magának.

A miénk útmutató a vásárlási folyamathoz Tartalmazza: az ár és az induló ajánlat megtárgyalása, a becsületes közjegyző választása, a feketén vásárlás, a hivatalos ajánlat és a letét, az SCI használata, a szerződéses buktatók, a megfontolási időszak, a pénz átadása előtti teendők és a végső aláírás.

A miénk útmutató a vásárlás után a következőket tartalmazza: biztosítási buktatók, tippek második lakáshoz, villa bérlése, felújítás, és mit kell tudni az emberek felvételéről.

Útmutató eladóknak: Hogyan árazza fel villáját, hogy eladja.