Amit figyelembe kell venni villa vásárlása előtt

Meglepően könnyű elragadtatni a villavásárlás izgalmát. Mielőtt azonban túlságosan az ötletbe fektetné a szívét, ügyeljen arra, hogy reálisan fogalmazza meg, hogy mit szeretne, és milyen kevésbé kellemes valóság, amely az ingatlan birtoklásával jár.

Kérdések, amelyeket fel kell tennie magának

Íme néhány megfontolandó kérdés, amelyek segítenek eldönteni, hogy egy ingatlan a legjobb választás-e:

Kényszeríted a számokat, hogy működjenek?
Az, hogy „megengedhet magának egy házat”, messze túlmutat azon, hogy hipotetikusan biztosíthatja-e az előleget és jelzálogkölcsönt. Tartalmazza még a jelzálogdíjakat, a közjegyzői díjakat és az összes javítást, adót, karbantartási költséget, rezsit és még ki tudja, mi minden, ami idővel felbukkan. Ügyeljen arra, hogy mindezt vegye figyelembe, és legyen reális azzal kapcsolatban, hogy mit engedhet meg magának anélkül, hogy pénzügyi stresszt okozna az életében.

Izgat az otthon?
Not everyone is in a place where they’re able to hold out for a home that “excites” them, but if you are, why spend that much money on something you’re not that into? It’s better to wait for a villa that you can picture yourself loving for decades, than end up moving again, and likely losing a lot of money. After all, it can take years to sell a home on the famously constipated French Riviera real estate market.

Mindenki igényeit kielégíti az otthon?
Ha egyedül él, ez nem probléma, de ha partnerrel és/vagy családdal él, vagy vendégeket tervez, győződjön meg arról, hogy a ház mindenki számára megfelelő – nem csak Önnek. Van elég parkolóhely a vendégek számára? Sétatávolságra van a gyerekek iskoláitól?

Figyelmen kívül hagyja az ellenőrzési jelentések megállapításait?
If so, this may not be the place for you. If the inspection and diagnostics reports come back with red flags trying to tell you this isn’t the house for you, listen to them.

Készen áll arra, hogy elvégezze az otthonában szükséges összes javítást?
Kérjük, vegye figyelembe, hogy a lakásfelújítási műsorok a teljes felújítási folyamatnak csak egy kis részét mutatják be. Annyi munka. És drága is. Ha nincs meg a kellő készsége, hogy saját maga végezze el, vagy nincs pénze arra, hogy embereket vegyen fel a javításokhoz, ideje elmúlni.

Érzelmileg kötődsz?

Ne ragaszkodjon túlságosan egy ingatlanhoz. Ha elkezdjük elképzelni magunkat egy otthonban, vagy elképzelni magunkat, amint gyerekeket nevelünk otthon, nagyon nehéz elkerülni a túlfizetést és elmenni.

A te Tényleges Költségek

Mielőtt megvásárolna egy villát, rá kell jönnie, hogy nem az eladási ár az egyetlen pénz, amiért kiakad. Sok az elsüllyedt költség. A karbantartáson, olyan dolgok kijavításán kívül, amelyeket nem várt, stb., figyelembe kell vennie ezeket az elsüllyedt költségeket is:

Tanulmányok költségei

Mielőtt megvásárolna egy villát, végezze el saját tanulmányait. Ez kb 1000 euró egy átlagos méretű otthonra, ami 2500 euróra emelkedik a nagyobb ingatlanok esetében.

Nincs garancia arra, hogy az eladó alvállalkozói által készített tanulmányok helyesek. Valójában, sok ellenőr alkalmatlan, és egy kormányzati ellenőrzés során hatalmas következetlenségeket találtak. Például az egyik ellenőr egy ingatlant B-re értékelt a skálán, ami azt jelenti, hogy energiatakarékos, míg egy másik E minősítést adott, ami rossz.

Közjegyzői költség és adó

Az üzlet lezárásához a közjegyző 7-8%-ot szed be (illetékükért plusz az állami adók).

Jelzálogköltségek

A jelzáloghitel felállításának egyszeri elsüllyedt költsége is van, amely általában a villa eladási árának 1,5%-a (1% jelzálog-bejegyzés, plusz 0,5% biztosítási díj), plusz körülbelül 2000-3000 euró az „értékelés” elvégzéséhez. . És ha jelzáloghitel-közvetítőt vettél fel, akkor ezen felül még egyszeri %-os díjat számítanak fel. Adjuk hozzá a kötelező jelzálog-biztosítás éves költségeit (amely a villa értékének körülbelül 0,5%-ába kerül minden évben), és a jelzálog kamata. Itt van a jelzálog-kalkulátor így kiszámíthatja a kamatokat és a havi törlesztőrészleteket.

Éves elsüllyedt költségek

Ne felejtse el beszámolni új biztosítási költségeit (tartalombiztosítás, és ha szükséges, természeti katasztrófák esetén a vörös zóna biztosítás). Ráadásul egyes villákban kötelező díjat kell fizetni a közösségi dolgokért, például az őrségért, a kertészekért stb. Olyan dolgokra is be kell számolnia, mint a javítások és karbantartások.

adók, Adók, és még több adó!

Minden villatulajdonosra több további adó is vonatkozik, amelyeket évente kell fizetni. Egy 1 millió eurós villáért körülbelül 4000 eurót kell fizetni évente (de ez változó). A legegyszerűbb módja annak, hogy megtudja, mi lesz a tiéd, a vagyonadón kívül, ha bekéred az adóbevallásokat a villa jelenlegi tulajdonosától. A következő adókat kell elszámolnia a költségvetésében:

IFI / Vagyonadó

A IFI / vagyonadó évi 0,5% és 1,5% között van, és Franciaországban rezidensek és nem rezidensek is fizetik, akiknek ingatlanvagyona meghaladja az 1,3 millió eurót. jelenlegi valuation). For example, if you own a villa worth €2.4 million, you’d pay more than €10,000 per year in IFI tax.

You can get out of this by having a mortgage (so make sure you get approved before signing the final contract), which lowers your actual equity in the property, but you’ll need to keep re-financing to keep your equity below €1.3 million.

Szeretne többet megtudni? Itt van praktikus GYIK a vagyonadóról, a részletes útmutató ehhez az adóhoz, és néhányhoz a kormány által biztosított hasznos információk.

Tulajdon adó

Az ingatlanadó (taxe foncière) az elsődleges lakások aránya 1%, a másodlagos lakások esetében pedig 3%, és növekszik. A számla ataxe foncièreaz év utolsó negyedévében érkezik, és az összeg az ingatlan becsült éves bérleti értékén alapul, megszorozva a település által meghatározott százalékos értékkel (további információért érdeklődjön a helyi lakosnál).

Lakóhelyi adó

Az összeg a tartózkodási adó (adó d'habitation) mindegyik döntésétől függően változik közösség valamint az egyes ingatlanok mérete és állapota. A lakáshiányos területeken (például a francia Riviérán) lévő nyaralók esetében felár fizetendő. adó d'habitation. A helyi önkormányzatok mérlegelési jogkörükben 5–60%-os pótdíjat alkalmazhatnak. A legtöbb tanács 20%-os kulcsot alkalmaz, de néhányan a maximális 60%-os kulcsot is elfogadták, ezért jó, ha ezt találd ki vásárlás előtt.

Még több adó!

Van egy csomó egyéb adó, amelyet szintén fizetnie kell, például a hulladékszállítási adót, a televíziós adót stb.

Ha Ön Franciaországon kívül (és az Európai Gazdasági Térségen kívül) lakik, és Franciaországban rendelkezik ingatlannal, az adóhatóság kérheti, hogy jelöljön ki egy képviselőt Franciaországban, aki megkapja a vagyonadó megállapításával, behajtásával és vitatott követeléseivel kapcsolatos levelezést.

És BTW – ha el akarja adni, még több elsüllyedt költsége van. A francia tőkenyereségadó jelentősen megnövekedett az elmúlt néhány évben. A kötelező „szociális költségekkel” együtt, az eladó lakóhelyétől függően, akár 34,5%-ot is elérhet az EU-ban élők, vagy 48,83%-ot nem EU-lakók esetében, nem számítva a kötelező jövedelemadót. Jajj!

Vásárlás befektetésként?

A sajnálatos igazság az, hogy a francia Riviéra nem megfelelő hely befektetési célú ingatlanvásárlásra. Az árak több mint egy évtizede egyenletesek és minden jel arra utal, hogy a jövőben csökkenni fognak az árak.

Additionally, the French government is actively trying to make real estate less expensive by adding cumbersome yearly taxes for second homes and thinking up ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.

Még a CGEDD ezt mondta (2022. január 10-én): „Befektetői szempontból a nettó bérleti hozam (költségek nélküli bérleti díj osztva az eladási árral [az egyéb költségek nélkül]) nagyon alacsony. A lakásberuházások tehát versenyképesek a hosszú lejáratú államadósságba való befektetéssel, olyan elvárt hozam mellett, amely mindkét esetben igen alacsony… aminek viszonteladási értéke bármikor nem biztos.”

És amikor eladja, fizetnie kell elsöprő mennyiségű adót ami akár 49%-ot is elérhet. Mindez az ingatlanügynökségi díjakon és az adóügyi képviselői díjakon felül jár, így a végén a teljes nyereség kevesebb mint fele marad – ha egyáltalán profitálsz.

Újonnan felújított (vagy új) villa vásárlása

A francia Riviérán sok-sok (mondtam SOKAT?!) fejlesztő van. Speciális kapcsolataik vannak az ügynökökkel, ahol alacsony áron vásárolnak villákat (vigyázz, ha Ön eladó, mert lehet, hogy a vesztes véget ér), majd olcsó felújításokat végeznek, és megpróbálják megfordítani ugyanazt az ügynököt használva. nevetségesen felfújt ár. Lehet, hogy ezt elkaphatja, ha megnézi a térkép, amelyen a villaeladások láthatók (pontos elhelyezkedéssel, mérettel, árral) az elmúlt 5 évből.

Naturally, these developers want to maximize profits and minimize expenses. It is, after all, a business. They do this by cutting all sorts of corners on the stuff you can’t see. They hire the absolute cheapest (and often unqualified) construction people, electricians, plumbers, etc. and tell those people to do the job as cheaply and quickly as possible.

Megnyugtatják a vásárlókat azzal, hogy garanciát vállalnak rájuk (a francia polgári jog szerint minden építési munkára akár 10 év garanciát vállalnak), de a biztosítás fizeti a javítási költségeket – nem őket – és te még mindig meg kell küzdenie az összes felmerülő problémával. Ráadásul a biztosítás nem fedezi a komolyabb problémákat, például a teljes vízvezeték újbóli elvégzését, mert a használt csövek régiek és rosszul lettek összerakva. És számíthat ugyanazon probléma ismételt javítására, mert az olcsó anyagok folyamatosan elhasználódnak – elvégre a javító cég minden alkalommal fizetést kap.

Ez azt jelenti, hogy a fejlesztőnek nincs semmi ösztönzése arra, hogy a lehető legolcsóbb munkán kívül bármi mást tegyen, mert ha egyszer megvásárolja, az a te problémád, nem az övék. Ez is NAGY fejfájást jelent számodra, ha költözik, és észreveszi, hogy a légkondi nem működik megfelelően, a villanyszerelést és a vízvezetéket újra kell szerelni, nem került padló alá vagy szigetelésre stb.

Just because it looks nice on the outside doesn’t mean it’s well-done. You’re better off finding a villa that was renovated years ago by the owners — renovate for them, not for resale.

Crime

Imagine the horror: returning to your villa in France after going out for dinner, only to find unwelcome occupants watching TV and making themselves dinner in your kitchen. Or while you’re relaxing in your apartment or villa, a window is pried open, allowing a man to enter and squat in one of your bedrooms. Or you simply open your front door and a family with many young kids enters without your permission then refuses to leave. You’d think you can just call the police and they will handle it for you, right? Nope. Not in France.

Burglaries

The laws in France protect the poor and the criminal, and the police rarely make arrests for break-ins. So it’s not surprising that burglaries are a nagy (and growing) problem on the French Riviera. There’s a break-in every two minutes in France, and the French Riviera has the most break-ins of any region, with roughly 8,000 break-ins every year. Villa owners (and renters) in this area routinely get gassed and robbed while sleeping, or held up at gunpoint while entering their villa. It’s, sadly, an inevitable part of owning a villa on the French Riviera.

You’ll need to get familiar with the laws so you don’t end up in jail for defending yourself during a break-in. In short, you can’t defend yourself with more force (or even the threat of more force) than the criminals are using *at that exact moment* (so if they have a gun and they turn away from you, you can’t shoot them in the back), or you’ll go to jail.

There’s a lot to know, so we wrote a guide to break-ins and gassings on the French Riviera.

Itt van egy weboldal, amely képet ad a bűncselekményről azon a területen, amelyet fontolóra vesz, és áttekintésünk a francia riviérán történt bűnözésről (and why you don’t hear more about it).

Squatters & Home Invasions

Squatter’s rights are a big problem for homeowners on the French Riviera (which is one of only four areas in France that account for 79% of all squats).

From gypsy families who live the “squatter’s lifestyle” (with the help of many websites, online instructions, and other squatters), to foreigners seeking asylum, to criminal networks (mostly from Russia, Romania and Bulgaria), there are many people out there who know the laws and abuse the French system, which seems designed to protect criminals.

There’s so much to tell you about this problem that we wrote a separate, must-read guide to squatters and home invasions, since it’s so important to understand the limitations of the police (most of the time they won’t help you) and the fact that te can get charged as a criminal for threatening the home invaders.

Climate Change Effects

Climate change is increasingly impacting the French Riviera, bringing numerous challenges to the region. Intense heatwaves on the French Riviera become more frequent and prolonged. Forest fires have become frequent, exacerbated by rising temperatures and prolonged droughts, which have destroyed homes and natural habitats.

Water scarcity has also become a critical concern, leading to stringent water rationing measures. These measures have sparked debates about fairness, particularly between local residents and the tourism industry. Locals argue that everyone, including hotels and tourists, should share the burden of conservation by not filling swimming pools or watering gardens. However, the tourism sector, which is vital to the local economy, often continues to use significant water resources to maintain their services, leading to feelings of inequality and resentment. According to local news reports, these tensions highlight the broader challenge of balancing environmental sustainability with economic interests in a region heavily dependent on tourism.

The rising frequency of natural disasters, including heatwaves and forest fires, will likely lead to higher insurance premiums for properties. Ensuring comprehensive coverage and investing in measures to mitigate heat impacts, such as proper insulation and air conditioning, will be essential to protect your investment and well-being, so make sure to factor in that extra cost.

Villát vásárol? Ezt olvassa el először!

Ha készen áll ingatlankeresésre, feltétlenül olvassa el tájékoztatónkat teljes útmutató a franciaországi ingatlanvásárláshoz. Ezek az útmutatók elmagyarázzák, hogyan kell megbecsülni egy ingatlant igazi value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Először is, ahhoz, hogy megértsük a francia ingatlanpiacot, meg kell értened, hogyan A m²-es ár egy óriási átverés. Ezután továbbléphet a többi útmutatóhoz:

A miénk útmutató, hogy merre tart a piac tartalmazza: a francia Riviéra ingatlanpiaci előrejelzéseit, a jelenlegi és történelmi árazási trendeket a piacon, valamint az árak további csökkenésének okait. Ráadásul kiegészítő útmutató az oroszokról és hatásukról a francia riviéra ingatlanpiacán.

A miénk útmutató az ingatlanhirdetésekhez a következőket tartalmazza: hogyan keressünk eladó villákat, mire kell figyelni, félretájékoztatás és figyelmeztetések, aukciók és lefoglalások, közvetlen vásárlás az eladóktól, miért a legfontosabb az időzítés, és miért csak a villák eladásainak körülbelül a fele szerepel a nyilvános listán.

A miénk útmutató a csalásokhoz és titkokhoz includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

A miénk útmutató az ingatlanügynökök számára includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

A miénk útmutató az árképzéshez és a villa piaci értékének meghatározásához A következőket tartalmazza: miért van olyan extrém túlárazás, hogyan becsüljük meg a villa piaci értékét (mennyit ér), valamint egy lépésről lépésre szóló útmutatót az ajánlati ár megtalálásához.

A miénk útmutató a fontos dolgokhoz a következőket tartalmazza: diagnosztikai jelentések és felmérések, napfény és mikroklíma, kilátással kapcsolatos lehetséges problémák, lakhatási adók, életkor, internet- és mobilhozzáférés, veszélyes (piros) zónák, egészségügyi kockázatok, magánélettel és térrel kapcsolatos problémák, közeli problémák, Ön Valójában birtokolnak illegális kiegészítéseket és szerkezeteket, miért adják el őket, hogyan kell ellenőrizni, és így tovább.

A miénk útmutató a vásárlási folyamathoz Tartalmazza: az ár és az induló ajánlat megtárgyalása, a becsületes közjegyző választása, a feketén vásárlás, a hivatalos ajánlat és a letét, az SCI használata, a szerződéses buktatók, a megfontolási időszak, a pénz átadása előtti teendők és a végső aláírás.

A miénk útmutató a vásárlás után a következőket tartalmazza: biztosítási buktatók, tippek második lakáshoz, villa bérlése, felújítás, és mit kell tudni az emberek felvételéről.

Útmutató eladóknak: Hogyan árazza fel villáját, hogy eladja.