Coisas a considerar antes de comprar uma villa

É surpreendentemente fácil se deixar levar pela emoção de comprar uma casa. Mas antes de investir demais na ideia, seja realista sobre o que você deseja e as realidades menos agradáveis que acompanham a posse de uma propriedade.

Perguntas para se questionar a si mesmo

Aqui estão algumas questões a serem consideradas para ajudá-lo a determinar se uma propriedade que você está considerando é sua melhor opção:

Você está forçando os números a funcionarem?
Ser capaz de “comprar uma casa” vai muito além da possibilidade de, hipoteticamente, garantir os fundos para um pagamento inicial e obter uma hipoteca. Também inclui taxas de hipoteca, taxas notariais e todos os reparos, impostos, taxas de manutenção, serviços públicos e quem sabe o que mais surge com o tempo. Certifique-se de levar tudo isso em consideração e ser realista sobre o que você pode pagar, sem adicionar estresse financeiro à sua vida.

A casa te excita?
Nem todo mundo está em um lugar onde eles são capazes de esperar por uma casa que os “excite”, mas se você está, por que gastar tanto dinheiro em algo que você não gosta tanto? É melhor esperar por uma vila que você pode se imaginar amando por décadas, do que acabar se mudando novamente, e provavelmente perder muito dinheiro. Afinal, pode levar anos para vender uma casa no famoso mercado imobiliário constipado da Riviera Francesa.

A casa atende às necessidades de todos?
Se você mora sozinho, isso não é um problema, mas se você mora com um parceiro e/ou família, ou planeja receber convidados, certifique-se de que a casa seja adequada para todos - não apenas para você. Tem estacionamento suficiente para os hóspedes? Fica a uma curta distância das escolas dos seus filhos?

Você está ignorando as conclusões dos relatórios de inspeção?
Se sim, este pode não ser o lugar para você. Se os relatórios de inspeção e diagnóstico voltarem com bandeiras vermelhas tentando lhe dizer que esta não é a casa para você, ouça-os.

Você está preparado para fazer todos os reparos que a casa exige?
Esteja ciente de que os programas de reforma residencial mostram apenas uma pequena parte de todo o processo de reforma. É muito trabalho. E também caro. Se você não tem as habilidades para fazer isso sozinho ou o dinheiro para contratar pessoas para fazer os reparos, é hora de desistir.

Você está emocionalmente apegado?

Não se apegue muito a um imóvel. Uma vez que começamos a nos imaginar em uma casa ou a criar filhos em uma casa, é realmente difícil evitar pagar a mais e ir embora.

Seu Real Custos

Antes de comprar uma villa, você precisa perceber que o preço de venda não é o único dinheiro pelo qual você estará em risco. Existem muitos custos irrecuperáveis. Além da manutenção, consertar coisas que você não esperava precisar consertar, etc., você também precisará levar em consideração estes custos irrecuperáveis:

Custos de estudos

Antes de comprar uma villa, você deve fazer seus próprios estudos. Isto custa cerca 1.000€ para uma casa de tamanho médio, subindo para 2.500€ para propriedades maiores.

Não há garantia de que os estudos feitos pelos empreiteiros do vendedor estejam corretos. Na verdade, muitos inspetores são incompetentes, e numa auditoria governamental, encontraram enormes inconsistências. Por exemplo, um inspector classificou uma propriedade como sendo B na escala, o que significa que era energeticamente eficiente, enquanto outro classificou-a como E, o que é mau.

Custos e impostos notariais

Para fechar o negócio, o notário arrecada 7% a 8% (pelas taxas mais impostos governamentais).

Custos de hipoteca

Há também um custo irrecuperável para configurar uma hipoteca, que geralmente é de 1,5% (1% de registro de hipoteca, mais 0,5% de taxa de subscrição) do preço de venda da villa, mais cerca de € 2.000 a € 3.000 para fazer uma 'avaliação' . E se você contratou um corretor de hipotecas, eles também cobram uma taxa única de %. Adicione a isso os custos anuais do seguro hipotecário obrigatório (que custa cerca de 0,5% do valor da villa cada ano) e os juros da hipoteca. Aqui está um calculadora de hipoteca para que você possa calcular seus juros e pagamentos mensais.

Custos irrecuperáveis anuais

Não se esqueça de levar em consideração seus novos custos de seguro (seguro de conteúdo e, se necessário, seguro de zona vermelha para desastres naturais). Além disso, algumas vilas têm uma taxa obrigatória para coisas comunitárias, como guarda, jardineiros, etc. Você também precisará fazer um orçamento para coisas como reparos e manutenção.

Impostos, Impostos e mais impostos!

Cada proprietário de villa também está sujeito a vários impostos adicionais, pagos todos os anos. Por uma villa de 1 milhão de euros, espere pagar cerca de 4.000 euros por ano (mas isso varia). A maneira mais fácil de saber qual será o seu, além do imposto sobre a fortuna, é solicitar as declarações fiscais ao atual proprietário da villa. Aqui estão os impostos que você deve contabilizar em seu orçamento:

IFI / Imposto sobre Riqueza

O IFI / imposto sobre a riqueza varia entre 0,5% e 1,5% ao ano e é paga tanto por residentes como por não residentes em França com activos imobiliários no valor superior a 1,3 milhões de euros (no valor atual avaliação). Por exemplo, se você possui uma vila no valor de € 2,4 milhões, você pagaria mais de € 10.000 por ano em imposto IFI.

Você pode sair dessa situação fazendo uma hipoteca (portanto, certifique-se de que ela seja aprovada antes de assinar o contrato final), o que reduz seu patrimônio líquido real na propriedade, mas você precisará continuar refinanciando para manter seu patrimônio líquido abaixo de € 1,3 milhão.

Quer saber mais? Aqui está um FAQ útil sobre o imposto sobre a riqueza, a guia detalhado a este imposto, e alguns informações úteis fornecidas pelo governo.

Contribuição predial

O imposto predial (imposto foncière) a taxa para uma residência primária é de cerca de 1% e 3% para residências secundárias, e aumentando. A conta para oimposto foncièrechega no último trimestre do ano e o valor é baseado no valor anual estimado do aluguel do imóvel multiplicado por uma porcentagem definida pela comuna (peça mais informações na prefeitura local).

Imposto de Residência

O montante do imposto de residência (imposto de habitação) irá variar dependendo das decisões de cada comuna e o tamanho e condição de cada propriedade. As casas de férias em áreas com escassez de habitação (como a Riviera Francesa) estão sujeitas a uma sobretaxa sobre o seu valor. imposto de habitação. Os conselhos locais podem aplicar uma sobretaxa entre 5% e 60%. A maioria dos conselhos aplica uma taxa de 20%, mas alguns adotaram a taxa máxima de 60%, por isso é bom descubra isso antes de comprar.

Ainda mais impostos!

Há vários outros impostos que você também precisará pagar, como imposto sobre remoção de resíduos, imposto sobre televisão, etc.

Se residir fora de França (e fora do Espaço Económico Europeu) e possuir bens em França, as autoridades fiscais também poderão solicitar-lhe que nomeie um representante em França para receber correspondência relativa à avaliação, cobrança e reclamações de imposto sobre a fortuna.

E, a propósito, quando você quer vender, há ainda mais custos irrecuperáveis. O Imposto francês sobre ganhos de capital aumentou muito nos últimos anos. Combinado com os “encargos sociais” exigidos, dependendo da residência do vendedor, pode ascender a 34,5% para residentes na UE ou 48,83% para não residentes na UE, não incluindo o imposto sobre o rendimento exigido. Caramba!

Comprar como investimento?

A triste verdade é que a Riviera Francesa não é um bom lugar para comprar imóveis para investimento. Os preços têm permanecido estáveis há mais de uma década e todos os sinais apontam para uma diminuição dos preços no futuro.

Além disso, o governo francês está ativamente tentando tornar os imóveis menos caros adicionando impostos anuais incômodos para segundas residências e pensando em maneiras de desincentivar a compra e venda de imóveis, compras de investimento, aluguéis no AirBnb e casas de férias. Você pode esperar 100% mais disso no futuro.

Até o CGEDD tinha isto a dizer (em 10 de janeiro de 2022): “Do ponto de vista de um investidor, o rendimento líquido do aluguer (aluguel líquido de encargos dividido pelo preço de venda [sem incluir outros custos]) é muito baixo. O investimento em habitação é, portanto, competitivo com o investimento em dívida pública de longo prazo, num nível de retorno esperado que é reconhecidamente muito baixo em ambos os casos… cujo valor de revenda não é certo em nenhum momento.”

E, quando você vende, você precisa pagar um quantidade esmagadora de impostos que pode somar até 49%. Tudo isso além das taxas de agência imobiliária e taxas de representante fiscal, deixando você com menos da metade de qualquer ganho total no final - se você obtém algum ganho.

Comprar uma villa 'recém-renovada' (ou nova)

Na Riviera Francesa, há muitos, muitos (eu disse MUITOS?!) desenvolvedores. Eles têm relacionamentos especiais com agentes onde compram vilas por um preço baixo (cuidado se você for um vendedor, pois você pode sair perdendo) e depois fazem reformas baratas e tentam vendê-las, usando o mesmo agente, em um preço ridiculamente inflacionado. Você pode conseguir descobrir isso verificando o mapa mostrando as vendas de villas (com localização exata, tamanho, preço) dos últimos 5 anos.

Naturalmente, esses desenvolvedores querem maximizar os lucros e minimizar as despesas. Afinal, é um negócio. Eles fazem isso cortando todos os tipos de cantos nas coisas que você não pode ver. Eles contratam os construtores mais baratos (e muitas vezes não qualificados), eletricistas, encanadores, etc. e dizem a essas pessoas para fazer o trabalho o mais barato e rápido possível.

Eles tranquilizam os compradores dando-lhes uma garantia (segundo a lei civil francesa, todas as obras de construção são garantidas por até 10 anos), mas o seguro paga os custos de reparação — não eles — e você ainda tenho que lidar com todos os problemas que surgem. Além disso, o seguro não cobre problemas maiores, como a necessidade de refazer todo o encanamento porque os canos usados eram velhos e foram montados de maneira errada. E você pode esperar reparos repetidos do mesmo problema porque materiais baratos continuam sendo usados – afinal, a empresa de reparos é paga a cada vez.

Isso significa que o desenvolvedor não tem incentivos para fazer qualquer coisa que não seja o trabalho mais barato possível, porque, uma vez comprado, o problema é seu, não dele. Também significa GRANDES dores de cabeça para você, no futuro, quando você se muda e percebe que seu ar condicionado não funciona corretamente, a parte elétrica e o encanamento precisam ser refeitos, o piso ou o isolamento não foram adicionados, etc.

Só porque parece bonito por fora não significa que seja bem-feito. É melhor encontrar uma vila que foi reformada anos atrás pelos proprietários — reformar para eles, não para revenda.

Crime

Imagine o horror: retornar à sua vila na França depois de sair para jantar, apenas para encontrar ocupantes indesejados assistindo TV e preparando o jantar na sua cozinha. Ou enquanto você está relaxando em seu apartamento ou vila, uma janela é aberta, permitindo que um homem entre e se agache em um dos seus quartos. Ou você simplesmente abre a porta da frente e uma família com muitas crianças pequenas entra sem sua permissão e se recusa a sair. Você pensaria que poderia simplesmente chamar a polícia e eles cuidariam disso para você, certo? Não. Não na França.

Roubos

As leis na França protegem os pobres e os criminosos, e a polícia raramente faz prisões por arrombamentos. Então não é de se surpreender que os roubos sejam uma grande (e crescente) problema na Riviera Francesa. Há uma invasão a cada dois minutos na França, e a Riviera Francesa tem o maior número de arrombamentos de qualquer região, com aproximadamente 8.000 arrombamentos por ano. Proprietários de vilas (e locatários) nesta área são rotineiramente gaseados e roubados enquanto dormem, ou assaltados sob a mira de armas ao entrar em suas vilas. É, infelizmente, uma parte inevitável de possuir uma vila na Riviera Francesa.

Você precisará se familiarizar com as leis para não acabar na cadeia por se defender durante uma invasão. Em suma, você não pode se defender com mais força (ou mesmo a ameaça de mais força) do que os criminosos estão usando *naquele exato momento* (então se eles tiverem uma arma e se afastarem de você, você não pode atirar nas costas deles), ou você irá para a cadeia.

Há muito o que saber, então escrevemos um guia para arrombamentos e gaseamentos na Riviera Francesa.

Aqui está um site que lhe dará uma ideia do crime na área que você está considerando e nossa visão geral do crime na Riviera Francesa (e por que você não ouve mais sobre isso).

Invasões de domicílio e invasores

Os direitos dos invasores são um grande problema para os proprietários de imóveis na Riviera Francesa (que é uma das quatro áreas na França que concentram 79% de todas as ocupações).

Desde famílias ciganas que vivem o “estilo de vida de invasores” (com a ajuda de muitos sites, instruções online e outros invasores), até estrangeiros que buscam asilo, redes criminosas (principalmente da Rússia, Romênia e Bulgária), há muitas pessoas por aí que conhecem as leis e abusam do sistema francês, que parece projetado para proteger criminosos.

Há tanto para lhe contar sobre esse problema que escrevemos um artigo separado e de leitura obrigatória guia para invasores e invasões domiciliares, já que é tão importante entender as limitações da polícia (na maioria das vezes eles não vão te ajudar) e o fato de que você pode ser acusado como criminoso por ameaçar os invasores da casa.

Efeitos das mudanças climáticas

As mudanças climáticas estão impactando cada vez mais a Riviera Francesa, trazendo inúmeros desafios para a região. Ondas de calor intensas na Riviera Francesa se tornam mais frequentes e prolongadas. Incêndios florestais se tornaram frequentes, exacerbados pelo aumento das temperaturas e secas prolongadas, que destruíram casas e habitats naturais.

A escassez de água também se tornou uma preocupação crítica, levando a medidas rigorosas de racionamento de água. Essas medidas têm provocou debates sobre justiça, particularmente entre moradores locais e a indústria do turismo. Os moradores locais argumentam que todos, incluindo hotéis e turistas, devem compartilhar o fardo da conservação, não enchendo piscinas ou regando jardins. No entanto, o setor de turismo, que é vital para a economia local, muitas vezes continua a usar recursos hídricos significativos para manter seus serviços, levando a sentimentos de desigualdade e ressentimento. De acordo com notícias locais, essas tensões destacam o desafio mais amplo de equilibrar a sustentabilidade ambiental com os interesses econômicos em uma região fortemente dependente do turismo.

A frequência crescente de desastres naturais, incluindo ondas de calor e incêndios florestais, provavelmente levará a prêmios de seguro mais altos para propriedades. Garantir cobertura abrangente e investir em medidas para mitigar os impactos do calor, como isolamento adequado e ar condicionado, será essencial para proteger seu investimento e bem-estar, então certifique-se de levar em consideração esse custo extra.

Comprar uma moradia? Leia isto primeiro!

Quando estiver pronto para procurar um imóvel, leia nosso guia completo para comprar imóveis na França. Estes guias explicam como estimar o valor de uma propriedade real valor, como obter o melhor preço e evitar preços excessivos, o que observar, como evitar golpes e muito mais.

Primeiro, para compreender o mercado imobiliário em França, é necessário compreender como o preço por m² é uma farsa gigante. Então, você pode passar para os outros guias:

Nosso guia para onde o mercado está indo inclui: previsões do mercado imobiliário da Riviera Francesa, tendências atuais e históricas de preços no mercado e as razões pelas quais os preços continuarão a cair. Além disso, complementar guia para russos e seu impacto no mercado imobiliário da Riviera Francesa.

Nosso guia para listagens de imóveis inclui: como encontrar moradias para venda, o que procurar, desinformação e avisos, leilões e execuções hipotecárias, compra direta dos vendedores, por que o tempo é tudo e a razão pela qual apenas cerca de metade das vendas de moradias são listadas publicamente.

Nosso guia para golpes e segredos inclui: avisos sobre os truques antiéticos que agentes, notários, vendedores, desenvolvedores e construtores usam para tirar mais dinheiro de você. Esta é uma leitura obrigatória, e o guia do denunciante que aqueles no negócio não querem que você veja.

Nosso guia para corretores de imóveis inclui: as coisas desonestas que os agentes dirão a você, como as agências imobiliárias operam, agentes de compradores e localizadores de imóveis, por que você deve evitar agentes ilegais e não locais e em quem confiar (um aviso importante).

Nosso guia para preços e determinação do valor de mercado de uma villa inclui: por que há tantos preços excessivos, como estimar o valor de mercado de uma villa (quanto vale) e um guia passo a passo para encontrar o preço de oferta.

Nosso guia de coisas importantes para descobrir inclui: relatórios e pesquisas de diagnóstico, sol e microclimas, possíveis problemas com a vista, impostos habitacionais, idade, acesso à Internet e móvel, zonas de perigo (vermelhas), riscos à saúde, questões de privacidade e espaço, problemas próximos, o que você ' na verdade, possuirei adições e estruturas ilegais, por que estão vendendo, como verificar e muito mais.

Nosso guia para o processo de compra inclui: negociar o preço e a oferta inicial, escolher um notário honesto, comprar no azul, a oferta oficial e o depósito, usar um SCI, armadilhas contratuais, o período de reflexão, o que fazer antes de entregar o dinheiro e o assinatura definitiva.

Nosso guia para depois de comprar inclui: armadilhas de seguros, dicas para segundas residências, aluguel de villa, reformas e o que saber sobre contratação de pessoas.

Guia para vendedores: Como definir o preço da sua villa para que ela seja vendida.