Что следует учитывать перед покупкой виллы

Удивительно легко окунуться в волнение от покупки виллы. Но прежде чем вы слишком увлечетесь этой идеей, убедитесь, что вы реалистичны относительно того, чего вы хотите, и о менее приятных реалиях, связанных с владением недвижимостью.

Вопросы, которые следует задать себе

Вот несколько вопросов, которые помогут вам определить, является ли рассматриваемая вами недвижимость лучшим вариантом:

Вы заставляете цифры работать?
Возможность «позволить себе дом» выходит далеко за рамки возможности гипотетически обеспечить средства для первоначального взноса и получения ипотечного кредита. Сюда также входят ипотечные сборы, нотариальные сборы, а также все ремонтные работы, налоги, плата за техническое обслуживание, коммунальные услуги и кто знает, что еще всплывает со временем. Обязательно примите все это во внимание и реалистично оценивайте то, что вы можете себе позволить, не добавляя финансового стресса в свою жизнь.

Вас волнует дом?
Not everyone is in a place where they’re able to hold out for a home that “excites” them, but if you are, why spend that much money on something you’re not that into? It’s better to wait for a villa that you can picture yourself loving for decades, than end up moving again, and likely losing a lot of money. After all, it can take years to sell a home on the famously constipated French Riviera real estate market.

Удовлетворяет ли дом потребности каждого?
Если вы живете один, это не проблема, но если вы живете с партнером и/или семьей или планируете принимать гостей, убедитесь, что дом подходит для всех, а не только для вас. Достаточно ли парковки для гостей? Это в нескольких минутах ходьбы от школ ваших детей?

Вы игнорируете выводы отчетов проверок?
If so, this may not be the place for you. If the inspection and diagnostics reports come back with red flags trying to tell you this isn’t the house for you, listen to them.

Справитесь ли вы с задачей сделать весь необходимый ремонт в доме?
Имейте в виду, что выставки по благоустройству дома показывают лишь небольшую часть всего процесса ремонта. Это так много работы. А еще дорого. Если у вас нет навыков, чтобы сделать это самостоятельно, или денег, чтобы нанять людей для ремонта, пришло время пройти мимо.

Вы эмоционально привязаны?

Не привязывайтесь слишком к собственности. Как только мы начинаем представлять себя дома или представлять, как воспитываем детей дома, нам очень трудно не переплатить и уйти.

Твой Действительный Расходы

Прежде чем покупать виллу, вы должны понимать, что цена продажи — это не единственные деньги, за которые вы будете платить. Есть много невозвратных издержек. В дополнение к техническому обслуживанию, исправлению вещей, которые вы не ожидали исправить, и т. д. вам также необходимо учитывать эти невозвратные затраты:

Стоимость обучения

Прежде чем купить виллу, вам следует провести собственное исследование. Это стоит около 1000 евро за дом среднего размера и до 2500 евро за более крупный дом.

Нет никакой гарантии, что исследования, проведенные подрядчиками продавца, верны. Фактически, многие инспекторы некомпетентны, а в ходе госпроверки обнаружили огромные несоответствия. Например, один инспектор оценил недвижимость на B по шкале, что означает, что она энергоэффективна, а другой оценил ее на E, что является плохим показателем.

Нотариальные расходы и налоги

Чтобы закрыть сделку, нотариус взимает от 7% до 8% (за их гонорар плюс государственные налоги).

Расходы по ипотеке

Также существуют единовременные невозвратные затраты на оформление ипотеки, которые обычно составляют 1,5% (1% регистрация ипотеки плюс 0,5% комиссия за андеррайтинг) от продажной цены виллы, плюс от 2000 до 3000 евро на «оценку». . А если вы наняли ипотечного брокера, сверх этого они также взимают единовременную комиссию в размере процента. Добавьте к этому ежегодные расходы на обязательное ипотечное страхование (стоимость которого составляет около 0,5% от стоимости виллы). каждый год), и проценты по ипотеке. Вот ипотечный калькулятор так что вы можете рассчитать проценты и ежемесячные платежи.

Ежегодные невозвратные затраты

Не забудьте учесть расходы на новую страховку (страхование содержимого и, при необходимости, страхование красной зоны от стихийных бедствий). Кроме того, на некоторых виллах взимается обязательная плата за коммунальные услуги, такие как охрана, садовники и т. д. Вам также необходимо будет предусмотреть бюджет на такие вещи, как ремонт и техническое обслуживание.

Налоги, Налоги и еще раз налоги!

Каждый владелец виллы также облагается несколькими дополнительными налогами, которые уплачиваются каждый год. За виллу стоимостью 1 миллион евро рассчитывайте платить около 4000 евро в год (но это варьируется). Самый простой способ узнать, какой будет ваша вилла, помимо налога на богатство, — это попросить налоговую отчетность у нынешнего владельца виллы. Вот налоги, которые вы должны учитывать в своем бюджете:

МФУ / Налог на богатство

МФУ/налог на богатство составляет от 0,5% до 1,5% в год и подлежит уплате как резидентами, так и нерезидентами Франции, имеющими недвижимое имущество стоимостью более 1,3 млн евро (по текущий valuation). For example, if you own a villa worth €2.4 million, you’d pay more than €10,000 per year in IFI tax.

You can get out of this by having a mortgage (so make sure you get approved before signing the final contract), which lowers your actual equity in the property, but you’ll need to keep re-financing to keep your equity below €1.3 million.

Хотите узнать больше? Вот полезный FAQ о налоге на богатство, а подробное руководство этому налогу, а некоторые полезная информация, предоставленная правительством.

Налог на имущество

Налог на имущество (налог фонсьер) ставка для первичного дома составляет около 1%, а для вторичного дома — 3%, и увеличение. Законопроект заналог фонсьерпоступает в последнем квартале года, и сумма рассчитывается на основе расчетной годовой стоимости аренды недвижимости, умноженной на процент, установленный коммуной (более подробную информацию можно получить в местной мэрии).

Налог на проживание

Сумма налог на проживание (налог на жилье) будет меняться в зависимости от решений каждого коммуна а также размер и состояние каждого объекта недвижимости. За дома для отдыха в районах с нехваткой жилья (например, на Французской Ривьере) может взиматься дополнительная плата. налог на жилье. Местные советы имеют право по своему усмотрению взимать надбавку в размере от 5% до 60%. Большинство советов применяют ставку в 20%, но некоторые приняли максимальную ставку в 60%. узнай это прежде чем купить.

Еще больше налогов!

Вам также придется заплатить ряд других налогов, таких как налог на вывоз мусора, налог на телевидение и т. д.

Если вы проживаете за пределами Франции (и за пределами Европейской экономической зоны) и владеете недвижимостью во Франции, налоговые органы могут также попросить вас назначить представителя во Франции для получения корреспонденции, касающейся оценки, сбора налога на имущество и оспариваемых претензий.

И, кстати, когда вы хотите продать, невозвратных затрат становится еще больше. Налог на прирост капитала во Франции за последние несколько лет значительно возросла. В сочетании с обязательными «социальными отчислениями», в зависимости от места жительства продавца, он может составлять до 34,5% для резидентов ЕС или 48,83% для нерезидентов ЕС, не считая обязательного подоходного налога. Ура!

Покупка как инвестиция?

К сожалению, правда заключается в том, что Французская Ривьера – не лучшее место для покупки недвижимости с целью инвестиций. Цены оставались неизменными уже более десяти лет. все признаки указывают на снижение цен в будущем.

Additionally, the French government is actively trying to make real estate less expensive by adding cumbersome yearly taxes for second homes and thinking up ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.

Даже КГЭДР сказал следующее (10 января 2022 г.): «С точки зрения инвестора, чистая доходность от аренды (арендная плата за вычетом сборов, деленная на цену продажи [не включая другие затраты]) очень низкая. Таким образом, инвестиции в жилье конкурентоспособны с инвестициями в долгосрочный государственный долг, при уровне ожидаемой доходности, который, по общему признанию, очень низок в обоих случаях… стоимость перепродажи которого никогда не будет определена».

И, когда вы продаете, вам нужно заплатить огромная сумма налогов что может составить до 49%. Все это в дополнение к гонорарам агентства недвижимости и гонорарам налоговых представителей, в результате чего вы в конечном итоге получаете менее половины общей прибыли — если вы вообще получаете прибыль.

Покупка «недавно отремонтированной» (или новой) виллы

На Французской Ривьере очень много (я сказал МНОГО?!) застройщиков. У них особые отношения с агентами: они покупают виллы по низкой цене (будьте осторожны, если вы продавец, так как вы можете проиграть в этом), а затем делают дешевый ремонт и пытаются перепродать их, используя того же агента, по низкой цене. смехотворно завышенная цена. Возможно, вы сможете это уловить, проверив карта с указанием продаж вилл (с точным местоположением, размером, ценой) за последние 5 лет.

Naturally, these developers want to maximize profits and minimize expenses. It is, after all, a business. They do this by cutting all sorts of corners on the stuff you can’t see. They hire the absolute cheapest (and often unqualified) construction people, electricians, plumbers, etc. and tell those people to do the job as cheaply and quickly as possible.

Они успокаивают покупателей, предоставляя им гарантию (согласно французскому гражданскому законодательству на все строительные работы предоставляется гарантия сроком до 10 лет), но расходы на ремонт покрывает страховка, а не они сами. ты все равно придется разбираться со всеми возникающими проблемами. Кроме того, страховка не покрывает серьезные проблемы, например, необходимость переделки всей сантехники, поскольку используемые трубы были старыми и неправильно соединены. И вы можете рассчитывать на повторный ремонт одной и той же проблемы, потому что дешевые материалы продолжают использоваться — ведь ремонтная компания каждый раз получает деньги.

Это означает, что у разработчика нет никаких стимулов делать что-либо, кроме самой дешевой работы, потому что, как только вы ее купите, это ваша проблема, а не их. Это также означает для вас БОЛЬШИЕ головные боли, когда вы въезжаете и понимаете, что ваш кондиционер не работает должным образом, необходимо переделать электропроводку и сантехнику, не был уложен пол или изоляция и т. д.

Just because it looks nice on the outside doesn’t mean it’s well-done. You’re better off finding a villa that was renovated years ago by the owners — renovate for them, not for resale.

Crime

Imagine the horror: returning to your villa in France after going out for dinner, only to find unwelcome occupants watching TV and making themselves dinner in your kitchen. Or while you’re relaxing in your apartment or villa, a window is pried open, allowing a man to enter and squat in one of your bedrooms. Or you simply open your front door and a family with many young kids enters without your permission then refuses to leave. You’d think you can just call the police and they will handle it for you, right? Nope. Not in France.

Burglaries

The laws in France protect the poor and the criminal, and the police rarely make arrests for break-ins. So it’s not surprising that burglaries are a большой (and growing) problem on the French Riviera. There’s a break-in every two minutes in France, and the French Riviera has the most break-ins of any region, with roughly 8,000 break-ins every year. Villa owners (and renters) in this area routinely get gassed and robbed while sleeping, or held up at gunpoint while entering their villa. It’s, sadly, an inevitable part of owning a villa on the French Riviera.

You’ll need to get familiar with the laws so you don’t end up in jail for defending yourself during a break-in. In short, you can’t defend yourself with more force (or even the threat of more force) than the criminals are using *at that exact moment* (so if they have a gun and they turn away from you, you can’t shoot them in the back), or you’ll go to jail.

There’s a lot to know, so we wrote a guide to break-ins and gassings on the French Riviera.

Вот сайт, который даст вам представление о преступлении в районе, который вы рассматриваете, и наш обзор преступности на Французской Ривьере (and why you don’t hear more about it).

Squatters & Home Invasions

Squatter’s rights are a big problem for homeowners on the French Riviera (which is one of only four areas in France that account for 79% of all squats).

From gypsy families who live the “squatter’s lifestyle” (with the help of many websites, online instructions, and other squatters), to foreigners seeking asylum, to criminal networks (mostly from Russia, Romania and Bulgaria), there are many people out there who know the laws and abuse the French system, which seems designed to protect criminals.

There’s so much to tell you about this problem that we wrote a separate, must-read guide to squatters and home invasions, since it’s so important to understand the limitations of the police (most of the time they won’t help you) and the fact that ты can get charged as a criminal for threatening the home invaders.

Climate Change Effects

Climate change is increasingly impacting the French Riviera, bringing numerous challenges to the region. Intense heatwaves on the French Riviera become more frequent and prolonged. Forest fires have become frequent, exacerbated by rising temperatures and prolonged droughts, which have destroyed homes and natural habitats.

Water scarcity has also become a critical concern, leading to stringent water rationing measures. These measures have sparked debates about fairness, particularly between local residents and the tourism industry. Locals argue that everyone, including hotels and tourists, should share the burden of conservation by not filling swimming pools or watering gardens. However, the tourism sector, which is vital to the local economy, often continues to use significant water resources to maintain their services, leading to feelings of inequality and resentment. According to local news reports, these tensions highlight the broader challenge of balancing environmental sustainability with economic interests in a region heavily dependent on tourism.

The rising frequency of natural disasters, including heatwaves and forest fires, will likely lead to higher insurance premiums for properties. Ensuring comprehensive coverage and investing in measures to mitigate heat impacts, such as proper insulation and air conditioning, will be essential to protect your investment and well-being, so make sure to factor in that extra cost.

Покупаете виллу? Прочтите это первым!

Когда вы будете готовы искать недвижимость, обязательно прочтите нашу Полное руководство по покупке недвижимости во Франции. Эти руководства объясняют, как оценить недвижимость. настоящий ценность, как получить лучшую цену и избежать завышения цен, на что обращать внимание, как не стать жертвой мошенничества и многое другое.

Во-первых, чтобы понять рынок недвижимости во Франции, вы должны понять, как Ценообразование за м² — это гигантский обман. Затем вы можете перейти к другим руководствам:

Наш руководство к тому, куда движется рынок включает в себя: прогнозы рынка недвижимости Французской Ривьеры, текущие и исторические тенденции ценообразования на рынке, а также причины, по которым цены будут продолжать падать. Плюс, доп. путеводитель по русским и их влиянию на рынке недвижимости Французской Ривьеры.

Наш руководство по объявлениям о недвижимости включает в себя: как найти виллы на продажу, на что следует обратить внимание, дезинформацию и предупреждения, аукционы и потерю права выкупа, покупку напрямую у продавцов, почему время решает все и причину, по которой только около половины продаж вилл публикуются.

Наш руководство по мошенничеству и секретам включает: предупреждения о неэтичных трюках, которые используют агенты, нотариусы, продавцы, застройщики и строители, чтобы вытянуть из вас больше денег. Это обязательно к прочтению, и это руководство для осведомителей, которое те, кто в бизнесе, не хотят, чтобы вы видели.

Наш руководство для агентов по недвижимости включает в себя: нечестные слова, которые вам расскажут агенты, как работают агентства недвижимости, агенты покупателя и риэлторы, почему следует избегать нелегальных и неместных агентов и кому можно доверять (важное предупреждение).

Наш руководство по ценообразованию и определению рыночной стоимости виллы включает в себя: почему так сильно завышены цены, как оценить рыночную стоимость виллы (сколько она стоит) и пошаговое руководство по определению цены вашего предложения.

Наш руководство к важным вещам, чтобы узнать включает в себя: диагностические отчеты и опросы, солнце и микроклимат, потенциальные проблемы с видом, налоги на жилье, возраст, доступ к Интернету и мобильному телефону, опасные (красные) зоны, риски для здоровья, проблемы конфиденциальности и пространства, близлежащие проблемы, что вы на самом деле у меня есть незаконные пристройки и постройки, почему они продаются, как проверить и многое другое.

Наш руководство по процессу покупки включает в себя: переговоры о цене и первоначальном предложении, выбор честного нотариуса, покупку в плюсе, официальное предложение и депозит, использование SCI, подводные камни контракта, период обдумывания, что делать перед передачей денег и окончательное подписание.

Наш руководство после покупки включает в себя: подводные камни при страховании, советы по выбору второго дома, аренде виллы, ремонту и что нужно знать о найме людей.

Руководство для продавцов: Как оценить вашу виллу, чтобы она продавалась.