Ingatlanügynöki trükkök

Csak körbe kell járnia a Francia Riviéra bármely részét, és világossá válik, hogy túl sok ingatlaniroda működik itt. Minden kereskedelmi blokkon van legalább egy, ha nem több. Könnyebb ingatlanirodát találni, mint kávét vásárolni – messze.

Not surprisingly, real estate agents on the French Riviera are an extremely competitive bunch. There are thousands of agents all fighting over a comparatively small number of listings, scraping by trying to pay their rent on very few sales. In short, it’s a recipe for all sorts of bad behavior.

Az állam által ellenőrzött ingatlanügynökségek mintegy 62%-áról kiderült, hogy megsértette a törvényt.

Akárcsak Bármi Azokban az iparágakban, ahol a monetáris ösztönzők nincsenek összhangban a vevővel szembeni őszinteség ösztönzésével, az ilyen típusú rendszer arra kényszeríti az ügynököket, hogy vagy saját pénzügyi érdekeiket nézzék, VAGY legyenek őszinték a vevőkkel. Nem meglepő tehát, hogy a nagyobb bevételszerzést helyezik előtérbe, mint az átláthatóságot a vásárlók számára. Nem arról van szó, hogy az ügynökök rossz emberek (van családjuk is, akiket etetni kell); a probléma abban rejlik a rendszer úgy van felállítva, hogy az ösztönözze a rossz viselkedést. Minél többet fizet túl, annál több profitot termelnek.

Annyira baj, hogy az állam által ellenőrzött ingatlanügynökségek többsége (62%) törvénysértést követett el. A DGCCRF 2020-ban több mint 1000 fiókot vizsgált meg. A gyakori jogsértések az ügyfeleknek nyújtott hiányos információkhoz, a megtévesztő értékesítési taktikákhoz, a nem igazán eladó ingatlanok listáinak megjelenítéséhez (majd a potenciális vevők közléséhez, hogy „csak kaptak egy ajánlatot”) kapcsolatosak, vagy hibásan „új” vagy „exkluzív”ként feltüntetett otthonok.

Sok ügynök nem is igazán akar eladni egy villát, mert állandó bevételre tesz szert, ha nyaralóként bérli, és minden bérlés után 20% plusz díjat vesz fel.

Tipp: Amikor ügynökökkel dolgozik, használjon ideiglenes e-mail címet és más, hamis vezetéknevet minden ügynöknél. Nincs szükség rá (főleg, hogy soha ne írjon alá semmit az ügynökkel), és miért szeretné, hogy a valódi neve szerepeljen ezekben az adatbázisokban? Ezenkívül így kevesebb problémája lesz azokkal az ügynökökkel, akik megtagadják az egymással való együttműködést (lásd alább).

Hogyan működnek az ingatlanügynökök

Egyetlen ügynök sem férhet hozzá mindenhez a piacon. Nem is közel.

Franciaországban nincs központi adatbázis az összes eladó ingatlanról. Minden ügynökségnek saját adatlapja van, és csak akkor, ha azok igazán can’t find a buyer then they often open up to the idea of collaborating with other agents. They publish some of their listings online (the ones they’re having a hard time selling), and the rest they keep secret (these are called ‘off-market’) so that other agents can’t find out about them.

A legtöbb tulajdonos (a hozzáértők) 2 vagy 3 ügynökséget sorol fel. Az ügynökségek gyakran nem szeretnek egymással együttműködni, mert ez a jutalék felosztását jelenti. Ez az oka annak, hogy vásárlóként a lehető legtöbb ügynökséggel kell kapcsolatba lépnie (és közvetlenül együttműködnie velük). A francia riviérán sok ügynök nem fog proaktívan nyomon követni az új bejegyzéseket, ezért rendszeresen üzenetet kell küldenie nekik, hogy emlékeztesse őket a létezésére.

Many agencies also don’t really want to sell villas unless they can make a massive commission, because they are making profit on it by taking 20% commission plus fees every time they find someone to rent it as a

Engedélyek és biztosítás

Mivel sok illegális "ingatlanügynök" Ha megpróbál pénzt keresni a francia riviérai ingatlanon, nagyon fontos, hogy minden ügynök legális-e, akivel szorosan együttműködik, három dolgot kérve: a gyakorlati engedélyét (carte professionelle), felelősségbiztosítás és hűségkötvény (darab de garancia) details.

Don’t worry – it’s perfectly normal and acceptable to ask for proof of these. This will help to protect you in case something goes wrong. If they don’t have a bond, that’s ok, just make sure you pay any money to the notaire (which you should really do anyway). Licensed agents must display all these details in their office and give details of these three things in all correspondence and contracts.

Engedélyezett ügynököket két ingatlanügynöki szövetségen keresztül is találhat: FNAIM és SNPI. Ez egy további hely a panaszhoz, ha valami rosszul sül el.

Óvakodj a külföldi és illegális „ügynököktől”

Csak olyan ügynökökkel dolgozzon, akiknek van irodája azon a területen, ahol villát keres. A helyi ügynökök ismerik a legjobban a környéket, és esetleg hozzáférést tudnak biztosítani „piacon kívüli” villákhoz, amelyeket úgy gondolnak, hogy gyorsan eladhatnak anélkül, hogy a reklámozásért fizetniük kellene. Valószínűbb, hogy törvényes engedéllyel is rendelkeznek a gyakorlásra – és mindenképpen meg kell győződnie arról, hogy az ügynök, akivel együtt dolgozik, rendelkezik engedéllyel és biztosítással.

Egyes külföldi vagy engedéllyel nem rendelkező ügynökök azt állítják, hogy „tőzsdei ügynök” vagy „kizárólagos ügynök”, de valójában nem azok, és a végén meglephetik Önt egy extra díj követelésével (amit nem köteles fizetni!) vagy a díjakat elrejti a feltüntetett árban. Emiatt, kerülje a globális / egyesült királyságbeli / nem helyi ügynököket és szolgáltatásokat, és ne írjon alá semmit ügynökkel – minden szerződést a közjegyzőn keresztül kell megkötni. És természetesen soha ne adjon pénzt egy ügynöknek (megint csak a közjegyzőnek).

Vevői ügynökök / Ingatlankeresők

Mi az a vásárlói ügynök?

Buyer’s agents (also called Property Finders) are a new thing in France (since roughly the year 2000). They advertise that they will do the work of contacting all the various real estate agencies and find out about the off-market villas. Some also say they’ll do their best to find out about private sales.

Korlátozások:

Mivel mindannyian megosztják a jutalékot a tőzsdei ügynökkel, mindannyian kimaradnak azokról az ingatlanokról, ahol a listázó ügynök nem akarja megosztani a jutalékot. Sok ügynökség, különösen a jól ismert ügynökségek, megtagadják a jutalékok felosztását (hacsak nem a villa már régóta a piacon van). Ez azt jelenti, hogy hacsak nem áll közvetlenül kapcsolatban ezekkel az ügynökségekkel, előfordulhat, hogy nem fog tudni a legjobb eladó villáikról.

Rendszeres ügynökök, akik vásárlói ügynöknek adják ki magukat:

Egy ügynök, aki egy eladó villákat listázó ügynökségnél dolgozik, megteheti nem valódi vásárlói ügynök is legyen, bár néhányan megpróbálják meggyőzni, hogy képesek rá. A rendszeres ügynökök nem tudnak tájékozódni más ügynökségek „piacon kívüli” villáiról (mivel az oka annak, hogy a piacon kívül maradnak/titkolják őket, az az, hogy ne más listás ügynökök tájékozódjanak és ellopják őket), és megpróbálják hogy minél többet fizessen (mivel jutalékalapú kompenzációt végeznek).

Helyi kontra nemzetközi:

Minél helyiebbek, annál jobb. Az Egyesült Királyságban senki sem tudhat a francia Riviérán zajló magáneladásokról – ez hetente személyes kapcsolatépítést és helyiekkel való találkozást igényel. Keressen egy vevő ügynököt, aki a vásárolni kívánt hely közelében lakik, és első nyelvként a franciát beszéli, hogy még az idegengyűlölő régi helyiek is barátságosak legyenek, és tájékoztassák őket a magáneladásokról.

Fizetés:

Some buyer’s agents charge the buyer an additional fee upon the finalizing of the sale (but they also take half the commission from the listing agent — which they may or may not admit to you), but most don’t charge the buyer anything and instead just split the commission with agents that are willing to do that (not all are!)

Néhány nyavalyás vevő ügynöke visszatartót kér (előre pénzt), főleg azért, mert krónikusan nem sikerül villákat találniuk, és az egyetlen bevételük az első befizetés. Soha előre fizetni. Valójában soha ne fizessen nekik. Hagyja, hogy fizetést kapjanak a tőzsdei ügynöktől / eladótól. Ha beleegyezel, hogy néhány ezer eurót pluszban fizetsz nekik, csak akkor fizess a vevő ügynökének, ha találnak neked egy villát. hogy megvásárolod — and only when the purchase is 100% complete.

Megbízhat bennük?

Ugyanaz, mint az ügynököknél. Mivel az eladási ár alapján jutalékot fizetnek nekik, arra ösztönzik őket, hogy megtalálják a módját, hogyan manipulálják Önt a kelleténél többet. Ezért nem tudsz hallgatni a tanácsaikra és továbbra is Önön múlik, hogy saját maga végezzen kutatást határozza meg a helyes ajánlati árat.

Szerződések:

Ha szerződést kérnek, egyszerűen megteheti mondd, hogy nem akarsz szerződést kötni egyáltalán, vagy legalább addig, amíg meg nem találja a megvásárolni kívánt villát. Ha tiltakoznak, ne add fel. Végül beleegyeznek, hogy továbbra is veled dolgoznak. Ha úgy dönt, hogy valamikor aláírja a szerződést (ennek tényleg csak akkor kell megtörténnie, ha megtalálják a megvásárolni kívánt villát), akkor az aláírás előtt tudnia kell:

• Győződjön meg arról, hogy a szerződés „egyszerű”, és nem „kizárólagos”. Győződjön meg róla 100%-ban, hogy a szerződésben semmi kizárólagosság nem szerepel, különben még akkor is tartozol nekik, ha teljesen nem segítenének (ami sokan vannak), és más módon talál egy villát.
• Kérjen igazolást arról, hogy rendelkeznek engedéllyel és biztosítottak.
• Make sure you understand everything in the contract. Most will provide English-language contracts.
• A szerződésben szerepelnie kell, hogy Ön nem tartozik nekik pénzzel, vagy a vevő ügynöke csak akkor kap fizetést, ha az adásvétel befejeződött. Fel kell tüntetni, hogy megosztják a jutalékot a tőzsdei ügynökkel, amelyet az eladó fizet, és a vevő ügynöke nem számít fel díjat a vevőnek.

Kiben bízz? Egy figyelmeztetés

A legfontosabb dolog, amit mindig észben kell tartani, hogy az ingatlanügynökök (és a közjegyzők) a vásárlás befejezésekor kapnak fizetést, és minél többet költesz, annál több profitot termelnek. Az eladási ár százalékát fizetik nekik, ill csak akkor kapnak fizetést, ha befejezi a villa megvásárlását. Így természetesen arra ösztönzik őket, hogy nagyon optimisták legyenek mind a piacot, mind pedig az Ön által tervezett villát illetően.

Ezért mondják sokan a potenciális vásárlóknak, hogy egy nagyobb penészes és szerkezeti problémákkal küzdő villa „tökéletes állapotban van”, vagy szándékosan felfújják a m²-t, vagy más hazugságokat és féligazságokat mondanak el, hogy a lehető legmagasabb áron vásároljanak.

Tekintettel erre, fontos, hogy saját maga ellenőrizze, hogy az ingatlanon lévő összes építmény jogszerűen épült-e, és ellenőrizze az útmutatóban felsorolt egyéb dolgokat. Ne várja el az ügynököktől, hogy őszinték legyenek az ingatlan bármely vonatkozásával kapcsolatban – te ők az egyetlenek, akikre figyelni fognak a te érdekeit. Önön múlik, hogy független szakértőket fogadjon fel (akik fizetést kapnak attól függetlenül, hogy megvásárolják a villát vagy sem), hogy mindent ellenőrizzenek.

Azok, akik villák bérbeadásával foglalkoznak, szintén vásárlásra ösztönzik majd az embereket. Ha vesz egy villát, és rájön, hogy túlfizetett, és nem tudja továbbadni, ez jó hír azoknak, akik villák bérbeadásából keresnek, mivel a következő lépés valószínűleg az lesz, hogy felkéri őket, hogy segítsenek bérelni. (Ne feledje, hogy ezek a bérleti közvetítők 20% jutalékot számítanak fel, a kormány pedig 40% bérleti adót számít fel, így Ön kevesebb, mint a bérleti ár felét fizeti ki.)

(Becstelen) Amit az ügynökök mondanak neked

Tekintettel a nem megfelelő ösztönzőkre, mindig végezzen saját kutatásokat, és ügyeljen azokra a dolgokra, amelyeket egyes ügynökök mondanak:

„Most szuper meleg a piac!”

Ügynökségek mindig Azt akarom, hogy elhiggye, hogy ez egy rendkívül forró piac, és az árak emelkednek, mivel ez arra készteti a vásárlókat, hogy úgy érezzék, hamarabb és több pénzért kellene vásárolniuk, és ez arra ösztönzi az eladókat, hogy kiírják otthonaikat. Még a nyilvánvalóan lágy vagy hanyatló piacokon is sok ügynök és közjegyző gyakran azt mondja, hogy ez egy forró piac. Itt van a tényleges az ingatlanpiac helyzete a francia riviérán.

“Ez a villa új a piacon!”

Az ingatlanhirdetéseket tartalmazó e-mailekben gyakran azt írják, hogy „új hirdetés” vagy „új a piacon”, amikor a villa már hosszú hónapok vagy évek óta eladó. Ne figyeljen arra, amikor az ügynök azt mondja, hogy „új”. Ehelyett nézze meg a dátumot a diagnosztikában.

"Nem alapozhatja meg a m²-es árat a közjegyző webhelyére ("DVF"), mert _____."

Erre tetszőleges számú hazudozást adhatnak, például azt, hogy a közjegyzők nem veszik számításba az SCI-vel vásárolt villákat (számítják – minden lakóingatlan-tranzakciók, függetlenül attól, hogy ki fizeti őket), hogy ezek magukban foglalják az ingatlanok nem nyilvános vagy családon belüli értékesítését alacsony áron (ők nem), hogy a gazdag emberek a magánélet védelmében eltávolítsák az eladásukat (ez az nem megengedett), vagy hogy a közjegyző által közzétett eladási árak valahogy hibásan alacsonyak (ezek egyértelműen nem helytelenül alacsonyak – valójában azok helytelenül magas!– és ez van francia jog szabályozza az átláthatóság növelése érdekében.) Valójában a közzétett eladási árak tartalmazza a TVA-t (fizetett adó)!

Íme egy útmutató az ajánlati ár meghatározásához.

"A piac robbanásszerűen megnőtt / az árak emelkedtek, mióta a közjegyzők legutóbb közzétették az eladási árakat..."

Ismétlem, ez 100%-ban biztos nem igaz, mivel a francia riviéra ingatlanpiaca olyan, mint a melasz – ez nagyon lassú mozgás. Ezen túlmenően az állításuk szintén teljesen ellenőrizhetetlen, és ezt egy ügynök semmiképpen nem tudhatja. A csak Az ingatlanpiaci árak alakulását a közjegyzők által közzétett eladási árakon keresztül lehet megismerni (a piaci trendekről itt olvashat bővebben), amely frissül 6 havonta. Az ügynökök arról híresek, hogy hazudnak az eladási árakról, és még akkor is, ha azok voltak őszintén szólva csak arról tudnának az övék eladások, és ők a több mint 1500 ügynök közül 1 a francia Riviérán!

„Ez a villa egy drága utcában van, így az ár jogos.” vagy „A házat az utcán eladták €_____.” vagy „Nemrég több villát adtam el ezen a környéken _____ €.”

Először is ellenőrizheti, hogy a múltbeli eladások között keressen, amelyek a listán szerepelnek DVF weboldal - de azzal helytelenül alacsony m²). Ha ezek az eladások nem szerepelnek a listán, akkor tegyük fel, hogy valószínűleg nem igaz. Másodszor, a m²-enkénti árnak továbbra is a közjegyző által közzétett ártartományon belül kell lennie (erről bővebben itt), ami magában foglalja minden villa tovább minden utcában az adott területen/városban, beleértve minden a „különleges” drága utcák. Harmadszor, csak azért, mert az egyik vásárló nem tette meg végezzék kutatásaikat és túlfizetett, ez nem jelenti azt, hogy kell.

"Azt a villát most adták el / most kaptam egy ajánlatot!"

Számos oka lehet annak, hogy az ügynök ezt elmondhatja:

• Megvan rá az esély, hogy igaz (de meg kell győződnie róla.)
• Egyes ügynökök megtagadják a más ügynökökkel való együttműködést (különböző okok miatt, általában azért, mert nem akarják megosztani a jutalékot), ami azt eredményezi, hogy az ügynök, akivel dolgozik, azt mondja Önnek, hogy egy ingatlant eladtak, miközben nem, ezért ügyeljen rá, hogy hogy kétszer ellenőrizze a listázási ügynököt.
• Lehet, hogy hamis adatlapról van szó, amelynek célja, hogy felvegye Önnel a kapcsolatot az ügynökséggel egy olyan villánál, amely soha nem volt igazán eladó.
• Ha Ön képzett vevő, és tudja, hogy egy villa túlárazott, az ügynök elmondhatja, hogy egy villára ajánlatot kérnek, hogy a piac feletti ajánlatot kérje, és ha nem, azt mondják, hogy eladták. De ez gyakran egyszerűen azért van így, mert tudják, hogy az eladó csak spekulál, és nem érdekli, hogy méltányos áron adjon el, ezért ha azt mondják, hogy eladták, az azt hiheti, hogy téved a piacot illetően (hogy a villákat drágábban adják el, és gyakrabban, mint ők).
• Egy másik ok, amiért az ügynök ezt mondhatja, az az, amikor a tulajdonos úgy dönt, hogy kivonja a villáját a forgalomból, mert az nem árul – az ügynökök ezt nyilvánvalóan nem mondják, ezért inkább úgy tesznek, mintha eladták volna. Jelölje be a közjegyzők eladásokat tettek közzé hitelesíteni.

Remember: Many deals fall through; a property with an offer on it is far from a done deal (in fact, more than 50% of offers fall through, mostly because the bank won’t underwrite the mortgage for an obviously overpriced offer) and the villa may end up back on the market within a month.

„Már visszautasítottak egy ajánlatot a [piac feletti árra].

Ez szinte mindig nem igaz. Ez egy nagyon gyakori taktika, amelyet az ügynökök alkalmaznak, hogy azt gondolják, hogy a villára van kereslet, és ráveszik, hogy többet kínáljon a piaci értéknél. Ha a szám nagyon magas, előfordulhat, hogy el akarják riasztani, mert a tőzsdei ügynök nem osztja meg a jutalékot, vagy mert tudják, hogy az eladó nem igazán akar eladni.

"A villát már eladták, de a vevő nem tudott jelzálogot felvenni."

Ez lehet igaz vagy nem. Ha ez igaz, akkor a legvalószínűbb oka annak, hogy nem tudtak jelzálogot felvenni, mert a bank értékelése/értékelése szerint a vevő ajánlata jóval a piaci érték felett volt. Tehát, ha igaz, ez szinte biztosan azt jelenti, hogy a villa nagyon túlárazott, még az elfogadott ajánlati áron is. Ha ez nem igaz, akkor az ügynök ezt azért mondja, hogy azt higgye, hogy ez egy kívánatos villa, amelyért mások hajlandók fizetni.

"Ajánlatot fontolgatnak, ezért gyorsan kell cselekednie!"

Ez legtöbbször nem igaz (de néha igen, az általuk közölt ajánlat összege szinte mindig sokkal magasabb, mint a tényleges ajánlat). Ez egy gyakori taktika, amellyel nyomást gyakorolnak rád, hogy a villát kívánatosnak tegyék, és hogy gyorsan magasabb összeget licitálj, mint a (kitalált) „ajánlati összeg”. Tanácsunk: kínáljon piaci értéket, majd várjon.

„Ez egy befektetés – visszakapod a pénzt, ha eladod…”

Ez egyszerűen nem igaz sehol, de főleg Franciaországban, ahol nagyjából 15 éve lapos a piac. A vevőknek fogalmuk sincs, mennyit fizetett a villájukért, és még ha fizetnének is, ez nem számítana, hiszen a villákat olyan áron adják el, amilyen akkori a piaci érték. Az ingatlanpiac olyan, mint bármely más piac: vannak hullámvölgyei, és az emberek folyamatosan pénzt veszítenek a „befektetéseiken”.

„Az ára piaci értéken van. Megtekintheti, ha a környéken eladó villákat keres.”

Azok az ügynökök, akik ezt mondják, megpróbálják összezavarni. A kikiáltási / listázási / eladási árak NEM 'piaci érték'; ezek az árak senki hajlandó fizetni (különben már eladnák azokat a villákat!) Ehelyett igen az ELADÓ árak (azok a m² árak, amelyekért a villák ténylegesen eladták), amelyek meghatározzák a „piaci értéket” (mennyit érnek a villák abban a városban).

„A m²-t mindenképpen bővítheti.”

Klasszikus trükk, hogy megkapják az övék építész kapcsolatfelvétel, hogy "ellenőrizze", hogy bővítheti-e az ingatlant, de miután megvásárolta, mindannyian megkísértetnek, és rájönnek a kemény úton, hogy nem lehet bővíteni a m²-t (még akkor sem, ha "ugyanaz a lábnyom") . Ez több kapcsolatunkkal is megtörtént, és bevett gyakorlatnak tűnik. Az egyetlen módja annak, hogy megtudja, kibővítheti-e, ha megfelelő tervezési engedélyt kér a Mairie-től, és személyesen ellenőrizze azt a Mairie-nél.

Ügynököket idéző cikkek

Sok újságíró publikál ingatlanügynökségek által támogatott cikkeket. Ezek a cikkek (mint minden fizetett szponzorált tartalom) nélkülözik az újságírói integritást. Szinte mindig adnak értékesítési statisztikák, amelyekről nincs biztonsági másolat by the notaires. Any agent or agency that is claiming that the market is changing, is only going based on their own agency’s information (one of hundreds of agencies in this area), and since there’s no way to verify what they’re saying, you can’t assume it’s correct.

Nem hiteles minden olyan cikk, amely azt állítja, hogy a piac %-kal emelkedik, vagy kifejti a piac helyzetét, és amely nem kapcsolódik közvetlenül a forráshoz. Az egyetlen forrás, amely pontosan meg tudja mondani, hogy a piac hány %-os növekedést produkál, az a közjegyzők. Időszak. Ők az egyetlen csoport minden the sales info.

Akkor is, amikor a közjegyzők azt a %-ot közlik, hogy változnak a piaci árak, ne feledje, hogy azóta nem adnak meg pontos m²-t az eladási árak mellett (és ezek az árstatisztikák mindig a négyzetméteráron alapulnak), nem lehet helyesen megbecsülni az eladási árak %-os növekedését vagy csökkenését. Amíg a kormány nem kényszeríti a közjegyzőket az eladott ingatlanok négyzetméterének pontos jelentésére, egyszerűen nem lehet pontosan megmondani azt a %-ot, hogy a piaci árak emelkednek vagy csökkennek.

Szponzorált szemétnek számítanak azok a cikkek is, amelyek azt állítják, hogy hatalmas mennyiségű amerikai (vagy írd be ide az országot) vásárol ingatlant Franciaországban. A közjegyzők statisztikát tesznek közzé a külföldiek eladásainak százalékos arányáról, és az utolsó statisztikát 2016-ban publikálták (ahogy a 2022 őszi jelentésüket), amely szerint a vásárlók mindössze 5,2%-a nem francia. Ismétlem, egyetlen ügynök sem ismerheti meg ezeket a statisztikákat, hacsak a közjegyzők nem teszik közzé őket.

Hogyan válaszoljon a „Mekkora a költségvetése?”

Mivel oly sok tulajdonság van drámaian túlárazott, akkor erre a kérdésre a legjobb válasz a következő: „Nincs költségvetésünk. Piaci értéket fizetünk. Két értékelést kapunk – köztük egyet a bankunktól – és ezek alapján készítjük el ajánlatunkat. Tehát mutasson meg mindent, ami megfelel ahhoz, amit keresünk, és mi az ajánlati árral foglalkozunk, amint megtaláljuk a számunkra tetszőt.” Ezután elkészíti az ajánlatát követve ezt az útmutatót.

Ügynökre van szüksége?

Lehet, hogy ezt sokkolónak találod, de A villaeladások mindössze 58%-a ingatlanügynökökön keresztül történik, és ezek közül sokat „piacon kívül” adnak el ügyfeleiknek (vagy fejlesztők, which then give the agent another commission when they flip it) without the need to publish the listing online.

The rest are sold via auctions, directly via notaires (4% of sales), or through private sales via local newspapers, social media, classified sites, or specialty property press (listed by the owner). This is because real estate agents charge between 4% and 10%, and many owners would prefer to try selling another way, only dealing with agents if they can’t find a buyer on their own.

Once an agent gets hold of a property, they’ll first try to “off-market” offer it to developers. Then they’ll quietly offer it to their clients and other agents they have partnerships with. If none of them can find an interested buyer, that’s when they start paying to advertise it.

A lista nyilvánossá tételét ameddig csak lehet, elzárkózzák, mert a nyilvános hirdetés más ügynökségek versenytársát hívja meg (más ügynökök megtalálják a Google Earth-ben, és felkeresik az eladót, így fognak make the commission if they sell it). So usually if a villa hasn’t sold by the time is publicly advertised, it’s because it’s overpriced or has issues.

Ezen okok miatt a legjobb, ha egyedül keres villákat, és a lehető legtöbb ügynökkel felveszi a kapcsolatot, így nagyobb valószínűséggel értesülhet a „piacon kívüli” ingatlanokról.

Tipp: Készíthetsz a bármely villa tulajdonosi adatainak beszerzését kérik és közvetlenül forduljon a lakástulajdonosokhoz.

Villát vásárol? Ezt olvassa el először!

Ha készen áll ingatlankeresésre, feltétlenül olvassa el tájékoztatónkat teljes útmutató a franciaországi ingatlanvásárláshoz. Ezek az útmutatók elmagyarázzák, hogyan kell megbecsülni egy ingatlant igazi value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Először is, ahhoz, hogy megértsük a francia ingatlanpiacot, meg kell értened, hogyan A m²-es ár egy óriási átverés. Ezután továbbléphet a többi útmutatóhoz:

A miénk útmutató, hogy merre tart a piac tartalmazza: a francia Riviéra ingatlanpiaci előrejelzéseit, a jelenlegi és történelmi árazási trendeket a piacon, valamint az árak további csökkenésének okait. Ráadásul kiegészítő útmutató az oroszokról és hatásukról a francia riviéra ingatlanpiacán.

A miénk útmutató az ingatlanhirdetésekhez a következőket tartalmazza: hogyan keressünk eladó villákat, mire kell figyelni, félretájékoztatás és figyelmeztetések, aukciók és lefoglalások, közvetlen vásárlás az eladóktól, miért a legfontosabb az időzítés, és miért csak a villák eladásainak körülbelül a fele szerepel a nyilvános listán.

A miénk útmutató a csalásokhoz és titkokhoz includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

A miénk útmutató az árképzéshez és a villa piaci értékének meghatározásához A következőket tartalmazza: miért van olyan extrém túlárazás, hogyan becsüljük meg a villa piaci értékét (mennyit ér), valamint egy lépésről lépésre szóló útmutatót az ajánlati ár megtalálásához.

A miénk útmutató a fontos dolgokhoz a következőket tartalmazza: diagnosztikai jelentések és felmérések, napfény és mikroklíma, kilátással kapcsolatos lehetséges problémák, lakhatási adók, életkor, internet- és mobilhozzáférés, veszélyes (piros) zónák, egészségügyi kockázatok, magánélettel és térrel kapcsolatos problémák, közeli problémák, Ön Valójában birtokolnak illegális kiegészítéseket és szerkezeteket, miért adják el őket, hogyan kell ellenőrizni, és így tovább.

A miénk útmutató a megfontolandó dolgokhoz tartalmazza: a te tényleges költségek, egy „újonnan felújított” villa megvásárlásával kapcsolatos problémák, a helyi bűnözés és a házalók megismerése, valamint kérdések, amelyeket fel kell tenni magának.

A miénk útmutató a vásárlási folyamathoz Tartalmazza: az ár és az induló ajánlat megtárgyalása, a becsületes közjegyző választása, a feketén vásárlás, a hivatalos ajánlat és a letét, az SCI használata, a szerződéses buktatók, a megfontolási időszak, a pénz átadása előtti teendők és a végső aláírás.

A miénk útmutató a vásárlás után a következőket tartalmazza: biztosítási buktatók, tippek második lakáshoz, villa bérlése, felújítás, és mit kell tudni az emberek felvételéről.

Útmutató eladóknak: Hogyan árazza fel villáját, hogy eladja.