Pricing: Determining a Villa’s Market Value

A jelentések, a piacelemzés, valamint az általunk megkérdezett közgazdászok, ügynökök, vevők és közjegyzők szerint a francia Riviéra több mint 1 millió eurós villátulajdonainak többsége irreális áron van feltüntetve, és addig ül a piacon, amíg az eladó le nem engedi az árat. jóval alacsonyabb, mint a piacon lévő többi, az átlagos eladási ár 2022/23-ban körülbelül 70%-kal az eredeti kérés alatt van. Őrülten hangzik? Íme, miért.

A francia Riviéra 2008 óta a vásárlók piaca. Ez 2023-ban még inkább azzá vált (és még sok éven át az lesz), mivel sok tényező, beleértve a külföldi vásárlókat, akik ehelyett lakóhelyük szerinti országukban vásárolnak lakást, és a francia kormány aktívan csökkenti a második lakásvásárlást. Ez azt jelenti, vevőként nagy az alkuerőd, ha közvetlenül a tulajtól tudsz alkudni. (Tudsz kérje el a tulajdonos elérhetőségét a kormánytól.)

Mindig emlékezz: Az ügynöknek, a közjegyzőnek és minden vállalkozónak, aki bármelyikükkel dolgozik, egy a célja: eladni Önnek egy villát a lehető legmagasabb áron, a lehető leggyorsabban. Így kapják a legtöbb fizetést, a legkevesebb munkával. Emiatt, nagyon fontos, hogy ne bízzon az árképzési tanácsaikban.

Hogyan válaszoljon a „Mekkora a költségvetése?”

Mivel nagyon sok ingatlan drasztikusan túlárazott, erre a kérdésre a legjobb válasz a következő: „Nincs költségvetésünk. Piaci értéket fizetünk. Két értékbecslést fizetünk (az egyiket a bankunk által ajánlott értékbecslő) és ezek alapján készítjük el ajánlatunkat. Tehát mutasson meg mindent, ami megfelel ahhoz, amit keresünk, és mi az ajánlati árral foglalkozunk, amint megtaláljuk a számunkra tetszőt.” Ezután az alábbi útmutatót követve elkészítheti ajánlatát.

Miért van olyan sok extrém túlárazás?

„Ez jó ár, és nagy volt az érdeklődésünk. Ezen az áron ez a villa nagyon gyorsan elkel. Azonnal döntened kell!”, az ingatlanügynökök gyakran mondják (itt van egy lista a tisztességtelenebb dolgokról, amelyeket az ingatlanügynökök elmondhatnak Önnek), abban a reményben, hogy sietve vásárol egy túlárazott villát. Azonban nem ritka, hogy a vevő rájön, hogy ez csak egy nagy nyomású eladási taktika volt, és a villa hónapok (vagy akár évek) múlva is eladó, általában azért, mert rendkívül túlárazott.

Számos olyan jelenség van erre a területre jellemző, amely arra ösztönzi az eladókat, hogy 3-8-szor (vagy még több) magasabb áron adják ki ingatlanaikat, mint a tényleges érték…

Ügynökségek, akik túlértékelik

Ingatlan Az ügynökségek azt mondják az eladóknak, hogy eladhatják ingatlanukat sokkal többet, mint amennyit valójában ér csak azért, hogy biztosítsák a listát az ügynökségük számára. A tulajdonosok hajlamosak azzal az ügynökkel listázni, aki azt állítja, hogy a legtöbb pénzt kaphatják érte – és ez egyfajta licitharc lesz az ügynökök között, akik az ügynökségükkel szeretnék megszerezni a listát. Kivel írnál alá: azzal az ügynökkel, aki megígéri, hogy 8 millió eurót kap a villádért, azzal, aki azt mondja, hogy szerinte 3 millió eurót ér, vagy azzal, aki azt mondja, hogy valójában csak 1,2 millió eurót?

The result is that villas get listed for sale at three to as much as ten times what they are worth. Many owners end up associating this with their self-worth (it makes people feel like they’re doing OK in life when they’re convinced their house is worth many millions), so it’s hard for them to come to grips with reality.

Many agents also greatly inflate the m² in the listing, to justify the price, since there’s no law that requires villa listings to have accurate m². Then the villa simply sits on the market for years until the seller lowers the price, often several times.

Befektetők, akiket nem érdekel

Another phenomenon specific to the French Riviera real estate market: Wealthy investors get agents to list the villas they own at prices that are many times higher that they are worth, on the off-chance that a wealthy person from Monaco (who has not done their research, or does not care about the price) will make a mistake and buy it — then they’ll use the sale money to buy 2 or 3 similar villas and pocket the remaining money.

Ezek a tulajdonosok gyakran több villával rendelkeznek, amelyeket bevételszerzésre használnak (a nyári szezonra bérbe adják). Egyes becslések szerint ez a francia Riviéra villáinak csaknem 40%-át teszi ki! Ezeket a tulajdonosokat nem igazán érdekli, hogy eladja-e a villájukat, és bizonyosan nem is érdekli őket, hogy piaci értéken adják el.

A jó hír az, hogy a francia kormány aktívan igyekszik visszaszorítani az ilyen jellegű befektetési vásárlásokat, hogy megfizethetőbbé tegye a lakhatást. Idén új és nehézkes adókat vezettek be a második otthonra (amely a francia Riviérán található villák csaknem 40%-át érinti), és aktívan gondolkodnak más módszereken a házfelforgatás, a külföldi befektetések, az AirBnb-bérlés és a nyaralók visszaszorítására. 100%-ban többre számíthat a jövőben. (Tudjon meg többet erről a piaci előrejelzések útmutatójában.)

Oroszok emlékei

A francia Riviéra ingatlanpiacát érintő másik jelenség a remélem, hogy az ostoba költekező orosz vásárlók végül visszatérnek. 2014 után az orosz vásárlás drámaian csökkent, és ez a terület érezte a bukást. A francia Riviéra sok eladója mégis kihívóan reménykedik, arra várva, hogy az oroszok visszatérjenek – valamikor. De az ukrajnai invázió és az azt követő szankciók és lefoglalások miatt ez nem fog megtörténni. Amint ezek az eladók rájönnek, hogy az orosz pénzfa meghalt, az árak drámaian esnek. Olvassa el kiegészítőnket útmutató az oroszokról és hatásukról a francia Riviéra ingatlanpiacán, hogy többet megtudjon erről.

Legális adóelkerülés

És még egy másik ok, amiért egyes ingatlantulajdonosok eladásra kínálják ingatlanaikat anélkül, hogy el akarnák adni (ezért őrült áron teszik közzé, úgy gondolják, hogy senki sem fizet érte), az, hogy legális adócsalás. Amíg egy villa eladó, a tulajdonos több drága ingatlanadó alól mentesül! This applies to non-primary residences, of which the French Riviera has in abundance (almost 40% of villas here fall into this category). Agencies embrace this phenomenon because they can point to these listings as a (false) indicator of where the market is at.

3 piac egyben

A francia Riviéra az three markets in one: privát, off-market és nyilvánosan jegyzett. Bármely nyilvánosan jegyzett villa először magánpiacon volt, majd off-market. Ezen szakaszok mindegyikének más az árazása – különösen az utolsó szakasz, ahol az árak drámaian megnövekednek.

1. piac: A magánpiac. Először is, az eladók ügynök igénybevétele nélkül próbálnak eladni. Franciaország-szerte az összes villák több mint 50%-át magántulajdonban értékesítik, de a francia riviérán ez megközelíti a villaeladások 75%-át. Ezek közül sokat eladnak barátok barátainak vagy közösségi média bejegyzéseken keresztül stb. Vevőként ez a vásárlás legjobb módja. Készíthetsz a bármely villa tulajdonosi adatainak beszerzését kérik.

2. piac: Piacon kívül. Ha nem tudtak privátot eladni, akkor listáznak egy ügynökkel. A villák nagy százalékát az ügynök „piacon kívül” értékesíti anélkül, hogy nyilvánosan szerepelne az interneten. Ezek közül sokat eladnak a fejlesztőknek, még mielőtt a rendszeres vásárlók megnéznék őket.

3. piac: Nyilvánosan jegyzett. Ha senki nem akarja megvenni a villát, akkor az ügynökök nyilvánosan listázzák az interneten. (További információ lapunkban útmutató az ügynökökhöz.) Ezek a villák – a nyilvánosan jegyzettek – mindig nagyon túlárasak és/vagy valami komoly baj van velük, ezért még nem keltek el. Általában évekig ücsörögnek a piacon, amíg a tulajdonos fel nem adja, vagy magántulajdonban eladja. Ezt tartsd szem előtt.

Hamisított átlagár

A városonkénti átlagos ár hamisan fel van növelve, és nem a valós eladási árakon alapul. Lásd alább:

Fontos: Több oka is van annak, amiért figyelmen kívül kell hagynia a m2-árakat

Franciaországban a m² átverés, amellyel az árakat felfelé próbálják mozgatni.

Annyi mindent lehet erről mondani, hogy külön csináltuk útmutató mindent a m² átlagárról és hogy a DVF-ben szereplő m² valójában egy teljes átverés.

Sajnos a nélkül igazi m² size, you can’t calculate the correct m² pricing (this is also why the government website has incorrect m² pricing averages). This benefits the notaires and agents, since they’re paid on % commission, but can seriously harm buyers.

Szerencsére nem gyakran szívják meg a vevőt, mert a legtöbbnek jelzáloghitelre van szüksége (főleg, hogy elkerülje a vagyonadót), a bank pedig mindig szakszerű értékbecslést kér (azonban az értékbecslők egy része lusták, és hibás m² átlagokra hagyatkoznak, úgyhogy győződjön meg róla, hogy a tiéd tudja hogyan találja meg helyesen a piaci értéket).

Ne feledje, hogy az árak a városon belüli területtől függően is nagymértékben változnak. Például, Eze sokkal drágább, ha Eze Bord-de-Merben keresel, ami a tenger mellett van. Ha egy villát néz a Moyenne vagy a Grand Corniche mellett, akkor az árak drámaian csökkennek.

További okokra van szüksége a m² figyelmen kívül hagyására? Mindezeken felül az ügynökök rutinszerűen hazudnak a villák négyzetméteres nagyságáról, és ráveszik az ellenőröket is, hogy hazudjanak. A valódi m²-t csak úgy ismerheti meg, ha saját, független ellenőrrel méri meg.

Kell még több indok? Az ingatlanügynökségek úgy is manipulálják a piacot, hogy legalább ötszörösen a piaci érték felett vásárolnak ingatlanokat, hogy olyan áron adják el az eladást, amely magasabb, mint bármely más villa a környéken. Ez ugyanaz a piacmanipulációs taktika, amelyet más luxusközpontú iparágakban alkalmaznak, mint pl. művészeti piac. Ezt azért teszik, hogy rámutassanak arra az eladásra, ezzel próbálva igazolni a piacot jóval meghaladó áraikat, és hogy manipulálhassák a nyilvánosságra hozott átlagos m² árakat.

Most, hogy ezt megérted nem bízhatsz semmiben, amit m²-en olvasol, amit online olvasol, a következőképpen becsülheti meg a tényleges m² árátlagokat:

Hogyan becsüljük meg a villa piaci értékét

Minden ajánlatnak figyelembe kell vennie a piac jelenlegi állapotát, ezért mielőtt belekezdene az alábbi útmutatásokba, olvassa el a mi oldalunkat szakértő francia Riviéra ingatlanpiaci előrejelzések.

1. módszer: Hasonlítsa össze a szomszédokkal

It’s easier than you think! You just need to look at the other properties nearby that have sold, and ignore all the m² pricing.

Mint fentebb megtudta, a közjegyzők kénytelenek felsorolni az eladott villákat és lakásokat egy kormányzati weboldalon, „DVF” néven. Interaktív Franciaország térképpel rendelkezik, amely lehetővé teszi, hogy a kiválasztott területre kattintva megtekinthesse az ÖSSZES nemrég eladott villa árát., bárki megvásárolta – beleértve az SCI-t és a vállalati vásárlókat is (de ne feledje: ezen az oldalon hibás m²-információ található). Megjegyzés: a feltüntetett árak tartalmazza a TVA-t (adó).

Íme egy példa…

This is a regular, nothing-special villa currently for sale in a less-desirable part of Eze, up a poorly-maintained communal lane. Despite having a lot of road noise and facing East, it’s listed at almost €6 million. An absolutely őrült Irányár. Nincs villa valaha sold for anything close to that m² price in Eze, in recorded history. But that didn’t stop the listing agents from trying to outbid other agents to secure the listing for their agency. It will sit on the market until the owners are desperate, at which time it will likely sell for around €1 to €1.5 million. It’s been for sale for 6 years so far without a price reduction, and –no surprise– still hasn’t sold. In the meantime it’s listed as an expensive vacation rental with the pitch that it’s worth €6 million (same as most of the houses that sit for years on the market).

Ellenőrzéskor a DVF kormány honlapján és a Google Earth-ben láthatjuk, hogy a szomszéd villáját valószínűleg ugyanaz a fejlesztő készítette, és ugyanolyan stílusú és megközelítőleg ugyanolyan méretű (a Google Earth-ön keresztül látható alapterülete és emeletei alapján); nemrég 930 500 euróért kelt el!

És még egy példa:

Ez a villa a Villefranche-sur-Mer magasságában 4,6 millió eurót kér. 260 m² alapterületű, teljes felújításra szorul (belül nagyon 1980-as évekbeli).

Itt van (balra), a szomszéd villa mellett, amely több mint kétszer akkora:

A DVF-en pedig látható, hogy a szomszéd villája (amely sokkal nagyobb, 670 m²-es) 1,1 millió euróért kelt el a Covid-konjunktúra csúcspontján (a szokásosnál magasabb áron). Szinte az összes többi villa a környéken hasonló áron kelt el.

…és mégis, a tulajdonost meggyőzte egy tisztességtelen ügynök, aki megpróbálta megszerezni a listát, hogy a villájuk 4,6 millió eurót ér, nem a nagyjából 800 000 eurót, amit valójában ér.

2. módszer: Készíts egy listát

Az első dolog, amit meg kell határoznia, hogy mi a korábbi árképzés (a tényleges eladási árak alapján) abban a városban, ahol vásárolni szeretne és mi lesz az árképzés a jövőben. To do this, we’ll teach you how to analyze and make a list of similar individual villas that have sold in the area directly nearby.

1. lépés:

Keresse meg az ingatlant a DVF-en a közeli villák eladási árainak ellenőrzése, térképen kereshető (figyelmen kívül hagyja a közzétett m²-t):

Ezután keresse meg az ingatlant a következő címen keresztül Google Earth:

Még a kilátást is érzékelheti:

De ne feledje a képek dátumát, mivel a villát azóta bővíthették vagy felújították. Ha a kép dátuma régebbi, mint az utolsó eladás, ellenőrizze a tervezési engedélyek honlapja hogy megtudja, valóban nagyobb volt-e, mint a Google Föld mutatja, az eladás időpontjában.

Figyelem: Az ingatlanügynökségek úgy próbálják manipulálni a piacot, hogy olyan ingatlanokat vásárolnak, amelyek legalább ötszöröse a piaci érték felett, hogy olyan áron értékesítsenek, amely magasabb, mint bármely más villa adott el ezen a területen. Ezt azért teszik, hogy rámutassanak arra az eladásra, ezzel próbálva igazolni a piacot jóval meghaladó áraikat, és hogy manipulálhassák a nyilvánosságra hozott átlagos m² árakat. Tehát, ha egy vagy két eladást lát, amelyek jóval magasabbak a piaci értéknél, akkor ezeket ne vegyék figyelembe az átlagos m² kiszámításánál.

2. lépés (nem kötelező, a pontosság érdekében):

Ezután hasonlítsa össze a térképet a tervezési engedélyek honlapja (keresse meg a várost a felső kék sávban, majd görgessen le, és kattintson a zöld gombra az összes tervezési engedély megtekintéséhez) az eladott ingatlanokat felsoroló DVF weboldal with their prices. Click on all the properties that overlap (both have planning and sold) and note the correct m² from the planning permissions website (add the ‘existing’ to the ‘new’ m² to get the total).

Ne feledje, hogy a tervezési engedélyek webhelyét nem frissítik gyakran, így előfordulhat, hogy a legutóbbi frissítés óta egy villa tovább bővült (vagy akár le is dőlt, és új villát építettek a telken). Mindig felkeresheti a helyi Mairie-t, és érdeklődhet az adott villákról és azok legújabb tervezési engedélyeiről.

3. lépés:

Készíts egy listát. Az ugyanazon a területen található villák piaci értékének kiszámításához listát kell készítenie a közelben eladott villákról, amelyek azonos stílusúak (provance-i vagy modern, mert eltérő az áraik), alaposan meg kell néznie a Google Földet és Találd ki az adott villák átlagos m² eladási ára (az Ön becslése alapján tényleges m² size) and add screenshots of the villas to your list.

Íme egy példa az összeállítandó listára (amelyet sablonként használhat) egy Eze-i villa összehasonlításával. Így néz ki PDF formában (nyomtatással készült –> egyedi oldaltörések –> mentés PDF-ként). Itt van egy másik példa (ez a Beausoleil) egyszerűbb formátumban.

4. lépés:

Az 1–3. lépések egy ballpark árkategóriát adnak meg. Aztán, hogy megtudja, hol van ebben a tartományban ez villa illik, nézd meg ezeket a tényezőket, amelyek vagy magasabbra vagy alacsonyabbra teszik a tartományban:

1. Mi a minőség a villából és jól van-e megépítve? Maga az épület nagyon jó minőségű, közepes vagy rossz minőségű? Vannak benne olyan dolgok, amelyek a jó épületeknél vannak, például egy „vide sanitaire” rés (mini pincerész, hogy ne képződjön penész az alsó emeleten) stb?
2. A belső berendezések és burkolatok, konyha, fürdőszoba, padló stb. luxus vagy alap?
3. A villa jár extra hely nem tartozik bele a „lakható” m²-be – medencés ház vagy vendégház/lakás? Ha igen, akkor hozzáadjon értéket. Ha nem, vond ki.
4. Találja ki, hogy a villa ennek drágább vagy olcsóbb részén található-e terület / town. For example, areas closer to the water are much more valuable.
5. Hogy van a Kilátás? Lehet, hogy a jövőben blokkolják? A fantasztikus, akadálytalan kilátás a tengerre növeli az értéket. Ha a kilátásban látja a szomszédokat vagy más villákat, az csökkenti. Ez kevésbé igaz azokra a területekre, ahol a legtöbb villából nagyszerű kilátás nyílik, mint például Eze.
6. A villa stílusa modern vagy régebbi stílus? Az új, modern villák négyzetméterenként lényegesen drágábbak (és sokkal-sokkal több vevő van rájuk – beleértve a gazdag vásárlókat is, akik néha a piaci értéken felül fizetnek), mint a hagyományos, klasszikus, provence-i, "modern stílusú"-provence-i vagy elavult megjelenésű stílusok.
7. Mikor épült a villa? Újabb a villák több pénzért kelnek el, és kevesebb javítást igényelnek. Régebbi A villáknak valószínűleg munkára van szükségük az elektromos, vízvezeték-, tető-, csatorna- és egyéb problémák frissítéséhez, ezért ezt vegye figyelembe.
8. Aztán vedd figyelembe, ha kell felújítások, és mibe fog ez kerülni. Ha nem, az értékesebbé teszi, de ha igen, az egy kicsit lefelé nyomja az értékét.
9. Ha a a föld beépíthető, így bővíthetné a házat, ez egy kis értékkel járna, de ha nem, akkor értéket veszítene. Ha az a vörös zóna, az ár körülbelül 20%-kal csökken.
10. Tényező, hogy mennyi föld tartalmazza, és a minősége a kertek, pool, garage, etc.
11. Használ-e a villa a közös autóút? This lowers the m² value, and adds regular maintenance costs (as well as potential legal disputes) that you’ll need to budget for.
12. Van-e normál méretű úszás medence? Ha nincs medence, lehet építeni? (Először győződjön meg arról, hogy érvényes engedélyekkel rendelkezik!) Ha meg kell építenie, akkor vonja le az árból a medence költségének dupláját. Ha nem garantált, hogy meg tud építeni egy medencét, akkor körülbelül 40%-kal csökken az érték, és érdemes komolyan megfontolni a vásárlás mellőzését, mivel nem fogja könnyen (vagy egyáltalán) bérelni nyaralóként, ill. könnyű lesz-e továbbértékesíteni.
13. Lesz-e zajos Építkezés Közeli? (Tekintse meg az építési engedélyeket itt.)
14. Egy közösségben van, sétatávolságra a iskola vagy egy őrzött domaine? Ez növeli az árat. Ha ez izolált, ami csökkenti az árat.
15. Ezután ellenőrizze, hogy vannak-e más tényezők, amelyek csökkentik az árat, például egy vonat hallótávolságon belül figyelmen kívül hagyva, göröngyös autóút, gyenge mobiljel, nincs szál, vagy csúnya távvezetékek, vagy út zaj – mindez jelentősen csökkentené az értéket.

Egy másik része annak meghatározásának, hogy mennyiért fog eladni egy villát, hogy megtudja, mióta van a piacon. Mivel az ügynökök valószínűleg nem mondják meg az igazat (vagy csak azt mondják meg, meddig megvannak rendelkezett a listával), a legjobb megoldás az, ha megszerezzük a diagnosztika jelentések és a mandátum (a listázási megállapodás) az ügynöktől, és nézze meg rajtuk a dátumot. Akkor tudni fogja, hogy már eladó legalább that long. (BUT since diagnostics reports are only valid for three years, if the villa has been on the market for more than three years, the diagnostics might have recently been re-done and show a more recent date.)

Ha több mint néhány hónapja van a piacon, annak oka van: vagy nagyon, de túl magas az ára, vagy komoly gondok vannak az ingatlannal. Minél hosszabb ideje van a piacon, annál alacsonyabbnak kell lennie az ajánlatának.

Ez megmondja, hogy a m²-es árkategóriában hol érdemes értékelni. Figyelembe kell vennie a piac pályáját is (a következőképpen állapíthatja meg, hogy az árak emelkednek vagy csökkennek). This will give you a price that you can justify in a letter to the seller.

Ha az eladó elfogadja, akkor felméréseket készíthet, hogy a m² pontos-e, szükséges-e a villa villany- vagy vízvezeték-korszerűsítése stb., és ez alapján tovább módosíthatja az árat, mielőtt az ajánlatot jogi szerződésbe kötné közjegyző (akit előre ki kellett volna választani).

3. módszer: Értékelés/értékelés

Ha nagyon érdekli egy ingatlan, és a tulajdonosnak több meggyőzésre van szüksége a piaci ár eléréséhez, akkor kifizetheti az értékbecslést / értékbecslést. De ne feledje – nem minden eladó akar igazán eladni, vagy hallgat a logikára/észre. Az egyetlen módja annak, hogy valóban megtudjuk, hogy az eladót az ügynöke félretájékoztatta-e, és valóban el akarja adni, ha közvetlenül a tulajdonossal beszélünk.

Értékbecsléshez forduljon ahhoz a bankhoz, ahol jelzáloghitelét tervezi felvenni. Lesz egy listája az általuk használt értékelőkről. Kérdezd meg tőlük azt is, hogy meddig érvényes az értékbecslés, hogy fel lehessen használni a jelzáloghitelre (ellenkező esetben kétszer kell fizetni érte). A bankok mindig kifizetik az értékbecslést a jelzáloghitel felállítási költség részeként (körülbelül 3000 euróba kerül), de ez általában a közjegyző felkeresése után történik. Azonban, dönthet úgy, hogy hamarabb elvégzi az értékelést, és ezt az értékelést felhasználhatja az eladóval való alkudozáshoz / bizonyítva, hogy az árnak alacsonyabbnak kell lennie.

Az értékbecslő kiválasztásához kérdezze meg a folyamatot, és kérdezze meg, hogy a közjegyzők által közzétett négyzetméteres villaméretek alapján jár-e. Ha igent mondanak, akkor ne használja őket. Szüksége van egy értékelőre, aki ezt megérti a közjegyzők által feltüntetett m² hibás, ellenkező esetben a villát a piaci értéknél nagyjából háromszor magasabb áron értékelik.

Ne ingadozzon!

Így működik az ingatlanpiac (és sok más piac): Egy tanulatlan vevő túlfizet valamiért, majd az összes bróker és ügynök rámutat az eladásra, és kiabál:lát? ez az igazi értéke minden villas!” Don’t listen. You know the real market value, and it’s based on the majority of sales, not one or two sales that were overpriced.

Ha teheti, tegye meg ajánlatát közvetlenül a tulajdonosnak (tehet a bármely villa tulajdonosi adatainak beszerzését kérik) or else do it via a notaire, explaining that it’s based on the market value, and stand firm. Don’t negotiate, or the seller will know they can squeeze more out of you and it’ll be harder to reach a market-value deal. Don’t let agents confuse or manipulate you. Stick to your price.

Ha nemet mondanak, szólhatsz, hogy ha nem fogy az ingatlanuk, jöjjenek vissza hozzád, és ha addig nem találtál mást, akkor is érdeklődhetsz. Ha komoly eladók, ez a taktika valószínűleg jó árat fog kapni – végül.

Ha nem komoly eladók, akkor nem fogadják el az ajánlatát, hacsak nem fizet drasztikusan túlfizetni, amit semmiképpen sem szabad megtennie (ha rohansz lakást keresni, pénzügyileg ésszerűbb, ha egy éves bérletet keres tovább keresel egy piaci árú villát). Az ingatlanvásárlás a francia riviérán türelemről szól. Végül talál egy nagyszerű villát piaci áron. (Általában évekig kell keresgélni.)

A legjobb helyzet az, ha találsz egy komoly eladót, akinek a villájában nincsenek komolyabb gondok, de nem adta el, mert túlárazott. Ezután ezt a taktikát alkalmazza, és piaci értéket kínál (ami sok esetben jóval kevesebb, mint a kért ár fele!). Folyamatosan ellenőrizze a bejelentkezést, és végül, amikor a villa nem kel el, visszajönnek hozzád, amikor kétségbeesetten akarják eladni (amikor lejárt az idő a válási/adózási/stb. helyzetükre), és ezen a ponton Ön akár piaci alatti árat is tud alkudni a gyors eladás érdekében.

Légy türelemmel, hiszen az ingatlanvásárlás olyan, mint a házasság – ha rossz döntést hozol, az nagyon költséges hiba és hosszú távú elkötelezettség lehet, amiből nem könnyű kihátrálni.

Itt van egy lista (becstelen) dolgok, amelyeket az ügynökök mondanak. Nagyon fontos, hogy rendszeresen nézze át a listát, hogy ne dőljön be a hazugságaiknak.

Villát vásárol? Ezt olvassa el először!

Ha készen áll ingatlankeresésre, feltétlenül olvassa el tájékoztatónkat teljes útmutató a franciaországi ingatlanvásárláshoz. Ezek az útmutatók elmagyarázzák, hogyan kell megbecsülni egy ingatlant igazi value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Először is, ahhoz, hogy megértsük a francia ingatlanpiacot, meg kell értened, hogyan A m²-es ár egy óriási átverés. Ezután továbbléphet a többi útmutatóhoz:

A miénk útmutató, hogy merre tart a piac a következőket tartalmazza: a francia Riviéra ingatlanpiaci előrejelzései, a jelenlegi és történelmi árazási trendek a piacon, valamint az árak további csökkenése. Ráadásul kiegészítő útmutató az oroszokról és hatásukról a francia riviéra ingatlanpiacán.

A miénk útmutató az ingatlanhirdetésekhez a következőket tartalmazza: hogyan keressünk eladó villákat, mire kell figyelni, félretájékoztatás és figyelmeztetések, aukciók és lefoglalások, közvetlen vásárlás az eladóktól, miért a legfontosabb az időzítés, és miért csak a villák eladásainak körülbelül a fele szerepel a nyilvános listán.

A miénk útmutató a csalásokhoz és titkokhoz includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

A miénk útmutató az ingatlanügynökök számára magában foglalja: a tisztességtelen dolgokat, amelyeket az ügynökök elmondanak Önnek, hogyan működnek az ingatlanügynökségek, a vevő ügynökei és az ingatlankeresők, miért kerülje el az illegális és nem helyi ügynököket, és kiben bízzon (fontos figyelmeztetés).

A miénk útmutató a fontos dolgokhoz a következőket tartalmazza: diagnosztikai jelentések és felmérések, napfény és mikroklíma, kilátással kapcsolatos lehetséges problémák, lakhatási adók, életkor, internet- és mobilhozzáférés, veszélyes (piros) zónák, egészségügyi kockázatok, magánélettel és térrel kapcsolatos problémák, közeli problémák, Ön Valójában birtokolnak illegális kiegészítéseket és szerkezeteket, miért adják el őket, hogyan kell ellenőrizni, és így tovább.

A miénk útmutató a megfontolandó dolgokhoz tartalmazza: a te tényleges költségek, egy „újonnan felújított” villa megvásárlásával kapcsolatos problémák, a helyi bűnözés és a házalók megismerése, valamint kérdések, amelyeket fel kell tenni magának.

A miénk útmutató a vásárlási folyamathoz Tartalmazza: az ár és az induló ajánlat megtárgyalása, a becsületes közjegyző választása, a feketén vásárlás, a hivatalos ajánlat és a letét, az SCI használata, a szerződéses buktatók, a megfontolási időszak, a pénz átadása előtti teendők és a végső aláírás.

A miénk útmutató a vásárlás után a következőket tartalmazza: biztosítási buktatók, tippek második lakáshoz, villa bérlése, felújítás, és mit kell tudni az emberek felvételéről.

Útmutató eladóknak: Hogyan árazza fel villáját, hogy eladja.