Prissättning: Fastställande av en villas marknadsvärde

Enligt rapporter, marknadsanalyser och de ekonomer, agenter, köpare och notärer som vi konsulterade, är majoriteten av villafastigheter på franska Rivieran listade till över 1 miljon euro listade till orealistiska priser och står på marknaden tills säljaren sänker priset att vara mycket lägre än andra på marknaden, med det genomsnittliga försäljningspriset på cirka 70 % under den ursprungliga fråga 2022/23. Låter det galet? Här är varför.

Franska Rivieran är en köparmarknad, och har varit det sedan 2008. Det har blivit ännu mer 2023 (och kommer att vara det i många år framöver) p.g.a. många faktorer, inklusive utländska köpare som istället köper bostäder i sina hemvistländer, och den franska regeringen aktivt motverkar köp av andra hem. Det betyder att, som köpare har du stor förhandlingsstyrka, om du kan förhandla direkt från ägaren. (Du kan begära ägarens kontaktuppgifter från regeringen.)

Glöm aldrig: Agenten, notarien och alla entreprenörer som arbetar med någon av dem har alla ett mål: att sälja en villa till dig till högsta möjliga pris, så snabbt som möjligt. Det är så de får mest betalt, med minst arbete. Av denna anledning, det är mycket viktigt att du inte litar på deras prisråd.

Hur man svarar "Vad är din budget?"

Eftersom så många fastigheter är dramatiskt överprissatta, är det bästa sättet att svara på denna fråga att säga detta: "Vi har ingen budget. Vi kommer att betala marknadsvärde. Vi kommer att betala för två värderingar (en av vår banks rekommenderade värderingsman) och kommer att basera vårt erbjudande på dessa. Så visa oss allt som matchar det vi letar efter så tar vi hand om priset när vi hittar en vi gillar.” Sedan kommer du att skapa ditt erbjudande genom att följa guiden nedan.

Varför det finns så mycket extrema överpriser

”Det här är ett bra pris och vi har haft ett stort intresse. Till detta pris kommer denna villa att sälja mycket snabbt. Du måste bestämma dig direkt!", säger fastighetsmäklare ofta (här är en lista över mer oärliga saker som fastighetsmäklare kan berätta för dig), i hopp om att skynda dig att köpa en för dyr villa. Det är dock inte ovanligt att köparen inser att detta bara var en högtrycksförsäljningstaktik och att villan fortfarande är till salu månader (eller till och med år) senare, vanligtvis för att den är extremt dyr.

Det finns flera fenomen som är specifika för detta område som uppmuntrar säljare att lista sina fastigheter för 3x till 8x (eller mer) högre än dess faktiska värde...

Byråer som övervärderar

Fastighet byråer berättar för säljare att de kan sälja sin fastighet för mycket mer än det faktiskt är värt bara för att säkra noteringen för deras byrå. Ägare tenderar att lista med den agent som säger att de kan få mest pengar för dem - och det blir ett slags budkrig mellan agenter som vill säkra noteringen med sin byrå. Vem skulle du skriva på med: agenten som lovar att ge dig 8 miljoner euro för din villa, den som säger att de tycker att den är värd 3 miljoner euro, eller den som säger att den faktiskt bara är värd 1,2 miljoner euro?

The result is that villas get listed for sale at three to as much as ten times what they are worth. Many owners end up associating this with their self-worth (it makes people feel like they’re doing OK in life when they’re convinced their house is worth many millions), so it’s hard for them to come to grips with reality.

Many agents also greatly inflate the m² in the listing, to justify the price, since there’s no law that requires villa listings to have accurate m². Then the villa simply sits on the market for years until the seller lowers the price, often several times.

Investerare som inte bryr sig

Another phenomenon specific to the French Riviera real estate market: Wealthy investors get agents to list the villas they own at prices that are many times higher that they are worth, on the off-chance that a wealthy person from Monaco (who has not done their research, or does not care about the price) will make a mistake and buy it — then they’ll use the sale money to buy 2 or 3 similar villas and pocket the remaining money.

Dessa ägare äger ofta flera villor som de använder för inkomstgenerering (de hyr ut dem för sommarsäsongen). Enligt vissa uppskattningar står detta för nästan 40 % av villorna på den franska rivieran! Dessa ägare bryr sig inte riktigt om deras villa säljer, och de är verkligen inte intresserade av att sälja den till marknadsvärde.

Den goda nyheten är att den franska regeringen aktivt försöker avskräcka den här typen av investeringsköp, i ett försök att göra bostäder mer överkomliga. I år lade de till nya och besvärliga skatter för fritidshus (vilket påverkar nästan 40 % av villorna på den franska rivieran) och funderar aktivt på andra sätt att avskräcka från husbyten, köp av utländska investeringar, AirBnb-uthyrning och fritidshus. Du kan till 100% förvänta dig mer av detta i framtiden. (Läs mer om detta i vår guide för marknadsprognoser.)

Minnen av ryssar

Ett annat fenomen som påverkar den franska Rivierans fastighetsmarknad är hoppas att ryska köpare som dumt spenderar så småningom kommer tillbaka. Efter 2014 minskade ryska köp dramatiskt, och detta område kände av nedfallet. Och ändå håller många franska rivierans säljare trotsigt hopp och väntar på att ryssarna ska komma tillbaka - en dag. Men på grund av invasionen av Ukraina och de efterföljande sanktionerna och beslagtagandena kommer detta inte att hända. När dessa säljare inser att det ryska penningträdet har dött kommer priserna att falla dramatiskt. Läs vårt tillägg guide till ryssar och deras inverkan på franska Rivierans fastighetsmarknad för mer om detta.

Lagligt skatteundandragande

Och ännu en anledning till att vissa fastighetsägare listar sin fastighet till salu utan att faktiskt vilja sälja den (därav att de säljer den till ett galet pris som de tror att ingen kommer att betala för det), är för lagligt skatteundandragande. Så länge en villa står till salu är ägaren befriad från flera dyra fastighetsskatter! This applies to non-primary residences, of which the French Riviera has in abundance (almost 40% of villas here fall into this category). Agencies embrace this phenomenon because they can point to these listings as a (false) indicator of where the market is at.

3 marknader i en

Franska rivieran är tre marknader i en: privat, off-market och börsnoterat. Alla börsnoterade villor har först varit på den privata marknaden och sedan utanför marknaden. Var och en av dessa stadier har olika prissättning - speciellt det sista steget, där prissättningen blir dramatiskt uppblåst.

Marknad 1: Privatmarknaden. Först försöker säljare att sälja utan att använda en agent. Över hela Frankrike säljs över 50 % av alla villor privat, men på den franska rivieran är det närmare 75 % av villaförsäljningen. Många av dessa säljs till vänner-till-vänner eller via inlägg på sociala medier etc. Som köpare är detta definitivt det bästa sättet att köpa. Du kan göra en begära att få information om äganderätten till en villa.

Marknad 2: Off-market. Om de inte kunde sälja privat, listar de med en agent. En stor andel av villorna säljs utanför marknaden av agenten utan att vara offentligt listade på Internet. Många av dessa säljs till utvecklare innan vanliga köpare ens får se dem.

Marknad 3: Börsnoterad. Om ingen vill köpa villan listar agenter den offentligt på internet. (Läs mer i vår guide till agenter.) Dessa villor – de som är börsnoterade – är alltid mycket överprissatta och/eller har något allvarligt fel på sig, varför de inte redan såldes. De brukar sitta på marknaden i flera år, tills ägaren ger upp eller säljer privat. Ha detta i åtanke.

Förfalskade genomsnittsprissättning

Den genomsnittliga prissättningen per stad är felaktigt uppblåst och inte baserad på de verkliga sålda priserna. Se nedan:

Viktigt: Flera skäl till varför du bör ignorera m2-prissättning

I Frankrike är m² en bluff som används för att försöka flytta prissättningen uppåt.

Det finns så mycket att säga om detta att vi gjorde en separat vägleda allt om m² genomsnittsprissättning och hur m² som anges i DVF faktiskt är en fullständig bluff.

Tyvärr utan verklig m² size, you can’t calculate the correct m² pricing (this is also why the government website has incorrect m² pricing averages). This benefits the notaires and agents, since they’re paid on % commission, but can seriously harm buyers.

Lyckligtvis är det inte ofta som en köpare blir sugen eftersom de flesta behöver ett bolån (särskilt för att slippa förmögenhetsskatten), och banken kommer alltid att kräva en professionell värdering (en del av dessa värderingsmän är dock lata och förlitar sig på felaktiga m²-medelvärden, så se till att din vet hur man korrekt hittar marknadsvärdet).

Tänk på att priset också kommer att variera kraftigt beroende på området i en stad. Till exempel, Eze är mycket dyrare om du letar i Eze Bord-de-Mer, som ligger vid havet. Om du tittar på en villa uppe vid Moyenne eller Grand Corniche, så sjunker priset dramatiskt.

Behöver du fler skäl att ignorera m²? Utöver allt detta ljuger agenter rutinmässigt om villornas m², och de får inspektörer att ljuga också. Det enda sättet att känna till den verkliga m² är att låta din egen, oberoende inspektör mäta den.

Behöver du ännu fler skäl? Fastighetsbyråer manipulerar också marknaden genom att köpa fastigheter till priser som är 5x eller mer över marknadsvärdet, för att göra en försäljning till ett pris som är högre än någon annan villa har sålt för i det området. Detta är samma marknadsmanipulationstaktik som används i andra lyxfokuserade branscher som t.ex. konstmarknad. De gör detta så att de kan peka på den försäljningen i ett försök att motivera sina utropspriser långt över marknaden, och så att de kan manipulera de publicerade genomsnittliga m²-priserna.

Nu när du förstår det du kan inte lita på något m²-baserat som du läser online, så här uppskattar du de faktiska m² prissättningsmedelvärdena:

Hur man uppskattar villans marknadsvärde

Alla erbjudanden bör ta hänsyn till det aktuella läget på marknaden, så innan du börjar på instruktionerna nedan, läs vår expert franska Rivieran fastighetsmarknaden förutsägelser.

Metod #1: Jämför med grannarna

Det är lättare än du tror! Du behöver bara titta på de andra fastigheterna i närheten som har sålt, och ignorera alla m²-priser.

Som du lärde dig ovan tvingas notarierna att lista villor och lägenheter som har sålts på en statlig webbplats, känd som "DVF". Den har en interaktiv karta över Frankrike som låter dig klicka på det område du väljer för att se priserna på ALLA villor som nyligen har sålts, köpt av vem som helst — SCI:er och företagsinköpare inkluderade (men kom ihåg: den här sidan har felaktig m²-information). Obs: de angivna priserna inkluderar TVA (skatt).

Här är ett exempel...

Detta är en vanlig, inget speciell villa för närvarande till salu i en mindre önskvärd del av Eze, upp en dåligt underhållen gemensam körfält. Trots att det har mycket vägbuller och vetter mot öster, är det listat till nästan 6 miljoner euro. En absolut sinnessjuk Begärt pris. Ingen villa har någonsin säljs för allt i närheten av det m²-priset i Eze, i nedtecknad historia. Men det hindrade inte noteringsagenterna från att försöka bjuda över andra agenter för att säkra noteringen för deras byrå. Den kommer att sitta på marknaden tills ägarna är desperata, då kommer den sannolikt att sälja för runt 1 till 1,5 miljoner euro. Den har varit till salu i 6 år hittills utan prissänkning, och – ingen överraskning – har fortfarande inte sålts. Under tiden är den listad som en dyr semesteruthyrning med tanke på att det är värt 6 miljoner euro (samma som de flesta hus som finns på marknaden i flera år).

Vid kontroll DVF:s regeringswebbplats och Google Earth kan vi se att grannens villa sannolikt byggdes av samma utvecklare och har samma stil och ungefär samma storlek (baserat på dess fotavtryck och golv, sett via Google Earth); den såldes nyligen för 930 500 €!

Och ett annat exempel:

Denna villa i Villefranche-sur-Mers höjder kräver 4,6 miljoner euro. Det är 260 m² och behöver totalrenoveras (det är mycket 1980-talsstil inuti).

Här är den (till vänster), bredvid grannvillan, som är mer än dubbelt så stor:

Och i DVF kan du se att grannens villa (som är mycket större, på 670 m²) såldes för 1,1 miljoner euro på höjden av Covid-boomen (högre pris än normalt). Nästan alla andra villor i närområdet såldes för liknande priser.

…och ändå har ägaren blivit övertygad av en oärlig agent som försöker säkra listan, att deras villa är värd 4,6 miljoner euro, istället för de ungefär 800 000 euro som den faktiskt är värd.

Metod #2: Gör en lista

Det första du måste bestämma är vad den historiska prissättningen (baserat på faktiska sålda priser) i staden du vill köpa i är och vad priset kommer att bli i framtiden. To do this, we’ll teach you how to analyze and make a list of similar individual villas that have sold in the area directly nearby.

Steg 1:

Slå upp fastigheten på DVF för att kontrollera sålda priser för närliggande villor, sökbara på karta (ignorera den publicerade m²):

Hitta sedan fastigheten via adress på Google Earth:

Du kan till och med få en känsla av utsikten:

Men tänk på datumet för bilderna, eftersom villan kan ha förstorats eller renoverats sedan dess. Om bilddatumet är äldre än den senaste rean, kontrollera webbplatsen för bygglov för att se om den faktiskt var större än vad Google Earth visar vid försäljningsdatumet.

Varning: Fastighetsbyråer försöker manipulera marknaden genom att köpa fastigheter till priser som är 5x eller mer över marknadsvärdet, för att göra en försäljning till ett pris som är högre än någon annan villa har sålt för i det området. De gör detta så att de kan peka på den försäljningen i ett försök att motivera sina utropspriser långt över marknaden, och så att de kan manipulera de publicerade genomsnittspriserna på m². Så om du ser en eller två försäljningar som är mycket högre än marknadsvärdet, bör dessa inte beaktas i din beräkning av den genomsnittliga m².

Steg 2 (valfritt, för noggrannhet):

Jämför sedan kartan från webbplatsen för bygglov (sök efter staden i det översta blå fältet, scrolla sedan ner och klicka på den gröna knappen för att se alla byggtillstånd) för att DVF-webbplatsen som listar sålda fastigheter with their prices. Click on all the properties that overlap (both have planning and sold) and note the correct m² from the planning permissions website (add the ‘existing’ to the ‘new’ m² to get the total).

Tänk på att webbplatsen för bygglov inte uppdateras ofta, så en villa kan ha utökats ytterligare (eller till och med slagits ner och en ny villa byggd på den tomten) sedan den senaste uppdateringen. Du kan alltid gå till den lokala Mairie för att fråga om specifika villor och deras senaste bygglov.

Steg 3:

Gör en lista. För att beräkna marknadsvärdet för villor i samma område måste du göra en lista över de närliggande sålda villorna som är i samma stil (provensalska kontra moderna, eftersom de har olika priser), titta noga på Google Earth och gissa det genomsnittliga m² sålda priset för dessa villor (baserat på din uppskattning av faktisk m² size) and add screenshots of the villas to your list.

Här är ett exempel på listan du behöver bygga (som du kan använda som mall) med hjälp av en jämförelse för en villa i Eze. Så här ser det ut i PDF-form (gjord genom utskrift –> anpassade sidbrytningar –> spara som PDF). Här är ett annat exempel (det här är av Beausoleil) i ett enklare format.

Steg 4:

Steg 1 till 3 ger dig en bra prisklass. Sedan för att ta reda på var i det intervallet detta villa passar, tittar du på dessa faktorer, som antingen sätter det högre eller lägre i intervallet:

1. Vad är kvalitet av villan och är den välbyggd? Är byggnaden i sig mycket hög kvalitet, mitt på vägen eller låg kvalitet? Har den saker som bra byggnader har, som en "vide sanitaire"-lucka (mini-källare så att mögel inte byggs upp på bottenvåningen) etc?
2. Är inredningsapparater och ytbehandlingar, kök, badrum, golv, etc. lyx eller grundläggande?
3. Kommer villan med extra utrymme inte inkluderat i den "boliga" m² — ett poolhus eller gäststuga/lägenhet? Lägg i så fall till mervärde. Om inte, subtrahera.
4. Ta reda på om villan ligger i en mer eller mindre dyr del av det område / town. For example, areas closer to the water are much more valuable.
5. Hur är se? Kan det blockeras i framtiden? En fantastisk, fri havsutsikt ökar värdet. Att se grannar eller andra villor i utsikten sänker det. Detta är mindre sant i områden där de flesta av villorna har en fantastisk utsikt, som Eze.
6. Är stilen på villan modern eller äldre stil? Nya, moderna villor säljs för betydligt mer per m² (och har många, många fler köpare som vill ha dem - inklusive rika köpare, som ibland betalar över marknadsvärdet) än traditionella, klassiska, provencalska, "moderna"-provencalska, eller föråldrade stilar.
7. När byggdes villan? Nyare villor säljs för mer pengar och kräver mindre reparationer. Äldre villor behöver troligen arbete för att uppdatera el-, VVS-, tak-, avlopps- och andra problem, så ta hänsyn till det.
8. Ta sedan hänsyn till om det behövs renoveringaroch vad det kommer att kosta. Om det inte gör det gör det det mer värdefullt, men om det gör det, pressar det ner det i värde en hel del.
9. Om marken är byggbar, så att du kunde utöka huset, vilket skulle lägga till ett litet värde, men om inte, skulle det ta bort värdet. Om det är i en röd zon, bör priset sjunka cirka 20%.
10. Faktor i hur mycket landa ingår och kvaliteten på trädgårdar, pool, garage, etc.
11. Använder villan en gemensam uppfart? This lowers the m² value, and adds regular maintenance costs (as well as potential legal disputes) that you’ll need to budget for.
12. Finns det en normalstor simning slå samman? Om det inte finns någon pool, kan man bygga en? (Se till att verifiera att den kommer med giltiga behörigheter först!) Om du behöver bygga den drar du av den dubbla kostnaden för poolen från priset. Om det inte är garanterat att du kan bygga en pool, så sjunker värdet med cirka 40 %, och du bör allvarligt överväga att inte köpa, eftersom du inte kommer att kunna hyra den lätt (eller alls) som semesterbostad, inte heller blir det lätt att sälja vidare.
13. Kommer det att bli bullrigt konstruktion närliggande? (Kolla bygglov här.)
14. Är det i ett samhälle, gångavstånd till en skola eller i en bevakad domän? Detta ökar priset. Om det är isolerat, vilket sänker priset.
15. Kontrollera sedan om det finns andra faktorer som skulle sänka priset, till exempel ett tåg inom hörhåll bortse, en gropig uppfart, låg mobilsignal, ingen fiber eller ful kraftledningar, eller väg ljud — vilket alla skulle sänka värdet avsevärt.

En annan del av att bestämma vad en villa kommer att sälja för är att ta reda på hur länge den har funnits på marknaden. Eftersom agenter sannolikt inte kommer att berätta sanningen för dig (eller så kommer de bara att berätta hur länge de har hade noteringen), är det bästa alternativet att skaffa diagnostik rapporter och mandat (avtalet att lista) från agenten och titta på datumet på dem. Då vet du att den har varit till salu för minst that long. (BUT since diagnostics reports are only valid for three years, if the villa has been on the market for more than three years, the diagnostics might have recently been re-done and show a more recent date.)

Om det har funnits på marknaden i mer än några månader finns det en anledning: antingen är priset mycket, alldeles för högt, eller så är det allvarliga problem med fastigheten. Ju längre den har funnits på marknaden, desto lägre bör ditt erbjudande vara.

Det kommer att berätta var i m²-prisklassen du ska värdera den. Du bör också ta hänsyn till marknadens bana (så här ser du om priserna stiger eller faller). This will give you a price that you can justify in a letter to the seller.

Om säljaren accepterar kan du få undersökningar gjorda för att se om m² är korrekt, om villan behöver uppgraderingar av el eller VVS etc. och utifrån det kan du justera priset ytterligare innan du lägger erbjudandet i ett juridiskt avtal med notaire (som du borde ha valt i förväg).

Metod #3: Få en värdering/värdering

Om du är mycket intresserad av en fastighet och ägaren behöver mer övertygande för att komma till marknadspriset, kan du betala för en värdering/värdering. Men kom ihåg - inte alla säljare vill verkligen sälja, eller kommer att lyssna på logik/förnuft. Det enda sättet att verkligen veta om en säljare har blivit felinformerad av sin agent och verkligen vill sälja, är att ha en diskussion direkt med ägaren.

För att få en värdering, kontakta banken där du planerar att få ditt bolån. De kommer att ha en lista över värderingsmän som de använder. Fråga dem också hur länge värderingen gäller, så att den kan användas för bolånet (annars kommer du att betala för det två gånger). Banker tvingar dig alltid att betala för en värdering som en del av kostnaden för att upprätta bolånet (det kostar cirka 3 000 €), men vanligtvis görs detta efter att ha besökt notarien. Dock, du kan välja att göra bedömningen tidigare och använda den för att förhandla med säljaren / bevisar att priset borde vara lägre.

För att välja en värderingsman, fråga deras process och fråga om de går baserat på de m² villastorlekar som notärerna publicerar. Om de säger ja, använd dem inte. Du behöver en värderingsman som förstår det de m² som notärerna har angett är felaktiga, annars kommer de att värdera villan till ungefär tre gånger högre pris än marknadsvärdet.

Tveka inte!

Så här fungerar fastigheter (och många andra marknader): En outbildad köpare betalar för mycket för något, och sedan pekar alla mäklare och agenter på den försäljningen och skriker "ser? detta är det verkliga värdet av Allt villas!” Don’t listen. You know the real market value, and it’s based on the majority of sales, not one or two sales that were overpriced.

Lägg ditt erbjudande direkt till ägaren om du kan (du kan göra en begära att få information om äganderätten till en villa) or else do it via a notaire, explaining that it’s based on the market value, and stand firm. Don’t negotiate, or the seller will know they can squeeze more out of you and it’ll be harder to reach a market-value deal. Don’t let agents confuse or manipulate you. Stick to your price.

Om de säger nej kan du säga åt dem att återkomma till dig om deras egendom inte säljs, och om du inte har hittat något annat då, kan du fortfarande vara intresserad. Om de är en seriös säljare kommer den här taktiken sannolikt att ge dig ett bra pris - så småningom.

Om de inte är en seriös säljare kommer de inte att ta ditt erbjudande om du inte betalar för mycket, vilket du absolut inte bör göra (om du har bråttom att hitta bostad är det mer ekonomiskt vettigt att hitta en årlig hyra samtidigt som du fortsätter leta efter en villa till marknadspris). Att köpa fastigheter på den franska rivieran handlar om tålamod. Du kommer att hitta en stor villa till marknadsvärde så småningom. (Det tar vanligtvis år av letande.)

Den bästa situationen är att hitta en seriös säljare vars villa inte har några större problem, men där den inte har sålt eftersom den är för dyr. Sedan använder du denna taktik och erbjuder marknadsvärde (vilket i många fall kan vara mycket mindre än hälften av utropspriset!). Fortsätt att checka in, och så småningom när villan inte säljer, kommer de att komma tillbaka till dig när de är desperata att sälja (när tiden har gått ut på deras skilsmässa/skatt/etc. situation) och vid den tidpunkten du kanske till och med kan förhandla fram ett undermarknadspris för att slutföra en snabb försäljning.

Ha tålamod, eftersom att köpa fastigheter är ungefär som äktenskap - om du fattar fel beslut kan det bli ett mycket kostsamt misstag och ett långsiktigt engagemang som inte är lätt att backa ur.

Här är en lista över (oärliga) saker som agenter säger. Det är väldigt viktigt att titta på listan regelbundet så att du inte faller för deras lögner.

Köpa en villa? Läs detta först!

När du är redo att leta efter en fastighet, se till att läsa vår komplett guide för att köpa fastigheter i Frankrike. Dessa guider förklarar hur man uppskattar en fastighets verklig value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Först, för att förstå fastighetsmarknaden i Frankrike, måste du förstå hur m² prissättning är en gigantisk bluff. Sedan kan du gå vidare till de andra guiderna:

Vår guide till vart marknaden är på väg inkluderar: Franska Rivierans fastighetsmarknadsförutsägelser, aktuella och historiska pristrender på marknaden och varför priserna kommer att fortsätta att falla. Plus, kompletterande guide till ryssar och deras inverkan på den franska Rivierans fastighetsmarknad.

Vår guide till fastighetslistor inkluderar: hur man hittar villor till salu, vad man ska hålla utkik efter, desinformation och varningar, auktioner och utmätningar, köp direkt från säljare, varför timing är allt och anledningen till att bara ungefär hälften av villaförsäljningen är offentligt listad.

Vår guide till bedrägerier och hemligheter includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Vår guide till fastighetsmäklare inkluderar: de oärliga sakerna som mäklare kommer att berätta för dig, hur fastighetsbyråer fungerar, köparagenter och fastighetsfinnare, varför du bör undvika illegala och icke-lokala agenter och vem du ska lita på (en viktig varning).

Vår guide till viktiga saker att ta reda på inkluderar: diagnostiska rapporter och undersökningar, sol och mikroklimat, potentiella problem med utsikten, bostadsskatter, ålder, internet och mobil tillgång, farozoner (röda) hälsorisker, integritets- och rymdproblem, närliggande problem, vad du Jag kommer faktiskt att äga olagliga tillägg och strukturer, varför de säljer, hur man verifierar och mer.

Vår guide till saker att tänka på inkluderar: din faktisk kostnader, problem med att köpa en "nyrenoverad" villa, lära dig om lokal kriminalitet och husockupanter och frågor att ställa dig själv.

Vår guide till köpprocessen inkluderar: att förhandla om priset och det ursprungliga erbjudandet, välja en ärlig notarie, köpa i svart, det officiella erbjudandet och depositionen, använda en SCI, kontraktsfällor, ångerfristen, vad du ska göra innan du lämnar över pengarna och slutlig signering.

Vår guide för efter köp inkluderar: försäkringsfallgropar, tips för fritidshus, hyra din villa, renovera och vad du ska veta om att anställa människor.

Guide för säljare: Hur du prissätter din villa så att den säljs.