Precios: determinar el valor de mercado de una villa

Según los informes, los análisis de mercado y los economistas, agentes, compradores y notarios que consultamos, la mayoría de las propiedades de villas en la Riviera Francesa que figuran en más de 1 millón de euros están listadas a precios poco realistas y permanecen en el mercado hasta que el vendedor baja el precio para que sea mucho más bajo que otros en el mercado, con un precio de venta promedio de alrededor del 70% por debajo del pedido original entre 2023 y 2025. ¿Suena loco? Este es el por qué.

La Riviera Francesa es un mercado para compradores, y lo ha sido desde 2008 (con la excepción de la burbuja inmobiliaria de la COVID-19). Se acentuó aún más a partir de 2023 y hasta la actualidad (y lo seguirá siendo durante muchos años) debido a muchos factores, incluidos los compradores extranjeros que compran viviendas en sus países de origen, y el gobierno francés desincentiva activamente la compra de segundas viviendas. Eso significa que, como comprador, tiene mucho poder de negociación, si puede negociar directamente con el propietario. (Puede solicitar la información de contacto del propietario del Gobierno.)

Recuerda siempre: El agente, el notario y cualquier contratista que trabaje con cualquiera de ellos tienen un objetivo: venderle una villa al precio más alto posible, lo más rápido posible. Así es como se les paga más, con menos trabajo. Por esta razón, es muy importante que no confíes en sus consejos de precios.

Cómo responder '¿Cuál es su presupuesto?'

Dado que tantas propiedades tienen un precio exageradamente excesivo, la mejor manera de responder a esta pregunta es decir esto: “No tenemos un presupuesto. Pagaremos valor de mercado. Pagaremos por dos tasaciones (una realizada por el tasador recomendado por nuestro banco) y basaremos nuestra oferta en ellas. Así que muéstranos todo lo que coincida con lo que estamos buscando y nos ocuparemos del precio de oferta una vez que encontremos uno que nos guste”. Luego, elaborará su oferta siguiendo la guía a continuación.

Por qué hay tanto sobreprecio extremo

“Este es un buen precio y hemos tenido mucho interés. A este precio, esta villa se venderá muy rápidamente. ¡Tienes que decidir de inmediato!”, los agentes inmobiliarios suelen decir (aquí hay una lista de cosas más deshonestas que los agentes de bienes raíces podrían decirle), con la esperanza de apresurarlo a comprar una villa cara. Sin embargo, no es raro que el comprador se dé cuenta de que esto fue solo una táctica de venta de alta presión y que la villa todavía está a la venta meses (o incluso años) después, generalmente porque su precio es extremadamente alto.

Hay varios fenómenos específicos de esta área que alientan a los vendedores a listar sus propiedades por 3x a 8x (o más) por encima de su valor real...

Agencias que sobrevaloran

Bienes raíces agencias les dicen a los vendedores que pueden vender su propiedad por mucho más de lo que realmente vale solo para asegurar el listado de su agencia. Los propietarios tienden a cotizar con el agente que dice que pueden obtener la mayor cantidad de dinero por ellos, y se convierte en una especie de guerra de ofertas entre los agentes que quieren asegurar la cotización con su agencia. ¿Con quién firmarías: con el agente que promete conseguirte 8 millones de euros por tu villa, con el que te dice que cree que vale 3 millones de euros o con el que te dice que en realidad solo vale 1,2 millones de euros?

El resultado es que las villas suelen ponerse a la venta a un precio entre dos y cinco veces superior a su valor real (y a lo que el 99% de los compradores estarían dispuestos a pagar).

Muchos propietarios terminan asociando el precio de venta de la casa con su autoestima (les hace sentir que les va bien en la vida cuando están convencidos de que su casa vale muchos millones), por lo que les resulta difícil aceptar la realidad.

Muchos agentes también inflan enormemente los m² en el listado.Para justificar el precio, ya que ninguna ley exige que los listados de villas indiquen los m² exactos. Luego, la villa simplemente permanece en el mercado durante años hasta que el vendedor baja el precio, a menudo varias veces.

Inversores a los que no les importa

Otro fenómeno específico del mercado inmobiliario de la Riviera Francesa: los inversores ricos consiguen que los agentes anuncien las villas que poseen a precios que son mucho más altos que su valor, por si acaso una persona rica de Mónaco (que no ha investigado o no le importa el precio) comete un error y la compra; luego usarán el dinero de la venta para comprar 2 o 3 villas similares y se quedarán con el dinero restante.

Estos propietarios a menudo poseen varias villas que utilizan para generar ingresos (las alquilan para la temporada de verano). En algunas estimaciones, ¡esto representa casi el 40% de las villas en la Riviera francesa! A estos propietarios realmente no les importa si su villa se vende, y ciertamente no están interesados ​​en venderla al valor de mercado.

La buena noticia es que el gobierno francés está tratando activamente de desincentivar este tipo de compras de inversión, en un intento por hacer que la vivienda sea más asequible. Este año agregaron impuestos nuevos y engorrosos para las segundas residencias (que afectan a casi el 40 % de las villas en la Riviera francesa) y están pensando activamente en otras formas de desincentivar la inversión de casas, las compras de inversión extranjera, los alquileres de AirBnb y las casas de vacaciones. Puede esperar al 100% más de esto en el futuro. (Obtenga más información sobre esto en nuestra guía de predicciones de mercado.)

recuerdos de rusos

Otro fenómeno que afecta al mercado inmobiliario de la Costa Azul es la espero que los compradores rusos que gastan tonterías eventualmente regresenDespués de 2014, las compras rusas disminuyeron drásticamente, y esta zona sufrió las consecuencias. Sin embargo, muchos vendedores de la Riviera Francesa mantienen la esperanza, esperando que los rusos regresen algún día. Pero, debido a la invasión de Ucrania y las posteriores sanciones e incautaciones, esto no sucederá. Lea nuestro suplemento. guía a los rusos y su impacto en el mercado inmobiliario de la Riviera francesa para obtener más información al respecto.

Elusión fiscal legal

Y otra razón más por la que algunos propietarios ponen su propiedad a la venta sin realmente querer venderla (por lo tanto, la ponen a un precio desorbitado que creen que nadie pagará por ella), es por evasión fiscal legal. ¡Mientras una villa esté a la venta, el propietario está exento de varios impuestos a la propiedad costosos! Esto se aplica a las viviendas no principales, de las cuales la Riviera Francesa abunda (casi el 40% de las villas aquí pertenecen a esta categoría). Las agencias inmobiliarias aprovechan este fenómeno porque pueden señalar estos anuncios como un (falso) indicador de la situación del mercado. Los llaman "anuncios fantasma".

Además, al conservar una villa durante al menos 5 años, los impuestos son significativamente más bajos al venderla. Esto anima a los vendedores a publicarla a precios desorbitados hasta que cumplen los 5 años. Los impuestos también disminuyen después de 10 y 22 años.

3 mercados en uno

La Riviera francesa es tres mercados en uno: privado, fuera del mercado y cotizado en bolsa. Cualquier villa que cotiza en bolsa ha estado primero en el mercado privado y luego fuera del mercado. Cada una de estas etapas tiene un precio diferente, especialmente la última etapa, donde el precio se infla dramáticamente.

Mercado 1: El Mercado Privado. Primero, los vendedores tratan de vender sin usar un agente. En toda Francia, más del 50 % de todas las villas se venden de forma privada, pero en la Riviera francesa esto se acerca al 75 % de las ventas de villas. Muchos de estos se venden a amigos de amigos o a través de publicaciones en redes sociales, etc. Como comprador, esta es definitivamente la mejor manera de comprar. Puedes hacer un solicitud para obtener la información de propiedad de cualquier villa.

Mercado 2: Fuera del mercado. Si no pueden vender de forma privada, entonces cotizan con un agente. Un gran porcentaje de villas son vendidas 'fuera del mercado' por el agente sin estar listadas públicamente en Internet. Muchos de estos se venden a los desarrolladores antes de que los compradores regulares los vean.

Mercado 3: cotizado en bolsa. Si nadie quiere comprar la villa, los agentes la publican en Internet. (Conoce más en nuestro guia de agentes.) Estas villas, las que se cotizan públicamente, siempre tienen un precio muy alto y/o tienen algún problema grave, por lo que aún no se vendieron. Por lo general, permanecen en el mercado durante años, hasta que el propietario se da por vencido o vende de forma privada. Mantén esto en mente.

Precios promedio falsificados

El precio promedio por ciudad está falsamente inflado y no se basa en los precios de venta reales. Vea nuestra guía sobre este fenómeno. y lee más abajo:

Importante: Múltiples razones por las que debe ignorar el precio de m2

En Francia, m² es una estafa que se utiliza para intentar subir los precios.

Hay tanto que decir sobre esto, que hicimos una guía todo sobre el m² precio medio y cómo el m² que figura en DVF es, de hecho, una completa estafa.

Desafortunadamente, sin el real Tamaño en m²: no se puede calcular el precio correcto por m² (por eso también el sitio web del gobierno tiene promedios incorrectos de precios por m²). Esto beneficia a los notarios y agentes, ya que cobran un porcentaje de comisión, pero puede perjudicar gravemente a los compradores.

Afortunadamente, no es frecuente que un comprador sea engañado porque la mayoría necesita una hipoteca (especialmente para evitar el impuesto al patrimonio) y el banco siempre requerirá una valoración profesional (sin embargo, algunos de estos tasadores son perezosos y confían en Los promedios de m² fraudulentos e incorrectos, así que asegúrese de que el suyo sepa cómo encontrar correctamente el valor de mercado).

Tenga en cuenta que el precio también variará ampliamente según el área dentro de una ciudad. Por ejemplo, Eze es mucho más caro si buscas en Eze Bord-de-Mer, que está junto al mar. Si está buscando una villa en Moyenne o Grand Corniche, entonces el precio baja drásticamente.

¿Necesita más razones para ignorar m²? Además de todo esto, los agentes mienten rutinariamente sobre el tamaño de m² de las villas, y hacen que los inspectores también mientan. La única forma de saber los m² reales es que los mida su propio inspector independiente.

¿Necesitas aún más razones? Las agencias inmobiliarias también manipulan el mercado comprando propiedades a precios que son 5 veces o más por encima del valor de mercado, para realizar una venta a un precio superior al que se haya vendido cualquier otra villa en esa área. Esta es la misma táctica de manipulación del mercado que se utiliza en otras industrias centradas en el lujo, como la mercado del arte. Hacen esto para poder señalar esa venta en un intento de justificar sus precios de venta muy por encima del mercado, y para poder manipular los precios medios de m² publicitados.

Ahora que entiendes eso no puedes confiar en nada basado en m² que leas en línea, así es como se estiman los promedios reales de precios por m²:

Cómo estimar el valor de mercado de la villa

Cualquier oferta debe tener en cuenta el estado actual del mercado, así que antes de comenzar con las instrucciones a continuación, lea nuestro Predicciones de expertos en el mercado inmobiliario de la Riviera francesa.

Método #1: Comparar con los vecinos

¡Es más fácil de lo que piensas! Sólo necesita mirar las otras propiedades cercanas que se han vendido y ignorar todos los precios de m².

Como aprendió anteriormente, los notarios se ven obligados a enumerar villas y apartamentos que se han vendido en un sitio web del gobierno, conocido como 'DVF'. Tiene un mapa interactivo de Francia que le permite hacer clic en el área de su elección para ver los precios de TODAS las villas que se han vendido recientemente, comprado por cualquier persona, incluidos SCI y compradores corporativos (pero recuerde: este sitio tiene información de m² incorrecta). Nota: los precios indicados incluyen TVA (impuestos).

Consejo de experto: El sitio web Precios de la vivienda en Francia tiene datos de ventas de DVF que se remontan a mucho antes que el sitio web oficial de DVF (10 años frente a los 5 años de DVF, lo cual es útil porque los datos de la burbuja inmobiliaria de la COVID-19 no son representativos de los precios actuales del mercado). Lo único que falta es el tamaño de la parcela (así que deberá consultar DVF si desea saberlo y ver el terreno delineado/mapa catastral). Muestra los datos en un mapa satelital estilo Google Earth, muy superior a la vista satelital de DVF. Tenga en cuenta que debe tener paciencia, ya que la superposición de precios a veces tarda unos segundos en cargarse.

He aquí un ejemplo típico…

Esta es una villa normal y nada especial actualmente a la venta en una parte menos deseable de EzeSubiendo por un camino comunitario empinado y en mal estado. A pesar de tener mucho ruido de carretera y estar orientada al este, está catalogada como absolutamente... loco precio inicial. Ninguna villa tiene alguna vez Se vendió por un precio cercano a ese m² en Eze, según registros históricos. Pero eso no impidió que los agentes inmobiliarios intentaran superar las ofertas de otros agentes para asegurar la propiedad de su agencia.

Permanecerá en el mercado hasta que los propietarios se desesperen, momento en el que probablemente se venderá por entre 1 y 1,5 millones de euros. Lleva 8 años a la venta (6 de ellos sin rebaja de precio) y, como era de esperar, aún no se ha vendido.

Mientras tanto, está catalogado como alquiler vacacionalDe 2019 a 2025, figuraba como 379 m² y 6 millones de euros. Desde 2025, figura como 323 m² y 4,5 millones de euros. Es aún No se vende, porque en realidad solo vale alrededor de un millón de euros.

Al comprobar el sitio web del gobierno DVF y Google Earth, podemos ver que la villa del vecino probablemente fue hecha por el mismo desarrollador y tiene el mismo estilo y aproximadamente el mismo tamaño (según su huella y pisos, como se ve a través de Google Earth); ¡Recientemente se vendió por 930 500 €!

Y otro ejemplo:

Esta villa en las alturas de Villefranche-sur-Mer se vende por 4,6 millones de euros. Lleva 7 años en el mercado sin ofertas. Tiene 260 m² y necesita una reforma completa (su interior es muy de los años 80).

Aquí está (a la izquierda), al lado de la villa de los vecinos, que es más del doble de grande:

Y en los datos de DVF, se puede ver que la villa del vecino (que es mucho más grande, con 670 m²) se vendió por 1,1 millones de euros en el punto álgido de la burbuja inmobiliaria provocada por la COVID-19 (un precio mucho más alto que antes o después de la burbuja). Casi todas las demás villas de la zona se vendieron a precios similares.

…y, sin embargo, un agente deshonesto, intentando conseguir la venta, ha convencido al propietario de que su villa vale 4,6 millones de euros, en lugar de los aproximadamente 800.000 que realmente vale. O bien, la han puesto a la venta a un precio irrisorio con la esperanza de engañar a alguien que no haya leído esta guía. O la están poniendo a la venta sin intención de vender, simplemente para evitar algunos de los impuestos sobre la propiedad que se aplican en zonas de "zonas tendidas" (ciudades con escasez de viviendas, como la mayoría de la Riviera Francesa).

Método #2: Haz una lista

Lo primero que deberá determinar es cuál es el precio histórico (basado en los precios de venta reales) en la ciudad en la que quieres comprar es y cuál será el precio en el futuroPara ello, te enseñaremos a analizar y crear un listado de villas individuales similares que se han vendido en la zona cercana.

Paso 1:

Pídale a un notario que busque todas las ventas en un área en 'Perval', a la que solo los notarios tienen acceso (lo controlan porque muestra todas las ventas desde las 6 semanas anteriores hasta cuando comenzaron a rastrear las ventas), o haga la investigación usted mismo.

La vía notarial:

Elija una notaría que incluya la "Consulta PERVAL" en su tarifa (muchas en zonas turísticas lo hacen). Idealmente, una que esté muy lejos de la zona (como en Lyon o Burdeos, por ejemplo) para que no tengan incentivos para eliminar las ventas con precios más bajos de la lista.

• Ejemplo de precios publicados: 60€ por extracto crudo, 120€ con comentario.

Envíeles un correo electrónico con:

• zona de la ciudad donde se encuentra la propiedad que estás analizando;
• qué tan amplio debe ser el radio que desea (por ejemplo, “mismo pueblo” o “a 2 minutos a pie”);
• cualquier filtro (sólo casas unifamiliares, min 3 dormitorios, etc.).

La ruta del bricolaje:

O bien, puede consultar las ventas pasadas usted mismo, pero de esta manera no podrá ver las ventas de los últimos 6 meses. Sin embargo, es útil para una búsqueda preliminar. Para ello, debería Busque la propiedad en Precios de la Casa Francia para comprobar los precios de venta de villas cercanas, buscables mediante un mapa estilo Google Earth (ignorar los m² publicados):

Advertencia: Las agencias inmobiliarias intentan manipular el mercado comprándose propiedades entre sí a precios cinco veces superiores al valor de mercado para venderlas a un precio superior al de cualquier otra villa en la zona. Lo hacen para justificar sus precios de venta muy superiores al mercado y manipular los precios promedio por m² publicados. Por lo tanto, si ve una o dos ventas muy superiores al valor de mercado, no debería considerarlas para calcular el precio promedio por m².

Paso 2 (opcional, para mayor precisión):

A continuación, compare el mapa de el sitio web de permisos de planificación (busque la ciudad en la barra azul superior, luego desplácese hacia abajo y haga clic en el botón verde para ver todos los permisos de planificación) para el sitio web de DVF que enumera las propiedades vendidas Con sus precios. Haga clic en todas las propiedades que se superponen (tanto las que tienen planificación como las que se han vendido) y anote los m² correctos según el sitio web de permisos de planificación (suma los m² "existentes" a los "nuevos" para obtener el total).

Tenga en cuenta que el sitio web de permisos de planificación no se actualiza con frecuencia, por lo que es posible que una villa se haya ampliado aún más (o incluso se haya derribado y se haya construido una nueva villa en esa parcela) desde la última actualización. Siempre puede ir a la Mairie local para consultar sobre villas específicas y sus últimos permisos de planificación.

Paso 3:

Haz una lista. Para calcular el valor de mercado de las villas en la misma zona, tendrás que hacer una lista de las villas cercanas vendidas que tengan el mismo estilo (provenzal o moderno, ya que tienen precios diferentes) y observar detenidamente Precios de la vivienda en Francia y adivinar el precio promedio de m² vendido de esas villas (basado en su estimación de la actual m²) y agregue capturas de pantalla de las villas a su lista.

Este es un ejemplo de la lista que necesitará crear (que puede usar como plantilla) usando una comparación para una villa en Eze. Esto es lo que parece en formato PDF (hecho por impresión -> saltos de página personalizados -> guardar como PDF). Aquí está otro ejemplo (este es de Beausoleil) en un formato más simple.

Etapa 4:

Los pasos 1 a 3 le darán un rango de precios aproximado. Luego, para averiguar en qué parte de ese rango este se adapta a la villa, observa estos factores, que lo colocan más alto o más bajo en el rango:

1. Cuál es el calidad de la villa y está bien construida? ¿El edificio en sí es de muy alta calidad, intermedio o de baja calidad? ¿Tiene cosas que tienen las buenas construcciones, como un espacio de 'vide sanitaire' (área de minisótano para que no se acumule moho en el piso inferior), etc.?
2. Son los electrodomésticos y acabados interiores, cocina, baños, suelos, etc. lujo o básico?
3. ¿La villa viene con espacio extra no incluido en el m² 'habitable': ¿una casa de la piscina o una casa de huéspedes/apartamento? Si es así, agregue valor. Si no, resta.
4. Averigüe si la villa está en una parte más o menos costosa de eso área / ciudad. Por ejemplo, las zonas más cercanas al agua son mucho más valiosas.
5. Cómo es el vista? ¿Podría bloquearse en el futuro? Una fantástica vista al mar sin obstáculos aumenta el valor. Ver vecinos u otras villas en la vista la baja. Esto es menos cierto en áreas donde la mayoría de las villas tienen una gran vista, como Eze.
6. es el estilo de la villa estilo moderno o antiguo? Las villas nuevas y modernas se venden por m² considerablemente más (y tienen muchos, muchos más compradores que las quieren, incluidos compradores adinerados, que a veces pagarán por encima del valor de mercado) que las villas tradicionales, clásicas, provenzales, de "estilo moderno" provenzal o estilos de aspecto anticuado.
7. ¿Cuándo se construyó la villa? Más nuevo las villas se venden por más dinero y requieren menos reparaciones. Más viejo Es probable que las villas necesiten trabajo para actualizar la electricidad, la plomería, el techo, el alcantarillado y otros problemas, así que tómelo en cuenta.
8. Luego tenga en cuenta si necesita renovaciones, y lo que costará. Si no lo hace, eso lo hace más valioso, pero si lo hace, eso lo reduce bastante.
9. Si el el terreno es edificable, por lo que podría expandir la casa, eso agregaría una pequeña cantidad de valor, pero si no, quitaría valor. si es en un zona roja, el precio debería caer alrededor del 20%.
10. factor en cuanto tierra está incluido y la calidad de la jardines, piscina, garaje, etc.
11. ¿La villa utiliza un entrada compartidaEsto reduce el valor del m² y añade costes de mantenimiento periódico (así como posibles litigios) que deberás tener en cuenta en tu presupuesto.
12. ¿Hay una piscina de tamaño normal? piscina? Si no hay piscina, ¿se puede construir una? (¡Asegúrese de verificar primero que viene con permisos válidos!) Si necesita construirlo, deduzca el doble del costo del grupo del precio. Si no está garantizado que pueda construir una piscina, entonces el valor cae alrededor de un 40%, y debería considerar seriamente no comprar, ya que no podrá alquilarla fácilmente (o en absoluto) como alquiler vacacional, ni será fácil de revender.
13. ¿Habrá ruido? construcción ¿cercano? (Consulte los permisos de construcción aquí.)
14. ¿Está en una comunidad, a poca distancia de un escuela o en un lugar vigilado dominio? Esto aumenta el precio. Si es aislado, que disminuye el precio.
15. Luego verifique si hay otros factores que reducirían el precio, como un tren al alcance del oído, estar pasado por alto, un camino lleno de baches, señal móvil baja, sin fibra o feo líneas eléctricas, o camino ruido - todo lo cual reduciría significativamente el valor.

Otra parte de determinar por cuánto se venderá una villa es averiguar cuánto tiempo ha estado en el mercado. Dado que los agentes probablemente no le dirán la verdad (o simplemente le dirán cuánto tiempo ellos han tenía el listado), la mejor opción es conseguir el diagnóstico informes y el mandato (el acuerdo para listar) del agente, y mire la fecha en ellos. Entonces sabrás que ha estado a la venta por al menos tanto tiempo. (PERO como los informes de diagnóstico solo son válidos por tres años, si la villa ha estado en el mercado durante más de tres años, es posible que los diagnósticos se hayan realizado recientemente y muestren una fecha más reciente).

Si ha estado en el mercado por más de unos pocos meses, hay una razón: o el precio es demasiado alto, o hay problemas serios con la propiedad. Cuanto más tiempo haya estado en el mercado, menor debería ser su oferta.

Eso te dirá en qué rango de precio del m² debes valorarlo. También debe tener en cuenta la trayectoria del mercado (He aquí cómo saber si los precios están subiendo o bajando). Esto le dará un precio que podrá justificar en una carta al vendedor.

Si el vendedor acepta, puede realizar encuestas para ver si el m² es exacto, si la villa necesita mejoras eléctricas o de plomería, etc. y, en función de eso, puede ajustar aún más el precio antes de poner la oferta en un contrato legal con el notario (a quien debería haber seleccionado de antemano).

Método #3: Obtener una tasación/valoración

Si está muy interesado en una propiedad y el propietario necesita convencerse más para llegar al precio de mercado, puede pagar una tasación/tasación. Pero recuerde: no todos los vendedores realmente quieren vender o escucharán la lógica o la razón. La única manera de saber realmente si un agente informó mal a un vendedor y si realmente quiere vender, es hablar directamente con el propietario.

Para obtener una tasación, comuníquese con el banco donde planea obtener su hipoteca. Tendrán una lista de tasadores que utilizan. También pregúnteles cuánto tiempo es válido el avalúo, para que pueda usarse para la hipoteca (de lo contrario, terminará pagándolo dos veces). Los bancos siempre te hacen pagar una tasación como parte del coste de constitución de la hipoteca (cuesta unos 3000€), pero normalmente esto se hace después de visitar al notario. Sin embargo, puede optar por hacer la tasación antes y usar esa tasación para negociar con el vendedor / demostrando que el precio debería ser más bajo.

Para elegir un tasador, pregunte su proceso y pregunte si van en función de los tamaños de m² de villa que publican los notarios. Si dicen que sí, entonces no los uses. Necesita un tasador que entienda que los m² enumerados por los notarios son incorrectos, de lo contrario tasarán la villa a un precio aproximadamente tres veces mayor que el valor de mercado.

¡No vacile!

Así es como funcionan los bienes raíces (y muchos otros mercados): un comprador sin educación paga de más por algo, y luego todos los corredores y agentes señalan esa venta y gritan "¿ver? este es el valor real de todo ¡Villas! No hagas caso. Conoces el valor real del mercado, y se basa en la mayoría de las ventas, no en una o dos sobrevaloradas.

Haga su oferta directamente al propietario si puede (puede hacer una solicitud para obtener la información de propiedad de cualquier villa) o bien, hágalo a través de un notario, explicando que se basa en el valor de mercado y manténgase firme. No negocie, o el vendedor sabrá que puede sacarle más provecho y será más difícil llegar a un acuerdo a precio de mercado. No permita que los agentes lo confundan ni lo manipulen. Cíñase a su precio.

Si dicen que no, puede decirles que vuelvan con usted si su propiedad no se vende, y si no ha encontrado algo más para entonces, es posible que aún esté interesado. Si es un vendedor serio, es probable que esta táctica le consiga un buen precio, eventualmente.

Si no es un vendedor serio, entonces no aceptará su oferta a menos que pague de más, lo cual no debe hacer en absoluto (si tiene prisa por encontrar una vivienda, tiene más sentido financiero encontrar un alquiler anual mientras sigue buscando una villa a precio de mercado). Comprar bienes raíces en la Riviera francesa se trata de paciencia. Eventualmente encontrará una gran villa a valor de mercado. (Por lo general, toma años de búsqueda).

La mejor situación es encontrar un vendedor serio cuya villa no presente problemas importantes, pero que no se haya vendido por su sobreprecio. Luego, usa esta táctica y ofrece el valor de mercado (que, en muchos casos, podría ser mucho menos de la mitad del precio de venta). Mantén la comunicación y, eventualmente, si la villa no se vende, volverán a contactarte cuando estén desesperados por vender (cuando su situación personal haya terminado) y, en ese momento, incluso podrías negociar un precio inferior al de mercado para cerrar una venta rápida.

Tenga paciencia, ya que comprar bienes raíces es muy parecido al matrimonio: si toma la decisión equivocada, puede ser un error muy costoso y un compromiso a largo plazo del que no es fácil retractarse.

Aquí hay una lista de Cosas (deshonestas) que dicen los agentes. Es muy importante mirar la lista regularmente para no caer en sus mentiras.

¿Comprar una villa? ¡Leé esto primero!

Cuando esté listo para buscar una propiedad, asegúrese de leer nuestro guía completa para comprar bienes raíces en Francia. Estas guías explican cómo estimar el valor de una propiedad real valor, cómo obtener el mejor precio y evitar sobreprecios, qué tener en cuenta, cómo evitar ser estafado y más.

En primer lugar, para comprender el mercado inmobiliario en Francia, debe comprender cómo El precio del m² es una estafa gigante. Luego, puede pasar a las otras guías:

Nuestro guía de hacia dónde se dirige el mercado incluye: predicciones del mercado inmobiliario de la Riviera francesa, tendencias de precios actuales e históricas en el mercado y por qué los precios seguirán cayendo. Además, complementario guía a los rusos y su impacto en el mercado inmobiliario de la Riviera francesa.

Nuestro guía de listados de bienes raíces incluye: cómo encontrar villas en venta, qué buscar, información errónea y advertencias, subastas y ejecuciones hipotecarias, compra directa de los vendedores, por qué el tiempo lo es todo y la razón por la cual solo alrededor de la mitad de las ventas de villas se cotizan públicamente.

Nuestro guía de estafas y secretos Incluye advertencias sobre las artimañas poco éticas que utilizan agentes, notarios, vendedores, promotores y constructores para sacarte más dinero. Es una lectura imprescindible y la guía para denunciantes que quienes trabajan en el sector no quieren que veas.

Nuestro guía para agentes inmobiliarios incluye: las cosas deshonestas que le dirán los agentes, cómo operan las agencias de bienes raíces, los agentes de compradores y los buscadores de propiedades, por qué debe evitar los agentes ilegales y no locales, y en quién confiar (una advertencia importante).

Nuestro guía de cosas importantes para averiguar incluye: informes de diagnóstico y encuestas, sol y microclimas, posibles problemas con la vista, impuestos sobre la vivienda, la edad, Internet y acceso móvil, zonas de peligro (rojas), riesgos para la salud, problemas de privacidad y espacio, problemas cercanos, lo que En realidad serán propietarios, adiciones y estructuras ilegales, por qué se venden, cómo verificar y más.

Nuestro guía de cosas a considerar incluye: tu actual costos, problemas con la compra de una villa 'recientemente renovada', aprender sobre el crimen local y los ocupantes ilegales, y preguntas que debe hacerse.

Nuestro guia del proceso de compra incluye: negociar el precio y la oferta inicial, elegir un notario honesto, comprar en números negros, la oferta oficial y el depósito, usar un SCI, las trampas del contrato, el período de reflexión, qué hacer antes de entregar el dinero y el firma definitiva.

Nuestro guía para después de comprar incluye: trampas de seguros, consejos para segundas residencias, alquilar su villa, renovar y lo que debe saber sobre la contratación de personas.

Guía para vendedores: Cómo poner precio a su villa para que se venda.