Preț: determinarea valorii de piață a unei vile

Potrivit rapoartelor, analizei de piață și a economiștilor, agenților, cumpărătorilor și notarilor pe care i-am consultat, majoritatea proprietăților de vilă din Riviera Franceză listate la peste 1 milion de euro sunt listate la prețuri nerealiste și stau pe piață până când vânzătorul scade prețul. să fie mult mai scăzut decât al altora de pe piață, prețul mediu de vânzare fiind de aproximativ 70% sub cererea inițială în 2022/23. Sună nebun? Iata de ce.

Riviera Franceză este o piață a cumpărătorilor și este din 2008. A devenit și mai mult în 2023 (și va fi pentru mulți ani de acum înainte) datorită multi factori, inclusiv cumpărătorii străini care cumpără în schimb locuințe în țările lor de domiciliu, iar guvernul francez descurajând în mod activ achiziționarea unei case secundare. Asta inseamna ca, ca cumpărător, ai multă putere de negociere, dacă poți negocia direct de la proprietar. (Puteți solicitați datele de contact ale proprietarului de la guvern.)

Amintiți-vă mereu: Agentul, notarul și orice antreprenor care lucrează cu oricare dintre ei, toți au un singur scop: să vă vândă o vilă la cel mai mare preț posibil, cât mai repede posibil. Așa sunt plătiți cel mai mult, cu cea mai mică muncă. Din acest motiv, este foarte important să nu aveți încredere în sfaturile lor privind prețurile.

Cum să răspunzi „Care este bugetul tău?”

Deoarece atât de multe proprietăți sunt dramatic supraprețuite, cel mai bun mod de a răspunde la această întrebare este să spunem: „Nu avem buget. Vom plăti valoarea de piață. Vom plăti pentru două evaluări (una de către evaluatorul recomandat de banca noastră) și ne vom baza oferta pe acestea. Așa că arată-ne tot ce se potrivește cu ceea ce căutăm și ne vom ocupa de prețul ofertei odată ce găsim unul care ne place.” Apoi, vă veți crea oferta urmând ghidul de mai jos.

De ce există atât de mult supraprețuri extreme

„Acesta este un preț bun și am avut mult interes. La acest preț, această vilă se va vinde foarte repede. Trebuie să decideți imediat!”, spun adesea agenții imobiliari (iată o listă cu lucruri mai necinstite pe care ți-ar putea spune agenții imobiliari), sperând să vă grăbiți să cumpărați o vilă prea scumpă. Cu toate acestea, nu este neobișnuit ca cumpărătorul să realizeze că aceasta a fost doar o tactică de vânzare de mare presiune și că vila este încă de vânzare luni (sau chiar ani) mai târziu, de obicei pentru că este extrem de scumpă.

Există mai multe fenomene specifice acestei zone care încurajează vânzătorii să-și listeze proprietățile cu 3x până la 8x (sau mai mult) mai mult decât valoarea reală...

Agenții care supraevaluează

Imobiliare agențiile le spun vânzătorilor că își pot vinde proprietatea pentru mult mai mult decât merită de fapt doar pentru a asigura lista pentru agenția lor. Proprietarii au tendința de a se lista cu agentul care spune că pot obține cei mai mulți bani pentru ei - și devine un fel de război al licitațiilor între agenții care doresc să asigure listarea cu agenția lor. Cu cine ai semna: agentul care promite să-ți ia 8 milioane de euro pentru vila ta, cel care îți spune că crede că valorează 3 milioane de euro sau cel care îți spune că de fapt valorează doar 1,2 milioane de euro?

The result is that villas get listed for sale at three to as much as ten times what they are worth. Many owners end up associating this with their self-worth (it makes people feel like they’re doing OK in life when they’re convinced their house is worth many millions), so it’s hard for them to come to grips with reality.

Many agents also greatly inflate the m² in the listing, to justify the price, since there’s no law that requires villa listings to have accurate m². Then the villa simply sits on the market for years until the seller lowers the price, often several times.

Investitorilor cărora nu le pasă

Another phenomenon specific to the French Riviera real estate market: Wealthy investors get agents to list the villas they own at prices that are many times higher that they are worth, on the off-chance that a wealthy person from Monaco (who has not done their research, or does not care about the price) will make a mistake and buy it — then they’ll use the sale money to buy 2 or 3 similar villas and pocket the remaining money.

Acești proprietari dețin adesea mai multe vile pe care le folosesc pentru a genera venituri (le închiriază pentru sezonul de vară). În unele estimări, aceasta reprezintă aproape 40% din vilele de pe Riviera Franceză! Acestor proprietari nu prea le pasă dacă vila lor se vinde și cu siguranță nu sunt interesați să o vândă la valoarea de piață.

Vestea bună este că guvernul francez încearcă în mod activ să descurajeze acest tip de achiziție de investiții, în încercarea de a face locuințele mai accesibile. Anul acesta, au adăugat taxe noi și greoaie pentru casele secundare (care afectează aproape 40% din vilele de pe Riviera Franceză) și se gândesc în mod activ la alte modalități de a descuraja schimbarea casei, achizițiile de investiții străine, închirierile AirBnb și casele de vacanță. Vă puteți aștepta 100% la mai mult de la asta în viitor. (Aflați mai multe despre acest lucru în ghidul nostru de predicții de piață.)

Amintiri ale rușilor

Un alt fenomen care afectează piața imobiliară din Riviera Franceză este cel sper că cumpărătorii ruși care cheltuiesc prostesc vor reveni în cele din urmă. După 2014, cumpărările rusești au scăzut dramatic, iar această zonă a simțit consecințele. Și totuși mulți vânzători de pe Riviera Franceză își păstrează sfidător speranța, așteptând ca rușii să se întoarcă - într-o zi. Dar, din cauza invaziei Ucrainei și a sancțiunilor și confiscării ulterioare, acest lucru nu se va întâmpla. Odată ce acești vânzători își dau seama că arborele de bani rusesc a murit, prețurile vor scădea dramatic. Citiți suplimentar ghid pentru ruși și impactul lor pe piața imobiliară din Riviera Franceză pentru mai multe despre acest lucru.

Evitarea fiscală legală

Și încă un alt motiv pentru care unii proprietari își listează proprietatea spre vânzare fără a dori efectiv să o vândă (prin urmare, listând-o la un preț nebun, cred că nimeni nu va plăti pentru ea), este pentru evaziune fiscală legală. Atâta timp cât o vilă este scoasă la vânzare, proprietarul este scutit de mai multe taxe scumpe pe proprietate! This applies to non-primary residences, of which the French Riviera has in abundance (almost 40% of villas here fall into this category). Agencies embrace this phenomenon because they can point to these listings as a (false) indicator of where the market is at.

3 piețe într-una

Riviera Franceză este trei piețe într-una: privat, în afara pieței și listat public. Orice vilă listată public a fost mai întâi pe piața privată și apoi în afara pieței. Fiecare dintre aceste etape are prețuri diferite - în special ultima etapă, în care prețul este umflat dramatic.

Piața 1: Piața privată. În primul rând, vânzătorii încearcă să vândă fără a utiliza un agent. În toată Franța, peste 50% din toate vilele sunt vândute în mod privat, dar pe Riviera Franceză aceasta este mai aproape de 75% din vânzările de vile. Multe dintre acestea sunt vândute prietenilor prietenilor sau prin postări pe rețelele sociale etc. Ca cumpărător, aceasta este cu siguranță cea mai bună modalitate de a cumpăra. Puteți face o solicitarea de a obține informațiile de proprietate asupra oricărei vile.

Piața 2: în afara pieței. Dacă nu au putut vinde privat, atunci se listează cu un agent. Un procent mare de vile sunt vândute „în afara pieței” de către agent, fără a fi listate public pe internet. Multe dintre acestea sunt vândute dezvoltatorilor înainte ca cumpărătorii obișnuiți să le vadă.

Piața 3: Listată publică. Dacă nimeni nu vrea să cumpere vila, atunci agenții o listează public pe internet. (Aflați mai multe în pagina noastră ghid pentru agenți.) Aceste vile – cele care sunt cotate public – sunt întotdeauna foarte scumpe și/sau au ceva grav în neregulă, motiv pentru care nu s-au vândut deja. De obicei stau pe piață ani de zile, până când proprietarul renunță sau vinde privat. Tine cont de asta.

Prețul mediu falsificat

Prețul mediu pe oraș este umflat în mod fals și nu se bazează pe prețurile de vânzare adevărate. Vezi mai jos:

Important: mai multe motive pentru care ar trebui să ignorați prețurile m2

În Franța, m² este o înșelătorie folosită pentru a încerca să ridice prețurile.

Sunt atât de multe de spus despre asta, încât am făcut un separat ghidați totul despre prețul mediu în m² și cum m² listat în DVF este, de fapt, o înșelătorie completă.

Din păcate, fără real m² size, you can’t calculate the correct m² pricing (this is also why the government website has incorrect m² pricing averages). This benefits the notaires and agents, since they’re paid on % commission, but can seriously harm buyers.

Din fericire, nu se întâmplă adesea ca un cumpărător să fie păcălit pentru că majoritatea au nevoie de un credit ipotecar (mai ales pentru a evita impozitul pe avere), iar banca va cere întotdeauna o evaluare profesională (totuși, unii dintre acești evaluatori sunt leneși și se bazează pe mediile incorecte în m², așa că asigură-te că al tău știe cum să găsiți corect valoarea de piață).

Rețineți că prețul va varia, de asemenea, foarte mult în funcție de zona din oraș. De exemplu, Eze este mult mai scump dacă cauți în Eze Bord-de-Mer, care este lângă mare. Dacă vă uitați la o vilă lângă Moyenne sau Grand Corniche, atunci prețul scade dramatic.

Ai nevoie de mai multe motive pentru a ignora m²? Pe lângă toate acestea, agenții mint în mod obișnuit cu privire la dimensiunea de m² a vilelor și îi fac și pe inspectori să mintă. Singura modalitate de a cunoaște m² real este să aveți propriul inspector independent să-l măsoare.

Ai nevoie de și mai multe motive? Agențiile imobiliare manipulează, de asemenea, piața, cumpărând proprietăți la prețuri care sunt de 5 ori sau mai mult peste valoarea de piață, pentru a realiza o vânzare la un preț care este mai mare decât orice altă vilă a vândut în acea zonă. Aceasta este aceeași tactică de manipulare a pieței care este folosită în alte industrii axate pe lux, cum ar fi piata de arta. Ei fac acest lucru pentru a putea indica vânzarea respectivă în încercarea de a-și justifica prețurile cerute cu mult peste piață și pentru a putea manipula prețurile medii în m² publicate.

Acum că ai înțeles asta nu poți avea încredere în nimic bazat pe m² din ceea ce citești online, iată cum puteți estima mediile reale ale prețurilor în m²:

Cum să estimați valoarea de piață a vilei

Orice ofertă ar trebui să țină cont de starea actuală a pieței, așa că înainte de a începe cu instrucțiunile de mai jos, citiți-ne expert previziunile pieței imobiliare din Riviera Franceză.

Metoda #1: Comparați cu vecinii

It’s easier than you think! You just need to look at the other properties nearby that have sold, and ignore all the m² pricing.

După cum ați învățat mai sus, notarii sunt nevoiți să listeze vile și apartamente care s-au vândut pe un site web guvernamental, cunoscut sub numele de „DVF”. Are o hartă interactivă a Franței care vă permite să faceți clic pe zona la alegere pentru a vedea prețurile TOATE vilele care s-au vândut recent, achiziționat de oricine — SCI și cumpărătorii corporativi inclusiv (dar rețineți: acest site are informații incorecte m²). Notă: prețurile afișate include TVA (taxa).

Iată un exemplu...

This is a regular, nothing-special villa currently for sale in a less-desirable part of Eze, up a poorly-maintained communal lane. Despite having a lot of road noise and facing East, it’s listed at almost €6 million. An absolutely nebun pretul cerut. Nicio vila nu are vreodată sold for anything close to that m² price in Eze, in recorded history. But that didn’t stop the listing agents from trying to outbid other agents to secure the listing for their agency. It will sit on the market until the owners are desperate, at which time it will likely sell for around €1 to €1.5 million. It’s been for sale for 6 years so far without a price reduction, and –no surprise– still hasn’t sold. In the meantime it’s listed as an expensive vacation rental with the pitch that it’s worth €6 million (same as most of the houses that sit for years on the market).

La verificare site-ul guvernului DVF și Google Earth, putem vedea că vila vecinului a fost probabil făcută de același dezvoltator și are același stil și aproximativ aceeași dimensiune (pe baza amprentei și a podelelor sale, așa cum se vede prin Google Earth); s-a vândut recent cu 930.500 €!

Si inca un exemplu:

Această vilă din înălțimile orașului Villefranche-sur-Mer cere 4,6 milioane de euro. Are 260 m² și necesită o renovare completă (în interior este în stilul anilor 1980).

Iată-l (în stânga), lângă vila vecinilor, care este de peste două ori mai mare:

Și în DVF, puteți vedea că vila vecinului (care este mult mai mare, cu 670 m²) s-a vândut cu 1,1 milioane de euro în apogeul boom-ului Covid (preț mai mare decât în mod normal). Aproape toate celelalte vile din zona din apropiere s-au vândut la prețuri similare.

…și totuși, proprietarul a fost convins de un agent necinstit care încearcă să asigure lista, că vila lor valorează 4,6 milioane de euro, în loc de cei aproximativ 800.000 de euro pe care îi valorează de fapt.

Metoda #2: Faceți o listă

Primul lucru pe care va trebui să îl determinați este prețul istoric (pe baza prețurilor vândute reale) în orașul în care doriți să cumpărați este, și care va fi prețul în viitor. To do this, we’ll teach you how to analyze and make a list of similar individual villas that have sold in the area directly nearby.

Pasul 1:

Căutați proprietatea pe DVF pentru a verifica prețurile de vânzare ale vilelor din apropiere, căutate după hartă (ignora m² publicat):

Apoi găsiți proprietatea prin adresa de pe Google Earth:

Puteți chiar să vă simțiți o perspectivă:

Rețineți însă data imaginilor, deoarece vila ar fi putut fi mărită sau renovată de atunci. Dacă data imaginii este mai veche decât ultima vânzare, verificați site-ul de autorizații de planificare pentru a vedea dacă era de fapt mai mare decât arată Google Earth, la data vânzării.

Avertizare: Agențiile imobiliare încearcă să manipuleze piața cumpărând proprietăți la prețuri care sunt de 5 ori sau mai mult peste valoarea de piață, pentru a face o vânzare la un preț care este mai mare decât orice altă vilă a vândut în acea zonă. Ei fac acest lucru pentru a putea indica vânzarea respectivă în încercarea de a-și justifica prețurile cerute cu mult peste piață și pentru a putea manipula prețurile medii în m² publicate. Deci, dacă vedeți una sau două vânzări care sunt mult mai mari decât valoarea de piață, acestea nu ar trebui să fie luate în considerare în calculul dvs. de m² mediu.

Pasul 2 (opțional, pentru precizie):

Apoi, comparați harta de la site-ul de autorizații de planificare (căutați orașul în bara albastră de sus, apoi derulați în jos și faceți clic pe butonul verde pentru a vedea toate permisiunile de planificare) site-ul DVF care listează proprietățile vândute with their prices. Click on all the properties that overlap (both have planning and sold) and note the correct m² from the planning permissions website (add the ‘existing’ to the ‘new’ m² to get the total).

Rețineți că site-ul web cu autorizații de planificare nu este actualizat frecvent, astfel încât o vilă ar fi putut fi extinsă în continuare (sau chiar dărâmată și o vilă nouă construită pe acel teren) de la ultima actualizare. Puteți merge oricând la Mairie locală pentru a întreba despre anumite vile și cele mai recente autorizații de planificare ale acestora.

Pasul 3:

Face o listă. Pentru a calcula valoarea de piață a vilelor din aceeași zonă, va trebui să faceți o listă a vilelor vândute din apropiere care sunt în același stil (provenzală față de modern, deoarece au prețuri diferite), priviți îndeaproape pe Google Earth și ghici prețul mediu de vânzare în m² al acelor vile (pe baza estimării dvs. a real m² size) and add screenshots of the villas to your list.

Iată un exemplu de listă pe care va trebui să o construiți (pe care îl poți folosi ca șablon) folosind o comparație pentru o vilă în Eze. Iată cum arată în format PDF (realizat prin tipărire –> întreruperi de pagină personalizate –> salvare ca PDF). Iată un alt exemplu (acesta este al lui Beausoleil) într-un format mai simplu.

Pasul 4:

Pașii de la 1 la 3 vă vor oferi o gamă de prețuri. Apoi, pentru a afla unde în intervalul respectiv acest Vila se potrivește, te uiți la acești factori, care fie o pun mai sus, fie mai jos în interval:

1. Ce este calitate a vilei si este bine construita? Clădirea în sine este de foarte înaltă calitate, la mijlocul drumului sau de calitate scăzută? Are lucruri pe care le au construcțiile bune, cum ar fi un spațiu „vide sanitaire” (zonă de mini-subsol, astfel încât mucegaiul să nu se acumuleze pe podea), etc?
2. Sunt electrocasnicele si finisajele interioare, bucatarie, bai, pardoseli etc. de lux sau de bază?
3. Vila vine cu spatiu suplimentar nu sunt incluse în m² locuibili — o casă de piscină sau o casă de oaspeți/apartament? Dacă da, adăugați valoare. Daca nu, scade.
4. Aflați dacă vila se află într-o parte mai mult sau mai puțin costisitoare zonă / town. For example, areas closer to the water are much more valuable.
5. Cum este vedere? Ar putea fi blocat în viitor? O vedere fantastică, neobstrucționată la mare, crește valoarea. Văzând vecinii sau alte vile în priveliște o coboară. Acest lucru este mai puțin adevărat în zonele în care majoritatea vilelor au o priveliște minunată, cum ar fi Eze.
6. Este stilul vilei stil modern sau mai vechi? Vilele noi și moderne se vând cu mult mai mult pe m² (și au mult, mult mai mulți cumpărători care le doresc - inclusiv cumpărători bogați, care uneori vor plăti peste valoarea pieței) decât tradițional, clasic, provencal, „modern-stil”-provenzal sau stiluri învechite.
7. Când a fost construită vila? Mai nou vilele se vând pentru mai mulți bani și necesită mai puține reparații. Mai batran Vilele au nevoie probabil de lucrări pentru a actualiza problemele electrice, sanitare, acoperiș, canalizare și alte probleme, așa că țineți cont de asta.
8. Apoi luați în considerare dacă este necesar renovari, și cât va costa asta. Dacă nu, asta o face mai valoroasă, dar dacă o face, asta o împinge destul de mult în valoare.
9. Dacă terenul este construibil, așa că ați putea extinde casa, asta ar adăuga o mică valoare, dar dacă nu, ar elimina valoare. Dacă este într-un zona roșie, prețul ar trebui să scadă cu aproximativ 20%.
10. Luați în considerare cât de mult teren este inclus și calitatea grădini, pool, garage, etc.
11. Vila folosește un alee comună? This lowers the m² value, and adds regular maintenance costs (as well as potential legal disputes) that you’ll need to budget for.
12. Există o înot de dimensiuni normale bazin? Dacă nu există piscină, se poate construi una? (Asigurați-vă că verificați mai întâi că vine cu permisiuni valide!) Dacă va trebui să-l construiți, atunci deduceți dublul costului piscinei din preț. Dacă nu este garantat că poți construi o piscină, atunci valoarea scade cu aproximativ 40% și ar trebui să te gândești serios să nu cumperi, deoarece nu o vei putea închiria ușor (sau deloc) ca închiriere de vacanță, nici va fi ușor de revândut.
13. Va fi zgomot constructie din apropiere? (Verificați autorizațiile de construire aici.)
14. Este într-o comunitate, la câțiva pași de a şcoală sau într-un păzit domeniu? Acest lucru crește prețul. Daca este izolat, asta scade pretul.
15. Apoi verificați dacă există și alți factori care ar reduce prețul, cum ar fi un tren la îndemână tratat superficial, o alee accidentată, semnal mobil scăzut, fără fibră sau urâtă linii de înaltă tensiune, sau drum zgomot — toate acestea ar scădea semnificativ valoarea.

O altă parte a stabilirii pentru ce se va vinde o vilă este a afla cât timp este pe piață. Deoarece agenții probabil nu vă vor spune adevărul (sau vă vor spune doar cât timp au avea lista), cea mai bună opțiune este să obțineți diagnostice rapoartele și mandat (acordul de a lista) de la agent și uitați-vă la data de pe ele. Atunci vei ști că a fost de vânzare pentru macar that long. (BUT since diagnostics reports are only valid for three years, if the villa has been on the market for more than three years, the diagnostics might have recently been re-done and show a more recent date.)

Dacă este pe piață de mai mult de câteva luni, există un motiv: fie prețul este mult, mult prea mare, fie există probleme serioase cu proprietatea. Cu cât este mai mult timp pe piață, cu atât oferta dvs. ar trebui să fie mai mică.

Asta vă va spune unde în intervalul de preț în m² să îl evaluați. De asemenea, ar trebui să țineți cont de traiectoria pieței (iată cum să vă dați seama dacă prețurile cresc sau scad). This will give you a price that you can justify in a letter to the seller.

Dacă vânzătorul acceptă, atunci puteți face sondaje pentru a vedea dacă mp este exact, dacă vila are nevoie de upgrade la instalații electrice sau sanitare etc. și pe baza acesteia puteți ajusta în continuare prețul înainte de a pune oferta într-un contract legal cu notar (pe care ar fi trebuit să îl selectați în prealabil).

Metoda #3: Obțineți o evaluare/evaluare

Dacă sunteți foarte interesat de o proprietate, iar proprietarul are nevoie de mai multă convingere pentru a ajunge la prețul pieței, atunci puteți plăti pentru o evaluare/evaluare. Dar amintiți-vă - nu toți vânzătorii doresc cu adevărat să vândă sau vor asculta logica / rațiunea. Singura modalitate de a ști cu adevărat dacă un vânzător a fost informat greșit de către agentul său și dorește cu adevărat să vândă, este să ai o discuție direct cu proprietarul.

Pentru a obține o evaluare, contactați banca de la care intenționați să obțineți creditul ipotecar. Vor avea o listă de evaluatori pe care îi folosesc. Întrebați-i și pentru cât timp este valabilă evaluarea, astfel încât să poată fi folosită pentru ipoteca (altfel veți ajunge să o plătiți de două ori). Băncile vă fac întotdeauna să plătiți pentru o evaluare ca parte a costului de constituire a ipotecii (costă aproximativ 3000 de euro), dar de obicei acest lucru se face după ce ați vizitat notarul. In orice caz, puteți alege să faceți evaluarea mai devreme și să utilizați acea evaluare pentru a negocia cu vânzătorul / dovedind ca pretul ar trebui sa fie mai mic.

Pentru a alege un evaluator, întreabă-i procesul și întreabă dacă merge pe baza dimensiunilor vilelor în m² pe care le publică notarii. Dacă spun da, atunci nu le folosi. Ai nevoie de un evaluator care să înțeleagă asta m² enumerați de notari sunt incorecte, altfel ei vor evalua vila la un preț de aproximativ trei ori mai mare decât valoarea de piață.

Nu vă clintiți!

Iată cum funcționează imobiliare (și multe alte piețe): un cumpărător needucat plătește în exces pentru ceva, apoi toți brokerii și agenții indică acea vânzare și strigă „vedea? aceasta este valoarea reală a toate villas!” Don’t listen. You know the real market value, and it’s based on the majority of sales, not one or two sales that were overpriced.

Faceți-vă oferta direct proprietarului dacă puteți (puteți face un solicitarea de a obține informațiile de proprietate asupra oricărei vile) or else do it via a notaire, explaining that it’s based on the market value, and stand firm. Don’t negotiate, or the seller will know they can squeeze more out of you and it’ll be harder to reach a market-value deal. Don’t let agents confuse or manipulate you. Stick to your price.

Dacă ei spun nu, le poți spune să revină la tine dacă proprietatea lor nu se vinde, iar dacă nu ai găsit altceva până atunci, s-ar putea să fii în continuare interesat. Dacă sunt un vânzător serios, este posibil ca această tactică să vă ofere un preț bun - în cele din urmă.

Dacă nu sunt un vânzător serios, atunci nu vor accepta oferta dvs. decât dacă plătiți în mod dramatic în exces, ceea ce nu ar trebui să faceți (dacă vă grăbiți să găsiți o locuință, este mai logic să găsiți o închiriere anuală în timp ce continui sa cauti o vila la pret de piata). A cumpăra imobiliare pe Riviera Franceză înseamnă răbdare. Veți găsi în cele din urmă o vilă grozavă la valoarea de piață. (De obicei durează ani de căutare.)

Cea mai bună situație este să găsești un vânzător serios a cărui vilă nu are probleme majore, dar unde nu s-a vândut pentru că este prea scumpă. Apoi folosești această tactică și oferi valoare de piață (care ar putea fi, în multe cazuri, mult mai mică de jumătate din prețul cerut!). Continuați să faceți check-in și, eventual, când vila nu se vinde, ei vor reveni la tine când sunt disperați să vândă (când s-a scurs timpul pentru situația lor de divorț/tax/etc.) și în acel moment tu ar putea chiar să negocieze un preț sub piață pentru a finaliza o vânzare rapidă.

Aveți răbdare, deoarece cumpărarea de bunuri imobiliare seamănă mult cu căsătoria - dacă iei o decizie greșită, poate fi o greșeală foarte costisitoare și un angajament pe termen lung, de care nu este ușor să renunți.

Iată o listă de (necinstite) lucruri pe care le spun agenții. Este foarte important să te uiți la listă în mod regulat pentru a nu cădea în minciunile lor.

Cumpărați o vilă? Citiți asta mai întâi!

Când sunteți gata să căutați o proprietate, asigurați-vă că citiți ghid complet pentru cumpararea imobiliare in Franta. Aceste ghiduri explică modul de estimare a proprietății real value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

În primul rând, pentru a înțelege piața imobiliară din Franța, trebuie să înțelegeți cum Prețul m² este o înșelătorie uriașă. Apoi, puteți trece la celelalte ghiduri:

Al nostru ghid spre direcția în care se îndreaptă piața include: previziunile pieței imobiliare de pe Riviera Franceză, tendințele actuale și istorice ale prețurilor pe piață și de ce prețurile vor continua să scadă. În plus, suplimentar ghid pentru ruși și impactul lor pe piața imobiliară de pe Riviera Franceză.

Al nostru ghid pentru listele imobiliare include: cum să găsești vile de vânzare, la ce să fii atent, dezinformare și avertismente, licitații și executări silite, cumpărături directe de la vânzători, de ce calendarul este totul și motivul pentru care doar aproximativ jumătate din vânzările de vile sunt listate public.

Al nostru ghid pentru escrocherii și secrete includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Al nostru ghid pentru agenții imobiliari include: lucrurile necinstite pe care vi le vor spune agenții, cum funcționează agențiile imobiliare, agenții cumpărătorilor și găsitorii de proprietăți, de ce ar trebui să evitați agenții ilegali și non-locali și în cine să aveți încredere (un avertisment important).

Al nostru ghid pentru lucruri importante de aflat include: rapoarte de diagnosticare și sondaje, soare și microclime, probleme potențiale cu vederea, taxe pentru locuințe, vârsta, acces la internet și mobil, zone periculoase (roșii), riscuri pentru sănătate, probleme de confidențialitate și spațiu, probleme în apropiere, ceea ce aveți" De fapt, voi deține completări și structuri ilegale, de ce se vând, cum se verifică și multe altele.

Al nostru ghid de lucruri de luat în considerare include: dvs real costuri, probleme legate de cumpărarea unei vile „proaspăt renovate”, aflarea informațiilor despre criminalitatea locală și ocupanții ilegali și întrebări de adresat.

Al nostru ghid pentru procesul de cumpărare include: negocierea prețului și a ofertei inițiale, alegerea unui notar cinstit, cumpărarea în negru, oferta și depozitul oficial, utilizarea unui SCI, capcanele contractului, perioada de reflecție, ce trebuie făcut înainte de a preda banii și semnarea finală.

Al nostru ghid pentru dupa ce cumperi include: capcane de asigurare, sfaturi pentru case secundare, închirierea vilei, renovare și ce trebuie să știți despre angajarea de oameni.

Ghid pentru vânzători: Cum să stabiliți prețul vilei dvs. astfel încât să se vândă.