التسعير: تحديد القيمة السوقية للفيلا

وفقًا للتقارير وتحليل السوق والاقتصاديين والوكلاء والمشترين والموثقين الذين استشرناهم، فإن غالبية عقارات فلل الريفييرا الفرنسية المدرجة بأكثر من مليون يورو مدرجة بأسعار غير واقعية وتظل معروضة في السوق حتى يخفض البائع السعر. لتكون أقل بكثير من غيرها في السوق، حيث يبلغ متوسط سعر البيع حوالي 70٪ تحت الطلب الأصلي في 2022/23. يبدو مجنونا؟ هذا هو السبب.

تعد الريفييرا الفرنسية سوقًا للمشتري، وقد أصبحت كذلك منذ عام 2008. وقد أصبحت أكثر من ذلك في عام 2023 (وسوف تظل كذلك لسنوات عديدة قادمة) بسبب عوامل كثيرة، بما في ذلك المشترين الأجانب الذين يشترون المنازل في بلدان إقامتهم بدلاً من ذلك، وتعمل الحكومة الفرنسية بنشاط على تثبيط شراء المنزل الثاني. هذا يعني أن، كمشتري، لديك الكثير من القدرة على المساومة، إذا كان بإمكانك التفاوض مباشرة من المالك. (أنت تستطيع طلب معلومات الاتصال بالمالك من الحكومة.)

دائما تذكر: الوكيل والموثق وأي مقاول يعمل مع أي منهما، جميعهم لديهم هدف واحد: بيع فيلا لك بأعلى سعر ممكن، وفي أسرع وقت ممكن. هذه هي الطريقة التي يحصلون بها على أكبر أجر، مع أقل عمل. لهذا السبب، من المهم جدًا ألا تثق بنصائح التسعير الخاصة بهم.

كيفية الإجابة على سؤال "ما هي ميزانيتك؟"

وبما أن العديد من العقارات مبالغ فيها بشكل كبير، فإن أفضل طريقة للإجابة على هذا السؤال هي أن نقول: "ليس لدينا ميزانية. سوف ندفع القيمة السوقية. سوف نقوم بدفع ثمن تقييمين (واحد من قبل المثمن الموصى به من قبل البنك الخاص بنا) وسوف نبني عرضنا على هذين التقييمين. لذا أظهر لنا كل ما يتوافق مع ما نبحث عنه وسنتعامل مع سعر العرض بمجرد العثور على السعر الذي يعجبنا. بعد ذلك، ستقوم بصياغة العرض الخاص بك باتباع الدليل أدناه.

لماذا هناك الكثير من المبالغة الشديدة في الأسعار

"هذا سعر جيد وقد حظينا باهتمام كبير. بهذا السعر، سيتم بيع هذه الفيلا بسرعة كبيرة. عليك أن تقرر على الفور! "كثيرًا ما يقول وكلاء العقارات (فيما يلي قائمة بالأشياء غير الصادقة التي قد يخبرك بها وكلاء العقارات)، على أمل استعجالك لشراء فيلا باهظة الثمن. ومع ذلك، ليس من غير المألوف أن يدرك المشتري أن هذا كان مجرد أسلوب مبيعات عالي الضغط وأن الفيلا لا تزال معروضة للبيع بعد أشهر (أو حتى سنوات)، وعادةً ما يكون ذلك بسبب سعرها المبالغ فيه للغاية.

هناك العديد من الظواهر الخاصة بهذه المنطقة والتي تشجع البائعين على عرض عقاراتهم بسعر أعلى من قيمتها الفعلية بمقدار 3 إلى 8 مرات (أو أكثر)...

الوكالات التي تبالغ في تقدير القيمة

العقارات تخبر الوكالات البائعين أنه يمكنهم بيع ممتلكاتهم مقابل ذلك كثيراً أكثر مما يستحق في الواقع فقط لتأمين القائمة لوكالتهم. يميل المالكون إلى الإدراج مع الوكيل الذي يقول إن بإمكانهم الحصول على أكبر قدر من المال لهم - ويتحول الأمر إلى نوع من حرب المزايدة بين الوكلاء الذين يرغبون في تأمين الإدراج مع وكالتهم. مع من ستوقع: الوكيل الذي يعدك بالحصول على 8 ملايين يورو مقابل الفيلا الخاصة بك، أو الشخص الذي يخبرك أنه يعتقد أن قيمتها تبلغ 3 ملايين يورو، أو الشخص الذي يخبرك أنها في الواقع تبلغ قيمتها 1.2 مليون يورو فقط؟

The result is that villas get listed for sale at three to as much as ten times what they are worth. Many owners end up associating this with their self-worth (it makes people feel like they’re doing OK in life when they’re convinced their house is worth many millions), so it’s hard for them to come to grips with reality.

Many agents also greatly inflate the m² in the listing, to justify the price, since there’s no law that requires villa listings to have accurate m². Then the villa simply sits on the market for years until the seller lowers the price, often several times.

المستثمرون الذين لا يهتمون

Another phenomenon specific to the French Riviera real estate market: Wealthy investors get agents to list the villas they own at prices that are many times higher that they are worth, on the off-chance that a wealthy person from Monaco (who has not done their research, or does not care about the price) will make a mistake and buy it — then they’ll use the sale money to buy 2 or 3 similar villas and pocket the remaining money.

غالبًا ما يمتلك هؤلاء الملاك عدة فيلات يستخدمونها لتوليد الدخل (يؤجرونها لموسم الصيف). وفي بعض التقديرات، يمثل هذا ما يقرب من 40% من الفيلات على شاطئ الريفييرا الفرنسية! هؤلاء الملاك لا يهتمون حقًا إذا تم بيع الفيلا الخاصة بهم، وهم بالتأكيد غير مهتمين ببيعها بالقيمة السوقية.

والخبر السار هو أن الحكومة الفرنسية تحاول جاهدة تثبيط هذا النوع من الشراء الاستثماري، في محاولة لجعل الإسكان في متناول الجميع. وفي هذا العام أضافوا ضرائب جديدة ومرهقة على المنازل الثانية (والتي تؤثر على ما يقرب من 40٪ من الفيلات على شاطئ الريفييرا الفرنسية) ويفكرون بنشاط في طرق أخرى لتثبيط تقليب المنازل، ومشتريات الاستثمار الأجنبي، واستئجار AirBnb، وبيوت العطلات. يمكنك توقع المزيد من هذا بنسبة 100٪ في المستقبل. (تعرف على المزيد حول هذا الأمر في دليل توقعات السوق الخاص بنا.)

ذكريات الروس

هناك ظاهرة أخرى تؤثر على سوق العقارات في الريفييرا الفرنسية، وهي نأمل أن يعود المشترون الروس الذين ينفقون بشكل سخيف في نهاية المطاف. وبعد عام 2014، انخفضت المشتريات الروسية بشكل كبير، وشعرت هذه المنطقة بالتداعيات. ومع ذلك، فإن العديد من بائعي الريفييرا الفرنسية يتمسكون بالأمل، في انتظار عودة الروس - يوما ما. ولكن نظراً لغزو أوكرانيا والعقوبات والمصادرات اللاحقة، فإن هذا لن يحدث. وبمجرد أن يدرك هؤلاء البائعون أن شجرة المال الروسية قد ماتت، ستنخفض الأسعار بشكل كبير. اقرأ ملحقنا دليل للروس وتأثيرهم في سوق العقارات في الريفييرا الفرنسية لمزيد من المعلومات حول هذا الموضوع.

التهرب الضريبي القانوني

وهناك سبب آخر يجعل بعض أصحاب العقارات يعرضون ممتلكاتهم للبيع دون الرغبة الفعلية في بيعها (وبالتالي، عرضها بسعر مجنون يعتقدون أن لا أحد سيدفع ثمنها)، وهو التهرب الضريبي القانوني. طالما أن الفيلا معروضة للبيع، فإن المالك معفى من العديد من الضرائب العقارية الباهظة الثمن! This applies to non-primary residences, of which the French Riviera has in abundance (almost 40% of villas here fall into this category). Agencies embrace this phenomenon because they can point to these listings as a (false) indicator of where the market is at.

3 أسواق في واحد

الريفييرا الفرنسية هي ثلاثة أسواق في واحد: الخاصة، خارج السوق، والمدرجة في البورصة. أي فيلا مدرجة في البورصة كانت في البداية معروضة في السوق الخاصة ثم خارج السوق. ولكل مرحلة من هذه المراحل أسعار مختلفة - وخاصة المرحلة الأخيرة، حيث يتم تضخيم الأسعار بشكل كبير.

السوق 1: السوق الخاص. أولاً، يحاول البائعون البيع دون الاستعانة بوكيل. في جميع أنحاء فرنسا، يتم بيع أكثر من 50% من جميع الفيلات بشكل خاص، ولكن في الريفييرا الفرنسية، فإن هذه النسبة أقرب إلى 75% من مبيعات الفيلات. يتم بيع العديد منها لأصدقاء الأصدقاء أو عبر منشورات وسائل التواصل الاجتماعي، وما إلى ذلك. كمشتري، فهذه بالتأكيد أفضل طريقة للشراء. يمكنك عمل طلب الحصول على معلومات ملكية أي فيلا.

السوق 2: خارج السوق. إذا لم يتمكنوا من بيع أسهمهم الخاصة، فعليهم إدراجها مع وكيل. يتم بيع نسبة كبيرة من الفلل "خارج السوق" من قبل الوكيل دون إدراجها علنًا على الإنترنت. يتم بيع العديد منها للمطورين قبل أن يتمكن المشترون العاديون من رؤيتها.

السوق 3: مدرج في البورصة. إذا لم يرغب أحد في شراء الفيلا، يقوم الوكلاء بإدراجها علنًا على الإنترنت. (تعرف على المزيد في موقعنا دليل للوكلاء.) هذه الفلل – تلك التي يتم إدراجها علنًا – دائمًا ما تكون أسعارها مبالغ فيها للغاية و/أو بها خطأ خطير، ولهذا السبب لم يتم بيعها بالفعل. عادة ما تبقى في السوق لسنوات، حتى يستسلم المالك أو يبيعها بشكل خاص. ضعه بمخيلتك.

متوسط التسعير المزيف

تم تضخيم متوسط الأسعار لكل مدينة بشكل خاطئ ولا يعتمد على الأسعار المباعة الحقيقية. انظر أدناه:

هام: أسباب متعددة لماذا يجب عليك تجاهل تسعير m2

في فرنسا، تعتبر m² عملية احتيال تستخدم لمحاولة رفع الأسعار.

هناك الكثير لنقوله عن هذا، وقد قمنا بالانفصال دليل كل شيء عن متوسط سعر المتر المربع وكيف أن المتر المربع المدرج في DVF هو في الواقع عملية احتيال كاملة.

لسوء الحظ، بدون حقيقي m² size, you can’t calculate the correct m² pricing (this is also why the government website has incorrect m² pricing averages). This benefits the notaires and agents, since they’re paid on % commission, but can seriously harm buyers.

لحسن الحظ، ليس من المعتاد أن يتم خداع المشتري لأن معظمهم يحتاجون إلى رهن عقاري (خاصة لتجنب ضريبة الثروة)، وسيطلب البنك دائمًا تقييمًا احترافيًا (ومع ذلك، فإن بعض هؤلاء المثمنين كسالى ويعتمدون على متوسطات غير صحيحة للمتر المربع، لذلك تأكد من أنك تعرف كيفية العثور على القيمة السوقية بشكل صحيح).

ضع في اعتبارك أن السعر سيختلف أيضًا بشكل كبير اعتمادًا على المنطقة داخل المدينة. على سبيل المثال، إز يكون السعر أكثر تكلفة بكثير إذا كنت تبحث عن منطقة Eze Bord-de-Mer، التي تقع على البحر. إذا كنت تبحث عن فيلا بالقرب من Moyenne أو Grand Corniche، فإن الأسعار تنخفض بشكل كبير.

هل تحتاج إلى المزيد من الأسباب لتجاهل المتر المربع؟ علاوة على كل هذا، يكذب الوكلاء بشكل روتيني بشأن مساحة الفلل بالمتر المربع، ويطلبون من المفتشين الكذب أيضًا. الطريقة الوحيدة لمعرفة المتر المربع الحقيقي هي أن يقوم مفتش مستقل بقياسه.

هل تحتاج إلى المزيد من الأسباب؟ تتلاعب الوكالات العقارية أيضًا بالسوق عن طريق شراء العقارات بأسعار أعلى بـ 5 مرات أو أكثر من القيمة السوقية، لإجراء عملية بيع بسعر أعلى من أي فيلا أخرى تم بيعها بها في تلك المنطقة. وهذا هو نفس أسلوب التلاعب بالسوق المستخدم في الصناعات الأخرى التي تركز على الرفاهية مثل صناعة السيارات سوق الفن. إنهم يفعلون ذلك حتى يتمكنوا من الإشارة إلى هذا البيع في محاولة لتبرير أسعارهم الأعلى بكثير من أسعار السوق، وحتى يتمكنوا من التلاعب بمتوسط الأسعار المعلنة للمتر المربع.

الآن بعد أن فهمت ذلك لا يمكنك الوثوق بأي شيء تقرأه عبر الإنترنت يعتمد على المتر المربع، إليك كيفية تقدير متوسطات التسعير الفعلي للمتر المربع:

كيفية تقدير القيمة السوقية للفيلا

يجب أن يأخذ أي عرض في الاعتبار الوضع الحالي للسوق، لذا قبل البدء في التعليمات الواردة أدناه، اقرأ موقعنا توقعات الخبراء لسوق عقارات الريفييرا الفرنسية.

الطريقة رقم 1: المقارنة مع الجيران

وأسهل مما كنت اعتقد! كل ما عليك فعله هو إلقاء نظرة على العقارات الأخرى القريبة التي تم بيعها و تجاهل جميع أسعار المتر المربع.

كما تعلمت أعلاه، يضطر الموثقون إلى إدراج الفيلات والشقق المباعة على موقع حكومي يعرف باسم "DVF". تحتوي على خريطة تفاعلية لفرنسا والتي تتيح لك النقر على المنطقة التي تختارها لمعرفة أسعار جميع الفلل التي تم بيعها مؤخرًا، تم شراؤها من قبل أي شخص - بما في ذلك المشترين من SCI والشركات (ولكن تذكر: يحتوي هذا الموقع على معلومات غير صحيحة عن المتر المربع). ملاحظة: الأسعار المذكورة تشمل TVA (الضريبة).

هنا مثال…

هذه فيلا عادية وليست مميزة معروضة للبيع حاليًا في جزء أقل رغبة من إز، أعلى حارة مشتركة سيئة الصيانة. على الرغم من وجود الكثير من ضوضاء الطريق وواجهتها للشرق، إلا أنها مدرجة بسعر 6 ملايين يورو تقريبًا. على الاطلاق مجنون السؤال عن السعر. لا يوجد فيلا أبدًا بيعت بأي شيء قريب من سعر المتر المربع هذا في إز، في التاريخ المسجل. لكن هذا لم يمنع وكلاء القائمة من محاولة المزايدة على وكلاء آخرين لتأمين الإدراج لوكالتهم. وسوف تبقى في السوق حتى ييأس أصحابها، وفي ذلك الوقت من المرجح أن يتم بيعها بحوالي 1 إلى 1.5 مليون يورو. لقد كان معروضًا للبيع منذ 6 سنوات حتى الآن دون تخفيض السعر، وليس من المستغرب أنه لم يتم بيعه بعد. في هذه الأثناء تم إدراجه كـ استئجار عطلة باهظة الثمن مع فكرة أن قيمتها تبلغ 6 ملايين يورو (مثل معظم المنازل الموجودة في السوق لسنوات).

عند التدقيق موقع حكومة DVF وGoogle Earth، يمكننا أن نرى أن فيلا الجيران من المحتمل أن تكون من صنع نفس المطور وهي بنفس الطراز وبنفس الحجم تقريبًا (استنادًا إلى مساحتها وأرضياتها، كما رأينا عبر Google Earth)؛ تم بيعها مؤخرًا بمبلغ 930.500 يورو!

ومثال آخر:

هذه الفيلا في مرتفعات Villefranche-sur-Mer تطلب 4.6 مليون يورو. تبلغ مساحتها 260 مترًا مربعًا وتحتاج إلى تجديد كامل (إنها على طراز الثمانينات من الداخل).

وها هي (على اليسار)، بجوار فيلا الجيران، وهي أكبر من الضعف:

وفي DVF، يمكنك أن ترى أن فيلا الجيران (وهي أكبر بكثير، بمساحة 670 مترًا مربعًا) بيعت بمبلغ 1.1 مليون يورو في ذروة طفرة كوفيد (سعر أعلى من المعتاد). تم بيع جميع الفيلات الأخرى في المنطقة المجاورة تقريبًا بأسعار مماثلة.

...ومع ذلك، تم إقناع المالك من خلال وكيل غير أمين يحاول تأمين القائمة، بأن قيمة الفيلا الخاصة به تبلغ 4.6 مليون يورو، بدلاً من 800000 يورو تقريبًا التي تبلغ قيمتها الفعلية.

الطريقة رقم 2: قم بعمل قائمة

أول شيء ستحتاج إلى تحديده هو التسعير التاريخي (استنادًا إلى الأسعار المباعة الفعلية) في المدينة التي تريد الشراء فيها هو، و ما سيكون السعر في المستقبل. To do this, we’ll teach you how to analyze and make a list of similar individual villas that have sold in the area directly nearby.

الخطوة 1:

ابحث عن العقار على DVF لمعرفة الأسعار المباعة للفلل القريبة يمكن البحث فيها بالخريطة (تجاهل المتر المربع المنشور):

ثم ابحث عن العقار عبر العنوان الموجود جوجل إيرث:

يمكنك أيضًا التعرف على المنظر:

لكن ضع في اعتبارك تاريخ الصور، حيث من المحتمل أن تكون الفيلا قد تم توسيعها أو تجديدها منذ ذلك الحين. إذا كان تاريخ الصورة أقدم من آخر عملية بيع، فتحقق من ذلك موقع أذونات التخطيط لمعرفة ما إذا كان بالفعل أكبر مما يظهره برنامج Google Earth، في تاريخ البيع.

تحذير: تحاول الوكالات العقارية التلاعب بالسوق عن طريق شراء العقارات بأسعار أعلى بمقدار 5 مرات أو أكثر من القيمة السوقية، لبيعها بسعر أعلى من أي فيلا أخرى تم بيعها في تلك المنطقة. إنهم يفعلون ذلك حتى يتمكنوا من الإشارة إلى هذا البيع في محاولة لتبرير أسعارهم الأعلى بكثير من أسعار السوق، وحتى يتمكنوا من التلاعب بمتوسط الأسعار المعلنة للمتر المربع. لذلك، إذا رأيت عملية بيع واحدة أو اثنتين أعلى بكثير من القيمة السوقية، فلا ينبغي أخذها في الاعتبار عند حساب متوسط المتر المربع.

الخطوة 2 (اختياري، للتأكد من الدقة):

بعد ذلك، قارن الخريطة من موقع أذونات التخطيط (ابحث عن المدينة في الشريط الأزرق العلوي، ثم قم بالتمرير لأسفل وانقر على الزر الأخضر لعرض جميع أذونات التخطيط) إلى موقع DVF الذي يسرد العقارات المباعة with their prices. Click on all the properties that overlap (both have planning and sold) and note the correct m² from the planning permissions website (add the ‘existing’ to the ‘new’ m² to get the total).

ضع في اعتبارك أن الموقع الإلكتروني لأذونات التخطيط لا يتم تحديثه بشكل متكرر، لذلك ربما تم توسيع الفيلا بشكل أكبر (أو حتى هدمها وبناء فيلا جديدة على قطعة الأرض هذه) منذ التحديث الأخير. يمكنك دائمًا الذهاب إلى Mairie المحلية للاستفسار عن فيلات محددة وأحدث أذونات التخطيط الخاصة بها.

الخطوه 3:

حضر قائمة. لحساب القيمة السوقية للفيلات في نفس المنطقة، ستحتاج إلى إنشاء قائمة بالفيلات القريبة المباعة والتي لها نفس الطراز (البروفنسالي مقابل الحديث، حيث أن أسعارها مختلفة)، وإلقاء نظرة فاحصة على Google Earth و يخمن متوسط سعر المتر المربع المباع لتلك الفلل (بناءً على تقديرك لـ فِعلي m² size) and add screenshots of the villas to your list.

فيما يلي مثال على القائمة التي ستحتاج إلى إنشائها (التي يمكنك استخدامها كقالب) باستخدام مقارنة لفيلا في إز. وهنا ما يبدو عليه في شكل PDF (يتم إجراؤه عن طريق الطباعة -> فواصل الصفحات المخصصة -> حفظ بتنسيق PDF). هنا مثال آخر (هذا من Beausoleil) بتنسيق أبسط.

الخطوة 4:

ستمنحك الخطوات من 1 إلى 3 نطاقًا سعريًا. ثم، لمعرفة أين في هذا النطاق هذا تناسب الفيلا، تنظر إلى هذه العوامل، والتي إما تضعها أعلى أو أقل في النطاق:

1. ما هو جودة الفيلا وهل هي مبنية بشكل جيد؟ هل المبنى نفسه عالي الجودة أم متوسط الجودة أم منخفض الجودة؟ هل يحتوي على أشياء تتمتع بها المباني الجيدة، مثل فجوة "Vide Sanitaire" (منطقة طابق سفلي صغير حتى لا يتراكم العفن في الطابق السفلي)، وما إلى ذلك؟
2. هل الأجهزة الداخلية والتشطيبات والمطبخ والحمامات والأرضيات وغيرها. فاخرة أو أساسية؟
3. هل تأتي الفيلا مع مساحة إضافية غير متضمنة في المساحة "الصالحة للسكن" - منزل بحمام سباحة أو بيت ضيافة / شقة؟ إذا كان الأمر كذلك، أضف قيمة. إذا لم يكن الأمر كذلك، اطرح.
4. اكتشف ما إذا كانت الفيلا تقع في جزء أكثر أو أقل تكلفة من ذلك منطقة / town. For example, areas closer to the water are much more valuable.
5. كيف ال منظر؟ هل يمكن أن يتم حظره في المستقبل؟ منظر رائع للبحر دون عائق يزيد من القيمة. رؤية الجيران أو الفلل الأخرى في المنظر تقلل من ذلك. وهذا أقل صحة في المناطق التي تتمتع فيها معظم الفيلات بإطلالة رائعة، مثل إيز.
6. هو نمط الفيلا الطراز الحديث أو القديم؟ يتم بيع الفيلات الجديدة والحديثة بسعر أكبر بكثير للمتر المربع (ويوجد بها عدد كبير جدًا من المشترين الذين يريدونها - بما في ذلك المشترين الأثرياء، الذين يدفعون أحيانًا أعلى من القيمة السوقية) مقارنة بالفيلات التقليدية، أو الكلاسيكية، أو البروفنسالية، أو "الحديثة" - البروفنسالية، أو أنماط عفا عليها الزمن.
7. متى تم بناء الفيلا؟ أحدث يتم بيع الفلل مقابل المزيد من المال وتتطلب إصلاحات أقل. اكبر سنا من المحتمل أن تحتاج الفلل إلى أعمال لتحديث الكهرباء والسباكة والسقف والصرف الصحي وغيرها من المشاكل، لذا ضع ذلك في الاعتبار.
8. ثم عامل إذا كان يحتاج التجديدات، وما سيكلف ذلك. إذا لم يحدث ذلك، فهذا يجعله أكثر قيمة، ولكن إذا حدث ذلك، فإن ذلك يدفعه إلى الانخفاض في قيمته قليلاً.
9. إذا الارض قابلة للبناء، حتى تتمكن من توسيع المنزل، من شأنه أن يضيف كمية صغيرة من القيمة، ولكن إذا لم يكن الأمر كذلك، فإنه من شأنه أن يزيل القيمة. إذا كان في المنطقة الحمراء، يجب أن ينخفض السعر حوالي 20٪.
10. عامل في كم أرض يتم تضمين ونوعية حدائق, pool, garage, etc.
11. هل تستخدم الفيلا درب مشترك? This lowers the m² value, and adds regular maintenance costs (as well as potential legal disputes) that you’ll need to budget for.
12. هل هناك سباحة بالحجم الطبيعي حمام سباحة؟ إذا لم يكن هناك مسبح، فهل يمكن بناء واحد؟ (تأكد من التحقق من أنه يأتي مع أذونات صالحة أولاً!) إذا كنت ستحتاج إلى إنشائه، فاخصم ضعف تكلفة المجمع من السعر. إذا لم يكن مضمونًا أنه يمكنك بناء حمام سباحة، فإن القيمة تنخفض بحوالي 40٪، ويجب عليك أن تفكر جديًا في عدم الشراء، حيث أنك لن تتمكن من استئجاره بسهولة (أو على الإطلاق) كإيجار لقضاء العطلات، ولا هل سيكون من السهل إعادة بيعها.
13. سوف يكون هناك صاخبة بناء مجاور؟ (تحقق من تصاريح البناء هنا.)
14. هل هو في مجتمع، على مسافة قريبة من أ مدرسة أو في حراسة المجال؟ وهذا يزيد من السعر. إذا كان معزول، مما يقلل السعر.
15. ثم تحقق مما إذا كانت هناك عوامل أخرى من شأنها خفض السعر، مثل وجود قطار على مسافة قريبة تم التغاضي عنهاأو طريق وعر أو إشارة جوال منخفضة أو عدم وجود ألياف أو قبيح خطوط الكهرباء، أو الطريق ضوضاء - وكل ذلك من شأنه أن يخفض القيمة بشكل كبير.

جزء آخر من تحديد سعر بيع الفيلا هو معرفة المدة التي بقيت فيها في السوق. نظرًا لأن الوكلاء على الأرجح لن يخبروك بالحقيقة (أو سيخبرونك فقط بالمدة التي ستستغرقها لقد فعلوا كان لديه القائمة)، فإن الخيار الأفضل هو الحصول على التشخيص التقارير و ماندات (اتفاقية الإدراج) من الوكيل، وانظر إلى التاريخ الموجود عليها. ثم ستعرف أنه تم بيعه من أجل على الأقل that long. (BUT since diagnostics reports are only valid for three years, if the villa has been on the market for more than three years, the diagnostics might have recently been re-done and show a more recent date.)

إذا كان موجودًا في السوق لأكثر من بضعة أشهر، فهناك سبب: إما أن السعر مرتفع جدًا أو مرتفع جدًا، أو أن هناك مشكلات خطيرة في العقار. كلما طالت فترة وجوده في السوق، كلما انخفض عرضك.

سيخبرك ذلك بمكان تقييمه في النطاق السعري للمتر المربع. يجب عليك أيضًا أن تأخذ في الاعتبار مسار السوق (وإليك كيفية معرفة ما إذا كانت الأسعار ترتفع أم تنخفض). This will give you a price that you can justify in a letter to the seller.

إذا وافق البائع، فيمكنك إجراء استطلاعات لمعرفة ما إذا كانت المساحة دقيقة، وما إذا كانت الفيلا بحاجة إلى تحسينات كهربائية أو سباكة، وما إلى ذلك. وبناءً على ذلك، يمكنك تعديل السعر بشكل أكبر قبل وضع العرض في عقد قانوني مع البائع. notaire (الذي كان يجب عليك اختياره مسبقًا).

الطريقة رقم 3: احصل على تقييم / تقييم

إذا كنت مهتمًا جدًا بالعقار، ويحتاج المالك إلى المزيد من الإقناع للوصول إلى سعر السوق، فيمكنك الدفع مقابل التقييم. لكن تذكر - ليس كل البائعين يرغبون حقًا في البيع، أو يستمعون إلى المنطق/العقل. الطريقة الوحيدة لمعرفة ما إذا كان البائع قد تم تضليله من قبل وكيله ويريد حقًا البيع، هي إجراء مناقشة مباشرة مع المالك.

للحصول على تقييم، اتصل بالبنك الذي تخطط للحصول على قرضك العقاري فيه. سيكون لديهم قائمة المثمنين التي يستخدمونها. اسألهم أيضًا عن مدة صلاحية التقييم، بحيث يمكن استخدامه للرهن العقاري (وإلا فسوف ينتهي بك الأمر إلى دفع ثمنه مرتين). تجعلك البنوك تدفع دائمًا مقابل التقييم كجزء من تكلفة إعداد الرهن العقاري (يكلف حوالي 3000 يورو)، ولكن يتم ذلك عادةً بعد زيارة كاتب العدل. لكن، يمكنك اختيار إجراء التقييم عاجلاً، واستخدام هذا التقييم للمساومة مع البائع / إثبات أن السعر يجب أن يكون أقل.

لاختيار المثمن، اسأل عن إجراءاتهم واسألهم عما إذا كانوا سيختارون بناءً على أحجام الفيلات بالمتر المربع التي ينشرها الموثقون. إذا قالوا نعم، فلا تستخدمهم. أنت بحاجة إلى مثمن يفهم ذلك المتر المربع المذكور من قبل الموثقين غير صحيحوإلا فسيقومون بتقييم الفيلا بسعر أعلى بثلاث مرات تقريبًا من القيمة السوقية.

لا تتردد!

وإليك كيفية عمل العقارات (والعديد من الأسواق الأخرى): يدفع مشتري غير متعلم مبالغ زائدة مقابل شيء ما، ثم يشير جميع السماسرة والوكلاء إلى هذا البيع ويصرخون "يرى؟ هذه هي القيمة الحقيقية ل الجميع villas!” Don’t listen. You know the real market value, and it’s based on the majority of sales, not one or two sales that were overpriced.

قم بتقديم عرضك مباشرة إلى المالك إذا استطعت (يمكنك تقديم عرض طلب الحصول على معلومات ملكية أي فيلا) or else do it via a notaire, explaining that it’s based on the market value, and stand firm. Don’t negotiate, or the seller will know they can squeeze more out of you and it’ll be harder to reach a market-value deal. Don’t let agents confuse or manipulate you. Stick to your price.

إذا قالوا لا، يمكنك أن تطلب منهم العودة إليك إذا لم يتم بيع ممتلكاتهم، وإذا لم تجد شيئًا آخر بحلول ذلك الوقت، فقد تظل مهتمًا. إذا كانوا بائعين جادين، فمن المرجح أن يمنحك هذا التكتيك سعرًا جيدًا – في النهاية.

إذا لم يكونوا بائعين جادين، فلن يقبلوا عرضك إلا إذا دفعت مبالغ زائدة بشكل كبير، وهو ما لا ينبغي عليك فعله مطلقًا (إذا كنت في عجلة من أمرك للعثور على سكن، فمن المنطقي ماليًا العثور على إيجار سنوي بينما تستمر في البحث عن فيلا بسعر السوق). إن شراء العقارات في الريفييرا الفرنسية يعتمد على الصبر. ستجد فيلا رائعة بالقيمة السوقية في نهاية المطاف. (عادة ما يستغرق الأمر سنوات من البحث.)

أفضل موقف هو العثور على بائع جاد لا تواجه فيلته أي مشاكل كبيرة، ولكن لم يتم بيعها بسبب سعرها المبالغ فيه. ثم تستخدم هذا التكتيك وتقدم قيمة سوقية (والتي يمكن أن تكون، في كثير من الحالات، أقل بكثير من نصف السعر المطلوب!). استمر في التحقق، وفي النهاية عندما لا يتم بيع الفيلا، سيعودون إليك عندما يكونون في حاجة ماسة إلى البيع (عندما ينفد الوقت المحدد لحالة الطلاق/الضريبة/وما إلى ذلك) وعند هذه النقطة عليك قد يكون قادرًا على التفاوض على سعر أقل من سعر السوق لإكمال عملية بيع سريعة.

تحلى بالصبر، لأن شراء العقارات يشبه إلى حد كبير الزواج - إذا اتخذت القرار الخاطئ، فقد يكون ذلك خطأً مكلفًا للغاية والتزامًا طويل الأمد ليس من السهل التراجع عنه.

وهنا قائمة من (غير شريفة) أشياء يقولها الوكلاء. من المهم جدًا أن تنظر إلى القائمة بانتظام حتى لا تقع في فخ أكاذيبهم.

شراء فيلا؟ اقرأ هذا أولاً!

عندما تكون مستعدًا للبحث عن عقار، تأكد من قراءة موقعنا الدليل الكامل لشراء العقارات في فرنسا. تشرح هذه الأدلة كيفية تقدير قيمة العقار حقيقي value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

أولاً، لكي تفهم سوق العقارات في فرنسا، عليك أن تفهم كيف تسعير المتر المربع هو عملية احتيال عملاقة. وبعد ذلك يمكنك الانتقال إلى الأدلة الأخرى:

ملكنا دليل إلى أين يتجه السوق يتضمن: توقعات سوق العقارات في الريفييرا الفرنسية، واتجاهات التسعير الحالية والتاريخية في السوق، ولماذا ستستمر الأسعار في الانخفاض. بالإضافة إلى التكميلية دليل للروس وتأثيرهم في سوق العقارات في الريفييرا الفرنسية.

ملكنا دليل قوائم العقارات يتضمن: كيفية العثور على فلل للبيع، وما الذي يجب البحث عنه، والمعلومات الخاطئة والتحذيرات، والمزادات وحبس الرهن، والشراء مباشرة من البائعين، ولماذا التوقيت هو كل شيء، والسبب وراء إدراج ما يقرب من نصف مبيعات الفلل فقط علنًا.

ملكنا دليل الحيل والأسرار includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

ملكنا دليل لوكلاء العقارات يتضمن: الأشياء غير الأمينة التي سيخبرك بها الوكلاء، وكيفية عمل الوكالات العقارية، ووكلاء المشترين والباحثين عن العقارات، ولماذا يجب عليك تجنب الوكلاء غير القانونيين وغير المحليين، ومن يجب أن تثق (تحذير مهم).

ملكنا دليل للأشياء الهامة لمعرفة ذلك يتضمن: التقارير التشخيصية والمسوحات، والشمس والمناخات الدقيقة، والمشكلات المحتملة المتعلقة بالمنظر، وضرائب الإسكان، والعمر، والوصول إلى الإنترنت والهاتف المحمول، ومناطق الخطر (الحمراء)، والمخاطر الصحية، وقضايا الخصوصية والمساحة، والمشكلات القريبة، وما ستمتلك بالفعل إضافات وهياكل غير قانونية، وسبب بيعها، وكيفية التحقق منها، والمزيد.

ملكنا دليل للأشياء التي يجب مراعاتها يتضمن: الخاص بك فِعلي التكاليف، ومشاكل شراء فيلا "تم تجديدها حديثًا"، والتعرف على الجريمة المحلية وواضعي اليد، والأسئلة التي يجب أن تطرحها على نفسك.

ملكنا دليل لعملية الشراء يتضمن: التفاوض على السعر والعرض الأولي، واختيار كاتب العدل الصادق، والشراء باللون الأسود، والعرض الرسمي والإيداع، واستخدام SCI، ومزالق العقد، وفترة التهدئة، وما يجب فعله قبل تسليم الأموال، و التوقيع النهائي.

ملكنا دليل بعد الشراء يتضمن: مخاطر التأمين، نصائح للمنزل الثاني، استئجار الفيلا الخاصة بك، التجديد، وما يجب معرفته حول توظيف الأشخاص.

دليل البائعين: كيفية تسعير الفيلا الخاصة بك حتى يتم بيعها.