Genvägar

    Guide för säljare: Hur du prissätter din villa

    If you want to sell your villa, you’ll need to know two things: the real true value of your property, and why agents tell you it’s worth more than it really is.

    Hur man räknar ut vad din villa verkligen är värd

    Sak #1 att veta är: marknadsvärdet. Marknadsvärdet för din villa är baserat på tidigare försäljningar i närområdet - inte falska m² prissättningsmedelvärden. Detta är vad din villa kommer att sälja för. Du kan inte lita på vad en agent säger till dig att marknadsvärdet är (se nedan för varför) - så du måste göra din egen forskning.

    Köpare kommer att ta reda på marknadsvärdet: When a buyer gets a mortgage, the bank does a valuation of the property and tells the buyer what the market value is (the bank won’t approve a mortgage that’s above market value). Also, in the luxury real estate market, buyers normally have financial advisors who will advise them to get a valuation of the property.

    Om du prissätter din villa över marknadsvärdet: Det kommer inte att sälja. Det är så enkelt. Den kommer att sitta på marknaden i flera år tills du bestämmer dig för att ta av den. Du kan se själv genom att aktivera e-postaviseringar aggregatorwebbplatserna.

    Vissa säljare har inget emot att deras villa sitter på marknaden och inte säljer eftersom de gillar fantasin att deras villa är värd mycket mer än den verkligen är, eller så har de fastnat i det gamla tänkandet att ryssarna kommer att spendera för mycket på deras villa. Agenter älskar inte detta, men de tävlar om att säkra listningen, så de har inget val, eftersom de flesta säljare kommer att blint välja den agent som säger till dem att de kan sälja sin villa för mest pengar.

    Agentens motivationer

    Agenter är mycket konkurrenskraftiga och de blir belönade av sina agenturer när de tecknar nya säljare. Som du kommer att se när du pratar med dem kommer de att göra det lovar dig månen to get the listing.

    Agenter konkurrerar baserat på priset de säger att de kan sälja din villa för. Men när du ber om motivering av priset ger de antingen falska "tidigare försäljningar" (fråga om adresserna och verifiera på detta sätt), eller de citerar falska m2-priser, or just tell you that you should blindly trust them because they’re ‘the expert’.

    Ett snabbt sätt att verifiera tidigare försäljningar de berättar om är att titta på DVF (där du kan se en karta med en överlagring av Allt villorna som har sålts under de senaste 5 till 6 åren), kolla sedan in villorna i Google Earth för att få en känsla av hur storleken och läget på dem står sig i förhållande till din villa. Priserna som anges i DVF är korrekta (men inkluderar skatter), men m² och antal rum som anges är det inte exakt - här är varför.

    Guide for Sellers: How to Price Your Villa - france m2 pricing stats immo fraud 2

    The reason they lie about your villa’s value is to secure the listing. It’s not that they are a bad person — it’s that the system in France is set up in a bad way. When they sign up a new seller, they get the commission no matter who finds the eventual buyer. They’re then able to advertise it (and their agency along with it) online.

    De vet att villan inte kommer att sälja förrän du sänker priset. Vid den tidpunkten kan de säga "marknaden är sämre nu" eller komma med en ursäkt, men i slutändan kommer de att få provisionen, eftersom det är de som säkrade noteringen.

    Om du menar allvar med att sälja måste du känna till det verkliga marknadsvärdet och prissätta villan ordentligt. Lyssna inte på agenterna som försöker bjuda över varandra, eftersom detta bara kommer att resultera i krångel och ingen försäljning. Som en lokal agent sa till oss: "När vi berättar för ägaren det verkliga marknadsvärdet på deras villa, med DVF-analys, får de en panikattack. Sedan ger andra byråer dem högre priser som är en fantasi, bara för att få mandatet... Så i slutändan måste vi spela det här spelet och tala om för dem att deras hus är värt mer än vad andra byråer säger, även om vi vet det kommer inte att sälja, annars får vi inte mandatet och det kommer bara att listas till det priset ändå av en annan byrå.”

    Här är ett exempel...

    Detta är en vanlig villa, inget speciellt för närvarande till salu i Eze. Trots att den har mycket vägbuller och vänder österut, är den listad till nästan 6 miljoner euro (minskad från 7 miljoner euro!) En absolut sinnessjuk Begärt pris. Ingen villa har någonsin säljs för allt i närheten av det m²-priset i Eze, i nedtecknad historia. Men det hindrade inte noteringsagenterna från att försöka bjuda över andra agenter för att säkra noteringen för deras byrå. Det kommer att sitta på marknaden tills ägarna är desperata, då kommer det troligen att säljas för cirka 1 miljon euro.

    Guide for Sellers: How to Price Your Villa - guide pricing real estate france immoblier

    Vid kontroll DVF:s regeringswebbplats och Google Earth kan vi se att grannens villa sannolikt byggdes av samma utvecklare och har samma stil och ungefär samma storlek (baserat på dess fotavtryck och golv, sett via Google Earth); den såldes nyligen för 930 500 €!

    Guide for Sellers: How to Price Your Villa - french real estate pricing
    Villa till salu (vänster) och granne (höger)

    Som du kan se är detta ytterligare ett exempel på hur m² är dramatiskt underrapporterat av notarerna för att felaktigt höja m² genomsnittsprissättning. Notarius hemsida listar den sålda (grannens) villa som 125 m², men byråns försäljningslista för villan anger dess storlek till 379 m² (agenten berättade att allt är ovan jord och verifierat.)

    Guide for Sellers: How to Price Your Villa - france m2 pricing stats fraud immo
    Grannens villa

    Och ett annat exempel

    Denna villa i Villefranche-sur-Mers höjder kräver 4,6 miljoner euro. Det är 260 m² och behöver renoveras (det är mycket billigt gjort i 1980-talsstil inuti).

    Guide for Sellers: How to Price Your Villa - france real estate pricing averages

    Här är den (till vänster), bredvid grannvillan, som är mer än dubbelt så stor:

    Guide for Sellers: How to Price Your Villa - real estate pricing france

    Och i DVF kan du se att grannens villa (som är 565 m²) såldes för 1,1 miljoner euro på höjden av Covid-boomen (högre prissättning än normalt). Nästan alla andra villor i närområdet såldes för liknande priser.

    Guide for Sellers: How to Price Your Villa - france m2 pricing stats immo

    …och ändå har ägaren blivit övertygad av en oärlig agent som försöker säkra listan, att deras villa är värd 4,6 miljoner euro, istället för de ungefär 800 000 euro som den faktiskt är värd.

    Fastighetsbyråer online

    A dozen online estate agencies have opened in France over the past five years – and although they have a tiny share of the market, they are growing rapidly. They charge far lower fees than traditional real estate agencies. They’re worth trying before going to a traditional agency, as if you can sell via one of these, you’ll save on fees and effort.

    Här är de viktigaste att kolla in:

    Tips när du har att göra med agenter: Byråer försöker ibland inkludera olagliga sanktionsklausuler i mandat som förbinder säljaren att betala hela eller delar av förmedlingsavgifterna även om huset säljs av en annan agent, eller att betala 50 % om säljarna själva hittar en köpare. Detta är olagligt, men byråer försöker lura dig med den här klausulen ändå. Den enda mellanhand som kan få betalt är den som skött försäljningen.

    Innehållet är juridiskt skyddat.

    Har du ett tips? Mejla hello@iconicriviera.com

    SökArkiv
    X
    ar العربيةzh-CN 简体中文nl Nederlandsen Englishfr Françaisde Deutschit Italianopt Portuguêsru Русскийes Español