2025 Real Estate Market Predictions & Trends

Updated: November 8, 2024

Contrary to what many would assume, the French Riviera is a tricky place to make money on real estate.

Franska rivieran är ingen bra investeringsmarknad. Prissättningen i Frankrike rör sig inte snabbt utanför Paris, och villamarknaden är på nedgång på grund av sammansatta faktorer.

Unlike most other luxury markets, for the past 15 years, real estate on the French Riviera has not even kept up with inflation, let alone what you could make by investing the money in other ways. The one exception to this was the Covid-bubble, which has since deflated.

Det här är en lång och detaljerad guide, så vi har gett en snabb sammanfattning överst, och om du vill lära dig mer kan du fortsätta läsa nedan.

Proffs förutsäga en 37% nedgång i priser till 2025. 92% av byråer såg an increase in negotiating margins in 2023, as prices dropped by 20% on the French Riviera.

Sammanfattning

The temporary Covid-period bump in prices is over, and so are the low interest rates and favorable exchange rates that came with it. The market started crashing in 2022 and hasn’t let up. Prices on the French Riviera dropped by 20% in 2023 alone, and even more in 2024. Here are the main reasons real estate prices will start to get mycket cheaper throughout 2025, and stay low for the foreseeable future:

• Vi går in i en globala bostadsmarknadens svacka, inklusive alla lyx- och tidigare solida marknader. Priserna på de stora bostadsmarknaderna sjunker redan, ganska dramatiskt. Du kan Läs om det i The Economist och Bloomberg (och i stort sett alla andra större publikationer).
• Fastigheter på Franska Rivieran blåstes upp till en oöverkomlig bubbla i mitten av 2000-talet och blev mycket högre än hushållens inkomster. Priserna låg sedan fast i 15 år fram till Covid-uppgången. Denna bubbla är förutspådd att göra pop priserna sjunker med 37 % till 2025.
• Fransmännen Regeringen försöker aktivt göra fastigheter mer överkomliga by adding cumbersome taxes for second homes and thinking up multiple other ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.
• Regeringen har infört nya skattelagar som trädde i kraft i år vilket höjd hyresinkomstskatt från den gamla satsen på 17 % till den nya satsen på 40 % för personer som har en årsinkomst från möblerad hyra som överstiger 23 000 € (vilket är lågt för Franska Rivieran), eller vars hyresintäkter är större än summan av deras övriga aktivitetsinkomster . Detta gör semesteruthyrning mycket mindre lukrativ.
• Bankerna har stramat åt sin utlåning förhållandena och bli ännu försiktigare. Från och med 2022, antalet utgivna bolån minskade, and this will escalate throughout 2025 making it harder and harder to get approved for a mortgage. Real estate professionals have felt it: already, nearly half (47%) admit to seeing an increase in the number of sales cancellations due to loan denials, and these cancellations are set to increase.
• Därför att Brexit, britterna (uppskattningsvis mellan 25 % och 40 % av köparna/ägarna på den franska rivieran) kommer att få den tid de kan tillbringa i EU (inklusive Frankrike) reducerad till endast 90 dagar, och de kommer att behöva betala en massa mer skatt på hyresintäkter, såväl som andra nya skatter. Bolån är nu dyrare och svårare att få för invånare i Storbritannien, och valutaomvandlingen är ogynnsam, vilket både gör det dyrare än någonsin att köpa utanför Storbritannien. Dessutom har britter haft en minskning i köpkraft på grund av att deras valuta tappat i värde. Dessa faktorer hindrar britterna från att köpa nya fastigheter på den franska rivieran, och samtidigt får många att överväga att sälja deras fritidshus på franska rivieran.
• Nya sanktioner mot ryssar har fått rika ryssar att sälja sina villor innan de kan beslagtas. Hursomhelst, ryskägda villor och egendomsbeslag (på grund av kriget) kan snart översvämma marknaden med lyxvillor, vilket ytterligare driver ner priserna.
• Baby Boomers, som är majoriteten av villaägarna på den franska rivieran, kommer upp i åldern och blir för gamla eller sjuka för att underhålla villor (eller, tyvärr, dör av covid-19), säljer därför sina villor och flyttar till stödboende eller lägenheter. Det finns inte tillräckligt många rika Millennials för att ta till sig (baserat på bristen på befolkning och rikedom i denna demografi), och Millennials tenderar att föredra att bo i städer och delningsekonomin (AirBnb kontra att äga).
• Vi är i de tidiga stadierna av en global lågkonjunktur, på grund av många faktorer inklusive långfristiga ekonomiska skuldcykeln är på väg att svänga. Detta kommer sannolikt att bli en major global recession, som redan har börjat sänka fastighetspriserna globalt, och kan hålla priserna låga (eftersom kredit kommer att bli mycket svårare att få, bland annat) i ungefär ett decennium.
• Utländska köpare är nu köpa hus närmare hemmet (inom högst två timmars köravstånd) och sälja sina villor i södra Frankrike. Detta beror på flera faktorer, inklusive: att arbeta hemifrån flera dagar i veckan, Brexit, etc. När en stor köpare, parisiska köpare väljer nu också att köpa villor inom köravstånd från Paris så att de kan arbeta hemifrån bekvämt, men enkelt köra till sitt kontor, snarare än att bo i en lägenhet på heltid.
• Förlängningen av distansarbete har uppmuntrat vissa investerare att sälja sina kontorsfastigheter för omvandling till bostäder, vilket ökar mängden bostäder till salu.
• Klimatförändring orsakar aldrig tidigare skådad torka längs den franska rivieran. Det finns nya regler som förbjuder vattning av gräs och växter eller att fylla pooler. I vissa områden är det en total brist på dricksvatten och vatten transporteras in. Skogsbränder är nu vanliga och många delar av den franska rivieran är "röd zon", vilket innebär att du inte kan bygga om ditt hus brinner ner. . Detta kommer att minska bostadsvärdena längs den franska rivieran och få fler människor att hyra eller köpa i områden som är mindre drabbade.

Diagram och stödjande data

Här är de nyligen släppta uppgifterna från notarierna godkännanden av bolån per månad, och ett diagram (även av notärerna) som visar det aktuella antalet försäljningar i Frankrike. Som ni ser rasar försäljningen (och hyrespriserna).

OBS: Prishöjningen från 2000 till 2007 var ett globalt fenomen och var den största fastighetsbubblan världen någonsin har sett.

Antal försäljningar i Frankrike:

Home sales (green line), number of sales (brown), and home pricing (black):

Sentimentet i USA, för sammanhanget:

Fastighet som investering?

Den olyckliga sanningen är att den franska rivieran inte är ett bra ställe att köpa fastigheter för en investering. Bortsett från under den globala Covid-bubblan har huspriserna stadigt sjunkit (när det justeras för inflation) i södra Frankrike i nästan 15 år och alla tecken tyder på att priserna fortsätter att sjunka i framtiden.

"Primpristillväxten var i stort sett statisk på Côte d'Azur som helhet." – Knight Frank (report)

När du tittar på prisstatistik, tänk på att inflationen inte är prissatt, och när du tar hänsyn till inflationen har priserna sjunkit.

Dessutom, den franska regeringen försöker aktivt göra fastigheter billigare. De har nyligen lagt till besvärliga skatter för fritidshus, semesteruthyrningsvinster och när du säljer (upp till 49%). Det är de tvingar bankerna att minska antalet givna bolån. They’ve added restrictions on renting, including forcing energy-efficiency renovations. And they’re actively thinking up other ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.

Nices genomsnittliga hyresavkastning är endast 3,11 %, den lägsta av de större städerna i Frankrike, och ungefär hälften av inflationen.

Enligt till Century 21 kommer många privata ägare inte att genomföra de energirenoveringsarbeten som från och med 2023 nu krävs för att hyra en fastighet. De kommer istället att sälja fastigheten för att de inte vill göra jobbet, eller för att de inte kan ekonomiskt.

På grund av historiens största globala fastighetsboom, i kombination med nyrika ryska köpare, steg priserna på lyxiga kustfastigheter på den franska rivieran rakt uppåt från mitten av 90-talet fram till 2007. 2007 sprack den globala fastighetsbubblan och 2008 Ryska sanktioner stoppade deras köpmani, och sedan dess har priserna varit antingen nere eller oförändrade. Om du hade turen att sälja fastigheter under den biten av uppåtgående prissättning gjorde du det bra, men om du köpte efter 2008 kommer du sannolikt att ha förlorat pengar, eftersom fastighetspriserna inte har hållit jämna steg med inflationen.

De få som sålde sina villor för en fin vinst antingen till en rik ryss eller under Covid-desperationen – de hade tur – men den turen är nu över.

Om du funderar på att investera i fastigheter, det är bättre att köpa i Monaco, där medianpriset har ökat med 82 % under det senaste decenniet.

DRICKS: Om du tittar på grafer eller procentuella prisökningar över åren, är det viktigt att inse att nästan inga av dessa diagram eller statistik är inflationsjusterade. När man justerar för inflation har det inte skett någon prishöjning under det senaste decenniet. Vidare är många av dessa grafer gjorda av fastighetsbyråer som sedan sprids via betalda artiklar i media, och statistiken är inte bara subjektiv (eftersom den bara inkluderar de få försäljningar från deras byrå som de valde att inkludera), men inte verifierbara och inte pålitliga.

Intressant fakta: Nästan 30 % av villorna på den franska rivieran klassificeras som "andra bostäder" (varav många hyrs ut som fritidshus för sommarsäsongen), och nästan 8% är "tomma" (de flesta av dem används uteslutande för semesteruthyrning) . Endast 62% är primära bostäder!

Som sagt, detta område är olik alla andra på jorden, och om du älskar den franska livsstilen och vill köpa en villa med kunskap om dessa fakta, så finns det mycket att lära dig innan du undertecknar handlingen. Först kommer vi att förklara pristrenderna för villor på Franska Rivieran, sedan kan du fortsätta till våra andra köpguider för fastigheter i Frankrike, listade längst ner.

Tre marknader i en

Det är viktigt att förstå att den franska rivieran är det tre marknader i en: private, off-market, and publicly listed. Almost all villas go through three markets after the seller decides to sell.

Marknad 1: Privatmarknaden. Först försöker säljare att sälja utan att använda en agent. Handla om hälften av alla villor säljs privat, without being listed with an agent.

Marknad 2: Off-market. If they couldn’t sell private, then they list with an agent. A large percentage of villas are sold ‘off-market’ by the agent to their existing contacts, without being listed publicly or on the Internet.

Marknad 3: Börsnoterad. Om ingen vill köpa villan, listar agenter den offentligt på internet. Dessa villor brukar stå på marknaden i många år och säljs inte om inte ägaren dramatiskt sänker priset.

Det aktuella tillståndet på den franska Rivierans fastighetsmarknad

Orealistisk prissättning

Enligt rapporter, marknadsanalyser och de ekonomer, agenter, köpare och notärer som vi konsulterade, är majoriteten av villafastigheterna på franska Rivieran som kräver mer än 1 miljon euro listade till orealistiska priser och ligger på den börsnoterade marknaden, ofta för år, tills säljaren sänker priset för att vara mycket lägre än andra på marknaden, med det genomsnittliga försäljningspriset är cirka 60 % lägre än det ursprungliga utropspriset, men vissa villor säljs (till slut) för så mycket som 90 % under begärt pris.

En annan fråga är att den franska rivieran får många spekulanter som äger flera "semestervillor". Dessa säljare listar till höga priser och "fiskar" efter en okunnig köpare som kommer att betala för mycket (även om det är mycket sällsynt att de hittar en). Dessa villor sitter på marknaden och säljer inte eftersom de är listade till stela, löjliga priser med ägare som inte menar allvar med att sälja.

Lågkonjunktur och stigande räntor

Som de flesta är mycket medvetna om är vi i ett tidigt skede av en global lågkonjunktur som började i slutet av 2022, på grund av många faktorer, inklusive räntenivåer och långfristiga ekonomiska skuldcykeln är på väg att svänga. Detta kommer sannolikt att bli en stor global lågkonjunktur, som redan har börjat sänka fastighetspriserna globalt, och kan hålla priserna låga (eftersom krediter kommer att vara mycket svårare att få, bland andra faktorer) i ungefär ett decennium.

"Skärpta [bolåne] upplåningsvillkor och stigande räntor... Fastighetsmarknaden har visat tecken på att mattas av under de senaste månaderna, på grund av den ekonomiska situationen, kriget i Ukraina och knasandet av köpkraft på grund av stigande inflation." - JDN-rapport maj 2022

"Goldman Sachs analys fann att stigande räntor, utdragen överkomlighet och försvagad ekonomisk tillväxt kommer att ta värmen ur fastighetsmarknaderna efter den pandeminska prisuppgången. Wall Street-bankens modell förutspådde att Frankrike kommer att drabbas av sjunkande priser från topp till dal på 9 %." - Yahoo, juni 2022

En användbar indikator på utsikterna är denna undersökning genomfört av det nationella statistikkontoret INSEE till nivån på hushållens förtroende, som är som lägst på över 20 år, som visas i bilden nedan.

Utlåningsvillkoren fortsätter att skärpas

Från och med 2022, antalet utgivna bolån minskade and interest rates rose dramatically; this will escalate throughout 2025, making it harder and harder to get approved for a mortgage. Real estate professionals have felt it: nearly half (47%) have seen an increase in the number of sales cancellations due to loan denials, and these cancellations are set to increase.

A new law came into effect at the beginning of 2022 that requires people taking out mortgages to not have a monthly debt ratio of more than 35%. This means their expenditure, including the monthly mortgage repayment and any other loans or expenses the buyer might have, cannot be more than 35% of their income.

Notarius publicus senaste rapport bekräftar att detta har en effekt på hypotekslånsräntan. Dessutom fann en separat rapport utförd av bolånemäklaren Vousfinancer att låntagare som har en skuldnivå på under 35 % fortfarande nekas lån på grund av avståndet mellan deras arbete och deras blivande hem.

Dessa nya villkor, i kombination med en generell skärpning av bolånevillkoren som bankerna ställer, har redan en effekt på antalet sålda villor och kommer följaktligen att påverka prissättningen för villor över tiden.

"Den strukturella bristen på bostäder och låga krediträntor är det som har gjort att priserna har multiplicerats med 2,5 på 20 år, och därför känner vi att den här fasen är över", kommenterade Corinne Jolly, ordförande för Particulier à Particulier. Nybyggnationen är nere, med en minskning under första kvartalet av reservationer med byggherrar (-41 % under ett år) och bygglov (-11,5 %) från och med maj 2023.

Utländska köpare minskar

In 2020, 1.3% of second homes were bought by people who were not residents in France. This is compared to 1.7% in 2010. This trend is predicted to continue in 2025, with the notaires expecting the proportion of foreign buyers to continue to fall.

Utlänningar blir också trötta på att bli lurade, och med införandet av DVF, de kan nu se hur illa agenter ljuger för dem om lokal prissättning. I Stor-Paris, Alperna och Provence-Côte d'Azur-Corse är fastigheter som köps av utlänningar som inte är bosatta dyrare. Denna trend är mycket markant i Provence-Côte d'Azur-Corse, där äldre hus som köpts av utländska utlänningar finns 180% gånger dyrare for the same number of rooms and location.

Kriget och ryska villabeslag

Rika ryssar äger mer än 2000 villor on the French Riviera, many of them belonging to Vladimir Putin’s closest friends. Due to Russia initiating war with the Ukraine, France and Monaco have already started seizing the assets and villas of Russians connected to Putin, plus their families, close friends, and anyone who may have benefitted from a friend’s connection to Putin. They are casting an increasingly wider and wider net, scaring many Russians into selling before they are sanctioned.

Detta kan snart få en djupgående effekt på fastighetsmarknaden, eftersom potentiellt hundratals lyxvillor, som tidigare ägdes av ryssar, snart kommer att beslagtas eller frivilligt släppas ut på marknaden för försäljning.

Franska Rivieran "är inte en blomstrande marknad som vi brukade ha före 2008, [när vi hade] ryska köpare som köpte det mesta till galna priser, säger Sotheby's (Hollywood Reporter, Artikel i juli 2021)

Läs vår guide till ryska villabeslag och hur detta kommer att påverka fastighetsmarknaden på franska rivieran, för mer information.

Trender på fastighetsmarknaden

De senaste 15 åren

Bortsett från de största städerna har fastigheter i Frankrike haft det kämpigt de senaste 15 åren. Franska Rivierans fastighetsprissättning har presterat mycket sämre än de flesta andra områden i Frankrike, med landsbygdsområdena sämst.

Sold prices have, for the past 15 years, been flat-lined or decreasing, aside from a temporary bump due to Covid-19. The Covid bump in prices started correcting back to pre-Covid pricing in 2022, and in 2023 went below pre-Covid pricing to the lowest France has seen since the lows of the 2008 housing market crash.

Covid-effekten

Under den värsta Covid-isoleringen, från Q3-2020 till Q1-2022, var försäljningen på marknaden för lyxvillor vanligtvis till priser långt över marknadsvärdet, köpta av prisokänsliga människor (och många Monaco-bor) som ville flytta snabbt, eller människor känner sig röda på grund av rekordlåga räntor och extremt gynnsamma växelkurser. Dessa försäljningar är inte representativa för var marknaden är totalt sett.

Högprisförsäljning som skedde från 2020 till mitten av 2022 var en anomali på grund av en mycket unik uppsättning omständigheter, som alla sedan dess har upphört.

Trots dessa försäljningar av Covid-effekten, var de allra flesta börsnoterade villor listade före och under Covid har inte sålt och finns kvar på marknaden, till mycket högre än marknadsvärdet.

"Optimismen som sågs i slutet av 2021 visade sig vara kortvarig, stoppad av krigets utbrott i Ukraina. Denna chock sågs omedelbart över alla ekonomiska indikatorer i mars, vilket återspeglar den oro som tynger köpkraften hos både företagsledare (-6,1 punkter i företagsklimatindex i mars) och hushållare (-6 punkter i hushållarnas förtroendeindex) .” – Cushman & Wakefield (2022 års rapport)

Fastighetsnätverket Orpi rapporterade att försäljningen minskade med 17 % under de första 3 månaderna 2022 jämfört med samma period 2021. Guillaume Martinaud, ordförande för Orpi-nätverket,berättadeBFM i slutet av februari 2023: ”Festen är över. Vi ser en ombalansering. Vi känner det väldigt tydligt på våra byråer – det finns inte längre köer. Jag tror att det som händer nu är hälsosamt”, sa han om prisfallet efter två år av att ha varit ”alldeles för högt”.

"Folk inser att äga hus inte är vad de verkligen vill ha", kommentarer Corinne Jolly, ordförande för Particulier à Particulier. "De flyttar sig lite från vykortsbilden som fanns i slutet av Covid-19-fängelsen."

2022 to 2025 and Beyond

The property market is slowly beginning to recalibrate after being heavily impacted from 2020 to 2022, by Covid-19, which led to a record number of sales of houses, and record-high prices. Sold prices have already started to swing downward and continue to be a buyer’s market for the next decade or more due to factors described in this guide. That’s especially true for rural villas along the French Riviera.

För första gången sedan Covid-19, Bien'ici fastighetssajt noterade a sharp 12% increase in supply and, at the same time, a sharp drop in demand, with searches for houses dropping 30% in the second half of 2022. Meanwhile, property ads were already staying online for 50% longer, by the end of 2022.

Notaire data on house sales released throughout 2023 and 2024 showed a dramatic decrease in the sales both old and new houses. FNAIM estimated that overall demand could decrease by 10% by the end of 2023, correlating to a 5% reduction in house prices, but that prediction came true early — by the middle of 2023. “The lights are on red at all levels”, they said.

Enligt resultaten av a studie genomfördes i slutet av 2023, 92 % av byråerna såg en ökning av förhandlingsmarginalerna 2023.

According to a July 2024 report by French bank Crédit Commercial de France (CCF), sales to foreign non-residents fell by 14% in 2023. Not unexpectedly, highest average sale prices were in the Ile-de-France (€803,000), where the sale price remained steady. It was followed by Provence-Cote-d’Azur (€582,000) and Auvergne-Rhône-Alpes (€418,000), which both saw the average sale prices drop by around 20%.

Vad branschrepresentanter säger

"Vi ser en djupgående förändring på marknaden som vi har upplevt den under de senaste tio eller femton åren. Det är därför förståeligt att säljare tar tid att acceptera detta nya ramverk och ännu inte har justerat sina priser därefter. 2024 bör förmodligen se etableringen av en ny balans mellan köpare och säljare”, concluded Stéphane Fritz, VD för fastighetsbyrån Guy Hoquet.

Charles Marinakis från århundradet 21 sa, “According to our observations, the slowdown in activity continues. This is confirmation of what we saw during the second half of 2022. Our figures for January 2023 confirmed this trend. Even if the home sector resists, the volume of transactions is decreasing. Overall, the drop is -6% across France. We had anticipated this slowdown. According to the expression, «when it is too expensive, it is too expensive». [We are seeing] a return to progressive reason. Very often, sellers take time to agree to lower their prices.”

RH VD Gary Friedman sa i december 2022, om tillståndet på lyxbostadsmarknaden: ”Jag tror att bostadsmarknaden har kollapsat, och den gick ner ganska häftigt i takt med att räntorna har gått upp. Det är bara mycket osäkerhet just nu. Men en sak är jag säker på att bostadsmarknaden kollapsar på en nivå som jag inte sett sedan 2008. Jag har inte sett den här typen av nedgång sedan 2008.”

77 % av notarierna said that 2023 är en bra tid att sälja (med andra ord, sälj så snart som möjligt, eftersom priserna sjunker) och en dålig tid att köpa fastighet i Frankrike (det är bättre att vänta, eftersom priserna kommer att falla mer). Notarier har sett en minskat antal fastighetsköp år 2022, och förväntar sig att marknaden fortsätter sin nedåtgående bana.

Chefen för L'Adresses nätverk av fastighetsbyråer predicted a 10% price drop, and Marc Touati, president of ACDEFI, an independent economic and financial consulting firm, sa he expects to see prices drop around 15% by the end of 2023. What actually happened? They dropped 20% in 2023.

Henry Buzy-Cazaux, grundande ordförande för Institut du Management des Services Immobiliers, i en intervju nyligen med tidningen Le Revenu, sade om sålda priser, att "ett prisfall på 10 % [på semestermarknader som den franska rivieran] verkar oundvikligt", och när han talade om effekterna av ekonomin i Frankrike förutspådde han också en övergripande Fastighetsmarknaden minskade med 30%.

Senaste försäljningstrender efter prisklass

Köpare som vill förvärva en villa i Frankrike föredrar i allt högre grad billigare fastigheter, särskilt de under 800 000 €, och det är betydligt färre köpare av dyra villor. Denna trend har delvis orsakats av coronavirus-pandemin, som har inneburit färre rika utländska köpare (som istället har köpt helghus i sitt hemland) och fler lokala franska köpare.

Förändringen i andel av den totala försäljningen av villor/hus på landet varierade efter prisklass:

• Andelen villor som såldes för under 800 000 euro ökade från 30 % 2019 till 38 % 2021.
• Villaförsäljning på mellan €800 000 till €1 miljon ökade från 15 % till 22 % under samma tidsram.
• Fastigheter som såldes för mellan 1 och 2 miljoner euro minskat från 35 % 2019 till 29 % 2021.
• Fastigheter som såldes för över 2 miljoner euro minskat från 20 % 2019 till endast 11 % av den totala försäljningen 2021.

Kom ihåg att du inte kan jämföra den franska rivieran med Frankrike totalt sett. Det finns regionala skillnader i fastighetsprisförändringar och den franska rivieran har mycket mindre tillväxt än många andra områden i Frankrike. År 2021 steg till exempel det årliga försäljningspriset på m² 12,4 % i Rennes och endast 0,6 % i Nice. Bara Paris drar den "övergripande Frankrikes" fastighetsprissättningstrender långt uppåt.

Expert Market Predictions for 2025

In 2025, the French Riviera is a buyer’s market, and will become even more so for many years to come, due to the global recession, high interest rates, foreign buyers increasingly purchasing homes in their domicile countries, France aggressively disincentivizing second home and investment ownership, and the luxury villa market being översvämmade med villor som säljs av eller beslagtas av ryssar.

Vi rådfrågade ett antal toppekonomer, investeringsrådgivare och (ärliga) fastighetsmäklare och notarius publicus, såväl som nya köpare, om börsnoterade villamarknaden på Franska Rivieran, and these were our findings (this applies to villas on the French Riviera only).

Tänk på att den m² som anges nedan är den annonserade m², inte falskt låg m² listad av notarierna. Priserna nedan återspeglar såld priser, inte frågar priser.

Sålda priser över 3 miljoner euro

• Mycket avancerad marknad
• Sålda priser på över 3 miljoner euro
• Gäller normalt exceptionella, ultralyxiga villor på 1000+ m², ofta med flera villor på fastigheten

This market segment is very hard to gauge because there are so few sales in this category. These are the most ultra-luxury highly-desirable and unique seaside properties on the French Riviera. Most were owned by Russians and are staying on the market for many years and not selling.

Mindre än 5 % av villorna som är listade för mer än 3 miljoner euro slutar faktiskt att sälja för mer än 3 miljoner euro. I detta segment beror en del av överprissättningen på Ryssarna behöver sälja villor som de betalade övermarknaden för.

De allra flesta villor som såldes för detta pris såldes till mellan 65 % och häpnadsväckande 85 % rabatt på det ursprungliga utropspriset, med den genomsnittliga rabatten på cirka 70 %. Vi har sett många mycket önskvärda villor som har sålts under de senaste åren för 70%+ rabatt på det ursprungliga priset. Ett par typiska exempel: in Beaulieu-sur-Mer, två enorma och nyrenoverade villor med havsutsikt på samma fastighet som ursprungligen var noterade för 18 miljoner euro som precis såldes för 3,6 miljoner euro, och en mycket eftertraktad villa med 100 % fri havsutsikt på toppen av Cap Martin was listed at €4.9 million and recently sold for €1.8 million.

Som i alla marknadskategorier säljer inte villor som är överprissatta, även om de är det berömda, mycket eftertraktade villor. Sean Connery's fantastisk villa vid havet är ett bra exempel på detta - dess pris var dela på hälften efter ett år på marknaden och ändå det fortfarande har inte sålt, efter rikliga mängder reklam och nyhetsbevakning och mer än tre år på marknaden. En önskvärd Cap d'Ail-villa som ägs av en rysk oligark har listats privat, för en ej avslöjad summa, sedan 2015, och offentligt (av många byråer) sedan 2017, först för 30 miljoner euro och nu för 23 miljoner euro — och det har fortfarande inte sålts. Det finns många andra liknande exempel, särskilt på high-end-marknaden med ryska ägare.

Det här är för att in-the-know finansiella rådgivare för rika köpare förutspår att marknaden är på en långsiktig nedåtgående pristrend, eftersom banker inte kommer att tillåta övervärderade bolån, och eftersom Ryssar kommer inte längre med resväskor med kontanter. These factors are pushing the prices much, much lower.

Sålda priser på 1 till 3 miljoner euro

• Mellanklass lyxvillamarknad
• Sålda priser på 1 miljon euro till 3 miljoner euro
• Gäller normalt lyxvillor på 250 m² till 1000 m²

This segment saw a small bump in selling prices during Covid, of around 0.5%, with occasional sales at much higher than market value (due to the Covid effect). Since 2022 sales have normalizes and overall volume has decreased. We expect sold prices (not asking prices) to continue to drop significantly in 2025. Currently, this segment of the market is stagnant, while buyers wait for prices to fall.

Villor i denna parentes säljs för mellan 40 % och 80 % rabatt på utropspriset, eftersom extrem överprissättning finns i överflöd i denna prisklass. Det finns många fler säljare i detta segment än allvarlig köpare. Ultramoderna villor är efterfrågade (men inte om det är för dyrt), medan sten, gammaldags och klassiska stilar inte säljer.

Dessa ägare är oftast antingen äldre eller ryska. Räkna med att se en ökning av nödställd försäljning i detta segment under de kommande åren på grund av de åldrande babyboomarna, ekonomin, utlänningar som säljer på grund av ökade skatter, Ryska villabeslagoch de fortsatta effekterna av Brexit.

Sålda priser på €600k till €1 miljon

• Låg mellanklass villamarknad
• Sålda priser på €600 000 till €1 miljon
• Gäller normalt villor mindre än 400 m²

In this bracket, well-priced villas in good condition sold well until interest rates started to increase in 2022, and now the number of total sales are decreasing. However, we expect pricing to continue to drop significantly in 2025 due to affordability issues.

De primära köparna i denna parentes är franska familjer. Säljarna i detta segment är vanligtvis franska medborgare eller brittiska medborgare. I båda fallen har de motivation att sälja (ekonomiska frågor, skilsmässa, etc.) och Brexit kommer att fortsätta påverka detta segment.

Marknaden kan vara långsam att anpassa sig

När köpaktiviteten avtar tar det ofta lite tid för husägare och fastighetsmäklare att anpassa sina förväntningar och lägre prissättning. Under tiden kan realistiskt prissatta fastigheter sälja, men Fastigheter som inte justerar sin prissättning kommer att finnas kvar på marknaden, ofta i flera år, tills de justerar sina förväntningar och sänker priset för att vara i linje med marknaden (ta reda på hur du bestämmer rätt prissättning).

Kom ihåg att statistik som omfattar hela Frankrike är missvisande eftersom den inkluderar storstäder som Paris och Marseille, där efterfrågan är fortsatt stark och priserna ökar. Landsbygdsområden och fritidshusområden som den franska rivieran är, omvänt, på en nedåtgående bana.

Fastighetsmäklare och notarier får betalt när du genomför köpet, och ju mer du spenderar desto mer tjänar de. Så, naturligtvis, tenderar de att vara mycket optimistiska om marknaden. De uppmuntras att berätta att det är en superhet marknad och priserna går upp, eftersom detta pressar köpare att känna att de borde köpa tidigare och för mer pengar, och det uppmuntrar säljare att lista sina hem. Även på uppenbart mjuka eller vikande marknader kommer agenter och notärer ofta att berätta att det är en het marknad.

Köpa en villa? Läs detta först!

När du är redo att leta efter en fastighet, se till att läsa vår komplett guide för att köpa fastigheter i Frankrike. Dessa guider förklarar hur man uppskattar en fastighets verklig value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Först, för att förstå fastighetsmarknaden i Frankrike, måste du förstå hur m² prissättning är en gigantisk bluff. Sedan kan du gå vidare till de andra guiderna:

Vår guide till fastighetslistor inkluderar: hur man hittar villor till salu, vad man ska hålla utkik efter, desinformation och varningar, auktioner och utmätningar, köp direkt från säljare, varför timing är allt och anledningen till att bara ungefär hälften av villaförsäljningen är offentligt listad.

Vår guide till bedrägerier och hemligheter inkluderar: varningar om de oetiska knep som agenter, notarier, säljare, utvecklare och byggare använder för att få ut mer pengar från dig. Det här är ett måste att läsa, och den whistleblower-guide som de i branschen inte vill att du ska se.

Vår guide till fastighetsmäklare includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

Vår guide till prissättning och bestämning av en villas marknadsvärde inkluderar: varför det finns så mycket extrema överpriser, hur man uppskattar en villas marknadsvärde (vad den är värd) och en steg-för-steg-guide för att hitta ditt offertpris. Plus, kompletterande guide till ryssar och deras inverkan på den franska Rivierans fastighetsmarknad.

Vår guide till viktiga saker att ta reda på inkluderar: diagnostiska rapporter och undersökningar, sol och mikroklimat, potentiella problem med utsikten, bostadsskatter, ålder, internet och mobil tillgång, farozoner (röda) hälsorisker, integritets- och rymdproblem, närliggande problem, vad du Kommer faktiskt att äga olagliga tillägg och strukturer, varför de säljer, hur man verifierar och mer.

Vår guide till saker att tänka på inkluderar: din faktisk kostnader, problem med att köpa en "nyrenoverad" villa, lära dig om lokal kriminalitet och husockupanter och frågor att ställa dig själv.

Vår guide till köpprocessen inkluderar: att förhandla om priset och det ursprungliga erbjudandet, välja en ärlig notarie, köpa i svart, det officiella erbjudandet och depositionen, använda en SCI, kontraktsfällor, ångerfristen, vad du ska göra innan du lämnar över pengarna och slutlig signering.

Vår guide för efter köp inkluderar: försäkringsfällor, tips för fritidshus, hyra din villa, renovera och vad du bör veta om att anställa människor.

Guide för säljare: Hur du prissätter din villa så att den säljs.