Κόλπα μεσιτών

Απλώς πρέπει να κάνετε μια οδήγηση σε οποιοδήποτε μέρος της Γαλλικής Ριβιέρας και γίνεται πολύ σαφές ότι υπάρχουν πάρα πολλά μεσιτικά γραφεία εδώ. Υπάρχει τουλάχιστον ένα σε κάθε εμπορικό μπλοκ, αν όχι πολλά. Είναι πιο εύκολο να βρεις ένα μεσιτικό γραφείο παρά ένα μέρος για να αγοράσεις καφέ — μακράν.

Δεν αποτελεί έκπληξη το γεγονός ότι οι μεσίτες ακινήτων στη Γαλλική Ριβιέρα είναι μια εξαιρετικά ανταγωνιστική ομάδα. Υπάρχουν χιλιάδες μεσίτες που μάχονται για έναν σχετικά μικρό αριθμό καταχωρίσεων, προσπαθώντας να πληρώσουν το ενοίκιό τους με πολύ λίγες πωλήσεις. Με λίγα λόγια, είναι μια συνταγή για κάθε είδους κακή συμπεριφορά.

Περίπου το 62% των κτηματομεσιτικών γραφείων που επιθεωρήθηκαν από το κράτος διαπιστώθηκε ότι έχουν παραβιάσει το νόμο.

Πολύ όπως όποιος βιομηχανία όπου τα χρηματικά κίνητρα δεν ευθυγραμμίζονται με το κίνητρο του να είναι ειλικρινής με τον αγοραστή, αυτό το είδος συστήματος αναγκάζει τους πράκτορες είτε να προσέχουν τα δικά τους οικονομικά συμφέροντα είτε να είναι ειλικρινείς με τους αγοραστές. Δεν αποτελεί έκπληξη, λοιπόν, ότι δίνουν προτεραιότητα στο να κερδίσουν περισσότερα χρήματα, παρά να είναι διαφανείς με τους αγοραστές. Δεν είναι ότι οι πράκτορες είναι κακοί άνθρωποι (έχουν και οικογένειες να ταΐσουν). το πρόβλημα έγκειται στο γεγονός ότι το σύστημα έχει ρυθμιστεί με τρόπο που να δίνει κίνητρα για κακή συμπεριφορά. Όσο περισσότερο πληρώνετε, τόσο περισσότερα κέρδη βγάζουν.

Είναι τόσο άσχημο που η πλειονότητα των μεσιτικών γραφείων (62% το 2020 και 63% το 2023) που ελέγχθηκαν από το κράτος διαπιστώθηκε ότι έχουν παραβιάσει τον νόμο μέσω παραπλανητικών καταχωρίσεων. 1.740 επαγγελματίες ακινήτων ελέγχθηκαν από την DGCCRF το 2020 και το 2023. Οι συνήθεις παραβάσεις αφορούν ελλιπείς ή λανθασμένες πληροφορίες που παρέχονται στους πελάτες, παραπλανητικές τακτικές πωλήσεων, εμφάνιση καταχωρίσεων για ακίνητα που δεν είναι πραγματικά προς πώληση (και στη συνέχεια ενημέρωση των πιθανών αγοραστών ότι «μόλις έλαβαν μια προσφορά») ή σπίτια που αναφέρονται λανθασμένα ως «καινούργια» ή «αποκλειστικά».

Πολλά μεσιτικά γραφεία επίσης δεν θέλουν πραγματικά να πουλήσουν μια βίλα επειδή βγάζουν σταθερό εισόδημα νοικιάζοντάς την ως ενοικιαζόμενο κατάλυμα για διακοπές και εισπράττοντας 20% συν τέλη για κάθε ενοικίαση.

Υπόδειξη: Όταν εργάζεστε με αντιπροσώπους, χρησιμοποιήστε μια προσωρινή διεύθυνση email και ένα διαφορετικό, ψεύτικο επώνυμο με κάθε πράκτορα. Δεν υπάρχει καμία ανάγκη (ειδικά επειδή δεν πρέπει ποτέ να υπογράψετε τίποτα με τον πράκτορα) και γιατί θα θέλατε να υπάρχει το πραγματικό σας όνομα σε όλες αυτές τις βάσεις δεδομένων; Επίσης, με αυτόν τον τρόπο θα έχετε λιγότερα προβλήματα με τους πράκτορες που αρνούνται να συνεργαστούν μεταξύ τους (όπως εξηγείται παρακάτω).

Πώς λειτουργούν οι κτηματομεσίτες

Κανένας μεμονωμένος αντιπρόσωπος δεν έχει πρόσβαση σε οτιδήποτε υπάρχει στην αγορά. Δεν είναι καν κοντά.

Στη Γαλλία, δεν υπάρχει κεντρική βάση δεδομένων για όλα τα ακίνητα που είναι προς πώληση. Κάθε πρακτορείο έχει τις δικές του καταχωρίσεις και μόνο εάν έχει πραγματικά Αν δεν μπορούν να βρουν αγοραστή, τότε συχνά ανοίγονται στην ιδέα της συνεργασίας με άλλους μεσίτες. Δημοσιεύουν ορισμένες από τις καταχωρίσεις τους στο διαδίκτυο (αυτές που δυσκολεύονται να πουλήσουν) και τις υπόλοιπες τις κρατούν μυστικές (αυτές ονομάζονται «εκτός αγοράς»), ώστε να μην μπορούν να τις μάθουν άλλοι μεσίτες.

Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες (οι επιτήδειοι) λίστα με 2 ή 3 πρακτορεία. Τα πρακτορεία συχνά δεν αρέσκονται να συνεργάζονται μεταξύ τους, επειδή αυτό σημαίνει διαχωρισμό της προμήθειας. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο, ως αγοραστής, θα πρέπει να επικοινωνήσετε (και να συνεργαστείτε απευθείας με) όσο το δυνατόν περισσότερα πρακτορεία. Πολλοί πράκτορες στη Γαλλική Ριβιέρα δεν θα ακολουθήσουν προληπτικά νέες καταχωρίσεις, επομένως θα πρέπει να τους στέλνετε μηνύματα τακτικά για να τους υπενθυμίζετε ότι υπάρχεις.

Πολλά πρακτορεία επίσης δεν θέλουν πραγματικά να πουλήσουν βίλες εκτός αν μπορούν να εισπράξουν μια τεράστια προμήθεια, επειδή βγάζουν κέρδος από αυτό εισπράττοντας προμήθεια 20% συν τέλη κάθε φορά που βρίσκουν κάποιον να τις νοικιάσει ως...

Άδειες & Ασφάλειες

Από υπάρχουν πολλοί παράνομοι «μεσίτες ακινήτων» προσπαθώντας να κερδίσετε χρήματα από την ιδιοκτησία της Γαλλικής Ριβιέρα, είναι πολύ σημαντικό να βεβαιωθείτε ότι οποιοσδήποτε πράκτορας με τον οποίο συνεργάζεστε είναι νόμιμος ζητώντας τρία πράγματα: την άδεια ασκήσεως επαγγέλματος (carte professionelle), ασφάλιση αποζημίωσης και ομόλογο πιστότητας (κομμάτι της εγγύησης) λεπτομέρειες.

Μην ανησυχείτε – είναι απολύτως φυσιολογικό και αποδεκτό να ζητάτε αποδεικτικά στοιχεία για αυτά. Αυτό θα σας βοηθήσει να προστατευτείτε σε περίπτωση που κάτι πάει στραβά. Εάν δεν έχουν εγγύηση, δεν πειράζει, απλώς βεβαιωθείτε ότι έχετε πληρώσει τυχόν χρήματα στον συμβολαιογράφο (κάτι που θα πρέπει να κάνετε ούτως ή άλλως). Οι αδειοδοτημένοι πράκτορες πρέπει να επιδεικνύουν όλα αυτά τα στοιχεία στο γραφείο τους και να παρέχουν λεπτομέρειες για αυτά τα τρία πράγματα σε όλη την αλληλογραφία και τα συμβόλαια.

Μπορείτε επίσης να βρείτε αδειοδοτημένους μεσίτες μέσω δύο ενώσεων κτηματομεσιτών: FNAIM και SNPI. Αυτό σας δίνει επίσης ένα επιπλέον μέρος για να παραπονεθείτε εάν κάτι πάει στραβά.

Προσοχή σε ξένους και παράνομους «πράκτορες»

Συνεργαστείτε μόνο με αντιπροσώπους που έχουν γραφείο στην περιοχή όπου ψάχνετε για βίλα. Οι τοπικοί πράκτορες θα γνωρίζουν καλύτερα την περιοχή και μπορεί να είναι σε θέση να σας δώσουν πρόσβαση σε βίλες "εκτός αγοράς" που πιστεύουν ότι μπορούν να πουλήσουν γρήγορα χωρίς να χρειάζεται να πληρώσουν για τη δημοσιότητα. Θα είναι επίσης πιο πιθανό να έχουν νόμιμη άδεια άσκησης επαγγέλματος — και σίγουρα θέλετε να βεβαιωθείτε ότι ο πράκτορας με τον οποίο συνεργάζεστε είναι αδειοδοτημένος και ασφαλισμένος.

Ορισμένοι ξένοι ή μη αδειοδοτημένοι πράκτορες θα ισχυριστούν ότι είναι ο «πράκτορας καταχώρισης» ή ο «αποκλειστικός πράκτορας», αλλά στην πραγματικότητα δεν είναι και μπορεί να σας εκπλήξουν με μια απαίτηση για επιπλέον χρεώσεις στο τέλος (τις οποίες δεν είστε υποχρεωμένοι να πληρώσετε!) ή κρύψτε τις χρεώσεις στην αναγραφόμενη τιμή. Γι 'αυτό το λόγο, αποφύγετε παγκόσμιους / ΗΒ / μη τοπικούς πράκτορες και υπηρεσίες, και μην υπογράψετε τίποτα με έναν πράκτορα — όλα τα συμβόλαια πρέπει να γίνονται μέσω του συμβολαιογράφου. Και σίγουρα μην δώσετε ποτέ χρήματα σε έναν πράκτορα (και πάλι, δώστε χρήματα μόνο στον συμβολαιογράφο).

Πράκτορες αγοραστών / Ανιχνευτές ακινήτων

Τι είναι ένας πράκτορας αγοραστών;

Οι μεσίτες αγοραστών (που ονομάζονται επίσης Property Finders) είναι κάτι καινούργιο στη Γαλλία (περίπου από το 2000). Διαφημίζουν ότι θα επικοινωνήσουν με όλα τα διάφορα μεσιτικά γραφεία και θα ενημερωθούν για τις βίλες που δεν πωλούνται στην αγορά. Κάποιοι λένε επίσης ότι θα κάνουν ό,τι καλύτερο μπορούν για να ενημερωθούν για τις ιδιωτικές πωλήσεις.

Περιορισμοί:

Δεδομένου ότι όλοι χώρισαν την προμήθεια με τον πράκτορα του χρηματιστηρίου, Όλοι θα χάσουν ακίνητα όπου ο πράκτορας δεν θέλει να χωρίσει την προμήθεια. Πολλά πρακτορεία, ειδικά τα γνωστά, αρνούνται να χωρίσουν τις προμήθειες (εκτός αν η βίλα κυκλοφορεί στην αγορά εδώ και χρόνια). Αυτό σημαίνει ότι εάν δεν είστε απευθείας σε επαφή με αυτά τα πρακτορεία, ενδέχεται να μην μάθετε για τις καλύτερες βίλες που έχουν προς πώληση.

Τακτικοί αντιπρόσωποι που παρουσιάζονται ως πράκτορες αγοραστών:

Ένας πράκτορας που εργάζεται για ένα πρακτορείο που αναφέρει τις βίλες προς πώληση μπορεί δεν γίνετε επίσης πραγματικός πράκτορας αγοραστών, αν και κάποιοι θα προσπαθήσουν να σας πείσουν ότι μπορούν. Οι τακτικοί πράκτορες δεν θα μπορούν να μάθουν για βίλες «εκτός αγοράς» άλλων πρακτορείων (καθώς ο λόγος που διατηρούνται εκτός αγοράς/μυστικής είναι για να αποφύγουν να μάθουν και να τις κλέψουν άλλοι πράκτορες αγορών) και θα προσπαθήσουν για να σε κάνουν να πληρώσεις όσο το δυνατόν περισσότερα (αφού κάνουν αποζημίωση βάσει προμήθειας).

Τοπική έναντι διεθνούς:

Όσο πιο τοπικά είναι, τόσο το καλύτερο. Δεν υπάρχει τρόπος να γνωρίζει κάποιος στο Ηνωμένο Βασίλειο για ιδιωτικές εκπτώσεις στη Γαλλική Ριβιέρα — κάτι που απαιτεί εβδομαδιαία οικοδόμηση προσωπικών σχέσεων και συναντήσεις με ντόπιους. Βρείτε έναν πράκτορα αγοραστή που εδρεύει κοντά στο σημείο που θέλετε να αγοράσετε και μιλάει γαλλικά ως την πρώτη του γλώσσα, έτσι ώστε ακόμη και οι ξενοφοβικοί παλιοί ντόπιοι να είναι φιλικοί και να τους ενημερώνουν για ιδιωτικές εκπτώσεις.

Πληρωμή:

Ορισμένοι μεσίτες αγοραστών χρεώνουν στον αγοραστή μια επιπλέον αμοιβή κατά την οριστικοποίηση της πώλησης (αλλά λαμβάνουν επίσης τη μισή προμήθεια από τον μεσίτη καταχώρισης — την οποία μπορεί να σας παραδεχτούν ή όχι), αλλά οι περισσότεροι δεν χρεώνουν τίποτα στον αγοραστή και αντ' αυτού απλώς μοιράζονται την προμήθεια με μεσίτες που είναι πρόθυμοι να το κάνουν αυτό (δεν είναι όλοι!).

Μερικοί πρόχειροι πράκτορες αγοραστών θα ζητήσουν έναν παρακρατητή (χρήματα προκαταβολικά), κυρίως επειδή είναι χρόνια ανεπιτυχείς να βρουν βίλες και το μόνο τους εισόδημα είναι αυτές οι αρχικές πληρωμές. Ποτέ ΠΛΗΡΩΝΩ προκαταβολικα. Στην πραγματικότητα, μην τους πληρώσετε ποτέ καθόλου. Αφήστε τους να πληρωθούν από τον πράκτορα / πωλητή. Εάν συμφωνείτε να τους πληρώσετε μερικές χιλιάδες ευρώ επιπλέον, θα πρέπει να πληρώσετε ποτέ τον πράκτορα ενός αγοραστή μόνο εάν σας βρει μια βίλα που αγοράζετε — και μόνο όταν η αγορά ολοκληρωθεί 100%.

Μπορείτε να τους εμπιστευτείτε;

Είναι το ίδιο με τους πράκτορες καταχώρισης. Εφόσον τους καταβάλλεται προμήθεια με βάση την τιμή πώλησης, θα τους δοθεί κίνητρο να βρουν έναν τρόπο να σας χειραγωγήσουν ώστε να πληρώσετε περισσότερα από όσα χρειάζεστε. Να γιατί δεν μπορείς να ακούσεις τις συμβουλές τους και είναι ακόμα στο χέρι σας να κάνετε τη δική σας έρευνα καθορίσει τη σωστή τιμή προσφοράς.

Συμβόλαια:

Αν σου ζητήσουν συμβόλαιο, μπορείς απλά πες ότι δεν θέλεις να υπογράψεις συμβόλαιο καθόλου, ή τουλάχιστον μέχρι να βρείτε τη βίλα που θέλετε να αγοράσετε. Εάν διαμαρτυρηθούν, μην υποχωρήσετε. Τελικά θα συμφωνήσουν να συνεχίσουν να συνεργάζονται μαζί σας. Εάν αποφασίσετε να υπογράψετε ένα συμβόλαιο κάποια στιγμή (αυτό θα πρέπει πραγματικά να συμβεί μόνο όταν βρουν μια βίλα που θέλετε να αγοράσετε), τότε υπάρχουν πράγματα που πρέπει να γνωρίζετε προτού υπογράψετε:

• Βεβαιωθείτε ότι η σύμβαση είναι «απλή» και όχι «αποκλειστική». Βεβαιωθείτε 100% ότι το συμβόλαιο δεν περιέχει τίποτα για την αποκλειστικότητα, διαφορετικά θα τους χρωστάτε χρήματα ακόμα κι αν είναι εντελώς άχρηστοι (που πολλοί είναι) και βρείτε μια βίλα με άλλο τρόπο.
• Ζητήστε απόδειξη ότι είναι αδειοδοτημένοι και ασφαλισμένοι.
• Βεβαιωθείτε ότι κατανοείτε τα πάντα στη σύμβαση. Οι περισσότεροι παρέχουν συμβόλαια στην αγγλική γλώσσα.
• Το συμβόλαιο θα πρέπει να λέει ότι δεν τους χρωστάτε χρήματα ή ότι ο αντιπρόσωπος του αγοραστή πληρώνεται μόνο όταν ολοκληρωθεί η πώληση. Θα πρέπει να δηλώνει ότι θα μοιραστούν την προμήθεια με τον πράκτορα εισαγωγής, που καταβάλλεται από τον πωλητή, και ότι ο αγοραστής δεν θα χρεώσει καμία αμοιβή στον αγοραστή.

Ποιον να εμπιστευτείς; Μια προειδοποίηση

Το κύριο πράγμα που πρέπει πάντα να θυμάστε είναι ότι οι κτηματομεσίτες (και οι συμβολαιογράφοι) πληρώνονται όταν ολοκληρώσετε την αγορά και όσο περισσότερα ξοδεύετε, τόσο περισσότερα κέρδη βγάζουν. Τους καταβάλλεται ένα ποσοστό της τιμής πώλησης, και πληρώνονται μόνο εάν ολοκληρώσετε την αγορά για τη βίλα. Έτσι, φυσικά, τους δίνεται κίνητρο να είναι πολύ αισιόδοξοι τόσο για την αγορά όσο και για οποιαδήποτε βίλα σκέφτεστε.

Γι' αυτό πολλοί θα πουν στους πιθανούς αγοραστές ότι μια βίλα με σοβαρά προβλήματα μούχλας και δομής είναι «σε άριστη κατάσταση», ή σκόπιμα διογκώνουν το m² ή θα σας πουν άλλα ψέματα και μισές αλήθειες για να σας κάνουν να αγοράσετε στην υψηλότερη δυνατή τιμή.

Δεδομένου αυτού, είναι σημαντικό να κάνετε τον δικό σας έλεγχο για να δείτε εάν όλες οι κατασκευές στο ακίνητο χτίστηκαν νόμιμα και να ελέγξτε τα άλλα πράγματα που αναφέρονται σε αυτόν τον οδηγό. Μην περιμένετε από τους πράκτορες να είναι ειλικρινείς σχετικά με οποιαδήποτε πτυχή του ακινήτου — εσείς είναι το μόνο άτομο που θα προσέξει τα δικα σου τα ενδιαφέροντα. Εναπόκειται σε εσάς να προσλάβετε ανεξάρτητους ειδικούς (που πληρώνονται είτε αγοράζετε τη βίλα είτε όχι) για να ελέγξουν τα πάντα.

Όσοι ασχολούνται με την προώθηση των ενοικιάσεων βίλας θα ενθαρρύνουν επίσης τους ανθρώπους να αγοράσουν. Εάν αγοράσετε μια βίλα και στη συνέχεια συνειδητοποιήσετε ότι έχετε πληρώσει υπερβολικά και δεν μπορείτε να τη μεταπωλήσετε, αυτά είναι καλά νέα για τους ανθρώπους που βγάζουν τα προς το ζην οργανώνοντας βίλες για διακοπές, καθώς το επόμενο βήμα σας θα είναι πιθανότατα να τους επιστρατεύσετε για να σας βοηθήσουν να τη νοικιάσετε. (Λάβετε υπόψη ότι αυτοί οι μεσίτες ενοικίασης χρεώνουν προμήθεια 20% και η κυβέρνηση χρεώνει φόρο ενοικίου 40%, επομένως θα κερδίσετε λιγότερο από το μισό της τιμής ενοικίασης).

(Ανέντιμο) Πράγματα που σας λένε οι πράκτορες

Δεδομένων των κακώς ευθυγραμμισμένων κινήτρων, πάντα κάντε τη δική σας έρευνα και προσέξτε αυτά τα πράγματα που λένε ορισμένοι πράκτορες:

“Η αγορά είναι πολύ καυτή αυτή τη στιγμή!”

Πρακτορεία πάντα Θέλω να πιστεύετε ότι είναι μια εξαιρετικά καυτή αγορά και οι τιμές ανεβαίνουν, καθώς αυτό πιέζει τους αγοραστές να νιώθουν ότι θα έπρεπε να αγοράσουν νωρίτερα και για περισσότερα χρήματα, και κίνητρα στους πωλητές να καταχωρήσουν τα σπίτια τους. Ακόμη και σε προφανώς ήπιες ή παρακμάζουσες αγορές, πολλοί αντιπρόσωποι και συμβολαιογράφοι θα σας πουν συχνά ότι είναι μια καυτή αγορά. Εδώ είναι το πραγματικός κατάσταση της αγοράς ακινήτων στη Γαλλική Ριβιέρα.

“Αυτή η βίλα είναι νέα στην αγορά!”

Τα μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου με καταχωρίσεις ακινήτων λένε συχνά "νέα καταχώρηση" ή "νέα στην αγορά" όταν η βίλα έχει ήδη εισαχθεί προς πώληση για πολλούς μήνες ή χρόνια. Μην δίνετε σημασία όταν ο πράκτορας λέει ότι είναι «καινούργιο». Αντίθετα, ρίξτε μια ματιά στην ημερομηνία στα διαγνωστικά.

"Δεν μπορείτε να βασίσετε την τιμολόγηση του m² στον ιστότοπο του συμβολαιογράφου ("DVF") επειδή _____."

Μπορούν να πουν πολλά ψέματα για αυτό, όπως ότι οι συμβολαιογράφοι δεν υπολογίζουν τις βίλες που αγοράστηκαν με χρήση SCI (το κάνουν - μετράνε όλοι συναλλαγές οικιστικών ακινήτων ανεξάρτητα από το ποιος πληρώνει για αυτές), ότι περιλαμβάνουν μη δημόσια προσφερόμενες ή πωλήσεις μεταξύ των οικογενειών σε χαμηλή τιμή (δεν το κάνουν), ότι οι πλούσιοι άνθρωποι αφαιρούν την πώλησή τους από αυτό για προστασία της ιδιωτικής ζωής (αυτό είναι δεν επιτρέπεται), ή ότι οι δημοσιευμένες τιμές πώλησης του συμβολαιογράφου είναι κατά κάποιο τρόπο λανθασμένα χαμηλές (είναι οπωσδηποτε όχι λανθασμένα χαμηλά – στην πραγματικότητα είναι λανθασμένα ψηλά!- και αυτό είναι ρυθμίζεται από το γαλλικό δίκαιο για να αυξηθεί η διαφάνεια.) Μάλιστα οι δημοσιευμένες τιμές πώλησης περιλαμβάνει TVA (πληρωμένος φόρος)!

Ακολουθεί ένας οδηγός για να βρείτε την τιμή προσφοράς σας.

«Η αγορά έχει εκραγεί / οι τιμές έχουν ανέβει από την τελευταία φορά που οι συμβολαιογράφοι δημοσίευσαν τις τιμές πώλησης…»

Και πάλι, αυτό είναι 100% σίγουρα δεν αλήθεια, καθώς η αγορά ακινήτων της Γαλλικής Ριβιέρας είναι σαν μελάσα — είναι πολύ αργή κίνηση. Εκτός αυτού, ο ισχυρισμός τους είναι επίσης εντελώς μη επαληθεύσιμος και δεν υπάρχει περίπτωση να το γνωρίζει κάποιος πράκτορας. ο μόνο τρόπος για να μάθετε τις τάσεις των τιμών της αγοράς ακινήτων είναι μέσω των δημοσιευμένων συμβολαιογράφων τιμών πώλησης (περισσότερα για τις τάσεις της αγοράς εδώ), το οποίο ενημερώνεται κάθε 6 μήνες. Οι πράκτορες φημίζονται για το ψέμα για τις τιμές πώλησης, και ακόμη κι αν το κάνουν ήταν όντας ειλικρινείς, θα το ήξεραν μόνο δικα τους πωλήσεις, και είναι 1 στους 1500 αντιπροσώπους στη Γαλλική Ριβιέρα!

Αυτή η βίλα βρίσκεται σε έναν ακριβό δρόμο, οπότε η τιμή είναι δικαιολογημένη. ή «Το σπίτι στο δρόμο πουλήθηκε €_____." ή «Πούλησα πρόσφατα πολλές βίλες σε αυτήν την περιοχή για πολύ €_____.”

Αρχικά, μπορείτε να επαληθεύσετε εάν είναι αναζητώντας τις προηγούμενες εκπτώσεις, οι οποίες αναφέρονται στο Ιστοσελίδα DVF - αλλά με εσφαλμένα χαμηλό m²). Εάν αυτές οι πωλήσεις δεν αναφέρονται, τότε υποθέστε ότι μάλλον δεν είναι αλήθεια. Δεύτερον, η τιμή ανά m² θα πρέπει να εξακολουθεί να βρίσκεται εντός του δημοσιευμένου εύρους τιμών του συμβολαιογράφου (περισσότερα για αυτό εδώ), το οποίο περιλαμβάνει κάθε βίλα σε κάθε δρόμο σε αυτήν την περιοχή/πόλη, συμπεριλαμβανομένων όλοι τους «ειδικούς» ακριβούς δρόμους. Τρίτον, μόνο και μόνο επειδή ένας αγοραστής δεν το έκανε κάνουν την έρευνά τους και υπερπληρωμένο, δεν σημαίνει ότι πρέπει.

«Αυτή η βίλα μόλις πουλήθηκε / μόλις έλαβε μια προσφορά!»

Υπάρχουν διάφοροι λόγοι για τους οποίους ένας πράκτορας μπορεί να σας το πει αυτό:

• Υπάρχει πιθανότητα να είναι αλήθεια (αλλά θα πρέπει να βεβαιωθείτε.)
• Ορισμένοι πράκτορες αρνούνται να συνεργαστούν με άλλους πράκτορες (για διάφορους λόγους, συνήθως επειδή δεν θέλουν να μοιραστούν την προμήθεια), με αποτέλεσμα ο πράκτορας με τον οποίο συνεργάζεστε να σας λέει ότι ένα ακίνητο έχει πουλήσει ενώ δεν το έχει πουλήσει, οπότε βεβαιωθείτε ότι για διπλό έλεγχο με τον πράκτορα καταχώρισης.
• Θα μπορούσε να είναι μια ψευδής καταχώριση που έχει σχεδιαστεί για να σας κάνει να επικοινωνήσετε με το πρακτορείο, για μια βίλα που δεν ήταν ποτέ πραγματικά προς πώληση.
• Εάν είστε μορφωμένος αγοραστής και γνωρίζετε ότι μια βίλα είναι υπερτιμημένη, ένας πράκτορας μπορεί να σας πει ότι μια βίλα έλαβε μια προσφορά για να σας κάνει να κάνετε προσφορές πάνω από την αγορά, και όταν δεν το κάνετε, μπορεί να σας πουν ότι πουλήθηκε. Αλλά αυτό συμβαίνει συχνά απλώς και μόνο επειδή γνωρίζουν ότι ο πωλητής απλώς κάνει εικασίες και δεν ενδιαφέρεται να πουλήσει σε δίκαιη τιμή, επομένως το να πούμε ότι πουλήθηκε έχει σκοπό να σας κάνει να πιστεύετε ότι κάνετε λάθος σχετικά με την αγορά (ότι οι βίλες πωλούν περισσότερο, και πιο συχνά από ό,τι είναι).
• Ένας άλλος λόγος για τον οποίο ένας πράκτορας μπορεί να το πει αυτό είναι όταν ένας ιδιοκτήτης αποφασίζει να βγάλει τη βίλα του από την αγορά επειδή δεν πουλάει — οι πράκτορες δεν θα το πουν αυτό, προφανώς, οπότε προσποιούνται ότι την πούλησαν. Ελεγχος οι συμβολαιογράφοι δημοσίευσαν πωλήσεις επιβεβαιώνω.

Να θυμάστε: Πολλές συμφωνίες αποτυγχάνουν. Ένα ακίνητο με προσφορά δεν είναι καθόλου ολοκληρωμένο (στην πραγματικότητα, περισσότερο από το 50% των προσφορών αποτυγχάνουν, κυρίως επειδή η τράπεζα δεν θα εγγυηθεί το στεγαστικό δάνειο για μια προφανώς υπερτιμημένη προσφορά) και η βίλα μπορεί να καταλήξει ξανά στην αγορά μέσα σε ένα μήνα.

"Έχουν ήδη απορρίψει μια προσφορά για [εισάγετε εδώ την τιμή πάνω από την αγορά]."

Αυτό σχεδόν πάντα δεν είναι αλήθεια. Αυτή είναι μια πολύ συνηθισμένη τακτική που χρησιμοποιείται από πράκτορες για να σας κάνουν να πιστεύετε ότι η βίλα έχει ζήτηση και για να σας κάνουν να προσφέρετε περισσότερα από την αξία της αγοράς. Εάν ο αριθμός είναι πολύ υψηλός, μπορεί επίσης να προσπαθούν να σας τρομάξουν επειδή ο πράκτορας δεν θα μοιραστεί την προμήθεια ή επειδή γνωρίζει ότι ο πωλητής δεν θέλει πραγματικά να πουλήσει.

«Η βίλα πουλήθηκε ήδη, αλλά ο αγοραστής δεν μπορούσε να πάρει υποθήκη.»

Αυτό μπορεί να είναι αλήθεια ή όχι. Αν είναι αλήθεια, ο πιο πιθανός λόγος που δεν μπόρεσαν να πάρουν υποθήκη ήταν επειδή η αποτίμηση/αξιολόγηση της τράπεζας έδειξε ότι η προσφορά του αγοραστή ήταν πολύ υψηλότερη από την αγοραία αξία. Έτσι, αν είναι αλήθεια, αυτό σχεδόν σίγουρα σημαίνει ότι η βίλα είναι πολύ υπερτιμημένη, ακόμη και στην τιμή προσφοράς που έγινε αποδεκτή. Εάν δεν είναι αλήθεια, τότε ο πράκτορας το λέει αυτό για να σας χειραγωγήσει ώστε να πιστεύετε ότι είναι μια επιθυμητή βίλα για την οποία άλλοι άνθρωποι είναι πρόθυμοι να πληρώσουν.

"Εξετάζουν μια προσφορά, οπότε θα πρέπει να ενεργήσετε γρήγορα!"

Αυτό δεν ισχύει τις περισσότερες φορές (αλλά κάθε τόσο, ωστόσο, το ποσό προσφοράς που σας λένε είναι σχεδόν πάντα πολύ υψηλότερο από την πραγματική προσφορά). Αυτή είναι μια κοινή τακτική που χρησιμοποιείται για να σας ασκήσει πίεση, να κάνει τη βίλα να φαίνεται επιθυμητή και να σας κάνει να προσφέρετε γρήγορα ένα υψηλότερο ποσό από το (φανταστικό) «ποσό προσφοράς» τους. Η συμβουλή μας: προσφέρετε αγοραία αξία και μετά περιμένετε και δείτε.

"Είναι μια επένδυση - θα κάνετε τα χρήματα πίσω όταν πουλάτε..."

Αυτό απλά δεν ισχύει πουθενά, αλλά ειδικά στη Γαλλία, όπου η αγορά είναι με επίπεδη επένδυση για περίπου 15 χρόνια. Οι αγοραστές δεν έχουν ιδέα τι πληρώσατε για τη βίλα σας, και ακόμα κι αν το έκαναν, δεν θα είχε σημασία, καθώς οι βίλες θα πουλήσουν για όποια αγοραία αξία είναι εκείνη τη στιγμή. Τα ακίνητα είναι όπως κάθε άλλη αγορά: έχει σκαμπανεβάσματα και οι άνθρωποι χάνουν χρήματα από την «επένδυσή» τους συνεχώς.

«Τιμάται στην αγοραία αξία. Μπορείτε να δείτε ψάχνοντας για βίλες προς πώληση στην περιοχή.”

Οι πράκτορες που το λένε αυτό προσπαθούν να σας μπερδέψουν. Οι τιμές που ζητούνται / καταχωρούνται / προς πώληση ΔΕΝ είναι «αγοραία αξία». είναι οι τιμές κανείς είναι πρόθυμος να πληρώσει (διαφορετικά, αυτές οι βίλες θα πουλήθηκαν ήδη!) Αντίθετα, είναι οι ΠΩΛΗΜΕΝΕΣ τιμές (οι τιμές m² για τις οποίες έχουν πουληθεί πραγματικά οι βίλες) που καθορίζουν την «αγοραία αξία» (τι αξίζουν οι βίλες σε αυτήν την πόλη).

"Μπορείτε σίγουρα να επεκτείνετε το m²."

Ένα κλασικό κόλπο είναι ότι παίρνουν δικα τους Επικοινωνήστε με τον αρχιτέκτονα για να «επαληθεύσετε» ότι μπορείτε να επεκτείνετε ένα ακίνητο, αλλά στη συνέχεια, μόλις το αγοράσετε, σας φαντάζουν όλοι και ανακαλύπτετε με τον δύσκολο τρόπο ότι δεν είναι δυνατό να επεκτείνετε το m² (ακόμα κι αν «διατηρεί το ίδιο αποτύπωμα») . Αυτό έχει συμβεί σε αρκετές επαφές μας και φαίνεται να είναι κοινή πρακτική. Ο μόνος τρόπος για να μάθετε εάν μπορείτε να το επεκτείνετε είναι να λάβετε την έγκριση της κατάλληλης πολεοδομικής άδειας από το Mairie και να το ελέγξετε αυτοπροσώπως στο Mairie.

Άρθρα που αναφέρουν πράκτορες

Πολλοί δημοσιογράφοι δημοσιεύουν άρθρα που χρηματοδοτούνται από μεσιτικά γραφεία. Αυτά τα άρθρα (όπως και όλα τα επιχορηγούμενα περιεχόμενα) δεν έχουν καμία δημοσιογραφική ακεραιότητα. Σχεδόν πάντα δίνουν στατιστικά στοιχεία πωλήσεων που δεν υποστηρίζονται από τους συμβολαιογράφους. Οποιοσδήποτε πράκτορας ή πρακτορείο που ισχυρίζεται ότι η αγορά αλλάζει, βασίζεται μόνο στις πληροφορίες του δικού του πρακτορείου (ένα από τα εκατοντάδες πρακτορεία σε αυτόν τον τομέα) και, δεδομένου ότι δεν υπάρχει τρόπος να επαληθευτεί αυτό που λέει, δεν μπορείτε να υποθέσετε ότι είναι σωστό.

Οποιοδήποτε άρθρο δηλώνει ότι η αγορά ανεβαίνει κατά ένα % ή αναφέρει πώς τα πάει η αγορά, που δεν συνδέεται άμεσα με την πηγή τους, δεν είναι αξιόπιστο. Η μόνη πηγή που μπορεί να πει με ακρίβεια τι ποσοστό αυξάνει η αγορά κάνει, είναι οι συμβολαιογράφοι. Περίοδος. Είναι η μόνη ομάδα με όλοι οι πληροφορίες πωλήσεων.

Ακόμα και τότε, όταν οι συμβολαιογράφοι αναφέρουν το % ότι οι τιμές της αγοράς αλλάζουν, να έχετε υπόψη σας ότι από τότε δεν προσδιορίζουν σωστά m² μαζί με τις τιμές πώλησης (και αυτά τα στατιστικά στοιχεία τιμών βασίζονται πάντα στην τιμή ανά m²), δεν υπάρχει τρόπος να εκτιμηθεί σωστά η % αύξηση ή μείωση των τιμών πώλησης. Μέχρι να αναγκάσει η κυβέρνηση τους συμβολαιογράφους να αναφέρουν με ακρίβεια τα m² των πωληθέντων ακινήτων, απλά δεν υπάρχει ακριβής τρόπος να πούμε το % ότι οι τιμές της αγοράς αυξάνονται ή μειώνονται.

Άρθρα που αναφέρουν ότι τεράστια ποσά Αμερικανών (ή εισάγετε χώρα εδώ) αγοράζουν ακίνητα στη Γαλλία είναι επίσης σκουπίδια χορηγίας. Οι συμβολαιογράφοι δημοσιεύουν στατιστικά στοιχεία για το % των πωλήσεων από αλλοδαπούς και η τελευταία στατιστική που δημοσίευσαν ήταν το 2016 (όπως αναφέρεται στο έκθεσή τους για το φθινόπωρο του 2022), η οποία ανέφερε ότι μόνο το 5,2% των αγοραστών δεν είναι Γάλλοι. Και πάλι, δεν υπάρχει τρόπος για κανένας πράκτορας να γνωρίζει αυτά τα στατιστικά στοιχεία, εκτός εάν τα δημοσιεύσουν οι συμβολαιογράφοι.

Πώς να απαντήσετε στην ερώτηση «Ποιος είναι ο προϋπολογισμός σας;»

Αφού τόσα ακίνητα είναι δραματικά υπερτιμημένο, ο καλύτερος τρόπος για να απαντήσετε σε αυτήν την ερώτηση είναι να πείτε το εξής: «Δεν έχουμε προϋπολογισμό. Θα πληρώσουμε την αγοραία αξία. Θα λάβουμε δύο αξιολογήσεις –συμπεριλαμβανομένης μιας από την τράπεζά μας– και θα βασίσουμε την προσφορά μας σε αυτές. Δείξτε μας λοιπόν όλα όσα ταιριάζουν με αυτό που ψάχνουμε και θα ασχοληθούμε με την τιμή προσφοράς μόλις βρούμε ένα που μας αρέσει.” Στη συνέχεια, θα δημιουργήσετε την προσφορά σας ακολουθώντας αυτόν τον οδηγό.

Χρειάζεστε έναν πράκτορα;

Μπορεί να το βρείτε συγκλονιστικό, αλλά μόνο το 58% όλων των πωλήσεων βίλας γίνεται μέσω κτηματομεσιτών, και πολλά από αυτά πωλούνται «εκτός αγοράς» στους πελάτες τους (ή προγραμματιστές, τα οποία στη συνέχεια δίνουν στον πράκτορα μια επιπλέον προμήθεια όταν το μεταπωλεί) χωρίς να χρειάζεται να δημοσιεύσει την καταχώριση στο διαδίκτυο.

Τα υπόλοιπα πωλούνται μέσω πλειστηριασμών, απευθείας μέσω συμβολαιογραφικών γραφείων (4% των πωλήσεων) ή μέσω ιδιωτικών πωλήσεων μέσω τοπικών εφημερίδων, μέσων κοινωνικής δικτύωσης, ιστοσελίδων αγγελιών ή εξειδικευμένου τύπου ακινήτων (που αναφέρονται από τον ιδιοκτήτη). Αυτό συμβαίνει επειδή οι μεσίτες χρεώνουν μεταξύ 4% και 10% και πολλοί ιδιοκτήτες θα προτιμούσαν να δοκιμάσουν να πουλήσουν με άλλο τρόπο, συνεργαζόμενοι με μεσίτες μόνο εάν δεν μπορούν να βρουν μόνοι τους αγοραστή.

Μόλις ένας μεσίτης αποκτήσει ένα ακίνητο, θα προσπαθήσει πρώτα να το προσφέρει «εκτός αγοράς» σε κατασκευαστές. Στη συνέχεια, θα το προσφέρει κρυφά στους πελάτες του και σε άλλους μεσίτες με τους οποίους έχει συνεργασίες. Εάν κανένας από αυτούς δεν μπορεί να βρει έναν ενδιαφερόμενο αγοραστή, τότε αρχίζουν να πληρώνουν για να το διαφημίσουν.

Αναμένουν να δημοσιοποιήσουν την καταχώριση για όσο το δυνατόν περισσότερο, επειδή η δημόσια διαφήμιση προσκαλεί ανταγωνισμό από άλλες εταιρείες (άλλοι αντιπρόσωποι τη βρίσκουν στο Google Earth και πλησιάζουν τον πωλητή, έτσι θα το κάνουν (να κάνουν την προμήθεια αν την πουλήσουν). Έτσι, συνήθως, αν μια βίλα δεν έχει πουληθεί μέχρι να διαφημιστεί δημόσια, είναι επειδή είναι υπερτιμημένη ή έχει προβλήματα.

Για αυτούς τους λόγους, είναι καλύτερο να αναζητήσετε βίλες μόνοι σας και επίσης να επικοινωνήσετε με όσο το δυνατόν περισσότερους αντιπροσώπους, έτσι είναι πιο πιθανό να ενημερωθείτε για τα ακίνητα «εκτός αγοράς».

Υπόδειξη: Μπορείτε να κάνετε ένα αίτημα για την απόκτηση πληροφοριών σχετικά με την ιδιοκτησία οποιασδήποτε βίλας και να προσεγγίσετε απευθείας τους ιδιοκτήτες σπιτιού.

Αγορά βίλας; Διαβάστε αυτό πρώτα!

Όταν είστε έτοιμοι να αναζητήσετε ένα ακίνητο, φροντίστε να διαβάσετε το δικό μας πλήρης οδηγός για την αγορά ακινήτων στη Γαλλία. Αυτοί οι οδηγοί εξηγούν πώς να εκτιμήσετε ένα ακίνητο πραγματικός αξία, πώς να αποκτήσετε την καλύτερη τιμή και να αποφύγετε την υπερτιμολόγηση, τι να προσέξετε, πώς να αποφύγετε την απάτη και πολλά άλλα.

Πρώτον, για να κατανοήσετε την αγορά ακινήτων στη Γαλλία, πρέπει να καταλάβετε πώς Η τιμολόγηση m² είναι μια τεράστια απάτη. Στη συνέχεια, μπορείτε να προχωρήσετε στους άλλους οδηγούς:

Μας οδηγός για το πού κατευθύνεται η αγορά περιλαμβάνει: Προβλέψεις για την αγορά ακινήτων στη Γαλλική Ριβιέρα, τρέχουσες και ιστορικές τάσεις τιμών στην αγορά και τους λόγους για τους οποίους οι τιμές θα συνεχίσουν να πέφτουν. Επιπλέον, συμπληρωματικό οδηγός για τους Ρώσους και τον αντίκτυπό τους στην αγορά ακινήτων της Γαλλικής Ριβιέρα.

Μας οδηγός για καταχωρήσεις ακινήτων περιλαμβάνει: πώς να βρείτε βίλες προς πώληση, τι να προσέξετε, παραπληροφόρηση και προειδοποιήσεις, δημοπρασίες και κατασχέσεις, αγορές απευθείας από τους πωλητές, γιατί το χρονοδιάγραμμα είναι το παν και ο λόγος για τον οποίο μόνο οι μισές περίπου από τις πωλήσεις βίλας αναφέρονται δημόσια.

Μας οδηγός για απάτες και μυστικά περιλαμβάνει: προειδοποιήσεις σχετικά με τα ανήθικα κόλπα που χρησιμοποιούν οι πράκτορες, οι συμβολαιογράφοι, οι πωλητές, οι προγραμματιστές και οι κατασκευαστές για να πάρουν περισσότερα χρήματα από εσάς. Αυτό πρέπει να διαβαστεί και ο οδηγός πληροφοριοδοτών που δεν θέλουν να δείτε οι εργαζόμενοι στην επιχείρηση.

Μας οδηγός για την τιμολόγηση και τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας μιας βίλας περιλαμβάνει: γιατί υπάρχει τόσο μεγάλη υπερτιμολόγηση, πώς να υπολογίσετε την αγοραία αξία μιας βίλας (τι αξίζει) και έναν οδηγό βήμα προς βήμα για να βρείτε την τιμή προσφοράς σας.

Μας οδηγός για σημαντικά πράγματα που πρέπει να μάθετε περιλαμβάνει: διαγνωστικές αναφορές και έρευνες, ήλιο και μικροκλίματα, πιθανά προβλήματα με τη θέα, φόρους στέγασης, ηλικία, πρόσβαση στο διαδίκτυο και κινητά, επικίνδυνες (κόκκινες) ζώνες, κινδύνους για την υγεία, θέματα ιδιωτικότητας και χώρου, κοντινά προβλήματα, Θα κατέχω πραγματικά παράνομες προσθήκες και δομές, γιατί πουλάνε, πώς να επαληθεύσω και πολλά άλλα.

Μας οδηγός για πράγματα που πρέπει να λάβετε υπόψη περιλαμβάνει: σας πραγματικός κόστη, προβλήματα με την αγορά μιας «προσφάτως ανακαινισμένης» βίλας, εκμάθηση για το τοπικό έγκλημα και καταληψίες και ερωτήσεις που πρέπει να κάνετε στον εαυτό σας.

Μας οδηγός για τη διαδικασία αγοράς περιλαμβάνει: διαπραγμάτευση της τιμής και της αρχικής προσφοράς, επιλογή έντιμου συμβολαιογράφου, αγορά στο μαύρο, την επίσημη προσφορά και κατάθεση, χρήση SCI, παγίδες συμβολαίου, την περίοδο υπαναχώρησης, τι πρέπει να κάνετε πριν παραδώσετε τα χρήματα και τελική υπογραφή.

Μας οδηγός για μετά την αγορά περιλαμβάνει: ασφαλιστικές παγίδες, συμβουλές για δεύτερη κατοικία, ενοικίαση της βίλας σας, ανακαίνιση και τι πρέπει να γνωρίζετε για την πρόσληψη ατόμων.

Οδηγός για πωλητές: Πώς να τιμολογήσετε τη βίλα σας ώστε να πουληθεί.