Εύρεση Βίλων προς Πώληση

Οι καταχωρήσεις ακινήτων στη Γαλλία δεν είναι οι ίδιες με τις Ηνωμένες Πολιτείες (όπου μπορείτε να κάνετε αναζήτηση κάθε ακίνητα που είναι προς πώληση –και όλες οι προηγούμενες τιμές πώλησης– σε ένα σύστημα MLS που κάθε χρήσεις αντιπροσώπων) ή στον Καναδά και το Ηνωμένο Βασίλειο (όπου οι πωλητές τιμολογούν τα ακίνητά τους κοντά στην αγοραία αξία). Στη Γαλλική Ριβιέρα, οι τιμές είναι συχνά μη ρεαλιστικές και είναι δύσκολο να βρείτε καλές λίστες ή βίλες σε λογικές τιμές προς πώληση. Αυτό οφείλεται σε διάφορους λόγους….

Καταχωρήσεις ακινήτων στη Γαλλία

Μπορεί να το βρείτε συγκλονιστικό, αλλά μόνο το 58% όλων των πωλήσεων βίλας γίνεται μέσω κτηματομεσιτών, και πολλά από αυτά πωλούνται «εκτός αγοράς» στους πελάτες τους (ή προγραμματιστές, which then give the agent another commission when they flip it) without the need to publish the listing online.

Τα υπόλοιπα γίνονται μέσω δημοπρασιών, απευθείας μέσω συμβολαιογράφων (4% των πωλήσεων) ή μέσω ιδιωτικών πωλήσεων μέσω τοπικών εφημερίδων, μέσων κοινωνικής δικτύωσης, ταξινομημένων ιστότοπων ή ειδικού τύπου ακινήτων (αναφέρεται από τον ιδιοκτήτη). Αυτό συμβαίνει επειδή οι κτηματομεσίτες χρεώνουν μεταξύ 4% και 10%, και πολλοί ιδιοκτήτες θα προτιμούσαν να δοκιμάσουν να πουλήσουν με άλλο τρόπο, να συναλλάσσονται με μεσίτες μόνο εάν δεν μπορούν να βρουν αγοραστή μόνοι τους.

Μόλις το αποκτήσει ένας πράκτορας, θα προσπαθήσει πρώτα να το προσφέρει "εκτός αγοράς" στους πελάτες του και σε άλλους πράκτορες με τους οποίους έχουν συνεργασίες. Εάν κανένας από αυτούς δεν μπορεί να βρει έναν ενδιαφερόμενο αγοραστή, τότε είναι που αρχίζουν να πληρώνουν για να το διαφημίσουν. Αναμένουν να δημοσιοποιήσουν την καταχώριση για όσο το δυνατόν περισσότερο, επειδή η δημοσιοποίηση της προσκαλεί ανταγωνισμό από άλλες εταιρείες (άλλοι αντιπρόσωποι τη βρίσκουν στο Google Earth και πλησιάζουν τον πωλητή. θα το κάνουν κάνουν την προμήθεια αν το πουλήσουν). Συνήθως, λοιπόν, αν μια βίλα δεν έχει πουληθεί μέχρι τη στιγμή που διαφημίζεται δημόσια, είναι επειδή είναι υπερτιμημένη ή έχει προβλήματα. Μάθετε γιατί τόσες πολλές βίλες είναι υπερτιμημένες.

Συνοπτικά, οι βίλες στη Γαλλική Ριβιέρα προχωρούν τρεις αγορές — ιδιωτικά, εκτός αγοράς και δημόσια:

Market 1: The Private Market. First, sellers try to sell without using an agent. About half of all villas are sold privately, without being listed with an agent.

Market 2: Off-Market. If they couldn’t sell private, then they list with an agent. A large percentage of villas are sold ‘off-market’ by the agent to their existing contacts, without being listed publicly or on the Internet.

Market 3: Publicly Listed. If nobody wants to buy the villa, then agents list it publicly on the internet. These villas usually sit on the market for many years and don’t sell unless the owner dramatically lowers the price.

Σχεδόν όλες οι βίλες που αναφέρονται δημόσια είναι αυτές που έχουν προβλήματα και είναι υπερτιμημένες.

Φροντίστε να διαβάσετε σχετικά με τους κτηματομεσίτες στη Γαλλία πριν συνεργαστείτε μαζί τους.

Εύρεση Βίλων προς Πώληση

Ενώ δεν υπάρχει κανένας ιστότοπος που να έχει όλοι Οι καταχωρίσεις που διαφημίζονται δημόσια, υπάρχουν αρκετοί ιστότοποι που συγκεντρώνονται, το καλύτερο είναι Le Site Immo (που δείχνει όταν δημοσιεύτηκε η καταχώριση, η τιμή και η τιμή m² πέφτουν). Άλλα είναι: Le Figaro, Πράσινα στρέμματα, και Super Immo. Όλα σας επιτρέπουν να εγγραφείτε για νέες ειδοποιήσεις καταχώρισης μέσω email. Όπως θα δείτε αν παρακολουθήσετε τις ειδοποιήσεις για λίγο (χρόνια, ακόμη), τα ίδια σπίτια συνεχίζουν να αναγράφονται ξανά και ξανά.

When searching on these sites, make sure to sort by price as that will make it easier to spot duplicate listings and falsely inflated m² information.

Ένα άλλο πράγμα που πρέπει να γνωρίζετε είναι ότι ορισμένοι πράκτορες αρνούνται να συνεργαστούν με άλλους πράκτορες (για διάφορους λόγους), με αποτέλεσμα ο αντιπρόσωπος με τον οποίο συνεργάζεστε να σας λέει ότι ένα ακίνητο έχει πουλήσει ενώ δεν το έχει πουλήσει, επομένως φροντίστε να ελέγξετε ξανά με άλλον αντιπρόσωπο (ή, αργότερα, σε DVF). Επίσης, πολλές συμφωνίες αποτυγχάνουν — ένα ακίνητο με προσφορά απέχει πολύ από το να έχει ολοκληρωθεί και πολύ καλά μπορεί να καταλήξει και πάλι στην αγορά.

Μπορείτε να βρείτε λίστες με βίλες που προσπαθούν να πουλήσουν οι ιδιοκτήτες απευθείας («ιδιωτικές πωλήσεις») κάνοντας αναζήτηση σε ομάδες του Facebook και σε ιστότοπους όπως Le Bon Coin, ΧΥΛΟΣ και ImmoGo.

Στη Γαλλική Ριβιέρα, ο πωλητής πληρώνει για τις αμοιβές του αντιπροσώπου, αλλά αυτές οι αμοιβές καλύπτονται στην τιμή, επομένως, εάν αγοράσετε απευθείας, ενδέχεται να είστε σε θέση να διαπραγματευτείτε μια χαμηλότερη τιμή.

Υπάρχει μια ενδιαφέρουσα ιστοσελίδα που ονομάζεται Κάστορος, το οποίο προσπαθεί να παρακολουθήσει ποιες καταχωρίσεις ακινήτων έχουν αλλάξει την τιμή και για πόσο καιρό η καταχώριση είναι online. Θα σας δώσει μια αίσθηση του ελάχιστο το χρονικό διάστημα κατά το οποίο μια καταχώριση είναι στο διαδίκτυο και εάν η τιμή άλλαξε στους ιστότοπους που παρακολουθούν.

Διαβάζοντας καταχωρήσεις ακινήτων

Οι καταχωρήσεις συνήθως αναφέρουν τον αριθμό των m² και των τεμαχίων (δωμάτια) που έχει μια βίλα, αλλά αυτοί οι αριθμοί μερικές φορές είναι διογκωμένοι / ανακριβείς. Συχνά, βλέπουμε τα m² μιας βίλας φουσκωμένα από 50% έως 100%, και μερικές φορές έως και 200%! Θεωρητικά αυτό δεν επιτρέπεται, αλλά στην πραγματικότητα οι πράκτορες δεν τιμωρούνται για ψευδείς διαφημίσεις in France.

Κάθε κύριο δωμάτιο, εκτός από τα μπάνια, την αποθήκη ή την κουζίνα, θεωρείται «κομμάτι». Έτσι, ένα 3-κομμάτι είναι συνήθως ένα 2-υπνοδωματίων. Προσέξτε γιατί μερικοί πράκτορες το κάνουν λίγο χνουδωτό αποκαλώντας ένα 2 υπνοδωματίων με πολύ μεγάλο σαλόνι 4 τεμαχίων, επομένως είναι σημαντικό να το ελέγξετε ξανά. Το "salle de sejour" ή "salon" είναι αυτό που οι Αμερικανοί αποκαλούν "σαλόνι". Μερικοί κτηματομεσίτες αναφέρουν τα δωμάτια ως υπνοδωμάτια ακόμα κι αν δεν είναι what you would consider a bedroom (no windows or super-low ceiling, too small, etc.), so make sure to count in person at the property.

Ο χρόνος είναι σημαντικός

Δεδομένου ότι μόνο το 62% των βιλών στη Γαλλική Ριβιέρα είναι βασικές κατοικίες, αυτό καθιστά την άνοιξη και το καλοκαίρι λιγότερο ιδανικά για την εύρεση βίλας για αγορά, καθώς πολλοί ιδιοκτήτες έχουν νοικιάσει τις βίλες τους για το καλοκαίρι. Υπάρχουν περισσότερες επιλογές το φθινόπωρο, μετά την περίοδο ενοικίασης των καλοκαιρινών διακοπών. Μέχρι τον χειμώνα, οι ιδιοκτήτες των οποίων οι βίλες εξακολουθούν να κυκλοφορούν στην αγορά μπορεί να είναι πιο ευέλικτοι ως προς τις τιμές.

Πλειστηριασμοί & Κατασχέσεις

Οι πλειστηριασμοί και οι κατασχέσεις μπορεί (ή όχι) να παρέχουν μια ευκαιρία για μια συμφωνία στη Γαλλία. Συνήθως ένας πλειστηριασμός επιλέγεται για να επηρεάσει μια γρήγορη πώληση - ίσως λόγω διαζυγίου, κληρονομιάς ή για τη διευθέτηση του χρέους. Μπορείτε να μάθετε εάν υπάρχουν προς πώληση ακίνητα με πλειστηριασμό ή κατάσχεση στην περιοχή που θέλετε ελέγχοντας το Ιστοσελίδα συμβολαιογράφων και Ο Καντράν.

Τα ακίνητα σε δημοπρασία θα έχουν συνήθως πολύ χαμηλότερο αποθεματικό από την τιμή της αγοράς και όλοι οι υποψήφιοι πλειοδότες θα πρέπει να πληρώσουν μια προκαταβολή – η οποία μπορεί να είναι από 5% έως 20% – εάν δεν κερδίσετε την προσφορά θα είναι τα χρήματά σας Επέστρεψαν. Οι πρόσθετες αμοιβές ανέρχονται σε περίπου ένα επιπλέον 10% και μπορεί να περιλαμβάνουν δικαστικά έξοδα, αμοιβές δικηγόρων, αμοιβές δημοσίευσης και άλλα – είναι σημαντικό να ελέγξετε εκ των προτέρων ποιες είναι οι υποχρεώσεις σας. Εδώ είναι μερικά ακόμα πληροφορίες για γαλλικούς πλειστηριασμούς ακινήτων.

Αγορά βίλας; Διαβάστε αυτό πρώτα!

Όταν είστε έτοιμοι να αναζητήσετε ένα ακίνητο, φροντίστε να διαβάσετε το δικό μας πλήρης οδηγός για την αγορά ακινήτων στη Γαλλία. Αυτοί οι οδηγοί εξηγούν πώς να εκτιμήσετε ένα ακίνητο πραγματικός αξία, πώς να αποκτήσετε την καλύτερη τιμή και να αποφύγετε την υπερτιμολόγηση, τι να προσέξετε, πώς να αποφύγετε την απάτη και πολλά άλλα.

Πρώτον, για να κατανοήσετε την αγορά ακινήτων στη Γαλλία, πρέπει να καταλάβετε πώς Η τιμολόγηση m² είναι μια τεράστια απάτη. Στη συνέχεια, μπορείτε να προχωρήσετε στους άλλους οδηγούς:

Μας οδηγός για το πού κατευθύνεται η αγορά περιλαμβάνει: Προβλέψεις για την αγορά ακινήτων στη Γαλλική Ριβιέρα, τρέχουσες και ιστορικές τάσεις τιμών στην αγορά και τους λόγους για τους οποίους οι τιμές θα συνεχίσουν να πέφτουν. Επιπλέον, συμπληρωματικό οδηγός για τους Ρώσους και τον αντίκτυπό τους στην αγορά ακινήτων της Γαλλικής Ριβιέρα.

Μας οδηγός για απάτες και μυστικά includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Μας οδηγός για κτηματομεσίτες περιλαμβάνει: τα ανέντιμα πράγματα που θα σας πουν οι μεσίτες, πώς λειτουργούν τα κτηματομεσιτικά γραφεία, μεσίτες αγοραστών και ανιχνευτές ακινήτων, γιατί πρέπει να αποφεύγετε τους παράνομους και μη τοπικούς πράκτορες και ποιον να εμπιστευτείτε (μια σημαντική προειδοποίηση).

Μας οδηγός για την τιμολόγηση και τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας μιας βίλας περιλαμβάνει: γιατί υπάρχει τόσο μεγάλη υπερτιμολόγηση, πώς να υπολογίσετε την αγοραία αξία μιας βίλας (τι αξίζει) και έναν οδηγό βήμα προς βήμα για να βρείτε την τιμή προσφοράς σας.

Μας οδηγός για σημαντικά πράγματα που πρέπει να μάθετε περιλαμβάνει: διαγνωστικές αναφορές και έρευνες, ήλιο και μικροκλίματα, πιθανά προβλήματα με τη θέα, φόρους στέγασης, ηλικία, πρόσβαση στο διαδίκτυο και κινητά, επικίνδυνες (κόκκινες) ζώνες, κινδύνους για την υγεία, θέματα ιδιωτικότητας και χώρου, κοντινά προβλήματα, Θα κατέχω πραγματικά παράνομες προσθήκες και δομές, γιατί πουλάνε, πώς να επαληθεύσω και πολλά άλλα.

Μας οδηγός για πράγματα που πρέπει να λάβετε υπόψη περιλαμβάνει: σας πραγματικός κόστη, προβλήματα με την αγορά μιας «προσφάτως ανακαινισμένης» βίλας, εκμάθηση για το τοπικό έγκλημα και καταληψίες και ερωτήσεις που πρέπει να κάνετε στον εαυτό σας.

Μας οδηγός για τη διαδικασία αγοράς περιλαμβάνει: διαπραγμάτευση της τιμής και της αρχικής προσφοράς, επιλογή έντιμου συμβολαιογράφου, αγορά στο μαύρο, την επίσημη προσφορά και κατάθεση, χρήση SCI, παγίδες συμβολαίου, την περίοδο υπαναχώρησης, τι πρέπει να κάνετε πριν παραδώσετε τα χρήματα και τελική υπογραφή.

Μας οδηγός για μετά την αγορά περιλαμβάνει: ασφαλιστικές παγίδες, συμβουλές για δεύτερη κατοικία, ενοικίαση της βίλας σας, ανακαίνιση και τι πρέπει να γνωρίζετε για την πρόσληψη ατόμων.

Οδηγός για πωλητές: Πώς να τιμολογήσετε τη βίλα σας ώστε να πουληθεί.