البحث عن فلل للبيع

قوائم العقارات في فرنسا ليست هي نفسها الموجودة في الولايات المتحدة (حيث يمكنك البحث كل العقارات المعروضة للبيع - وجميع أسعار البيع السابقة - في نظام MLS واحد كل استخدامات الوكيل)، أو في كندا والمملكة المتحدة (حيث يقوم البائعون بتسعير عقاراتهم بما يقارب القيمة السوقية). في الريفييرا الفرنسية، غالبًا ما تكون الأسعار غير واقعية ومن الصعب العثور على قوائم جيدة أو فيلات للبيع بأسعار معقولة. ويرجع ذلك إلى عدد من الأسباب هذا….

قوائم العقارات في فرنسا

قد تجد هذا صادمًا، ولكن 58% فقط من مبيعات الفلل تتم عن طريق وكلاء العقارات، ويتم بيع العديد منها "خارج السوق" لعملائها (أو المطورين, which then give the agent another commission when they flip it) without the need to publish the listing online.

أما الباقي عن طريق المزادات، أو مباشرة عن طريق الموثقين (4٪ من المبيعات)، أو من خلال المبيعات الخاصة عبر الصحف المحلية، أو وسائل التواصل الاجتماعي، أو المواقع المبوبة، أو الصحافة العقارية المتخصصة (المدرجة من قبل المالك). وذلك لأن وكلاء العقارات يتقاضون ما بين 4% و10%، ويفضل العديد من المالكين تجربة البيع بطريقة أخرى، والتعامل مع الوكلاء فقط إذا لم يتمكنوا من العثور على مشتري بمفردهم.

بمجرد حصول الوكيل عليها، سيحاول أولاً تقديمها "خارج السوق" لعملائه والوكلاء الآخرين الذين لديهم شراكات معهم. إذا لم يتمكن أي منهم من العثور على مشتري مهتم، عندها يبدأون في الدفع للإعلان عنه. إنهم يحجمون عن نشر القائمة لأطول فترة ممكنة لأن الإعلان عنها بشكل عام يدعو إلى المنافسة من الوكالات الأخرى (يجد الوكلاء الآخرون القائمة على Google Earth ويتواصلون مع البائع، لذلك سوف يفعلون جعل العمولة إذا بيعها). لذا عادةً، إذا لم يتم بيع الفيلا بحلول وقت الإعلان عنها علنًا، فذلك بسبب ارتفاع سعرها أو وجود مشكلات فيها. تعرف على سبب ارتفاع أسعار العديد من الفلل.

وباختصار، فإن الفيلات الواقعة على شاطئ الريفييرا الفرنسية تمضي قدمًا ثلاثة أسواق — الخاصة، خارج السوق، والمدرجة للعامة:

السوق 1: السوق الخاص. أولاً، يحاول البائعون البيع دون الاستعانة بوكيل. عن يتم بيع نصف الفلل بشكل خاص, without being listed with an agent.

السوق 2: خارج السوق. If they couldn’t sell private, then they list with an agent. A large percentage of villas are sold ‘off-market’ by the agent to their existing contacts, without being listed publicly or on the Internet.

السوق 3: مدرج في البورصة. إذا لم يرغب أحد في شراء الفيلا، يقوم الوكلاء بإدراجها علنًا على الإنترنت. عادة ما تبقى هذه الفلل في السوق لسنوات عديدة ولا يتم بيعها إلا إذا قام المالك بتخفيض السعر بشكل كبير.

جميع الفلل المدرجة علنًا تقريبًا هي تلك التي بها مشكلات وبأسعار مبالغ فيها.

تأكد من القراءة حول وكلاء العقارات في فرنسا قبل العمل معهم.

البحث عن فلل للبيع

على الرغم من عدم وجود موقع ويب واحد يحتوي على الجميع القوائم المعلن عنها علنًا، هناك العديد من مواقع الويب التي يتم تجميعها، الأفضل هو لو سايت إيمو (مما يوضح أنه عند نشر القائمة، ينخفض سعر المتر المربع وسعره). أخرى هي: لوفيجارو، فدان أخضرو سوبر إيمو. تسمح لك جميعها بالتسجيل للحصول على تنبيهات القائمة الجديدة عبر البريد الإلكتروني. كما سترى إذا شاهدت التنبيهات لفترة من الوقت (سنوات، حتى)، يتم إعادة إدراج نفس المنازل مرارًا وتكرارًا.

When searching on these sites, make sure to sort by price as that will make it easier to spot duplicate listings and falsely inflated m² information.

شيء آخر يجب أن تكون على علم به هو ذلك يرفض بعض الوكلاء العمل مع وكلاء آخرين (لأسباب مختلفة)، مما يؤدي إلى إخبار الوكيل الذي تعمل معه بأن العقار قد تم بيعه في حين أنه لم يتم بيعه، لذا تأكد من التحقق جيدًا مع وكيل آخر (أو لاحقًا العنف المنزلي). بالإضافة إلى ذلك، تفشل العديد من الصفقات - فالعقار المعروض عليه لا يزال بعيدًا عن أن يكون صفقة مكتملة وقد ينتهي به الأمر مرة أخرى إلى السوق.

يمكنك العثور على قوائم الفلل التي يحاول أصحابها بيعها مباشرة ("المبيعات الخاصة") من خلال البحث في مجموعات الفيسبوك وفي مواقع القوائم مثل عملة لوبون، PAP و إيموجو.

في منطقة الريفييرا الفرنسية، يدفع البائع رسوم الوكيل، ولكن يتم تضمين هذه الرسوم في السعر، لذلك إذا اشتريت مباشرة، فقد تتمكن من التفاوض على سعر أقل.

هناك موقع مثير للاهتمام يسمى كاستوروس، والذي يحاول تتبع قوائم العقارات التي غيرت السعر، ومدة بقاء القائمة على الإنترنت. وسوف تعطيك شعورا الحد الأدنى طول المدة التي ظلت فيها القائمة على الإنترنت، وما إذا كان السعر قد تغير على المواقع التي تتبعها.

قراءة قوائم العقارات

تشير القوائم عادة إلى عدد الأمتار المربعة والقطع (الغرف) الموجودة بالفيلا، ولكن هذه الأرقام تكون مبالغ فيها / غير دقيقة في بعض الأحيان. في كثير من الأحيان، نرى متر مربع للفيلا يتم تضخيمه بنسبة 50% إلى 100%وأحياناً تصل إلى 200%! نظريا هذا لا يجوز، ولكن في الواقع لا يتم معاقبة الوكلاء بسبب الإعلانات الكاذبة في فرنسا.

تعتبر كل غرفة رئيسية، باستثناء الحمامات أو المخزن أو المطبخ، "قطعة". لذا فإن القطعة المكونة من 3 قطع عادة ما تكون مكونة من غرفتي نوم. كن حذرًا لأن بعض الوكلاء يتجاهلون هذا الأمر قليلًا من خلال وصف شقة مكونة من غرفتي نوم وغرفة معيشة كبيرة جدًا بأنها مكونة من 4 قطع، لذلك من المهم التحقق مرة أخرى. "salle de sejour" أو "الصالون" هو ما يسميه الأمريكيون "غرفة المعيشة". يقوم بعض وكلاء العقارات بإدراج الغرف كغرف نوم حتى لو لم تكن كذلك what you would consider a bedroom (no windows or super-low ceiling, too small, etc.), so make sure to count in person at the property.

التوقيت مهم

وبما أن 62% فقط من الفلل في الريفييرا الفرنسية عبارة عن مساكن رئيسية، فإن ذلك يجعل فصلي الربيع والصيف أقل مثالية للعثور على فيلا للشراء، حيث قام العديد من المالكين بتأجير فللهم لفصل الصيف. هناك المزيد من الخيارات في الخريف، بعد موسم الإيجار في إجازة الصيف. وبحلول فصل الشتاء، قد يكون أصحاب الفلل التي لا تزال معروضة في السوق أكثر مرونة فيما يتعلق بالتسعير.

مزادات وحبس الرهن

المزادات وحبس الرهن قد (أو لا) توفر فرصة للتوصل إلى صفقة في فرنسا. عادة ما يتم اختيار المزاد للتأثير على البيع السريع - ربما بسبب الطلاق أو الميراث أو لتسوية الديون. يمكنك معرفة ما إذا كان هناك أي مزاد أو عقارات حبس الرهن للبيع في المنطقة التي تريدها عن طريق التحقق من موقع الموثقين و كادران.

عادةً ما يكون للعقارات المعروضة بالمزاد احتياطي أقل بكثير من سعر السوق وسيتعين على جميع المزايدين الراغبين في دفع وديعة مقدمًا - والتي يمكن أن تتراوح بين 5% إلى 20% - إذا لم تفز بالمزايدة، فستضيع أموالك عاد. تصل الرسوم الإضافية إلى ما يقرب من 10% إضافية وقد تشمل مصاريف المحكمة وأتعاب المحاماة ورسوم النشر والمزيد - من المهم التحقق مسبقًا من التزاماتك. وهنا بعض أكثر معلومات حول مزادات العقارات الفرنسية.

شراء فيلا؟ اقرأ هذا أولاً!

عندما تكون مستعدًا للبحث عن عقار، تأكد من قراءة موقعنا الدليل الكامل لشراء العقارات في فرنسا. تشرح هذه الأدلة كيفية تقدير قيمة العقار حقيقي value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

أولاً، لكي تفهم سوق العقارات في فرنسا، عليك أن تفهم كيف تسعير المتر المربع هو عملية احتيال عملاقة. وبعد ذلك يمكنك الانتقال إلى الأدلة الأخرى:

ملكنا دليل إلى أين يتجه السوق يتضمن: توقعات سوق العقارات في الريفييرا الفرنسية، واتجاهات الأسعار الحالية والتاريخية في السوق، والأسباب التي تجعل الأسعار ستستمر في الانخفاض. بالإضافة إلى التكميلية دليل للروس وتأثيرهم في سوق العقارات في الريفييرا الفرنسية.

ملكنا دليل الحيل والأسرار includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

ملكنا دليل لوكلاء العقارات يتضمن: الأشياء غير الأمينة التي سيخبرك بها الوكلاء، وكيفية عمل الوكالات العقارية، ووكلاء المشترين والباحثين عن العقارات، ولماذا يجب عليك تجنب الوكلاء غير القانونيين وغير المحليين، ومن يجب أن تثق (تحذير مهم).

ملكنا دليل التسعير وتحديد القيمة السوقية للفيلا يتضمن: لماذا يوجد الكثير من المبالغة الشديدة في الأسعار، وكيفية تقدير القيمة السوقية للفيلا (ما تستحقه)، ودليل خطوة بخطوة للعثور على سعر العرض الخاص بك.

ملكنا دليل للأشياء الهامة لمعرفة ذلك يتضمن: التقارير التشخيصية والمسوحات، والشمس والمناخات الدقيقة، والمشكلات المحتملة المتعلقة بالمنظر، وضرائب الإسكان، والعمر، والوصول إلى الإنترنت والهاتف المحمول، ومناطق الخطر (الحمراء)، والمخاطر الصحية، وقضايا الخصوصية والمساحة، والمشكلات القريبة، وما ستمتلك بالفعل إضافات وهياكل غير قانونية، وسبب بيعها، وكيفية التحقق منها، والمزيد.

ملكنا دليل للأشياء التي يجب مراعاتها يتضمن: الخاص بك فِعلي التكاليف، ومشاكل شراء فيلا "تم تجديدها حديثًا"، والتعرف على الجريمة المحلية وواضعي اليد، والأسئلة التي يجب أن تطرحها على نفسك.

ملكنا دليل لعملية الشراء يتضمن: التفاوض على السعر والعرض الأولي، واختيار كاتب العدل الصادق، والشراء باللون الأسود، والعرض الرسمي والإيداع، واستخدام SCI، ومزالق العقد، وفترة التهدئة، وما يجب فعله قبل تسليم الأموال، و التوقيع النهائي.

ملكنا دليل بعد الشراء يتضمن: مخاطر التأمين، نصائح للمنزل الثاني، استئجار الفيلا الخاصة بك، التجديد، وما يجب معرفته حول توظيف الأشخاص.

دليل البائعين: كيفية تسعير الفيلا الخاصة بك حتى يتم بيعها.