Encontrar villas en venta

Los listados de bienes raíces en Francia no son los mismos que en los Estados Unidos (donde se pueden buscar cada propiedad que está a la venta –y todos los precios de venta anteriores– en un sistema MLS que cada usos de los agentes), o en Canadá y el Reino Unido (donde los vendedores fijan el precio de sus propiedades cerca del valor de mercado). En la Riviera francesa, los precios suelen ser poco realistas y es difícil encontrar buenos anuncios o villas en venta a precios razonables. Esto es debido a una serie de razones….

Listados inmobiliarios en Francia

Puede que esto le resulte impactante, pero Sólo el 58% de todas las ventas de villas se realizan a través de agentes inmobiliarios., y muchos de ellos se venden "fuera del mercado" a sus clientes (o desarrolladores, which then give the agent another commission when they flip it) without the need to publish the listing online.

El resto se realiza a través de subastas, directamente a través de notarios (4% de las ventas) o mediante ventas privadas a través de periódicos locales, redes sociales, sitios de clasificados o prensa especializada en propiedad (enumeradas por el propietario). Esto se debe a que los agentes inmobiliarios cobran entre el 4% y el 10%, y muchos propietarios preferirían intentar vender de otra manera, tratando únicamente con agentes si no pueden encontrar un comprador por sí mismos.

Una vez que un agente lo consigue, primero intentará ofrecerlo "fuera del mercado" a sus clientes y otros agentes con los que tenga asociaciones. Si ninguno de ellos encuentra un comprador interesado, es cuando empiezan a pagar para publicitarlo. Se abstienen de hacer público el anuncio el mayor tiempo posible porque anunciarlo públicamente invita a la competencia de otras agencias (otros agentes lo encuentran en Google Earth y se acercan al vendedor, por lo que ellos ganan la comisión si lo venden). Por lo general, si una villa no se ha vendido en el momento en que se anuncia públicamente, es porque tiene un precio excesivo o tiene problemas. Descubra por qué tantas villas son demasiado caras.

En resumen, las villas de la Riviera francesa pasan por tres mercados — privados, fuera del mercado y cotizados en bolsa:

Mercado 1: El Mercado Privado. Primero, los vendedores intentan vender sin recurrir a un agente. Acerca de la mitad de todas las villas se venden de forma privada, without being listed with an agent.

Mercado 2: Fuera del mercado. If they couldn’t sell private, then they list with an agent. A large percentage of villas are sold ‘off-market’ by the agent to their existing contacts, without being listed publicly or on the Internet.

Mercado 3: Cotizado en Bolsa. Si nadie quiere comprar la villa, los agentes la publican en Internet. Estas villas suelen permanecer en el mercado durante muchos años y no se venden a menos que el propietario baje drásticamente el precio.

Casi todas las villas que figuran en la lista pública son las que tienen problemas y son demasiado caras.

Asegúrate de leer sobre agentes inmobiliarios en Francia antes de trabajar con ellos.

Encontrar villas en venta

Si bien no existe un único sitio web que tenga todo En los listados anunciados públicamente, hay varios sitios web que se agregan, el mejor es Le Site Immo (que muestra cuándo se publicó el anuncio, el precio de los m² y el precio baja). Otros son: El Fígaro, Acres verdes, y Súper Inmo. Todos le permiten registrarse para recibir alertas de nuevos listados por correo electrónico. Como verá si observa las alertas durante un tiempo (incluso años), las mismas casas siguen apareciendo nuevamente en la lista una y otra vez.

When searching on these sites, make sure to sort by price as that will make it easier to spot duplicate listings and falsely inflated m² information.

Otra cosa a tener en cuenta es que Algunos agentes se niegan a trabajar con otros agentes. (por varias razones), lo que resulta en que el agente con el que está trabajando le diga que una propiedad se vendió cuando no es así, así que asegúrese de verificar con otro agente (o, más adelante, en DVF). Además, muchos acuerdos fracasan: una propiedad con una oferta está lejos de ser un trato cerrado y muy bien puede terminar nuevamente en el mercado.

Puede encontrar listados de villas que los propietarios intentan vender directamente ("ventas privadas") buscando en grupos de Facebook y en sitios de listados como Le Bon Coin, PAPILLA y ImmoGo.

En la Riviera francesa, el vendedor paga los honorarios del agente, pero esos honorarios están incluidos en el precio, por lo que si compra directamente es posible que pueda negociar un precio más bajo.

Hay un sitio web interesante llamado Castor, que intenta rastrear qué listados de bienes raíces han cambiado el precio y cuánto tiempo ha estado en línea el listado. Le dará una sensación de mínimo cuánto tiempo ha estado un anuncio en línea y si el precio cambió en los sitios que rastrean.

Lectura de listados de bienes raíces

Los listados normalmente indican el número de m² y piezas (habitaciones) que tiene una villa, pero estos números a veces están inflados o son inexactos. Con frecuencia vemos los m² de una villa inflados entre un 50% y un 100%.¡Y a veces hasta un 200%! En teoria Esto no está permitido, pero en realidad Los agentes no son castigados por publicidad engañosa. en Francia.

Cada estancia principal, sin incluir los baños, el almacén o la cocina, se consideran una 'pieza'. Por lo tanto, un apartamento de 3 piezas suele ser un apartamento de 2 dormitorios. Tenga cuidado porque algunos agentes tergiversan un poco esto al llamar a un apartamento de 2 dormitorios con una sala de estar extra grande un apartamento de 4 piezas, por lo que es importante volver a verificar. Una 'salle de séjour' o 'salón' es lo que los estadounidenses llaman una 'sala de estar'. Algunos agentes inmobiliarios enumeran las habitaciones como dormitorios incluso si no lo son what you would consider a bedroom (no windows or super-low ceiling, too small, etc.), so make sure to count in person at the property.

El tiempo es importante

Dado que sólo el 62% de las villas de la Riviera francesa son residencias principales, la primavera y el verano son menos ideales para encontrar una villa para comprar, ya que muchos propietarios han alquilado sus villas durante el verano. Hay más opciones en otoño, después de la temporada de alquileres vacacionales de verano. Para el invierno, los propietarios cuyas villas todavía están en el mercado pueden ser más flexibles en cuanto a los precios.

Subastas y ejecuciones hipotecarias

Las subastas y ejecuciones hipotecarias pueden (o no) brindar la oportunidad de negociar en Francia. Por lo general, se elige una subasta para lograr una venta rápida, tal vez debido a un divorcio, una herencia o para saldar una deuda. Puede averiguar si hay propiedades en subasta o ejecución hipotecaria a la venta en el área que desea consultando el Sitio web de notarios y kadran.

Las propiedades en subasta normalmente tendrán una reserva mucho más baja que el precio de mercado y todos los aspirantes a postores deberán pagar un depósito por adelantado, que puede oscilar entre el 5% y el 20%. Si no gana la oferta, su dinero será regresó. Los honorarios adicionales suman aproximadamente un 10% adicional y pueden incluir gastos judiciales, honorarios de abogados, honorarios de publicación y más; es importante comprobar de antemano cuáles son sus obligaciones. Aquí hay algo más información sobre subastas de propiedades francesas.

¿Comprar una villa? ¡Leé esto primero!

Cuando esté listo para buscar una propiedad, asegúrese de leer nuestra guía completa para comprar bienes raíces en Francia. Estas guías explican cómo estimar el valor de una propiedad. real valor, cómo obtener el mejor precio y evitar sobreprecios, qué tener en cuenta, cómo evitar ser estafado y más.

En primer lugar, para comprender el mercado inmobiliario en Francia, es necesario comprender cómo El precio de los m² es una estafa gigante.. Luego, puedes pasar a las otras guías:

Nuestro guía hacia dónde se dirige el mercado incluye: predicciones del mercado inmobiliario de la Riviera francesa, tendencias de precios actuales e históricas en el mercado y las razones por las que los precios seguirán cayendo. Además, suplementario guía para los rusos y su impacto en el mercado inmobiliario de la Riviera Francesa.

Nuestro guía de estafas y secretos includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Nuestro guía para agentes inmobiliarios incluye: las cosas deshonestas que le dirán los agentes, cómo operan las agencias de bienes raíces, agentes de compradores y buscadores de propiedades, por qué debe evitar agentes ilegales y no locales, y en quién confiar (una advertencia importante).

Nuestro guía para fijar precios y determinar el valor de mercado de una villa incluye: por qué hay tantos sobreprecios extremos, cómo estimar el valor de mercado de una villa (cuánto vale) y una guía paso a paso para encontrar el precio de oferta.

Nuestro guía de cosas importantes para descubrir incluye: informes y encuestas de diagnóstico, sol y microclimas, posibles problemas con la vista, impuestos sobre la vivienda, edad, acceso a Internet y dispositivos móviles, zonas peligrosas (rojas), riesgos para la salud, problemas de privacidad y espacio, problemas cercanos, lo que usted Realmente poseerás adiciones y estructuras ilegales, por qué se venden, cómo verificarlas y más.

Nuestro guía de cosas a considerar incluye: tu actual costos, problemas con la compra de una villa 'recién renovada', información sobre el crimen local y los ocupantes ilegales, y preguntas que debe hacerse.

Nuestro guía para el proceso de compra incluye: negociar el precio y la oferta inicial, elegir un notario honesto, comprar con ganancias, la oferta y el depósito oficiales, utilizar un SCI, los riesgos del contrato, el período de reflexión, qué hacer antes de entregar el dinero y el firma definitiva.

Nuestro guía para después de comprar incluye: riesgos de seguros, consejos para segundas residencias, alquiler de su villa, renovaciones y lo que debe saber sobre la contratación de personas.

Guía para vendedores: Cómo ponerle precio a tu villa para que se venda.