Поиск вилл на продажу

Списки недвижимости во Франции не такие, как в Соединенных Штатах (где вы можете искать каждый недвижимость, которая выставлена ​​на продажу, и все прошлые цены продажи в одной системе MLS, которая каждый используется агентом), или в Канаде и Великобритании (где продавцы оценивают свою недвижимость по стоимости, близкой к рыночной). На Французской Ривьере цены часто нереалистичны, и трудно найти хорошие объявления или виллы по разумной цене для продажи. Это связано с рядом причин….

Объявления о недвижимости во Франции

Вы можете найти это шокирующим, но только 58% всех продаж вилл осуществляются через агентов по недвижимости, и многие из них продаются «вне рынка» своим клиентам (или Разработчики, которые затем приносят агенту еще одну комиссию при перепродаже) без необходимости публиковать объявление в Интернете.

Остальные — через аукционы, напрямую через нотариусов (4% продаж) или через частные продажи через местные газеты, социальные сети, сайты объявлений или специализированную прессу по недвижимости (перечисленную владельцем). Это связано с тем, что агенты по недвижимости берут от 4% до 10%, и многие владельцы предпочли бы попробовать продать другим способом, имея дело с агентами только в том случае, если они не могут найти покупателя самостоятельно.

Как только агент получит его, он сначала попытается «вне рынка» предложить его своим клиентам и другим агентам, с которыми они сотрудничают. Если ни один из них не может найти заинтересованного покупателя, тогда они начинают платить за его рекламу. Они воздерживаются от обнародования объявления как можно дольше, потому что его публичная реклама вызывает конкуренцию со стороны других агентств (другие агенты находят его в Google Earth и обращаются к продавцу, поэтому они будут сделать комиссию, если они продают его). Так что обычно, если вилла не продается к моменту публичного объявления, это происходит потому, что она завышена или имеет проблемы. Узнайте, почему цены на многие виллы завышены.

Таким образом, виллы на Французской Ривьере проходят через три рынка — частные, нерыночные и публичные:

Рынок 1: Частный рынок. Во-первых, продавцы пытаются продавать без агента. О половина всех вилл продается в частном порядке, без указания агента.

Рынок 2: вне рынка. Если они не смогли продать в частном порядке, то они выставляются на продажу через агента. Большой процент вилл продается агентом «вне рынка» своим существующим контактам, без публичного размещения или в Интернете.

Рынок 3: публичный листинг. Если никто не хочет покупать виллу, то агенты размещают ее публично в Интернете. Эти виллы обычно стоят на рынке много лет и не продаются, если только владелец резко не снизит цену.

Почти все виллы, которые перечислены публично, имеют проблемы и завышены по цене.

Обязательно прочитайте об агентах по недвижимости во Франции перед работой с ними.

Поиск вилл на продажу

Хотя нет ни одного веб-сайта, на котором все публично рекламируемые списки, есть несколько веб-сайтов, которые объединяются, лучший из них Ле Сайт Иммо (что показывает, когда объявление было опубликовано, цена м² и цена падают). Другие: Ле Фигаро, Зеленые акрыИ Супер Иммо. Все они позволяют подписаться на уведомления о новых объявлениях по электронной почте. Как вы увидите, если будете следить за оповещениями какое-то время (даже годы), одни и те же дома будут снова и снова появляться в списках.

При поиске на этих сайтах обязательно сортируйте результаты по цене, так как это поможет обнаружить дублирующиеся объявления и ложно завышенную информацию о площади.

Еще одна вещь, о которой следует знать, это то, что некоторые агенты отказываются работать с другими агентами (по разным причинам), в результате чего агент, с которым вы работаете, сообщает вам, что недвижимость продана, хотя это не так, поэтому обязательно перепроверьте с другим агентом (или позже, в ДВФ). Кроме того, многие сделки проваливаются — недвижимость, на которую есть предложение, еще далека от совершения сделки и вполне может вернуться на рынок.

Вы можете найти списки вилл, которые владельцы пытаются продать напрямую («частные продажи»), выполнив поиск в группах Facebook и на таких сайтах, как Ле Бон Коин, PAP и ИммоГоу.

На Французской Ривьере агентские сборы оплачивает продавец, но эти сборы заложены в цену, поэтому, если вы покупаете напрямую, вы можете договориться о более низкой цене.

Есть интересный сайт под названием Кастор, который пытается отследить, какие объявления о недвижимости изменили цену и как долго это объявление находится в сети. Это даст вам ощущение минимальный время, в течение которого листинг находился в сети, и изменилась ли цена на сайтах, которые они отслеживают.

Чтение объявлений о недвижимости

В списках обычно указывается количество м² и частей (комнат), которые есть на вилле, но эти цифры иногда завышены / неточны. Часто мы видим, что м² виллы завышены от 50% до 100%., а иногда и целых 200%! В теории это не разрешено, но в действительности агенты не несут наказания за ложную рекламу во Франции.

Каждая главная комната, за исключением ванных комнат, кладовой или кухни, считается «частью». Таким образом, 3-х комнатная квартира обычно является 2-х комнатной. Остерегайтесь, потому что некоторые агенты немного путают это, называя 2 спальни с очень большой гостиной 4-мя, поэтому важно перепроверить. «salle de sejour» или «салон» — это то, что американцы называют «гостиной». Некоторые агенты по недвижимости указывают комнаты как спальни, даже если это не так. что вы считаете спальней (нет окон или очень низкий потолок, слишком маленькая и т. д.), поэтому обязательно подсчитайте лично на месте.

Время важно

Поскольку только 62% вилл на Французской Ривьере являются основным местом жительства, это делает весну и лето менее идеальными для поиска виллы для покупки, поскольку многие владельцы сдают свои виллы в аренду на лето. Осенью, после летнего сезона аренды, выбор больше. К зиме владельцы, чьи виллы еще выставлены на продажу, могут быть более гибкими в ценообразовании.

Аукционы и выкупа

Аукционы и выкупы могут (или не могут) предоставить возможность для сделки во Франции. Обычно аукцион выбирают, чтобы добиться быстрой продажи — возможно, из-за развода, наследства или для погашения долга. Вы можете узнать, есть ли какие-либо аукционы или недвижимость, выставленная на продажу в интересующем вас районе, проверив Сайт нотариусов и Кадран.

Недвижимость на аукционе, как правило, будет иметь гораздо меньший резерв, чем рыночная цена, и все потенциальные участники торгов должны будут внести предоплату - которая может составлять от 5% до 20% - если вы не выиграете торги, ваши деньги будут вернулся. Дополнительные сборы составляют примерно дополнительные 10% и могут включать судебные издержки, гонорары адвокатов, плату за публикацию и многое другое — важно заранее проверить, каковы ваши обязательства. Вот еще информация о французских аукционах недвижимости.

Покупка виллы? Прочтите это первым!

Когда вы будете готовы искать недвижимость, обязательно прочитайте нашу полное руководство по покупке недвижимости во Франции. В этих руководствах объясняется, как оценить недвижимость реальный ценность, как получить лучшую цену и избежать завышения цен, на что обращать внимание, как не стать жертвой мошенничества и многое другое.

Во-первых, чтобы понять рынок недвижимости во Франции, вы должны понимать, как м² ценообразование является гигантской аферой. Затем вы можете перейти к другим руководствам:

Наша руководство к тому, куда движется рынок включает в себя: прогнозы рынка недвижимости Французской Ривьеры, текущие и исторические тенденции ценообразования на рынке, а также причины, по которым цены будут продолжать падать. Плюс, доп. гид по русским и их влиянию на рынке недвижимости Французской Ривьеры.

Наша руководство по мошенничеству и секретам включает: предупреждения о неэтичных трюках, которые используют агенты, нотариусы, продавцы, застройщики и строители, чтобы вытянуть из вас больше денег. Это обязательно к прочтению, и это руководство для осведомителей, которое те, кто в бизнесе, не хотят, чтобы вы видели.

Наша руководство для агентов по недвижимости включает в себя: что нечестные вещи расскажут вам агенты, как работают агентства недвижимости, агенты покупателей и искатели недвижимости, почему вам следует избегать нелегальных и неместных агентов и кому доверять (важное предупреждение).

Наша руководство по ценообразованию и определению рыночной стоимости виллы включает в себя: почему так сильно завышены цены, как оценить рыночную стоимость виллы (сколько она стоит) и пошаговое руководство по определению цены вашего предложения.

Наша руководство к важным вещам, чтобы узнать включает в себя: диагностические отчеты и опросы, солнце и микроклимат, потенциальные проблемы с видом, налоги на жилье, возраст, интернет и мобильный доступ, опасные (красные) зоны, риски для здоровья, проблемы с конфиденциальностью и пространством, проблемы поблизости, что вы действительно владеют, незаконные дополнения и структуры, почему они продаются, как проверить и многое другое.

Наша руководство к тому, что нужно учитывать включает: ваш фактический расходы, проблемы с покупкой «недавно отремонтированной» виллы, изучение местной преступности и скваттеров, а также вопросы, которые нужно задать себе.

Наша руководство по процессу покупки включает в себя: согласование цены и первоначального предложения, выбор честного нотариуса, покупка в плюсе, официальное предложение и депозит, использование SCI, подводные камни контракта, период обдумывания, что делать перед передачей денег и окончательное подписание.

Наша руководство после покупки включает в себя: страховые ловушки, советы по вторичному дому, аренде виллы, ремонту и что нужно знать о найме людей.

Руководство для продавцов: Как оценить вашу виллу, чтобы она продавалась.