Ярлыки

    2025 Real Estate Market Predictions & Trends

    Updated: November 8, 2024

    Contrary to what many would assume, the French Riviera is a tricky place to make money on real estate.

    Французская Ривьера не является хорошим инвестиционным рынком. Цены во Франции не меняются быстро за пределами Парижа, а рынок вилл находится в упадке из-за сложных факторов.

    2025 Real Estate Market Predictions & Trends - france real estate predictions2

    Unlike most other luxury markets, for the past 15 years, real estate on the French Riviera has not even kept up with inflation, let alone what you could make by investing the money in other ways. The one exception to this was the Covid-bubble, which has since deflated.

    Это длинное и подробное руководство, поэтому мы предоставили краткий обзор вверху, и если вы хотите узнать больше, вы можете продолжить чтение ниже.

    Профессионалы прогнозируют падение цен на 37% к 2025 году. 92% агентства видели an increase in negotiating margins in 2023, as prices dropped by 20% on the French Riviera.

    Основная

    The temporary Covid-period bump in prices is over, and so are the low interest rates and favorable exchange rates that came with it. The market started crashing in 2022 and hasn’t let up. Prices on the French Riviera dropped by 20% in 2023 alone, and even more in 2024. Here are the main reasons real estate prices will start to get много cheaper throughout 2025, and stay low for the foreseeable future:

    • Мы входим в спад на мировом рынке жилья, включая все роскошные и ранее солидные рынки. Цены на основных рынках жилья уже снижаются, причем весьма резко. Ты можешь читай об этом в экономисте и Bloomberg (и почти все другие крупные публикации).
    • В середине 2000-х годов недвижимость на Французской Ривьере превратилась в недоступный по цене пузырь, став намного выше доходов домохозяйств. Затем цены оставались неизменными в течение 15 лет, пока не произошел резкий скачок Covid. Прогнозируется, что этот пузырь лопнет цены упали на 37% к 2025 году.
    • Французский правительство активно пытается сделать недвижимость более доступной by adding cumbersome taxes for second homes and thinking up multiple other ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.
    • Правительство представило новые налоговые законы вступивший в силу в этом году, который повышенный налог на прибыль от аренды со старой ставки 17% до новой ставки 40% для людей, чей годовой доход от аренды мебели превышает 23 000 евро (что является низким показателем для Французской Ривьеры), или чей доход от аренды превышает сумму их дохода от другой деятельности. . Это делает аренду на время отпуска намного менее прибыльный.
    • Банки ужесточили кредитование условиях и стать еще более осторожным. Начиная с 2022 г., количество выдаваемых ипотечных кредитов сократилось, and this will escalate throughout 2025 making it harder and harder to get approved for a mortgage. Real estate professionals have felt it: already, nearly half (47%) admit to seeing an increase in the number of sales cancellations due to loan denials, and these cancellations are set to increase.
    • Из-за Brexit, британцам (по оценкам, от 25% до 40% покупателей / владельцев на Французской Ривьере) количество времени, которое они могут провести в ЕС (включая Францию), будет сокращено до 90 дней, и им придется заплатить много больше налога на доход от аренды, а также другие новые налоги. Ипотечные кредиты теперь дороже и их труднее получить для жителей Великобритании, а конвертация валюты неблагоприятна, что делает покупку за пределами Великобритании более дорогой, чем когда-либо. Кроме того, у британцев снизилась покупательная способность из-за обесценивания их валюты. Эти факторы удерживают британцев от покупки новой недвижимости на Французской Ривьере, и в то же время побуждает многих задуматься о продаже их дома для отдыха на Французской Ривьере.
    • Новые санкции против россиян побудили богатых россиян продать свои виллы до того, как они будут конфискованы. В любом случае, российские виллы и конфискация имущества (из-за войны) может скоро затопить рынок с роскошными виллами, что еще больше снижает цены.
    • Бэби-бумеры, которые составляют большинство владельцев вилл на Французской Ривьере, стареют и становятся слишком старыми или больными, чтобы содержать виллы (или, к сожалению, умирающими от COVID-19), поэтому продают свои виллы и переезжают в дома престарелых. или квартиры. Недостаточно богатых миллениалов, чтобы компенсировать недостаток (из-за нехватки населения и богатства в этой демографической группе), и миллениалы, как правило, предпочитают жить в городах и совместно использовать экономику (AirBnb вместо владения).
    • Мы находимся на ранних стадиях глобальной рецессии из-за многих факторов, включая цикл долгосрочного экономического долга должен быть свернутым. Это, вероятно, станет основным глобальная рецессия, который уже начал снижать цены на недвижимость во всем мире и может удерживать цены на низком уровне (помимо других факторов, потому что получить кредит будет намного сложнее) примерно на десятилетие.
    • Иностранные покупатели сейчас покупка домов ближе к дому (максимум в двух часах езды) и продают свои виллы на юге Франции. Это связано с несколькими факторами, в том числе: работой из дома несколько дней в неделю, Брекзитом и т. д. Будучи крупным покупателем, парижские покупатели теперь также предпочитают покупать виллы в нескольких минутах езды от Парижа, чтобы они могли с комфортом работать из дома, но легко добираться до офиса, а не жить в квартире полный рабочий день.
    • Продление удаленная работа поощряет некоторых инвесторов продавать свою офисную недвижимость для переоборудования в жилье, увеличивая количество продаваемого жилья.
    • Изменение климата вызывает беспрецедентная засуха на Французской Ривьере. Есть новые правила, запрещающие поливать траву и растения или наполнять бассейны. В некоторых районах полностью отсутствует питьевая вода, и воду доставляют на грузовиках. Лесные пожары стали обычным явлением, а многие районы Французской Ривьеры являются «красной зоной», то есть вы не сможете восстанавливать, если ваш дом сгорит. . Это снизит стоимость жилья на Французской Ривьере и побудит больше людей арендовать или покупать в менее пострадавших районах.

    Диаграммы и подтверждающие данные

    Вот недавно опубликованные данные нотариусов одобрения ипотеки по месяцами диаграмма (также составленная нотариусами), показывающая текущий объем продаж во Франции. Как видите, продажи (и цены на аренду) резко падают.

    Примечание: Скачок цен в период с 2000 по 2007 год стал глобальным явлением и стал крупнейшим пузырем на рынке недвижимости, который когда-либо видел мир.

    Количество продаж по Франции:

    Home sales (green line), number of sales (brown), and home pricing (black):

    2025 Real Estate Market Predictions & Trends - france real estate predictions
    SOURCE: FRANCE NOTARY REPORT, OCtober 2024
    2025 Real Estate Market Predictions & Trends - france real estate predictions 1
    2025 Real Estate Market Predictions & Trends - real estate market predictions france2
    2025 Real Estate Market Predictions & Trends - real estate france prices

    Настроения в США, для контекста:

    2025 Real Estate Market Predictions & Trends - real estate immobilier prices

    Недвижимость как инвестиция?

    К сожалению, правда заключается в том, что Французская Ривьера – не лучшее место для покупки недвижимости с целью инвестиций. За исключением периода глобального Covid-пузыря, цены на жилье неуклонно снижались (с поправкой на инфляцию) на юге Франции уже почти 15 лет, и все признаки указывают на то, что цены продолжат снижаться в будущем.

    «Рост цен на жилье на Лазурном берегу в целом был в основном статичным». — Найт Франк (report)

    Когда вы смотрите на статистику ценообразования, учтите, что инфляция не учитывается, и когда вы учитываете инфляцию, цены снижаются.

    Кроме того, Французское правительство активно пытается сделать недвижимость менее дорогой. Недавно они добавили обременительные налоги на вторые дома, прибыль от сдачи в аренду и когда вы продаете (до 49%). Они вынуждает банки сокращать количество выдаваемых ипотечных кредитов. They’ve added restrictions on renting, including forcing energy-efficiency renovations. And they’re actively thinking up other ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.

    Средняя доходность от аренды Nice составляет только 3,11%, самый низкий из крупных городов Франции, и около половины инфляции.

    Согласно до Century 21 многие частные владельцы не будут проводить работы по обновлению энергии, которые с 2023 года теперь требуются для сдачи недвижимости в аренду. Вместо этого они продадут собственность, потому что не хотят выполнять работу или не могут финансово.

    Из-за крупнейшего в истории мирового бума недвижимости в сочетании с появлением новых богатых российских покупателей цены на элитную прибрежную недвижимость на Французской Ривьере с середины 90-х годов до 2007 года стремительно росли. В 2007 году глобальный пузырь на рынке недвижимости лопнул. , а в 2008 г. Российские санкции остановили покупательское безумие, и с тех пор цены либо снижались, либо оставались неизменными. Если вам посчастливилось продать недвижимость в период роста цен, вы преуспели, но если вы купили ее после 2008 года, вы, скорее всего, потеряете деньги, поскольку цены на недвижимость не поспевают за инфляцией.

    Те немногие, кто продал свои виллы с хорошей прибылью либо богатому россиянину, либо во время отчаяния Covid – им повезло, – но эта удача теперь на.

    Если вы хотите инвестировать в недвижимость, лучше покупать в Монако, где медианная цена увеличилась на 82% за последнее десятилетие.

    КОНЧИК: Если вы смотрите на графики или процентное увеличение цен за несколько лет, важно понимать, что почти ни одна из этих диаграмм или статистических данных не скорректирована с учетом инфляции. Если сделать поправку на инфляцию, за последнее десятилетие роста цен не произошло. Более того, многие из этих графиков составлены агентствами недвижимости, а затем распространены через платные статьи в средствах массовой информации, и статистика не только субъективна (поскольку она включает только те немногие продажи их агентства, которые они решили включить), но и не проверено и не заслуживает доверия.

    Интересен тот факт: Почти 30% вилл на Французской Ривьере классифицируются как «вторые дома» (многие из которых сдаются в аренду в качестве домов для отдыха на летний сезон), и почти 8% «не заняты» (большинство из них используются исключительно для сдачи в аренду на время отпуска). . Только 62% являются первичными местами жительства!

    Тем не менее, этот район не похож ни на один другой на Земле, и если вам нравится французский образ жизни и вы хотите приобрести виллу, зная эти факты, то вам нужно многому научиться, прежде чем подписать документ. Сначала мы объясним тенденции ценообразования на виллы на Французской Ривьере, а затем вы сможете перейти к другим нашим руководствам по покупке недвижимости во Франции, перечисленным внизу.

    Три рынка в одном

    Важно понимать, что Французская Ривьера три рынка в одном: private, off-market, and publicly listed. Almost all villas go through three markets after the seller decides to sell.

    Рынок 1: Частный рынок. Во-первых, продавцы пытаются продавать без агента. О половина всех вилл продается в частном порядке, без указания агента.

    Рынок 2: вне рынка. Если они не смогли продать в частном порядке, то они выставляются на продажу через агента. Большой процент вилл продается агентом «вне рынка» своим существующим контактам, без публичного размещения или в Интернете.

    Рынок 3: публичный листинг. Если никто не хочет покупать виллу, то агенты размещают ее публично в Интернете. Эти виллы обычно стоят на рынке много лет и не продаются, если только владелец резко не снизит цену.

    Текущее состояние рынка недвижимости Французской Ривьеры

    Нереалистичные цены

    Согласно отчетам, анализу рынка и данным экономистов, агентов, покупателей и нотариусов, с которыми мы консультировались, большинство вилл на Французской Ривьере, запрашивающих более 1 миллиона евро, выставлены на продажу по нереальным ценам и находятся на публичном рынке, часто за лет, пока продавец не снизит цену намного ниже, чем у других на рынке, с средняя цена продажи примерно на 60% ниже первоначальной запрашиваемой цены, но некоторые виллы продаются (в конечном итоге) на целых 90% ниже запрашиваемой.

    Многие продавцы упорно держат свои виллы на рынке по цене от 3х до 8х фактической стоимости. потому что они спекулируют или дезинформируют, or they listed their property at a price they think it’ll never sell for to avoid taxes like the TLV tax.

    These villas have been sitting on the market for years and not selling. The sold prices that you’ll see happening are when sellers reach the time where they должен продают, а потом вынуждены брать предложение на рынке, Последняя минута.

    Another problems in this area is that agents frequently lie about the value of the villas so they can secure the listings, as owners generally choose the agents who tell them they can get more for their villa. Who would you list with — the agent who says your villa is only worth €850,000, or the one who promises to get you €4 million?

    Имейте в виду, что агенты по недвижимости (и нотариусы) почти всегда рисуют радужную картину рынка. Их цель состоит в том, чтобы побудить людей выставлять свои дома на продажу и заставить покупателей почувствовать необходимость сделать предложение (и чем выше предложение, тем больше прибыли они получают от сделки). Помните об этом предубеждении, когда читаете статьи о рынке.

    Другая проблема заключается в том, что на Французской Ривьере много спекулянтов, которые владеют несколькими виллами для сдачи в аренду. Эти продавцы предлагают высокие цены и идут «ловить рыбу» для невежественного покупателя, который переплатит (хотя это очень редко, что они находят один). Эти виллы стоят на рынке и не продаются, потому что они выставлены по жестким смехотворным ценам с владельцы, которые не серьезно относятся к продаже.

    Рецессия и рост процентных ставок

    Как хорошо известно большинству людей, мы находимся на ранних стадиях глобальной рецессии, которая началась в конце 2022 года из-за многих факторов, включая процентные ставки и цикл долгосрочного экономического долга должен быть свернутым. Это, вероятно, станет серьезной глобальной рецессией, которая уже начала снижать цены на недвижимость во всем мире и может удерживать цены на низком уровне (помимо других факторов, потому что получить кредит будет намного сложнее) примерно на десятилетие.

    «Жесткие [ипотечные] условия заимствования и рост процентных ставок… Рынок недвижимости в последние месяцы демонстрирует признаки замедления из-за экономической ситуации, войны в Украине и падения покупательной способности из-за роста инфляции». - Отчет JDN за май 2022 г.

    «Анализ Goldman Sachs показал, что стремительный рост процентных ставок, ограниченная доступность и ослабление экономического роста снимут жару с рынков недвижимости после всплеска цен из-за пандемии. Модель банка Уолл-Стрит предсказала, что Франция будет страдать от пикового падения цен на 9%». - Yahoo, июнь 2022 г.

    Полезным индикатором перспектив является этот опрос проведенный национальным статистическим управлением INSEE, на уровень доверия домохозяйств, который является самым низким за более чем 20 лет, как показано на графике ниже.

    2025 Real Estate Market Predictions & Trends - france real estate guide predictions 2023 1
    2025 Real Estate Market Predictions & Trends - france real estate guide predictions 2023

    Условия кредитования продолжают ужесточаться

    Начиная с 2022 г., количество выданных ипотечных кредитов сократилось and interest rates rose dramatically; this will escalate throughout 2025, making it harder and harder to get approved for a mortgage. Real estate professionals have felt it: nearly half (47%) have seen an increase in the number of sales cancellations due to loan denials, and these cancellations are set to increase.

    A new law came into effect at the beginning of 2022 that requires people taking out mortgages to not have a monthly debt ratio of more than 35%. This means their expenditure, including the monthly mortgage repayment and any other loans or expenses the buyer might have, cannot be more than 35% of their income.

    Последний отчет нотариусов подтверждает, что это влияет на количество одобренных ипотечных кредитов. Кроме того, отдельный отчет, подготовленный ипотечным брокером Vousfinancer, показал, что заемщикам с уровнем задолженности менее 35% по-прежнему отказывают в кредитах из-за расстояния между их работой и предполагаемым домом.

    Эти новые условия в сочетании с общим ужесточением ипотечных условий, налагаемых банками, уже влияют на количество проданных вилл и, следовательно, со временем повлияют на цены на виллы.

    «Структурная нехватка жилья и низкие кредитные ставки — вот что привело к росту цен в 2,5 раза за 20 лет, и поэтому мы считаем, что этот этап закончился», прокомментировал Коринн Жолли, президент Particulier à Particulier. Новое строительство сократилось, при этом в первом квартале сократилось количество оговорок у застройщиков (-41% за год) и разрешений на строительство (-11,5%) по состоянию на май 2023 года.

    Иностранных покупателей становится меньше

    In 2020, 1.3% of second homes were bought by people who were not residents in France. This is compared to 1.7% in 2010. This trend is predicted to continue in 2025, with the notaires expecting the proportion of foreign buyers to continue to fall.

    Иностранцам тоже надоело, что их обдирают, а с введением ДВФ, теперь они видят, насколько плохо агенты им лгут о местных ценах. В Большом Париже, Альпах и Провансе-Лазурном Береге-Корсе недвижимость, приобретенная иностранцами-нерезидентами, обходится дороже. Эта тенденция очень заметна в Провансе-Лазурном берегу-Корсе, где старые дома, купленные иностранцами-нерезидентами, В 180% раз дороже for the same number of rooms and location.

    2025 Real Estate Market Predictions & Trends - median selling price nationality buyers
    Источник: Нотариусы

    Война и захват русских дач

    Состоятельные россияне владеют более 2000 вилл on the French Riviera, many of them belonging to Vladimir Putin’s closest friends. Due to Russia initiating war with the Ukraine, France and Monaco have already started seizing the assets and villas of Russians connected to Putin, plus their families, close friends, and anyone who may have benefitted from a friend’s connection to Putin. They are casting an increasingly wider and wider net, scaring many Russians into selling before they are sanctioned.

    Вскоре это может оказать сильное влияние на рынок недвижимости, поскольку потенциально сотни роскошных вилл, ранее принадлежавших россиянам, скоро будут конфискованы или добровольно выставлены на продажу.

    Французская Ривьера «не является быстро развивающимся рынком, как это было до 2008 года, [когда у нас был] российские закупщики которые скупали практически все по сумасшедшим ценам», — пишет Sotheby's (Hollywood Reporter, Статья за июль 2021 г.)

    Читайте наши руководство по конфискации вилл в России и как это повлияет на рынок недвижимости на Французской Ривьере, подробнее.

    Последние 15 лет

    Если не считать крупнейших городов, недвижимость во Франции последние 15 лет находится в затруднительном положении. Цены на недвижимость на Французской Ривьере были намного хуже, чем в большинстве других районов Франции, причем хуже всего в сельской местности.

    Sold prices have, for the past 15 years, been flat-lined or decreasing, aside from a temporary bump due to Covid-19. The Covid bump in prices started correcting back to pre-Covid pricing in 2022, and in 2023 went below pre-Covid pricing to the lowest France has seen since the lows of the 2008 housing market crash.

    Эффект Ковида

    Во время наихудшей изоляции от Covid, с третьего квартала 2020 года по первый квартал 2022 года, продажи на рынке роскошных вилл, как правило, происходили по ценам, намного превышающим рыночную стоимость, и покупались нечувствительными к цене людьми (и многими жителями Монако), которые хотели двигаться быстро, или люди чувствуют себя хорошо из-за рекордно низких процентных ставок и чрезвычайно выгодного обменного курса. Эти продажи не являются репрезентативными для рынка в целом.

    Высокие продажи, произошедшие с 2020 по середину 2022 года, были аномалией из-за совершенно уникального стечения обстоятельств, которые с тех пор прекратились.

    Несмотря на эти продажи с эффектом Covid, подавляющее большинство публичных вилл, которые были выставлены на продажу до и во время Covid не проданы и остаются на рынке, по цене намного выше рыночной стоимости.

    «Оптимизм, который наблюдался в конце 2021 года, оказался недолгим, его остановило начало войны на Украине. Этот шок сразу же проявился во всех экономических показателях в марте, отражая опасения, которые сказываются на покупательной способности как лидеров бизнеса (-6,1 пункта в индексе делового климата в марте), так и домохозяйств (-6 пунктов в индексе доверия домохозяйств). ». - Кушман и Уэйкфилд (отчет за 2022 год)

    Сеть недвижимости Orpi сообщила, что продажи упали на 17% за первые 3 месяца 2022 года по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Гийом Мартино, президент сети Orpi,сказалБФМ в конце февраля 2023 года: «Вечеринка окончена. Мы наблюдаем ребалансировку. Мы это очень четко ощущаем в наших агентствах – очередей больше нет. Я думаю, что то, что происходит сейчас, — это здорово», — сказал он о падении цен после двух лет, когда они были «слишком высокими».

    «Люди понимают, что владеть домом – это не то, чего они на самом деле хотят», Комментарии Коринн Жолли, президент Particulier à Particulier. «Они немного отходят от изображения открытки, которое было в конце заключения Covid-19».

    2022 to 2025 and Beyond

    The property market is slowly beginning to recalibrate after being heavily impacted from 2020 to 2022, by Covid-19, which led to a record number of sales of houses, and record-high prices. Sold prices have already started to swing downward and continue to be a buyer’s market for the next decade or more due to factors described in this guide. That’s especially true for rural villas along the French Riviera.

    Впервые со времен Covid-19 объект недвижимости в Бьеничах отметил a sharp 12% increase in supply and, at the same time, a sharp drop in demand, with searches for houses dropping 30% in the second half of 2022. Meanwhile, property ads were already staying online for 50% longer, by the end of 2022.

    Notaire data on house sales released throughout 2023 and 2024 showed a dramatic decrease in the sales both old and new houses. FNAIM estimated that overall demand could decrease by 10% by the end of 2023, correlating to a 5% reduction in house prices, but that prediction came true early — by the middle of 2023. “The lights are on red at all levels”, they said.

    По результатам изучать проведено в конце 2023 года, 92% агентств отметили увеличение переговорной маржи в 2023 году.

    According to a July 2024 report by French bank Crédit Commercial de France (CCF), sales to foreign non-residents fell by 14% in 2023. Not unexpectedly, highest average sale prices were in the Ile-de-France (€803,000), where the sale price remained steady. It was followed by Provence-Cote-d’Azur (€582,000) and Auvergne-Rhône-Alpes (€418,000), which both saw the average sale prices drop by around 20%.

    Что говорят представители отрасли

    «Мы являемся свидетелями глубоких изменений на рынке, которые мы наблюдали за последние десять или пятнадцать лет. Поэтому понятно, что продавцам требуется время, чтобы принять эту новую структуру, и они еще не скорректировали свои цены соответствующим образом. В 2024 году, вероятно, должен быть установлен новый баланс между покупателями и продавцами», concluded Стефан Фриц, президент агентства недвижимости Guy Hoquet.

    Чарльз Маринакис из Century 21 сказал, “According to our observations, the slowdown in activity continues. This is confirmation of what we saw during the second half of 2022. Our figures for January 2023 confirmed this trend. Even if the home sector resists, the volume of transactions is decreasing. Overall, the drop is -6% across France. We had anticipated this slowdown. According to the expression, «when it is too expensive, it is too expensive». [We are seeing] a return to progressive reason. Very often, sellers take time to agree to lower their prices.”

    Генеральный директор RH Гэри Фридман сказал в декабре 2022 года о состоянии рынка элитного жилья: «Я думаю, что рынок жилья рухнул, и он пошел вниз довольно резко, поскольку процентные ставки выросли. Просто сейчас очень много неопределенности. Но я уверен в одном: рынок жилья рушится на уровне, которого я не видел с 2008 года. Я не видел такого падения с 2008 года».

    77% нотариусов said that 2023 год — хорошее время для продажи (проще говоря, продать как можно быстрее, так как цены снижаются) и плохое время для покупки недвижимости во Франции (лучше подождать, так как цены будут падать сильнее). Нотариусы видели падение количества покупок недвижимости в 2022 году и ожидаем, что рынок продолжит нисходящую траекторию.

    Руководитель сети агентств недвижимости L'Adresse predicted a 10% price drop, and Marc Touati, president of ACDEFI, an independent economic and financial consulting firm, сказал he expects to see prices drop around 15% by the end of 2023. What actually happened? They dropped 20% in 2023.

    Анри Бьюзи-Казо, президент-основатель Институт управления недвижимостью, в недавнее интервью с журналом Le Revenu, сказал о ценах продажи, что «падение цен на 10% [на рынках отдыха, таких как Французская Ривьера] кажется неизбежным», и говоря о влиянии экономики во Франции, он также предсказал общий падение рынка недвижимости на 30%.

    Покупатели, желающие приобрести виллу во Франции, все чаще отдают предпочтение более дешевой недвижимости, особенно менее 800 000 евро. значительно меньше покупателей дорогих вилл. Эта тенденция отчасти была вызвана пандемией коронавируса, которая привела к уменьшению количества богатых иностранных покупателей (которые вместо этого купили дома для выходных в стране своего проживания) и увеличению числа местных французских покупателей.

    Изменение доли в общем объеме продаж вилл/загородных домов варьировалось в зависимости от ценовой категории:

    • Доля вилл, проданных менее чем за 800 000 евро. вырос с 30% в 2019 году до 38% в 2021 году.
    • Продажи вилл от 800 000 до 1 млн евро. вырос с 15% до 22% за тот же период времени.
    • Недвижимость, проданная за сумму от 1 до 2 миллионов евро. уменьшился с 35% в 2019 году до 29% в 2021 году.
    • Недвижимость, проданная за более чем 2 миллиона евро снизилась с 20% в 2019 году до всего 11% от общего объема продаж в 2021 году.
    2025 Real Estate Market Predictions & Trends - real estate pricing south france 1
    Французская Ривьера: на траектории снижения цен

    Помните, что нельзя сравнивать Французскую Ривьеру с Францией в целом. Существуют региональные различия в изменении цен на недвижимость, и на Французской Ривьере наблюдается гораздо меньший рост, чем во многих других районах Франции. Например, в 2021 году годовая цена продажи м² выросла 12,4% в Ренне и только 0,6% в Nice. Один только Париж значительно увеличивает общую тенденцию цен на недвижимость во Франции.

    Expert Market Predictions for 2025

    In 2025, the French Riviera is a buyer’s market, and will become even more so for many years to come, due to the global recession, high interest rates, foreign buyers increasingly purchasing homes in their domicile countries, France aggressively disincentivizing second home and investment ownership, and the luxury villa market being затоплены виллами, проданными или захваченными русскими.

    Мы проконсультировались с рядом ведущих экономистов, консультантов по инвестициям и (честных) агентов по недвижимости и нотариусов, а также с недавними покупателями по поводу публичный рынок вилл Французской Ривьеры, and these were our findings (this applies to villas on the French Riviera only).

    Имейте в виду, что указанные ниже м² рекламируемый м², не ложно заниженные м², указанные нотариусами. Цены ниже отражают продан цены, не спрашивая Цены.

    Цена продажи от 3 миллионов евро+

    • Очень элитный рынок
    • Цена продажи более 3 миллионов евро
    • Обычно применяется к исключительным, ультра-роскошным виллам площадью более 1000 м², часто с несколькими виллами на территории.

    This market segment is very hard to gauge because there are so few sales in this category. These are the most ultra-luxury highly-desirable and unique seaside properties on the French Riviera. Most were owned by Russians and are staying on the market for many years and not selling.

    Менее 5% вилл, которые выставлены на продажу более чем за 3 миллиона евро, в конечном итоге продаются за более чем 3 миллиона евро. В этом сегменте некоторое завышение цен связано с России нужно продавать виллы, за которые они заплатили сверх рынка.

    Подавляющее большинство вилл, проданных по этой цене, были проданы со скидкой от 65% до ошеломляющей 85% от первоначальной запрашиваемой цены, при этом средняя скидка составляла около 70%. Мы видели много очень привлекательных вилл, которые были проданы за последние пару лет со скидкой более 70% от первоначальной запрашиваемой цены. Пара типичных примеров: в Болье-сюр-Мер, две огромные и недавно отремонтированные виллы с видом на море на том же участке, которые первоначально были оценены в 18 миллионов евро, только что проданные за 3,6 миллиона евро, и очень желанная вилла со 100% беспрепятственным видом на море на оконечности Кэп Мартин was listed at €4.9 million and recently sold for €1.8 million.

    Как и во всех категориях рынка, виллы с завышенной ценой не продаются, даже если они знаменитые, желанные виллы. Шон Коннери потрясающая вилла на берегу моря отличный тому пример — его цена была разрежь пополам после года на рынке и все же это все еще не продается после обильной рекламы и освещения в новостях и более трех лет на рынке. Желанная вилла в Кап-д'Ай, принадлежащая российскому олигарху, была выставлена ​​на продажу частным образом за нераскрытую сумму с 2015 года. публично (многими агентствами) с 2017 года, сначала за 30 миллионов евро. а теперь и за 23 миллиона евро — и до сих пор не продано. Есть многие другие подобные примеры, особенно на рынке высокого класса с российскими владельцами.

    Это потому что знающие финансовые консультанты состоятельных покупателей предсказывают, что рынок находится в долгосрочной тенденции к снижению цен, потому что банки не будут разрешать ипотечные кредиты с завышенной стоимостью, и потому что Россияне больше не приезжают с чемоданами наличных. These factors are pushing the prices much, much lower.

    Цена продажи от 1 до 3 миллионов евро

    • Рынок роскошных вилл среднего класса
    • Цена продажи от 1 до 3 миллионов евро.
    • Обычно применяется к роскошным виллам площадью от 250 м² до 1000 м².

    This segment saw a small bump in selling prices during Covid, of around 0.5%, with occasional sales at much higher than market value (due to the Covid effect). Since 2022 sales have normalizes and overall volume has decreased. We expect sold prices (not asking prices) to continue to drop significantly in 2025. Currently, this segment of the market is stagnant, while buyers wait for prices to fall.

    Виллы в этой группе продаются со скидкой от 40% до 80% от запрашиваемой цены, поскольку чрезмерное завышение цен изобилует в этом ценовом диапазоне. В этом сегменте гораздо больше продавцов, чем серьезный покупатели. Ультрасовременные виллы пользуются спросом (но не с завышенной ценой), а каменные, старомодные и классические стили не продаются.

    Эти владельцы чаще всего либо пожилые, либо русские. Ожидается увеличение проблемных продаж в этом сегменте в ближайшие годы из-за старения бэби-бумеров, экономики, иностранцев, продающих из-за повышения налогов, Захваты русских вилли продолжающиеся последствия Brexit.

    Цена продажи от 600 000 до 1 000 000 евро

    • Рынок вилл средней ценовой категории
    • Цена продажи от 600 000 до 1 млн евро.
    • Обычно применяется к виллам площадью менее 400 м².

    In this bracket, well-priced villas in good condition sold well until interest rates started to increase in 2022, and now the number of total sales are decreasing. However, we expect pricing to continue to drop significantly in 2025 due to affordability issues.

    Основными покупателями в этой группе являются французские семьи. Продавцами в этом сегменте обычно являются граждане Франции или Великобритании. В обоих случаях у них есть мотивация продавать (экономические проблемы, развод и т. д.), и Брексит продолжит влиять на этот сегмент.

    Рынок может медленно приспосабливаться

    Часто, когда покупательская активность снижается, домовладельцам и агентам по недвижимости требуется некоторое время, чтобы скорректировать свои ожидания и снизить цены. В то же время недвижимость по реалистичной цене может быть продана, но объекты, цены на которые не меняются, останутся на рынке, часто в течение многих лет., пока они не скорректируют свои ожидания и не снизят цену, чтобы она соответствовала рынку (узнать, как определить правильную цену).

    Иметь ввиду что статистика, включающая всю Францию, вводит в заблуждение, поскольку включает такие крупные города, как Париж и Марсель, где спрос остается высоким, а цены растут. Сельские районы и загородные дома, такие как Французская Ривьера, напротив, находятся на нисходящей траектории.

    Агенты по недвижимости и нотариусы получать деньги, когда вы завершаете покупку, и чем больше вы тратите, тем больше они зарабатывают. Поэтому, естественно, они склонны очень оптимистично смотреть на рынок. Они заинтересованы в том, чтобы сообщить вам, что это супергорячий рынок, и цены растут, поскольку это заставляет покупателей чувствовать, что они должны покупать раньше и за большие деньги, а это побуждает продавцов выставлять свои дома на продажу. Даже на явно слабых или падающих рынках агенты и нотариусы часто говорят вам, что это горячий рынок.

    Покупка виллы? Прочтите это первым!

    Когда вы будете готовы искать недвижимость, обязательно прочитайте нашу полное руководство по покупке недвижимости во Франции. В этих руководствах объясняется, как оценить недвижимость реальный ценность, как получить лучшую цену и избежать завышения цен, на что обращать внимание, как не стать жертвой мошенничества и многое другое.

    Во-первых, чтобы понять рынок недвижимости во Франции, вы должны понимать, как м² ценообразование является гигантской аферой. Затем вы можете перейти к другим руководствам:

    Наша руководство по объявлениям о недвижимости включает в себя: как найти виллы для продажи, на что обратить внимание, дезинформацию и предупреждения, аукционы и лишение права выкупа, покупку напрямую у продавцов, почему время решает все, и причину, по которой только около половины продаж вилл публикуются публично.

    Наша руководство по мошенничеству и секретам включает в себя: предупреждения о неэтичных уловках, которые используют агенты, нотариусы, продавцы, застройщики и строители, чтобы получить от вас больше денег. Это обязательное к прочтению руководство для информаторов, которое те, кто занимается бизнесом, не хотят, чтобы вы его видели.

    Наша руководство для агентов по недвижимости включает в себя: нечестные слова, которые вам расскажут агенты, как работают агентства недвижимости, агенты покупателя и риэлторы, почему следует избегать нелегальных и неместных агентов и кому можно доверять (важное предупреждение).

    Наша руководство по ценообразованию и определению рыночной стоимости виллы включает в себя: почему так сильно завышены цены, как оценить рыночную стоимость виллы (сколько она стоит) и пошаговое руководство по определению цены вашего предложения. Плюс, доп. гид по русским и их влиянию на рынке недвижимости Французской Ривьеры.

    Наша руководство к важным вещам, чтобы узнать включает в себя: диагностические отчеты и опросы, солнце и микроклимат, потенциальные проблемы с видом, налоги на жилье, возраст, интернет и мобильный доступ, опасные (красные) зоны, риски для здоровья, проблемы с конфиденциальностью и пространством, проблемы поблизости, что вы действительно владеют, незаконные дополнения и структуры, почему они продаются, как проверить и многое другое.

    Наша руководство к тому, что нужно учитывать включает: ваш фактический расходы, проблемы с покупкой «недавно отремонтированной» виллы, изучение местной преступности и скваттеров, а также вопросы, которые нужно задать себе.

    Наша руководство по процессу покупки включает в себя: согласование цены и первоначального предложения, выбор честного нотариуса, покупка в плюсе, официальное предложение и депозит, использование SCI, подводные камни контракта, период обдумывания, что делать перед передачей денег и окончательное подписание.

    Наша руководство после покупки включает в себя: страховые ловушки, советы по вторичному дому, аренде виллы, ремонту и что нужно знать о найме людей.

    Руководство для продавцов: Как оценить вашу виллу, чтобы она продавалась.

    Контент защищен законом.

    Есть подсказка? Электронная почта hello@iconicriviera.com

    ПоискАрхив
    X
    ar العربيةzh-CN 简体中文nl Nederlandsen Englishfr Françaisde Deutschit Italianopt Portuguêsru Русскийes Español