Прогнозы и тенденции рынка недвижимости на 2025 год

Обновлено: 5 мая 2025 г.

Вопреки тому, что думают многие, Французская Ривьера — непростое место для заработка на недвижимости.

Французская Ривьера не является хорошим инвестиционным рынком. Цены во Франции не меняются быстро за пределами Парижа, а рынок вилл находится в упадке из-за сложных факторов.

В отличие от большинства других рынков роскоши, за последние 15 лет недвижимость на Французской Ривьере даже не поспевала за инфляцией, не говоря уже о том, что можно было бы заработать, инвестируя деньги другими способами. Единственным исключением был пузырь Covid, который с тех пор сдулся.

Это длинное и подробное руководство, поэтому мы предоставили краткий обзор вверху, и если вы хотите узнать больше, вы можете продолжить чтение ниже.

Рынок недвижимости Французской Ривьеры уже много лет находится в состоянии спада.

Основная

Временный скачок цен, вызванный периодом Covid, закончился, как и низкие процентные ставки и выгодные обменные курсы, которые пришли вместе с ним. Рынок начал падать в 2022 году и не сбавляет обороты. Профессионалы предсказали падение цен на 37% к 2025 году. 92% агентства видели увеличение переговорной маржи в 2023 году, поскольку цены упали на 20% на Французской Ривьере.

Вот основные причины, по которым цены на недвижимость продолжат расти. много дешевле в течение 2025 года и останутся низкими в обозримом будущем:

• Мы входим в спад на мировом рынке жилья, включая все роскошные и ранее солидные рынки. Цены на основных рынках жилья уже снижаются, причем весьма резко. Ты можешь читай об этом в экономисте и Bloomberg (и почти все другие крупные публикации).
• В середине 2000-х годов недвижимость на Французской Ривьере превратилась в недоступный по цене пузырь, став намного выше доходов домохозяйств. Затем цены оставались неизменными в течение 15 лет, пока не произошел резкий скачок Covid. Прогнозируется, что этот пузырь лопнет цены упали на 37% к 2025 году.
• Французский правительство активно пытается сделать недвижимость более доступной добавляя обременительные налоги на вторые дома и придумывая множество других способов, чтобы не допустить перепродажи домов, инвестиционных покупок, аренды AirBnb и домов отдыха. Вы можете на 100% ожидать большего в будущем.
• Правительство представило новые налоговые законы вступивший в силу в этом году, который повышенный налог на прибыль от аренды со старой ставки 17% до новой ставки 40% для людей, чей годовой доход от аренды мебели превышает 23 000 евро (что является низким показателем для Французской Ривьеры), или чей доход от аренды превышает сумму их дохода от другой деятельности. . Это делает аренду на время отпуска намного менее прибыльный.
• Банки ужесточили кредитование условиях и стать еще более осторожным. Начиная с 2022 г., количество выдаваемых ипотечных кредитов сократилось, и это будет обостряться в течение 2025 года, что сделает все сложнее и сложнее получить одобрение на ипотеку. Профессионалы в сфере недвижимости почувствовали это: уже почти половина (47%) признают, что видят рост числа отмен продаж из-за отказов в выдаче кредитов, и эти отмены, как ожидается, будут расти.
• Из-за Brexit, британцам (по оценкам, от 25% до 40% покупателей / владельцев на Французской Ривьере) количество времени, которое они могут провести в ЕС (включая Францию), будет сокращено до 90 дней, и им придется заплатить много больше налога на доход от аренды, а также другие новые налоги. Ипотечные кредиты теперь дороже и их труднее получить для жителей Великобритании, а конвертация валюты неблагоприятна, что делает покупку за пределами Великобритании более дорогой, чем когда-либо. Кроме того, у британцев снизилась покупательная способность из-за обесценивания их валюты. Эти факторы удерживают британцев от покупки новой недвижимости на Французской Ривьере, и в то же время побуждает многих задуматься о продаже их дома для отдыха на Французской Ривьере.
• Новые санкции против россиян побудили богатых россиян продать свои виллы до того, как они будут конфискованы. В любом случае, российские виллы и конфискация имущества (из-за войны) может скоро затопить рынок с роскошными виллами, что еще больше снижает цены.
• Бэби-бумеры, которые составляют большинство владельцев вилл на Французской Ривьере, стареют и становятся слишком старыми или больными, чтобы содержать виллы (или, к сожалению, умирающими от COVID-19), поэтому продают свои виллы и переезжают в дома престарелых. или квартиры. Недостаточно богатых миллениалов, чтобы компенсировать недостаток (из-за нехватки населения и богатства в этой демографической группе), и миллениалы, как правило, предпочитают жить в городах и совместно использовать экономику (AirBnb вместо владения).
• Мы находимся на ранних стадиях глобальной рецессии из-за многих факторов, включая цикл долгосрочного экономического долга должен быть свернутым. Это, вероятно, станет основным глобальная рецессия, который уже начал снижать цены на недвижимость во всем мире и может удерживать цены на низком уровне (помимо других факторов, потому что получить кредит будет намного сложнее) примерно на десятилетие.
• Иностранные покупатели сейчас покупка домов ближе к дому (максимум в двух часах езды) и продают свои виллы на юге Франции. Это связано с несколькими факторами, в том числе: работой из дома несколько дней в неделю, Брекзитом и т. д. Будучи крупным покупателем, парижские покупатели теперь также предпочитают покупать виллы в нескольких минутах езды от Парижа, чтобы они могли с комфортом работать из дома, но легко добираться до офиса, а не жить в квартире полный рабочий день.
• Продление удаленная работа поощряет некоторых инвесторов продавать свою офисную недвижимость для переоборудования в жилье, увеличивая количество продаваемого жилья.
• Изменение климата вызывает беспрецедентная засуха на Французской Ривьере. Есть новые правила, запрещающие поливать траву и растения или наполнять бассейны. В некоторых районах полностью отсутствует питьевая вода, и воду доставляют на грузовиках. Лесные пожары стали обычным явлением, а многие районы Французской Ривьеры являются «красной зоной», то есть вы не сможете восстанавливать, если ваш дом сгорит. . Это снизит стоимость жилья на Французской Ривьере и побудит больше людей арендовать или покупать в менее пострадавших районах.

Диаграммы и подтверждающие данные

Вот недавно опубликованные данные нотариусов одобрения ипотеки по месяцами диаграмма (также составленная нотариусами), показывающая текущий объем продаж во Франции. Как видите, продажи (и цены на аренду) резко падают.

Примечание: Скачок цен в период с 2000 по 2007 год стал глобальным явлением и стал крупнейшим пузырем на рынке недвижимости, который когда-либо видел мир.

Количество продаж по Франции:

Продажи домов (зеленая линия), количество продаж (коричневая) и цены на дома (черная):

(ссылка на источник)

Настроения в США, для контекста:

Недвижимость как инвестиция?

К сожалению, правда заключается в том, что Французская Ривьера – не лучшее место для покупки недвижимости с целью инвестиций. За исключением периода глобального Covid-пузыря, цены на жилье неуклонно снижались (с поправкой на инфляцию) на юге Франции уже почти 15 лет, и все признаки указывают на то, что цены продолжат снижаться в будущем.

«Рост цен на жилье на Лазурном берегу в целом был в основном статичным». — Найт Франк (отчет)

Когда вы смотрите на статистику ценообразования, учтите, что инфляция не учитывается, и когда вы учитываете инфляцию, цены снижаются.

Кроме того, Французское правительство активно пытается сделать недвижимость менее дорогой. Недавно они добавили обременительные налоги на вторые дома, прибыль от сдачи в аренду и когда вы продаете (до 49%). Они вынуждает банки сокращать количество выдаваемых ипотечных кредитов. Они добавили ограничения на аренду, включая принудительные ремонты для повышения энергоэффективности. И они активно придумывают другие способы, чтобы не стимулировать перепродажу домов, инвестиционные покупки, аренду через AirBnb и дома для отпуска. Вы можете на 100% ожидать большего в будущем.

Средняя доходность от аренды Nice составляет только 3,11%, самый низкий среди крупных городов Франции (ниже уровня инфляции).

Согласно до Century 21 многие частные владельцы не будут проводить работы по обновлению энергии, которые с 2023 года теперь требуются для сдачи недвижимости в аренду. Вместо этого они продадут собственность, потому что не хотят выполнять работу или не могут финансово.

Из-за крупнейшего в истории мирового бума недвижимости в сочетании с появлением новых богатых российских покупателей цены на элитную прибрежную недвижимость на Французской Ривьере с середины 90-х годов до 2007 года стремительно росли. В 2007 году глобальный пузырь на рынке недвижимости лопнул. , а в 2008 г. Российские санкции остановили покупательское безумие, и с тех пор цены либо снижались, либо оставались неизменными. Если вам посчастливилось продать недвижимость в период роста цен, вы преуспели, но если вы купили ее после 2008 года, вы, скорее всего, потеряете деньги, поскольку цены на недвижимость не поспевают за инфляцией.

Те немногие, кто продал свои виллы с хорошей прибылью либо богатому россиянину, либо во время отчаяния Covid – им повезло, – но эта удача теперь на.

Если вы хотите инвестировать в недвижимость, лучше покупать в Монако, где медианная цена увеличилась на 82% за последнее десятилетие.

КОНЧИК: Если вы смотрите на графики или процентное увеличение цен за несколько лет, важно понимать, что почти ни одна из этих диаграмм или статистических данных не скорректирована с учетом инфляции. Если сделать поправку на инфляцию, за последнее десятилетие роста цен не произошло. Более того, многие из этих графиков составлены агентствами недвижимости, а затем распространены через платные статьи в средствах массовой информации, и статистика не только субъективна (поскольку она включает только те немногие продажи их агентства, которые они решили включить), но и не проверено и не заслуживает доверия.

Интересен тот факт: Почти 30% вилл на Французской Ривьере классифицируются как «вторые дома» (многие из которых сдаются в аренду в качестве домов для отдыха на летний сезон), и почти 8% «не заняты» (большинство из них используются исключительно для сдачи в аренду на время отпуска). . Только 62% являются первичными местами жительства!

Тем не менее, этот район не похож ни на один другой на Земле, и если вам нравится французский образ жизни и вы хотите приобрести виллу, зная эти факты, то вам нужно многому научиться, прежде чем подписать документ. Сначала мы объясним тенденции ценообразования на виллы на Французской Ривьере, а затем вы сможете перейти к другим нашим руководствам по покупке недвижимости во Франции, перечисленным внизу.

Три рынка в одном

Важно понимать, что Французская Ривьера три рынка в одном: частная, внебиржевая и публично котируемая. Почти все виллы проходят через три рынка после того, как продавец решает продать.

Рынок 1: Частный рынок. Во-первых, продавцы пытаются продавать без агента. О половина всех вилл продается в частном порядке, без указания агента.

Рынок 2: вне рынка. Если они не смогли продать в частном порядке, то они выставляются на продажу через агента. Большой процент вилл продается агентом «вне рынка» своим существующим контактам, без публичного размещения или в Интернете.

Рынок 3: публичный листинг. Если никто не хочет покупать виллу, то агенты размещают ее публично в Интернете. Эти виллы обычно стоят на рынке много лет и не продаются, если только владелец резко не снизит цену.

Текущее состояние рынка недвижимости Французской Ривьеры

Нереалистичные цены

Согласно отчетам, анализу рынка и данным экономистов, агентов, покупателей и нотариусов, с которыми мы консультировались, большинство вилл на Французской Ривьере, запрашивающих более 1 миллиона евро, выставлены на продажу по нереальным ценам и находятся на публичном рынке, часто за лет, пока продавец не снизит цену намного ниже, чем у других на рынке, с средняя цена продажи примерно на 60% ниже первоначальной запрашиваемой цены, но некоторые виллы продаются (в конечном итоге) на целых 90% ниже запрашиваемой.

Другая проблема заключается в том, что на Французской Ривьере много спекулянтов, которые владеют несколькими виллами для сдачи в аренду. Эти продавцы предлагают высокие цены и идут «ловить рыбу» для невежественного покупателя, который переплатит (хотя это очень редко, что они находят один). Эти виллы стоят на рынке и не продаются, потому что они выставлены по жестким смехотворным ценам с владельцы, которые не серьезно относятся к продаже.

Рецессия и рост процентных ставок

Как хорошо известно большинству людей, мы находимся на ранних стадиях глобальной рецессии из-за многих факторов, включая процентные ставки и цикл долгосрочного экономического долга должен быть свернутым. Это, вероятно, станет серьезной глобальной рецессией, которая уже начала снижать цены на недвижимость во всем мире и может удерживать цены на низком уровне (помимо других факторов, потому что получить кредит будет намного сложнее) примерно на десятилетие.

Полезным индикатором перспектив является этот опрос Исследование, проведенное национальным статистическим управлением INSEE, показало, что уровень доверия домохозяйств находится на самом низком уровне за последние 20 лет.

Условия кредитования продолжают ужесточаться

Начиная с 2022 г., количество выданных ипотечных кредитов сократилось и процентные ставки резко выросли; это будет обостряться в течение 2025 года, что сделает все сложнее и сложнее получить одобрение на ипотеку. Профессионалы в сфере недвижимости почувствовали это: почти половина (47%) столкнулись с ростом числа отмен продаж из-за отказов в выдаче кредитов, и эти отмены, как ожидается, будут расти.

В начале 2022 года вступил в силу новый закон, который требует, чтобы люди, берущие ипотечные кредиты, не имели ежемесячный коэффициент задолженности более 35%. Это означает, что их расходы, включая ежемесячные выплаты по ипотеке и любые другие займы или расходы, которые может иметь покупатель, не могут превышать 35% от их дохода.

Последний отчет нотариусов подтверждает, что это влияет на количество одобренных ипотечных кредитов. Кроме того, отдельный отчет, подготовленный ипотечным брокером Vousfinancer, показал, что заемщикам с уровнем задолженности менее 35% по-прежнему отказывают в кредитах из-за расстояния между их работой и предполагаемым домом.

Эти новые условия в сочетании с общим ужесточением ипотечных условий, налагаемых банками, уже влияют на количество проданных вилл и, следовательно, со временем повлияют на цены на виллы.

«Структурная нехватка жилья и низкие кредитные ставки — вот что привело к росту цен в 2,5 раза за 20 лет, и поэтому мы считаем, что этот этап закончился», прокомментировал Коринн Жолли, президент Particulier à Particulier. Новое строительство сократилось, при этом в первом квартале сократилось количество оговорок у застройщиков (-41% за год) и разрешений на строительство (-11,5%) по состоянию на май 2023 года.

Иностранных покупателей становится меньше

В 2020 году 1,3% вторых домов были куплены людьми, не являющимися резидентами Франции. Для сравнения, в 2010 году этот показатель составлял 1,7%. По прогнозам, эта тенденция сохранится и в 2025 году, при этом нотариусы ожидают, что доля иностранных покупателей продолжит снижаться.

Иностранцам тоже надоело, что их обдирают, а с введением ДВФ, теперь они видят, насколько плохо агенты им лгут о местных ценах. В Большом Париже, Альпах и Провансе-Лазурном Береге-Корсе недвижимость, приобретенная иностранцами-нерезидентами, обходится дороже. Эта тенденция очень заметна в Провансе-Лазурном берегу-Корсе, где старые дома, купленные иностранцами-нерезидентами, В 180% раз дороже за то же количество комнат и местоположение.

Война и захват русских дач

Состоятельные россияне владеют более 2000 вилл на Французской Ривьере, многие из которых принадлежат ближайшим друзьям Владимира Путина. Из-за того, что Россия начала войну с Украиной, Франция и Монако уже начали конфисковывать активы и виллы россиян, связанных с Путиным, а также их семьи, близких друзей и всех, кто мог извлечь выгоду из связи друга с Путиным. Они закидывают все более широкую сеть, пугая многих россиян, заставляя их продавать до того, как они попадут под санкции.

Вскоре это может оказать сильное влияние на рынок недвижимости, поскольку потенциально сотни роскошных вилл, ранее принадлежавших россиянам, скоро будут конфискованы или добровольно выставлены на продажу.

Французская Ривьера «не является быстро развивающимся рынком, как это было до 2008 года, [когда у нас был] российские закупщики которые скупали практически все по сумасшедшим ценам», — пишет Sotheby's (Hollywood Reporter, Статья за июль 2021 г.)

Читайте наши руководство по конфискации вилл в России и как это повлияет на рынок недвижимости на Французской Ривьере, подробнее.

Тенденции на рынке недвижимости

Последние 15 лет

Если не считать крупнейших городов, недвижимость во Франции последние 15 лет находится в затруднительном положении. Цены на недвижимость на Французской Ривьере были намного хуже, чем в большинстве других районов Франции, причем хуже всего в сельской местности.

Цены на продажу за последние 15 лет оставались на одном уровне или снижались, за исключением временного скачка из-за Covid-19. Скачок цен из-за Covid начал корректироваться обратно к ценам до Covid в 2022 году, а в 2023 году опустился ниже цен до Covid, достигнув самого низкого уровня, который Франция видела с момента падения рынка жилья в 2008 году.

Эффект Ковида

Во время наихудшей изоляции от Covid, с третьего квартала 2020 года по первый квартал 2022 года, продажи на рынке роскошных вилл, как правило, происходили по ценам, намного превышающим рыночную стоимость, и покупались нечувствительными к цене людьми (и многими жителями Монако), которые хотели двигаться быстро, или люди чувствуют себя хорошо из-за рекордно низких процентных ставок и чрезвычайно выгодного обменного курса. Эти продажи не являются репрезентативными для рынка в целом.

Высокие продажи, произошедшие с 2020 по середину 2022 года, были аномалией из-за совершенно уникального стечения обстоятельств, которые с тех пор прекратились.

Несмотря на эти продажи с эффектом Covid, подавляющее большинство публичных вилл, которые были выставлены на продажу до и во время Covid не проданы и остаются на рынке, по цене намного выше рыночной стоимости.

«Оптимизм, который наблюдался в конце 2021 года, оказался недолгим, его остановило начало войны на Украине. Этот шок сразу же проявился во всех экономических показателях в марте, отражая опасения, которые сказываются на покупательной способности как лидеров бизнеса (-6,1 пункта в индексе делового климата в марте), так и домохозяйств (-6 пунктов в индексе доверия домохозяйств). ». - Кушман и Уэйкфилд (отчет за 2022 год)

Сеть недвижимости Orpi сообщила, что продажи упали на 17% за первые 3 месяца 2022 года по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Гийом Мартино, президент сети Orpi,сказалБФМ в конце февраля 2023 года: «Вечеринка окончена. Мы наблюдаем ребалансировку. Мы это очень четко ощущаем в наших агентствах – очередей больше нет. Я думаю, что то, что происходит сейчас, — это здорово», — сказал он о падении цен после двух лет, когда они были «слишком высокими».

«Люди понимают, что владеть домом – это не то, чего они на самом деле хотят», Комментарии Коринн Жолли, президент Particulier à Particulier. «Они немного отходят от изображения открытки, которое было в конце заключения Covid-19».

2022–2025 гг. и далее

Рынок недвижимости медленно начинает перестраиваться после сильного влияния Covid-19 с 2020 по 2022 год, что привело к рекордному количеству продаж домов и рекордно высоким ценам. Цены на проданные объекты уже начали снижаться и продолжают оставаться рынком покупателя в течение следующего десятилетия или более из-за факторов, описанных в этом руководстве. Это особенно актуально для загородных вилл вдоль Французской Ривьеры.

Впервые со времен Covid-19 объект недвижимости в Бьеничах отметил резкое увеличение на 12% поставлять и в то же время резкое падение требовать, при этом поисковые запросы о домах упали на 30% во второй половине 2022 года. Между тем, к концу 2022 года объявления о продаже недвижимости уже оставались в сети на 50% дольше.

Данные Notaire о продажах домов, опубликованные в течение 2023 и 2024 годов, показали резкое снижение продаж как старых, так и новых домов. FNAIM подсчитала, что общий спрос может снизиться на 10% к концу 2023 года, что соответствует снижению цен на жилье на 5%, но этот прогноз сбылся раньше — к середине 2023 года. «Светофор горит красным на всех уровнях», — заявили они.

По результатам изучать проведено в конце 2023 года, 92% агентств отметили увеличение переговорной маржи в 2023 году.

В соответствии с отчет за июль 2024 г. по данным французского банка Crédit Commercial de France (CCF), продажи иностранным нерезидентам упали на 14% в 2023 году. Неудивительно, что самые высокие средние цены продажи были в Иль-де-Франс (€803,000), где цена продажи оставалась стабильной. За ним следовали Прованс-Лазурный берег (€582,000) и Овернь-Рона-Альпы (€418,000), где оба увидели Средние цены продаж падают примерно на 20%.

Что говорят представители отрасли

«Мы являемся свидетелями глубоких изменений на рынке, которые мы наблюдали за последние десять или пятнадцать лет. Поэтому понятно, что продавцам требуется время, чтобы принять эту новую структуру, и они еще не скорректировали свои цены соответствующим образом. В 2024 году, вероятно, должен быть установлен новый баланс между покупателями и продавцами», пришли к выводу Стефан Фриц, президент агентства недвижимости Guy Hoquet.

Чарльз Маринакис из Century 21 сказал, «По нашим наблюдениям, замедление активности продолжается. Это подтверждение того, что мы видели во второй половине 2022 года. Наши данные за январь 2023 года подтвердили эту тенденцию. Даже если сектор жилья сопротивляется, объем транзакций снижается. В целом по Франции падение составляет -6%. Мы предвидели это замедление. Согласно выражению, «когда слишком дорого, то слишком дорого». [Мы видим] возврат к прогрессивному разуму. Очень часто продавцы не торопятся соглашаться на снижение цен».

Генеральный директор RH Гэри Фридман сказал в декабре 2022 года о состоянии рынка элитного жилья: «Я думаю, что рынок жилья рухнул, и он пошел вниз довольно резко, поскольку процентные ставки выросли. Просто сейчас очень много неопределенности. Но я уверен в одном: рынок жилья рушится на уровне, которого я не видел с 2008 года. Я не видел такого падения с 2008 года».

77% нотариусов сказал, что 2023 год — хорошее время для продажи (проще говоря, продать как можно быстрее, так как цены снижаются) и плохое время для покупки недвижимости во Франции (лучше подождать, так как цены будут падать сильнее). Нотариусы видели падение количества покупок недвижимости в 2022 году и ожидаем, что рынок продолжит нисходящую траекторию.

Руководитель сети агентств недвижимости L'Adresse предсказанный снижение цен на 10%, а Марк Туати, президент ACDEFI, независимой экономической и финансовой консалтинговой фирмы,сказал он ожидает падения цен примерно на 15% к концу 2023 года. Что же произошло на самом деле? Они упали на 20% в 2023 году.

Анри Бьюзи-Казо, президент-основатель Институт управления недвижимостью, в недавнее интервью с журналом Le Revenu, сказал о ценах продажи, что «падение цен на 10% [на рынках отдыха, таких как Французская Ривьера] кажется неизбежным», и говоря о влиянии экономики во Франции, он также предсказал общий падение рынка недвижимости на 30%.

Последние тенденции продаж по ценовой категории

Покупатели, желающие приобрести виллу во Франции, все чаще отдают предпочтение более дешевой недвижимости, особенно менее 800 000 евро. значительно меньше покупателей дорогих вилл. Эта тенденция отчасти была вызвана пандемией коронавируса, которая привела к уменьшению количества богатых иностранных покупателей (которые вместо этого купили дома для выходных в стране своего проживания) и увеличению числа местных французских покупателей.

Изменение доли в общем объеме продаж вилл/загородных домов варьировалось в зависимости от ценовой категории:

• Доля вилл, проданных менее чем за 800 000 евро. вырос с 30% в 2019 году до 38% в 2021 году.
• Продажи вилл от 800 000 до 1 млн евро. вырос с 15% до 22% за тот же период времени.
• Недвижимость, проданная за сумму от 1 до 2 миллионов евро. уменьшился с 35% в 2019 году до 29% в 2021 году.
• Недвижимость, проданная за более чем 2 миллиона евро снизилась с 20% в 2019 году до всего 11% от общего объема продаж в 2021 году.

Помните, что нельзя сравнивать Французскую Ривьеру с Францией в целом. Существуют региональные различия в изменении цен на недвижимость, и на Французской Ривьере наблюдается гораздо меньший рост, чем во многих других районах Франции. Например, в 2021 году годовая цена продажи м² выросла 12,4% в Ренне и только 0,6% в Nice. Один только Париж значительно увеличивает общую тенденцию цен на недвижимость во Франции.

Прогнозы экспертов рынка на 202 год5

В 2025 году Французская Ривьера станет рынком покупателя, и в течение многих лет он будет становиться все более привлекательным из-за глобальной рецессии, высоких процентных ставок, все большего числа иностранных покупателей, приобретающих дома в странах своего проживания, агрессивной политики Франции по дестимулированию вторых домов и инвестиций в недвижимость, а также из-за того, что рынок элитных вилл становится все более привлекательным. затоплены виллами, проданными или захваченными русскими.

Мы проконсультировались с рядом ведущих экономистов, консультантов по инвестициям и (честных) агентов по недвижимости и нотариусов, а также с недавними покупателями по поводу публичный рынок вилл Французской Ривьеры, и вот к каким выводам мы пришли (это касается только вилл на Французской Ривьере).

Имейте в виду, что указанные ниже м² рекламируемый м², не ложно заниженные м², указанные нотариусами. Цены ниже отражают продан цены, не спрашивая Цены.

Цена продажи от 3 миллионов евро+

• Очень элитный рынок
• Цена продажи более 3 миллионов евро
• Обычно применяется к исключительным, ультра-роскошным виллам площадью более 1000 м², часто с несколькими виллами на территории.

Этот сегмент рынка очень трудно оценить, поскольку в этой категории очень мало продаж. Это самые ультра-роскошные, востребованные и уникальные прибрежные объекты на Французской Ривьере. Большинство из них принадлежали русским и остаются на рынке уже много лет и не продаются.

Менее 5% вилл, которые выставлены на продажу более чем за 3 миллиона евро, в конечном итоге продаются за более чем 3 миллиона евро. В этом сегменте некоторое завышение цен связано с России нужно продавать виллы, за которые они заплатили сверх рынка.

Подавляющее большинство вилл, проданных по этой цене, были проданы со скидкой от 65% до ошеломляющей 85% от первоначальной запрашиваемой цены, при этом средняя скидка составляла около 70%. Мы видели много очень привлекательных вилл, которые были проданы за последние пару лет со скидкой более 70% от первоначальной запрашиваемой цены. Пара типичных примеров: в Болье-сюр-Мер, две огромные и недавно отремонтированные виллы с видом на море на том же участке, которые первоначально были оценены в 18 миллионов евро, только что проданные за 3,6 миллиона евро, и очень желанная вилла со 100% беспрепятственным видом на море на оконечности Кэп Мартин была выставлена на продажу за 4,9 млн евро и недавно продана за 1,8 млн евро.

Как и во всех категориях рынка, виллы с завышенной ценой не продаются, даже если они знаменитые, желанные виллы. Шон Коннери потрясающая вилла на берегу моря отличный тому пример — его цена была разрежь пополам после года на рынке и все же это все еще не продается после обильной рекламы и освещения в новостях и более трех лет на рынке. Желанная вилла в Кап-д'Ай, принадлежащая российскому олигарху, была выставлена ​​на продажу частным образом за нераскрытую сумму с 2015 года. публично (многими агентствами) с 2017 года, сначала за 30 миллионов евро. а теперь и за 23 миллиона евро — и до сих пор не продано. Есть многие другие подобные примеры, особенно на рынке высокого класса с российскими владельцами.

Это потому что знающие финансовые консультанты состоятельных покупателей предсказывают, что рынок находится в долгосрочной тенденции к снижению цен, потому что банки не будут разрешать ипотечные кредиты с завышенной стоимостью, и потому что Россияне больше не приезжают с чемоданами наличных. Эти факторы приводят к значительному снижению цен.

Цена продажи от 1 до 3 миллионов евро

• Рынок роскошных вилл среднего класса
• Цена продажи от 1 до 3 миллионов евро.
• Обычно применяется к роскошным виллам площадью от 250 м² до 1000 м².

В этом сегменте наблюдался небольшой рост цен продажи во время Covid, около 0,5%, с редкими продажами по цене, значительно превышающей рыночную (из-за эффекта Covid). С 2022 года продажи нормализовались, а общий объем снизился. Мы ожидаем, что цены продажи (не цены предложения) продолжат значительно падать в 2025 году. В настоящее время этот сегмент рынка находится в состоянии стагнации, пока покупатели ждут падения цен.

Виллы в этой группе продаются со скидкой от 40% до 80% от запрашиваемой цены, поскольку чрезмерное завышение цен изобилует в этом ценовом диапазоне. В этом сегменте гораздо больше продавцов, чем серьезный покупатели. Ультрасовременные виллы пользуются спросом (но не с завышенной ценой), а каменные, старомодные и классические стили не продаются.

Эти владельцы чаще всего либо пожилые, либо русские. Ожидается увеличение проблемных продаж в этом сегменте в ближайшие годы из-за старения бэби-бумеров, экономики, иностранцев, продающих из-за повышения налогов, Захваты русских вилли продолжающиеся последствия Brexit.

Цена продажи от 600 000 до 1 000 000 евро

• Рынок вилл средней ценовой категории
• Цена продажи от 600 000 до 1 млн евро.
• Обычно применяется к виллам площадью менее 400 м².

В этом диапазоне виллы по хорошей цене в хорошем состоянии продавались хорошо, пока процентные ставки не начали расти в 2022 году, а теперь общее количество продаж снижается. Однако мы ожидаем, что цены продолжат значительно падать в 2025 году из-за проблем с доступностью.

Основными покупателями в этой группе являются французские семьи. Продавцами в этом сегменте обычно являются граждане Франции или Великобритании. В обоих случаях у них есть мотивация продавать (экономические проблемы, развод и т. д.), и Брексит продолжит влиять на этот сегмент.

Рынок может медленно приспосабливаться

Часто, когда покупательская активность снижается, домовладельцам и агентам по недвижимости требуется некоторое время, чтобы скорректировать свои ожидания и снизить цены. В то же время недвижимость по реалистичной цене может быть продана, но объекты, цены на которые не меняются, останутся на рынке, часто в течение многих лет., пока они не скорректируют свои ожидания и не снизят цену, чтобы она соответствовала рынку (узнать, как определить правильную цену).

Иметь ввиду что статистика, включающая всю Францию, вводит в заблуждение, поскольку включает такие крупные города, как Париж и Марсель, где спрос остается высоким, а цены растут. Сельские районы и загородные дома, такие как Французская Ривьера, напротив, находятся на нисходящей траектории.

Агенты по недвижимости и нотариусы получать деньги, когда вы завершаете покупку, и чем больше вы тратите, тем больше они зарабатывают. Поэтому, естественно, они склонны очень оптимистично смотреть на рынок. Они заинтересованы в том, чтобы сообщить вам, что это супергорячий рынок, и цены растут, поскольку это заставляет покупателей чувствовать, что они должны покупать раньше и за большие деньги, а это побуждает продавцов выставлять свои дома на продажу. Даже на явно слабых или падающих рынках агенты и нотариусы часто говорят вам, что это горячий рынок.

Покупка виллы? Прочтите это первым!

Когда вы будете готовы искать недвижимость, обязательно прочитайте нашу полное руководство по покупке недвижимости во Франции. В этих руководствах объясняется, как оценить недвижимость реальный ценность, как получить лучшую цену и избежать завышения цен, на что обращать внимание, как не стать жертвой мошенничества и многое другое.

Во-первых, чтобы понять рынок недвижимости во Франции, вы должны понимать, как м² ценообразование является гигантской аферой. Затем вы можете перейти к другим руководствам:

Наша руководство по объявлениям о недвижимости включает в себя: как найти виллы для продажи, на что обратить внимание, дезинформацию и предупреждения, аукционы и лишение права выкупа, покупку напрямую у продавцов, почему время решает все, и причину, по которой только около половины продаж вилл публикуются публично.

Наша руководство по мошенничеству и секретам включает в себя: предупреждения о неэтичных уловках, которые используют агенты, нотариусы, продавцы, застройщики и строители, чтобы получить от вас больше денег. Это обязательное к прочтению руководство для информаторов, которое те, кто занимается бизнесом, не хотят, чтобы вы его видели.

Наша руководство для агентов по недвижимости включает в себя: нечестные слова, которые вам расскажут агенты, как работают агентства недвижимости, агенты покупателя и риэлторы, почему следует избегать нелегальных и неместных агентов и кому можно доверять (важное предупреждение).

Наша руководство по ценообразованию и определению рыночной стоимости виллы включает в себя: почему так сильно завышены цены, как оценить рыночную стоимость виллы (сколько она стоит) и пошаговое руководство по определению цены вашего предложения. Плюс, доп. гид по русским и их влиянию на рынке недвижимости Французской Ривьеры.

Наша руководство к важным вещам, чтобы узнать включает в себя: диагностические отчеты и опросы, солнце и микроклимат, потенциальные проблемы с видом, налоги на жилье, возраст, интернет и мобильный доступ, опасные (красные) зоны, риски для здоровья, проблемы с конфиденциальностью и пространством, проблемы поблизости, что вы действительно владеют, незаконные дополнения и структуры, почему они продаются, как проверить и многое другое.

Наша руководство к тому, что нужно учитывать включает: ваш фактический расходы, проблемы с покупкой «недавно отремонтированной» виллы, изучение местной преступности и скваттеров, а также вопросы, которые нужно задать себе.

Наша руководство по процессу покупки включает в себя: согласование цены и первоначального предложения, выбор честного нотариуса, покупка в плюсе, официальное предложение и депозит, использование SCI, подводные камни контракта, период обдумывания, что делать перед передачей денег и окончательное подписание.

Наша руководство после покупки включает в себя: страховые ловушки, советы по вторичному дому, аренде виллы, ремонту и что нужно знать о найме людей.

Руководство для продавцов: Как оценить вашу виллу, чтобы она продавалась.