Ярлыки

    Руководство для продавцов: как оценить вашу виллу

    Если вы хотите продать свою виллу, вам нужно знать две вещи: реальную стоимость вашей недвижимости и почему агенты говорят вам, что она стоит дороже, чем есть на самом деле.

    Как выяснить, сколько на самом деле стоит ваша вилла

    Что нужно знать №1: рыночная стоимость. Рыночная стоимость вашей виллы основана на прошлых продажах в близлежащем районе, а не на поддельные средние цены за м². Это то, за что будет продана ваша вилла. Вы не можете доверять тому, что агент говорит вам о рыночной стоимости (см. ниже, почему) — поэтому вам придется провести собственное исследование.

    Покупатели узнают рыночную стоимость: Когда покупатель получает ипотеку, банк проводит оценку имущества и сообщает покупателю рыночную стоимость (банк не одобрит ипотеку, которая выше рыночной стоимости). Кроме того, на рынке элитной недвижимости покупатели обычно имеют финансовых консультантов, которые советуют им получить оценку имущества.

    Если вы оцениваете свою виллу выше рыночной стоимости: Оно не будет продаваться. Это так просто. Он будет лежать на рынке годами, пока вы не решите его снять. Вы можете убедиться в этом сами, настроив уведомления по электронной почте на сайты-агрегаторы.

    Некоторые продавцы не возражают против того, чтобы их вилла стояла на рынке и не продавалась, потому что им нравится фантазия о том, что их вилла стоит гораздо больше, чем она есть на самом деле, или они застревают на рынке. старое мнение о том, что русские собираются перерасходовать средства на своей вилле. Агентам это не нравится, но они конкурируют за право получить листинг, поэтому у них нет выбора, поскольку большинство продавцов слепо выберут агента, который скажет им, что они могут продать свою виллу за наибольшую сумму.

    Мотивация агента

    Агенты очень конкурентоспособны и получают вознаграждение от своих агентств, когда подписывают новых продавцов. Как вы увидите, когда поговорите с ними, они обещаю тебе луну чтобы получить листинг.

    Агенты конкурируют по цене, по которой, по их словам, они могут продать вашу виллу. Но когда вы просите обосновать цену, они либо выдают фальшивые «прошлые продажи» (спрашивают адреса и проверьте таким образом), или они цитируют поддельные цены на м2или просто говорят вам, что вы должны слепо доверять им, потому что они «эксперты».

    Быстрый способ проверить прошлые продажи, о которых они вам рассказывают, — это посмотри на ДВФ (где можно увидеть карту с наложением все виллы, проданные за последние 5–6 лет), а затем посмотрите виллы в Гугл Земля чтобы получить представление о том, насколько их размер и расположение соотносятся с вашей виллой. Цены, указанные в DVF, верны (но включают налоги), однако указанная м² и количество комнат не соответствуют действительности. нет точный - вот почему.

    Guide for Sellers: How to Price Your Villa - france m2 pricing stats immo fraud 2

    Причина, по которой они лгут о стоимости вашей виллы, заключается в том, чтобы обеспечить листинг. Это не потому, что они плохие люди, а потому, что система во Франции настроена плохо. Когда они подписывают нового продавца, они получают комиссию, независимо от того, кто найдет конечного покупателя. Затем они могут рекламировать ее (и свое агентство вместе с ней) в Интернете.

    Они знают, что вилла не будет продана, пока вы не снизите цену. В этот момент они могут сказать: «Рынок сейчас хуже» или извиниться, но в конечном итоге они получат комиссию, поскольку именно они обеспечили листинг.

    Если вы серьезно настроены продать виллу, вам необходимо знать реальную рыночную стоимость и правильно оценить виллу. Не слушайте агентов, которые пытаются перебить цену друг друга, так как это приведет лишь к неприятностям и отказу от продажи. Как сказал нам местный агент: «Когда мы сообщаем владельцу реальную рыночную стоимость его виллы с помощью анализа DVF, у него возникает паническая атака. Затем другие агентства дают им более высокие цены, что является фантазией, просто чтобы получить мандат… Итак, в конце концов, нам приходится играть в эту игру и говорить им, что их дом стоит больше, чем говорят другие агентства, даже если мы это знаем. не будет продаваться, иначе мы не получим мандат, и он все равно будет выставлен по этой цене другим агентством».

    Вот пример…

    Это обычная, ничего особенного вилла. в настоящее время продается в Эзе. Несмотря на сильный дорожный шум и ориентацию на восток, стоимость дома составляет почти 6 миллионов евро (снижение с 7 миллионов евро!) Абсолютно безумный запрашиваемая цена. Ни на одной вилле нет всегда продавалось по цене, близкой к этой цене за м² в Эзе в зарегистрированной истории. Но это не помешало листинговым агентам попытаться перебить цену других агентов, чтобы обеспечить листинг для своего агентства. Он будет стоять на рынке до тех пор, пока владельцы не придут в отчаяние, и тогда его, скорее всего, продадут примерно за 1 миллион евро.

    Guide for Sellers: How to Price Your Villa - guide pricing real estate france immoblier

    При проверке сайт правительства DVF и Google Earth, мы видим, что соседская вилла, скорее всего, была построена тем же застройщиком, имеет тот же стиль и примерно тот же размер (судя по ее площади и этажам, как видно через Google Earth); недавно он был продан за 930 500 евро!

    Guide for Sellers: How to Price Your Villa - french real estate pricing
    Продажа виллы (слева) и соседа (справа)

    Как видите, это еще один пример того, как Нотариусы существенно занижают стоимость м², чтобы ложно завысить среднюю цену м².. На веб-сайте нотариуса указана проданная (соседская) вилла площадью 125 м², однако в объявлении агентства о продаже виллы указана ее площадь 379 м² (агент сообщил нам, что это все надземные м² и проверено).

    Guide for Sellers: How to Price Your Villa - france m2 pricing stats fraud immo
    Вилла соседа

    И еще один пример

    За эту виллу на высоте Вильфранш-сюр-Мер просят 4,6 миллиона евро. Его площадь 260 м², он требует ремонта (внутри очень дешево, в стиле 1980-х годов).

    Guide for Sellers: How to Price Your Villa - france real estate pricing averages

    Вот оно (слева), рядом с виллой соседей, которая больше более чем в два раза:

    Guide for Sellers: How to Price Your Villa - real estate pricing france

    А в DVF вы можете увидеть, что соседская вилла (площадью 565 м²) была продана за 1,1 миллиона евро в разгар бума Covid (цена выше, чем обычно). Почти все остальные виллы в близлежащем районе продаются по аналогичным ценам.

    Guide for Sellers: How to Price Your Villa - france m2 pricing stats immo

    …и тем не менее, нечестный агент, пытавшийся получить листинг, убедил владельца, что его вилла стоит 4,6 миллиона евро вместо примерно 800 000 евро, которые она стоит на самом деле.

    Интернет-агентства недвижимости

    За последние пять лет во Франции открылось около дюжины онлайн-агентств недвижимости, и хотя их доля на рынке невелика, они быстро растут. Они берут гораздо меньшие комиссионные, чем традиционные агентства недвижимости. Их стоит попробовать, прежде чем идти в традиционное агентство, поскольку если вы можете продавать через одно из них, вы сэкономите на комиссионных и усилиях.

    Вот основные из них, на которые стоит обратить внимание:

    Совет при общении с агентами: Агентства иногда пытаются включить в свои мандаты положения о незаконных штрафах, обязывающие продавца оплатить всю или часть агентского вознаграждения, даже если дом продается другим агентом, или заплатить 50%, если продавцы сами найдут покупателя. Это незаконно, но агентства все равно пытаются обмануть вас этим пунктом. Единственный посредник, которому можно заплатить, — это тот, кто осуществлял продажу.

    Контент защищен законом.

    Есть подсказка? Электронная почта hello@iconicriviera.com

    ПоискАрхив
    X
    ar العربيةzh-CN 简体中文nl Nederlandsen Englishfr Françaisde Deutschit Italianopt Portuguêsru Русскийes Español