اختصارات
دليل البائعين: كيفية تسعير الفيلا الخاصة بك
If you want to sell your villa, you’ll need to know two things: the real true value of your property, and why agents tell you it’s worth more than it really is.
كيفية معرفة القيمة الحقيقية لفيلتك
الشيء رقم 1 الذي يجب معرفته هو: القيمة السوقية. تعتمد القيمة السوقية للفيلا الخاصة بك على المبيعات السابقة في المنطقة المجاورة - وليس على متوسطات تسعير متر مربع وهمية. هذا هو ما سوف تبيع الفيلا الخاصة بك ل. لا يمكنك الوثوق بما يخبرك به الوكيل عن القيمة السوقية (انظر أدناه لمعرفة السبب) - لذلك ستحتاج إلى إجراء البحث الخاص بك.
- أولا، تعرف على إحصائيات المتر المربع ولماذا هي غير صحيحة (وهذا هو أهم شيء يجب معرفته عن سوق العقارات الفرنسي).
- طريقة معرفة القيمة السوقية للفيلا الخاصة بك موضحة هنا (إنها نفس العملية لكل من المشترين والبائعين).
- إن طريقة التنبؤ بما إذا كانت قيمتها سترتفع أو تنخفض خلال السنوات القليلة القادمة هي تحليل العوامل التي تؤثر على سوق العقارات. هنا لدينا دليل إلى أين يتواجد السوق الآن، وإلى أين يتجه.
سيكتشف المشترون القيمة السوقية: When a buyer gets a mortgage, the bank does a valuation of the property and tells the buyer what the market value is (the bank won’t approve a mortgage that’s above market value). Also, in the luxury real estate market, buyers normally have financial advisors who will advise them to get a valuation of the property.
إذا قمت بتسعير الفيلا الخاصة بك أعلى من القيمة السوقية: لن تبيع. بكل بساطة. سيبقى في السوق لسنوات حتى تقرر خلعه. يمكنك أن ترى بنفسك من خلال تفعيل إشعارات البريد الإلكتروني مواقع المجمعة.
بعض البائعين لا يمانعون في وجود الفيلا الخاصة بهم في السوق وعدم البيع لأنهم يحبون الخيال بأن الفيلا الخاصة بهم تساوي أكثر بكثير مما هي عليه بالفعل، أو لأنهم عالقون في السوق. الاعتقاد القديم بأن الروس سوف يفرطون في الإنفاق على الفيلا الخاصة بهم. لا يحب الوكلاء هذا الأمر، لكنهم يتنافسون لتأمين القائمة، لذلك ليس لديهم خيار، حيث سيختار معظم البائعين بشكل أعمى الوكيل الذي يخبرهم أنه يمكنهم بيع الفيلا الخاصة بهم مقابل أكبر قدر من المال.
دوافع الوكيل
يتمتع الوكلاء بقدرة تنافسية كبيرة ويحصلون على مكافأة من وكالاتهم عندما يوقعون مع بائعين جدد. كما سترى عندما تتحدث معهم، سوف يفعلون ذلك وعدك القمر to get the listing.
يتنافس الوكلاء على أساس السعر الذي يخبرونك أنه يمكنهم بيع الفيلا الخاصة بك به. ولكن عندما تسأل عن تبرير السعر، فإنهم إما يقدمون "مبيعات سابقة" مزيفة (اسأل عن العناوين و التحقق بهذه الطريقة)، أو يقتبسون التسعير وهمية M2, or just tell you that you should blindly trust them because they’re ‘the expert’.
هناك طريقة سريعة للتحقق من المبيعات السابقة التي يخبرونك بها وهي القيام بذلك نظرة على DVF (حيث يمكنك رؤية الخريطة مع تراكب الجميع الفلل التي تم بيعها في آخر 5 إلى 6 سنوات)، ثم قم بمراجعة الفلل الموجودة فيها جوجل إيرث للتعرف على كيفية مقارنة حجمها وموقعها بالفيلا الخاصة بك. الأسعار المذكورة في DVF صحيحة (لكنها تشمل الضرائب)، ولكن المتر المربع وعدد الغرف المذكورة صحيحة لا دقيق - هذا هو السبب.
The reason they lie about your villa’s value is to secure the listing. It’s not that they are a bad person — it’s that the system in France is set up in a bad way. When they sign up a new seller, they get the commission no matter who finds the eventual buyer. They’re then able to advertise it (and their agency along with it) online.
إنهم يعلمون أن الفيلا لن يتم بيعها حتى تخفض السعر. عند هذه النقطة يمكنهم أن يقولوا "السوق أسوأ الآن" أو يختلقوا عذرًا، ولكن في النهاية سيحصلون على العمولة، لأنهم هم من قام بتأمين الإدراج.
إذا كنت جادًا في البيع، فأنت بحاجة إلى معرفة القيمة السوقية الحقيقية للفيلا وسعرها بشكل صحيح. لا تستمع إلى الوكلاء الذين يحاولون المزايدة على بعضهم البعض، لأن هذا سيؤدي فقط إلى المتاعب وعدم البيع. كما أخبرنا وكيل محلي: "عندما نخبر المالك بالقيمة السوقية الحقيقية للفيلا الخاصة به، من خلال تحليل DVF، يصاب بنوبة ذعر. ثم تمنحهم الوكالات الأخرى أسعارًا أعلى وهذا ضرب من الخيال، فقط للحصول على التفويض... لذلك، في النهاية، علينا أن نلعب هذه اللعبة ونقول لهم أن منزلهم يساوي أكثر مما تقوله الوكالات الأخرى، على الرغم من أننا نعرف ذلك لن نبيع، وإلا فلن نحصل على التفويض وسيتم إدراجه بهذا السعر على أي حال من قبل وكالة مختلفة.
هنا مثال…
هذه فيلا عادية وليست مميزة حاليا للبيع في إز. على الرغم من وجود الكثير من ضوضاء الطريق وواجهتها للشرق، فقد تم إدراجها بسعر 6 ملايين يورو تقريبًا (تم التخفيض من 7 ملايين يورو!) مجنون السؤال عن السعر. لا يوجد فيلا أبدًا بيعت بأي شيء قريب من سعر المتر المربع هذا في إز، في التاريخ المسجل. لكن هذا لم يمنع وكلاء القائمة من محاولة المزايدة على وكلاء آخرين لتأمين الإدراج لوكالتهم. وسوف تبقى في السوق حتى ييأس أصحابها، وفي ذلك الوقت من المرجح أن يتم بيعها بحوالي مليون يورو.
عند التدقيق موقع حكومة DVF وGoogle Earth، يمكننا أن نرى أن فيلا الجيران من المحتمل أن تكون من صنع نفس المطور وهي بنفس الطراز وبنفس الحجم تقريبًا (استنادًا إلى مساحتها وأرضياتها، كما رأينا عبر Google Earth)؛ تم بيعها مؤخرًا بمبلغ 930.500 يورو!
كما ترون، هذا مثال آخر على كيفية القيام بذلك تم الإبلاغ عن المتر المربع بشكل أقل من قبل الموثقين لتضخيم متوسط سعر المتر المربع بشكل خاطئ. يدرج موقع الموثقين مساحة الفيلا المباعة (الجار) بمساحة 125 مترًا مربعًا، ومع ذلك فإن قائمة بيع الوكالة للفيلا تشير إلى أن مساحتها تبلغ 379 مترًا مربعًا (أخبرنا الوكيل أن كل هذا متر مربع فوق الأرض وتم التحقق منه).
ومثال آخر…
هذه الفيلا في مرتفعات Villefranche-sur-Mer تطلب 4.6 مليون يورو. تبلغ مساحتها 260 مترًا مربعًا وتحتاج إلى تجديد (تصميمها الداخلي رخيص جدًا على طراز الثمانينات).
وها هي (على اليسار)، بجوار فيلا الجيران، وهي أكبر من الضعف:
وفي DVF، يمكنك أن ترى أن فيلا الجيران (التي تبلغ مساحتها 565 مترًا مربعًا) بيعت بمبلغ 1.1 مليون يورو في ذروة طفرة كوفيد (سعر أعلى من المعتاد). تم بيع جميع الفيلات الأخرى في المنطقة المجاورة تقريبًا بأسعار مماثلة.
...ومع ذلك، تم إقناع المالك من خلال وكيل غير أمين يحاول تأمين القائمة، بأن قيمة الفيلا الخاصة به تبلغ 4.6 مليون يورو، بدلاً من 800000 يورو تقريبًا التي تبلغ قيمتها الفعلية.
وكالات العقارات على الانترنت
A dozen online estate agencies have opened in France over the past five years – and although they have a tiny share of the market, they are growing rapidly. They charge far lower fees than traditional real estate agencies. They’re worth trying before going to a traditional agency, as if you can sell via one of these, you’ll save on fees and effort.
فيما يلي أهم الأشياء التي يجب التحقق منها:
نصيحة عند التعامل مع الوكلاء: تحاول الوكالات أحيانًا تضمين شروط جزائية غير قانونية في التفويضات التي تلزم البائع بدفع كل أو جزء من رسوم الوكالة حتى لو تم بيع المنزل بواسطة وكيل آخر، أو دفع 50٪ إذا وجد البائعون مشتريًا بأنفسهم. هذا غير قانوني، لكن الوكالات تحاول خداعك باستخدام هذا الشرط على أي حال. الوسيط الوحيد الذي يمكن أن يدفع له هو الذي يتولى عملية البيع.
