Γαλλία m² Η τιμολόγηση των ακινήτων είναι απάτη

Στη Γαλλία, κάθε φορά που πωλείται μια βίλα, η πώληση δημοσιεύεται σε ένα επίσημος κυβερνητικός ιστότοπος (που συχνά αναφέρεται ως DVF). The notaires are required to publish (with updates dumped every 6 months) the net price the property sold for, the exact location on a map, the m² size of the land, and the ‘approximate m² footprint’ of the house.

Μοιάζει με αυτό:

Υπόδειξη: Στο DVF, κάντε κλικ στο τετράγωνο της δορυφορικής προβολής κάτω αριστερά για εναλλαγή μεταξύ της προβολής κτηματογράφησης και μιας οπτικής φωτογραφίας, για να έχετε καλύτερη αίσθηση του μεγέθους των βιλών.

Είπε ξεκάθαρα, το m² διατίθεται για πωλούμενες βίλες είναι ένα αστείο — δεν υπάρχει βάση για την πραγματικότητα.

Δεδομένου ότι οι συμβολαιογράφοι κάνουν μια % προμήθεια σε κάθε πώληση, έχουν μια ανέντιμη τακτική να κάνουν τις τιμές m² να φαίνονται πολύ υψηλότερα από ό,τι πραγματικά είναι και παραπλανούν τους αγοραστές. Στη συνέχεια, οι πράκτορες χρησιμοποιούν αυτά τα ψευδή δεδομένα ως δικαιολογία για τις τιμές που ζητούν πάνω από την αγορά, σε μια προσπάθεια να ωθήσουν τις τιμές των κατοικιών προς τα πάνω. Στη συνέχεια, αυτές οι πληροφορίες διαδίδονται σε πολλούς άλλους ιστότοπους ακινήτων.

Πώς οι Συμβολαιογράφοι χειραγωγούν τα δεδομένα m2

Δεδομένου ότι δεν υπάρχει νόμος εναντίον του, οι συμβολαιογράφοι αναφέρουν μεγέθη m² που είναι πολλές, πολλές φορές μικρότερες από ό,τι είναι στην πραγματικότητα η βίλα. Επομένως, μια βίλα που εμφανίζεται ως 145 m² μπορεί να είχε διαφημιστεί ως 450 m² (βλ. παραδείγματα παρακάτω). Να γιατί:

Είναι μόνο «το αποτύπωμα» στη γη

Περαιτέρω δικαιολογία για το λανθασμένο m² είναι το πρόσωπο ότι το m² που εμφανίζεται για τις πωλούμενες βίλες είναι μόνο υποτίθεται ότι είναι το «αποτύπωμα m²». Κρυμμένο μέσα τις συχνές ερωτήσεις τους, το παραδέχεται ο ιστότοπος του DVF τα m² είναι μόνο μη νομικά δεσμευτικά υπολογίζει του 'm² αποτυπώματος' του σπιτιού (η ποσότητα γης που καταλαμβάνει το σπίτι) και λένε συγκεκριμένα ότι είναι δεν το κατοικήσιμο m² και κάνει δεν έχουν οποιαδήποτε νομική αξία:

Δεν υπάρχει νομική υποχρέωση μέτρησης του m² ή ακριβείας σε DVF

Το κύριο πρόβλημα είναι ότι μια σωστή έρευνα m² δεν απαιτείται από το νόμο και οι συμβολαιογράφοι δεν υποχρεούνται να αναφέρουν το πραγματικό m² στο DVF, και κατά συνέπεια, τα αυτοαναφερόμενα, «εκτιμώμενα» μεγέθη m² που δημοσιεύονται στο DVF είναι δραματικά under-reported.

Φουσκώνουν τις τιμές πώλησης

Το DVF εμφανίζει επίσης την τιμή πώλησης ως το “καθαρός πωλητής” τιμές (που περιλαμβάνω φόρος και, στη Γαλλική Ριβιέρα, δεδομένου ότι ο πωλητής πληρώνει τα έξοδα αντιπροσωπείας από τα κέρδη του, περιλαμβάνει τα τέλη πρακτορείου) για να διογκώσει τις τιμές πώλησης. Στη συνέχεια χρησιμοποιούν αυτή τη διογκωμένη τιμή πώλησης για να κάνουν τους μέσους όρους m², κάτι που είναι επίσης προφανώς ψευδές.

Δεν περιλαμβάνουν βίλες που απαιτούν ανακαίνιση

Ως Cédric Duplantier (ο οποίος εργάζεται στο Υπουργείο Οικονομικών της Γαλλίας, DGFIP, και ο οποίος είναι συντονιστής στον ιστότοπο DVF notaires) είπε, "Τα συμβόλαια πώλησης κτιρίων προς ανακαίνιση δεν αποτελούν μέρος των δεδομένων που υπάρχουν στο DVF." Αυτό σημαίνει ότι οι βίλες που πωλούνται ως «χρειάζονται ανακαίνιση» δεν περιλαμβάνονται στο DVF. Αυτό εξαλείφει πολλές από τις πωλήσεις σε χαμηλότερες τιμές από τα στατιστικά στοιχεία του μέσου όρου m² και από τον χάρτη DVF, αυξάνοντας περαιτέρω ψευδώς τα δημοσιευμένα στατιστικά στοιχεία του μέσου όρου m².

Οι μέσες τιμές M² βασίζονται σε αυτά τα ελαττωματικά δεδομένα

Despite the fact that the m² sizes published in DVF are not based on the real m² size of the villa, those who make commission off sales (notaires, agents, immo websites) all use this false data to pretend that villas are selling for much, much, much higher m² prices than they actually are.

Κατά μέσο όρο, τα m² που διεκδικούνται στον ιστότοπο του συμβολαιογράφου είναι 1/3 έως 1/4 του πραγματικού μεγέθους, που διογκώνει ψευδώς τις μέσες τιμές m², κάτι που ωφελεί τους συμβολαιογράφους και τους πράκτορες, οι οποίοι αμείβονται με προμήθεια.

Οι μέσοι όροι τιμών m² που εμφανίζονται στους ιστότοπους είναι ψεύτικοι — είναι πολύ, πολύ υψηλότεροι από ό,τι πωλούνται πραγματικά τα ακίνητα.

Παραδείγματα, με Απόδειξη!

Υπάρχουν άπειρα παραδείγματα, καθώς πάνω από το 97% των πωλήσεων βίλας αναφέρονται με λανθασμένα m². Παρακάτω είναι μερικά μόνο παραδείγματα για να σας δώσουν μια αίσθηση του τι πρέπει να αναζητήσετε. Εχε στο νου σου οτι:

• Οι πολεοδομικές άδειες δείχνουν μόνο το «κατοικήσιμο» m², το οποίο αφήνει πολύ χώρο σε ορισμένα σπίτια (οπουδήποτε με χαμηλά ταβάνια, ξενώνες, ντουλάπες αποθήκευσης, σκάλες κ.λπ.), οπότε τα περισσότερα διαφημίστηκαν πιθανότατα ως ακόμη μεγαλύτερα!
• Η τιμή που αναγράφεται στο DVF είναι υψηλότερη από την πραγματική τιμή προσφοράς, γιατί περιλαμβάνει φόρους!

Γι' αυτό λέμε το «μέγιστο» m² που πούλησε, γιατί αν συμπεριλάβατε τον μη «κατοικήσιμο» χώρο και αφαιρούσατε τους φόρους, η τιμή m² θα ήταν ακόμη χαμηλότερη!

Επίσης, μην αυξήσετε τα m² μετά από πλήρη ανακατασκευή, παρά το γεγονός ότι το πραγματικό m² είναι δημόσιο αρχείο…

Ως δευτερεύουσα σημείωση, ο αναφερόμενος αριθμός δωματίων επίσης (προφανώς) δεν είναι ακριβής.

Πώς να ελέγξετε το Μ2 των Βίλων

Μπορείτε να κάνετε τον δικό σας έλεγχο κοιτάζοντας τις βίλες που έχετε επισκεφτεί. Αποθηκεύστε τη διεύθυνση και τη λίστα πωλήσεων και συγκρίνετε με DVF και πολεοδομικές άδειες.

Ένας άλλος τρόπος για να το δείτε αυτό είναι να ελέγξετε τα σπίτια του γείτονα και να συγκρίνετε το μέγεθος με μια λίστα όπου αναγράφεται το μέγεθος.

Ακολουθεί ένα παράδειγμα… Αυτή είναι μια βίλα που πωλείται αυτήν τη στιγμή στο Eze:

Κατά τον έλεγχο τον ιστότοπο της κυβέρνησης DVF και το Google Earth, μπορούμε να δούμε ότι η βίλα του γείτονα πιθανότατα κατασκευάστηκε από τον ίδιο προγραμματιστή και έχει το ίδιο στυλ και περίπου το ίδιο μέγεθος (με βάση το αποτύπωμά της και τα πατώματα, όπως φαίνεται μέσω του Google Earth). πουλήθηκε πρόσφατα για 930.500 €!

Γιατί αυτό είναι ένα τέτοιο πρόβλημα

Παρά το γεγονός ότι το m² αναφέρεται σαφώς εσφαλμένα και δεν αντικατοπτρίζει το πραγματικό μέγεθος των βιλών που έχουν πουληθεί, Αυτά τα ψευδή δεδομένα χρησιμοποιούνται για εθνικές στατιστικές τιμολόγησης και ιστότοπους που ισχυρίζονται ότι γνωρίζουν τη μέση τιμή ανά m².

Αλλά είναι κυριολεκτικά αδύνατο για να ξέρετε αν οι τιμές ανεβαίνουν ή πέφτουν, ή το μέσο m², καθώς οι συμβολαιογράφοι μπορούν (και το κάνουν!) να χειριστούν αυτά τα δεδομένα με βάση το να κάνουν τα μεγέθη των σπιτιών m² τεχνητά μικρότερα (για να προσποιούνται ότι οι τιμές αυξάνονται).

Understanding this scam is one of the most important steps to understanding the French real estate market.

Η γνώση αυτής της πραγματικότητας της αγοράς είναι απαραίτητη εάν το θέλετε αγορά τη βίλα σας σε τιμή που είναι κοντά σε αυτό που μπορείτε Πουλώ αυτό για.

Agents: Market Manipulation

Τα κτηματομεσιτικά γραφεία χειραγωγούν επίσης την αγορά αγοράζοντας ακίνητα σε τιμές που είναι 5 φορές υψηλότερες από την αγοραία αξία, για να πραγματοποιήσουν μια πώληση σε τιμή που είναι υψηλότερη από οποιαδήποτε άλλη βίλα έχει πουληθεί σε αυτήν την περιοχή. Αυτή είναι η ίδια τακτική χειραγώγησης της αγοράς που χρησιμοποιείται σε άλλες βιομηχανίες που επικεντρώνονται στην πολυτέλεια, όπως η αγορά τέχνης.

Αυτό το κάνουν για να μπορούν να επισημάνουν αυτήν την πώληση σε μια προσπάθεια να δικαιολογήσουν τις τιμές που ζητούν πολύ πάνω από την αγορά και για να μπορούν να χειραγωγήσουν τις δημοσιευμένες μέσες τιμές m². Ενώ το κατέχουν, το νοικιάζουν.

Ακολουθεί ένα παράδειγμα: Η μακράν η υψηλότερη τιμή πώλησης μιας βίλας στο Eze είναι στη λεωφόρο 772 de la Marne. Λίγο σκάψιμο και θα το δεις Prestigimo (ένα μεσιτικό γραφείο) το αγόρασε. Κάνουν ό,τι μπορούν για να συγκαλύψουν αυτό το γεγονός και πουλάνε ακίνητα μεταξύ πρακτορείων, αγοράζοντας από φίλους προγραμματιστές για να πάρουν χρήματα πίσω, κ.λπ. Ψάξτε γύρω και θα βρείτε ένα τέτοιο παράδειγμα σε σχεδόν κάθε πόλη.

Περισσότερα Flat-Out Lies…

Πέρα από όλα αυτά, και προσθέτοντας στη σύγχυση σχετικά με την τιμολόγηση m², οι πράκτορες λένε ψέματα ρουτίνας για το μέγεθος m² των βιλών και βάζουν και τους επιθεωρητές να λένε ψέματα. Δεν είναι ασυνήθιστο οι καταχωρήσεις να ισχυρίζονται ότι μια βίλα είναι 100 έως 200 m² μεγαλύτερη από ό,τι πραγματικά είναι. Ο μόνος τρόπος για να μάθετε το πραγματικό m² είναι να το μετρήσετε από τον δικό σας, ανεξάρτητο επιθεωρητή. Ακόμα καλύτερα, δύο επιθεωρητές να το μετρήσουν και να δουν αν βρίσκουν διαφορετικούς αριθμούς.

Ορίστε πώς να μάθετε το πραγματικός αξία μιας βίλας στη Γαλλία.

Αγορά βίλας; Διαβάστε αυτό πρώτα!

Όταν είστε έτοιμοι να αναζητήσετε ένα ακίνητο, φροντίστε να διαβάσετε το δικό μας πλήρης οδηγός για την αγορά ακινήτων στη Γαλλία. Αυτοί οι οδηγοί εξηγούν πώς να εκτιμήσετε ένα ακίνητο πραγματικός value, how to get the best price and avoid over-pricing, what to look out for, how to avoid getting scammed, and more.

Μας οδηγός για το πού κατευθύνεται η αγορά περιλαμβάνει: Προβλέψεις για την αγορά ακινήτων στη Γαλλική Ριβιέρα, τρέχουσες και ιστορικές τάσεις τιμών στην αγορά και τους λόγους για τους οποίους οι τιμές θα συνεχίσουν να πέφτουν. Επιπλέον, συμπληρωματικό οδηγός για τους Ρώσους και τον αντίκτυπό τους στην αγορά ακινήτων της Γαλλικής Ριβιέρα.

Μας οδηγός για καταχωρήσεις ακινήτων περιλαμβάνει: πώς να βρείτε βίλες προς πώληση, τι να προσέξετε, παραπληροφόρηση και προειδοποιήσεις, δημοπρασίες και κατασχέσεις, αγορές απευθείας από τους πωλητές, γιατί το χρονοδιάγραμμα είναι το παν και ο λόγος για τον οποίο μόνο οι μισές περίπου από τις πωλήσεις βίλας αναφέρονται δημόσια.

Μας οδηγός για απάτες και μυστικά includes: warnings about the unethical tricks that agents, notaires, sellers, developers and builders use to get more money out of you. This is a must-read, and the whistleblower guide that those in the business don’t want you to see.

Μας οδηγός για κτηματομεσίτες includes: the dishonest things agents will tell you, how real estate agencies operate, buyer’s agents and property finders, why you should avoid illegal and non-local agents, and who to trust (an important warning).

Μας οδηγός για την τιμολόγηση και τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας μιας βίλας περιλαμβάνει: γιατί υπάρχει τόσο μεγάλη υπερτιμολόγηση, πώς να υπολογίσετε την αγοραία αξία μιας βίλας (τι αξίζει) και έναν οδηγό βήμα προς βήμα για να βρείτε την τιμή προσφοράς σας.

Μας οδηγός για σημαντικά πράγματα που πρέπει να μάθετε περιλαμβάνει: διαγνωστικές αναφορές και έρευνες, ήλιο και μικροκλίματα, πιθανά προβλήματα με τη θέα, φόρους στέγασης, ηλικία, πρόσβαση στο διαδίκτυο και κινητά, επικίνδυνες (κόκκινες) ζώνες, κινδύνους για την υγεία, θέματα ιδιωτικότητας και χώρου, κοντινά προβλήματα, Θα κατέχω πραγματικά παράνομες προσθήκες και δομές, γιατί πουλάνε, πώς να επαληθεύσω και πολλά άλλα.

Μας οδηγός για πράγματα που πρέπει να λάβετε υπόψη περιλαμβάνει: σας πραγματικός κόστη, προβλήματα με την αγορά μιας «προσφάτως ανακαινισμένης» βίλας, εκμάθηση για το τοπικό έγκλημα και καταληψίες και ερωτήσεις που πρέπει να κάνετε στον εαυτό σας.

Μας οδηγός για τη διαδικασία αγοράς περιλαμβάνει: διαπραγμάτευση της τιμής και της αρχικής προσφοράς, επιλογή έντιμου συμβολαιογράφου, αγορά στο μαύρο, την επίσημη προσφορά και κατάθεση, χρήση SCI, την κατάθεση, την περίοδο υπαναχώρησης, τι πρέπει να κάνετε πριν παραδώσετε τα χρήματα και τελική υπογραφή.

Μας οδηγός για μετά την αγορά περιλαμβάνει: ασφαλιστικές παγίδες, συμβουλές για δεύτερη κατοικία, ενοικίαση της βίλας σας, ανακαίνιση και τι πρέπει να γνωρίζετε για την πρόσληψη ατόμων.

Οδηγός για πωλητές: Πώς να τιμολογήσετε τη βίλα σας ώστε να πουληθεί.