Συντομεύσεις
Οδηγός για πωλητές: Πώς να τιμολογήσετε τη βίλα σας
If you want to sell your villa, you’ll need to know two things: the real true value of your property, and why agents tell you it’s worth more than it really is.
Πώς να καταλάβετε τι αξίζει πραγματικά η βίλα σας
Το #1 πράγμα που πρέπει να γνωρίζετε είναι: την αγοραία αξία. Η αγοραία αξία της βίλας σας βασίζεται στις προηγούμενες πωλήσεις στην κοντινή περιοχή — όχι στις ψεύτικοι μέσοι όροι τιμολόγησης m². Για αυτό θα πουλήσει η βίλα σας. Δεν μπορείτε να εμπιστευτείτε αυτό που σας λέει ένας πράκτορας για την αγοραία αξία (δείτε παρακάτω γιατί) — επομένως θα χρειαστεί να κάνετε τη δική σας έρευνα.
- Πρώτα, μάθετε για στατιστικά m² και γιατί είναι λανθασμένα (αυτό είναι το πιο σημαντικό πράγμα που πρέπει να μάθετε για τη γαλλική αγορά ακινήτων).
- Ο τρόπος για να υπολογίσετε την αγοραία αξία της βίλας σας περιγράφεται εδώ (είναι η ίδια διαδικασία και για αγοραστές και για πωλητές).
- Ο τρόπος για να προβλέψετε εάν πρόκειται να ανέβει ή να μειωθεί σε αξία τα επόμενα αρκετά χρόνια είναι η ανάλυση των παραγόντων που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων. Εδώ είναι το δικό μας οδηγός για το πού βρίσκεται η αγορά αυτή τη στιγμή και πού κατευθύνεται.
Οι αγοραστές θα μάθουν την αγοραία αξία: When a buyer gets a mortgage, the bank does a valuation of the property and tells the buyer what the market value is (the bank won’t approve a mortgage that’s above market value). Also, in the luxury real estate market, buyers normally have financial advisors who will advise them to get a valuation of the property.
Εάν τιμολογήσετε τη βίλα σας πάνω από την αγοραία αξία: Δεν θα πουλήσει. Είναι τόσο απλό. Θα μείνει στην αγορά για χρόνια μέχρι να αποφασίσετε να το βγάλετε. Μπορείτε να δείτε μόνοι σας, ενεργοποιώντας τις ειδοποιήσεις μέσω email τους ιστότοπους συγκέντρωσης.
Μερικοί πωλητές δεν ενοχλούν τη βίλα τους να κάθονται στην αγορά και να μην πουλάνε επειδή τους αρέσει η φαντασίωση ότι η βίλα τους αξίζει πολύ περισσότερο από ό,τι πραγματικά είναι ή έχουν κολλήσει η παλιά σκέψη ότι οι Ρώσοι θα κάνουν υπερβολικές δαπάνες στη βίλα τους. Στους πράκτορες δεν αρέσει αυτό, αλλά ανταγωνίζονται για να εξασφαλίσουν την καταχώριση, επομένως δεν έχουν επιλογή, καθώς οι περισσότεροι πωλητές θα επιλέξουν τυφλά τον πράκτορα που τους λέει ότι μπορούν να πουλήσουν τη βίλα τους με τα περισσότερα χρήματα.
Τα κίνητρα του πράκτορα
Οι πράκτορες είναι πολύ ανταγωνιστικοί και ανταμείβονται από τα πρακτορεία τους όταν υπογράφουν νέους πωλητές. Όπως θα δείτε όταν τους μιλήσετε, θα το κάνουν σου υπόσχομαι το φεγγάρι to get the listing.
Οι πράκτορες ανταγωνίζονται με βάση την τιμή που σας λένε ότι μπορούν να πουλήσουν τη βίλα σας. Αλλά όταν ζητάτε αιτιολόγηση της τιμής, είτε δίνουν ψεύτικες «προηγούμενες πωλήσεις» (ζητήστε τις διευθύνσεις και επαληθεύστε με αυτόν τον τρόπο), ή παραθέτουν πλαστές τιμές m2, or just tell you that you should blindly trust them because they’re ‘the expert’.
Ένας γρήγορος τρόπος για να επαληθεύσετε τις προηγούμενες πωλήσεις που σας λένε είναι να κοιτάξτε στο DVF (όπου μπορείτε να δείτε έναν χάρτη με επικάλυψη του όλοι τις βίλες που έχουν πουληθεί τα τελευταία 5 έως 6 χρόνια), στη συνέχεια ελέγξτε τις βίλες μέσα Google Earth για να πάρετε μια αίσθηση του πώς το μέγεθος και η θέση τους συγκρίνονται με τη βίλα σας. Οι τιμές που αναφέρονται στο DVF είναι σωστές (αλλά περιλαμβάνουν φόρους), αλλά το m² και ο αριθμός των δωματίων που αναφέρονται είναι not ακριβής - να γιατί.
The reason they lie about your villa’s value is to secure the listing. It’s not that they are a bad person — it’s that the system in France is set up in a bad way. When they sign up a new seller, they get the commission no matter who finds the eventual buyer. They’re then able to advertise it (and their agency along with it) online.
Ξέρουν ότι η βίλα δεν θα πουλήσει μέχρι να χαμηλώσεις την τιμή. Σε εκείνο το σημείο μπορούν να πουν «η αγορά είναι χειρότερη τώρα» ή να δικαιολογήσουν, αλλά στο τέλος θα πάρουν την προμήθεια, αφού είναι αυτοί που εξασφάλισαν την εισαγωγή.
Εάν σκέφτεστε σοβαρά να πουλήσετε, πρέπει να γνωρίζετε την πραγματική αγοραία αξία και να τιμάτε σωστά τη βίλα. Μην ακούτε τους πράκτορες που προσπαθούν να πλειοδοτήσουν ο ένας τον άλλον, καθώς αυτό απλώς θα έχει ως αποτέλεσμα μια ταλαιπωρία και καμία πώληση. Όπως μας είπε ένας τοπικός πράκτορας: «Όταν λέμε στον ιδιοκτήτη την πραγματική αγοραία αξία της βίλας τους, με ανάλυση DVF, παθαίνει κρίση πανικού. Στη συνέχεια, άλλα πρακτορεία τους δίνουν υψηλότερες τιμές που είναι φαντασίωση, μόνο και μόνο για να πάρουν την εντολή… Έτσι, στο τέλος, πρέπει να παίξουμε αυτό το παιχνίδι και να τους πούμε ότι το σπίτι τους αξίζει περισσότερο από αυτό που λένε άλλα πρακτορεία, παρόλο που το ξέρουμε δεν θα πουλήσει, διαφορετικά δεν θα λάβουμε την εντολή και απλώς θα εισαχθεί σε αυτήν την τιμή ούτως ή άλλως από διαφορετικό πρακτορείο.”
Here’s an example…
Αυτή είναι μια κανονική, τίποτα το ιδιαίτερο βίλα επί του παρόντος προς πώληση στο Eze. Παρά το γεγονός ότι έχει πολύ θόρυβο από το δρόμο και βλέπει προς την Ανατολή, αναγράφεται στα σχεδόν 6 εκατομμύρια ευρώ (μειωμένο από 7 εκατομμύρια ευρώ!) insane asking price. No villa has ever sold for anything close to that m² price in Eze, in recorded history. But that didn’t stop the listing agents from trying to outbid other agents to secure the listing for their agency. It will sit on the market until the owners are desperate, at which time it will likely sell for around €1 million.
Κατά τον έλεγχο τον ιστότοπο της κυβέρνησης DVF και το Google Earth, μπορούμε να δούμε ότι η βίλα του γείτονα πιθανότατα κατασκευάστηκε από τον ίδιο προγραμματιστή και έχει το ίδιο στυλ και περίπου το ίδιο μέγεθος (με βάση το αποτύπωμά της και τα πατώματα, όπως φαίνεται μέσω του Google Earth). πουλήθηκε πρόσφατα για 930.500 €!
Όπως μπορείτε να δείτε, αυτό είναι ένα άλλο παράδειγμα του πώς το m² υποδηλώνεται δραματικά από τους συμβολαιογράφους για ψευδή διόγκωση της μέσης τιμής m². Ο ιστότοπος συμβολαιογράφων αναφέρει την πωληθείσα βίλα (του γείτονα) ως 125 m², ωστόσο η λίστα πώλησης του πρακτορείου για τη βίλα αναφέρει το μέγεθός της ως 379 m² (ο πράκτορας μας είπε ότι όλα αυτά είναι υπέργεια m² και επαληθεύτηκε.)
Και άλλο ένα παράδειγμα…
Αυτή η βίλα στα ύψη της Villefranche-sur-Mer ζητά 4,6 εκατομμύρια ευρώ. Είναι 260 τ.μ. και χρειάζεται ανακαίνιση (είναι πολύ φτηνά σε στυλ της δεκαετίας του 1980 στο εσωτερικό).
Here’s it is (on the left), next to the neighbors villa, which is more than twice as big:
Και στο DVF, μπορείτε να δείτε ότι η βίλα του γείτονα (η οποία είναι 565 τ.μ.) πουλήθηκε για 1,1 εκατ. ευρώ στο απόγειο της έκρηξης του Covid (υψηλότερη τιμή από το κανονικό). Σχεδόν όλες οι άλλες βίλες στην κοντινή περιοχή πωλούνται σε παρόμοιες τιμές.
…and yet, the owner has been convinced by a dishonest agent trying to secure the listing, that their villa is worth €4.6 million, instead of the roughly €800,000 that it’s actually worth.
Διαδικτυακά Μεσιτικά Γραφεία
A dozen online estate agencies have opened in France over the past five years – and although they have a tiny share of the market, they are growing rapidly. They charge far lower fees than traditional real estate agencies. They’re worth trying before going to a traditional agency, as if you can sell via one of these, you’ll save on fees and effort.
Εδώ είναι τα κύρια που πρέπει να ελέγξετε:
Συμβουλή όταν συναλλάσσεστε με πράκτορες: Μερικές φορές τα πρακτορεία προσπαθούν να συμπεριλάβουν παράνομες ποινικές ρήτρες στις εντολές που δεσμεύουν τον πωλητή να πληρώσει το σύνολο ή μέρος των τελών αντιπροσώπευσης ακόμα και αν το σπίτι πωληθεί από άλλο αντιπρόσωπο ή να πληρώσει το 50% εάν οι πωλητές βρουν οι ίδιοι αγοραστή. Αυτό είναι παράνομο, αλλά οι εταιρείες προσπαθούν να σας εξαπατήσουν με αυτήν τη ρήτρα ούτως ή άλλως. Ο μόνος μεσάζων που μπορεί να πληρωθεί είναι αυτός που χειρίστηκε την πώληση.
