È forse il posto più perfetto al mondo per godersi un martini — ‘agitato, non mescolato’, ovviamente.
La casa che l’attore Sean Connery possiede da tempo in Costa Azzurra è in vendita. La villa in stile Belle Époque, alta sei piani, risale al 1928 e sorge in una cornice meravigliosa con vista sulla città di Nizza e sul Mar Mediterraneo. Connery acquistò la casa, conosciuta come La Roc Fleuri, dopo il suo matrimonio nel 1970 con la pittrice Micheline Roquebrune. La coppia di neo-sposi ha vissuto lì per “una dozzina di anni circa”, e i vicini la chiamano ancora “la casa di Sean Connery”.
Originario della Scozia, Connery è stato il primo attore a interpretare James Bond, recitando nei primi cinque film della serie negli anni ‘60. Tuttavia, questo ruolo gli dà un motivo innegabile per vantarsi, visto che ha effettivamente avuto un ruolo nell’ultima apparizione dell’attore nei panni di James Bond, nel film del 1983 Non dire mai "mai più". Il film del 1983 è stato girato in vari luoghi di Nizza e delle vicine Villefranche e Monaco — persino nella villa stessa.
Affacciato sul vecchio porto di Nizza, è esposto a ovest e offre una vista mozzafiato sulla Baia degli Angeli . La villa si trova proprio ai margini di Nizza in una posizione costiera strategica, a metà strada tra Cannes e Monaco. È una delle ultime grandi ville sul mare costruito da turisti inglesi lungo la Costa Azzurra tra la prima e la seconda guerra mondiale.
La casa principale si sviluppa su sei piani, con diverse terrazze da cui ammirare il panorama. La villa presenta un’imponente facciata in stile Luigi XVI con elementi contemporanei, che sfrutta al massimo i ripidi pendii del terreno che scendono verso il mare sottostante.
La villa originale ha cinque camere da letto, una piscina coperta, una palestra e una spa, una cucina da gourmet e una terrazza sul tetto. Una zona reception rivestita di piastrelle a mosaico conduce a un imponente atrio d’ingresso; tra gli altri punti di forza ci sono una sala da pranzo formale e un soggiorno con vetrate a tutta altezza. La camera da letto principale (dotata di due bagni) occupa l’intero piano superiore della villa ed è accessibile tramite un ascensore a gabbia privato in stile d’epoca, “decorato con fiori in ferro battuto e filigrana”, come recita l’annuncio.
Tra i servizi ci sono una cantina, una palestra, un ufficio e un hammam. Un ascensore e una scala in pietra consentono di spostarsi tra i sei piani dell’edificio, mentre in cima una scala a chiocciola porta a una terrazza panoramica sul tetto, perfetta per intrattenere gli ospiti. I sentieri in pietra si snodano tra prati e giardini ai piani inferiori.
Gli attuali proprietari di Roc Fleuri ne hanno ampliato la superficie rispetto all’epoca in cui ci viveva Connery, acquistando due proprietà adiacenti e unendo i terreni ampliati fino a raggiungere poco meno di 1,25 acri, creando al contempo due dependance (ricavate dalle ville d’epoca già esistenti) e realizzando una piscina circolare all’aperto e una serie di giardini terrazzati che scendono verso il Mar Mediterraneo.
È interessante notare che, nonostante una pubblicità enorme e senza precedenti, il prezzo della villa era dimezzato (il prezzo era stato ridotto a 15 milioni di euro nel febbraio 2021, dopo quasi un anno sul mercato, per poi essere inspiegabilmente riportato a 30 milioni di euro alla fine del 2022) e, dopo che l'immobile è rimasto sul mercato per due anni a quel prezzo ridotto, la nuova agenzia ha deciso di raddoppiare il prezzo riportandolo a 30 milioni di euro.
Visto che ancora Non è stata venduta, ma anni dopo è stata rimessa in vendita a 18,5 milioni di euro. È molto improbabile che venga venduta, visto quanto sia irragionevolmente sopravvalutata. Si prevede che i prezzi delle ville nel mercato immobiliare della Costa Azzurra scenderanno nei prossimi mesi e anni, quindi sarà interessante vedere a quanto verrà venduto alla fine!
Quanto vale davvero?
Villa Le Roc Fleuri è un esempio perfetto di quanto sia facile manipolare i prezzi al metro quadrato delle ville di lusso semplicemente cambiando ciò che viene considerato come “metro quadrato”.
Il annuncio attuale su Century 21 nell’annuncio si indicano sia la “superficie totale” della villa che la sua “superficie abitabile” pari a 939 m². Ma la stessa tabella dettagliata stanza per stanza fornita dall’agenzia rivela cosa si nasconde dietro quella cifra principale.
Dei 939,1 m² pubblicizzati:
- La superficie della piscina coperta è di 170,3 m²;
- 84,7 m² sono vagamente indicati come “altro”;
- I 107,3 m² comprendono l'ingresso, i pianerottoli e le aree di passaggio;
- 190,5 m² composti da bagni, servizi igienici, spogliatoi e lavanderia; e
- Solo 386,3 m² sono occupati dalle camere da letto, dal soggiorno, dalla sala da pranzo, dallo studio e dalle cucine.
In altre parole, quasi 59% di quella che l’agenzia chiama “superficie abitabile” non è spazio abitativo principale né camera da letto. La cifra più vicina e chiara che abbiamo per le stanze principali rifinite della villa è quindi di circa 386 m², non 939 m².
Con un prezzo richiesto di 18,5 milioni di euro, la superficie totale di 939 m² indicata dall’agenzia porta a un prezzo al metro quadro di circa 19.700 euro. Se rapportato ai 386,3 m² di superficie utile identificabile, il prezzo richiesto arriva a quasi 47.900 euro al metro quadro.
La superficie pubblicizzata risulta ancora meno credibile se si confrontano i dati delle agenzie concorrenti. Savills sostiene che “oltre 1.100 m² di superficie abitabile,”, Century 21 dichiara 939 m², mentre nei precedenti annunci la superficie era arrotondata a 1.000 m², e il registro pubblico delle transazioni indica solo 533 m². Nel frattempo, l’unico annuncio che specifica effettivamente le stanze riporta 386,3 m² di spazio principale dedicato alla vita quotidiana, alla cucina, allo studio e alle camere da letto.
Questo ci dà quattro denominatori completamente diversi — 386 m², 533 m², 939 m² e più di 1.100 m² — per quella che dovrebbe essere la stessa villa. Queste cifre chiaramente non si riferiscono alla stessa cosa, eppure le agenzie e i siti web dedicati ai prezzi immobiliari le trattano come intercambiabili quando pubblicano prezzi al metro quadro che dovrebbero essere attendibili.
Questo è proprio il problema delle statistiche francesi DVF e di quelle notarili sui prezzi delle ville. Il database… superficie edificata effettiva Non si tratta di un certificato di superficie abitabile redatto secondo criteri legali. È una registrazione amministrativa e fiscale che può essere incompleta, non aggiornata o basata su una definizione dell’immobile completamente diversa.
A studio sul campo Uno studio su 250 ville nella regione Provenza-Alpi-Costa Azzurra ha rilevato che solo 13% delle superfici DVF rientravano entro 5% dell’area misurata. Tra gli immobili rimanenti, la superficie reale era maggiore in 88% dei casi, con discrepanze che raggiungevano i 300%.
Gli agenti, però, dividono comunque i prezzi delle transazioni per questi denominatori inaffidabili, ripropongono le cifre risultanti come “medie” locali e poi usano quelle medie gonfiate per giustificare il prossimo prezzo richiesto, anch’esso gonfiato. Per l’indagine completa e gli esempi documentati, dai un’occhiata al nostro Analisi dei prezzi al m² nel settore immobiliare francese.
Un confronto molto più utile è quello con una vendita effettivamente conclusa sulla stessa strada. Nel 2023, Villa Beau Site, al numero 114 di boulevard Carnot, è stata venduta per poco meno di 7 milioni di euro. Proprio come Le Roc Fleuri, è una spettacolare tenuta a più livelli sul Mont Boron, con vista panoramica su Nizza e sulla Baie des Anges.
Villa Beau Site è composta da quattro edifici collegati tra loro: la villa principale di 410 m², L’Isba di 50 m², Les Rochers di 80 m² e Villa Hyacinthe di 180 m² — per un totale di 720 m² e oltre 20 stanze. A differenza del prezzo richiesto, questa cifra inferiore ai 7 milioni di euro rappresenta la somma che un acquirente reale era disposto a pagare.
Neanche le spese di ristrutturazione dichiarate da Le Roc Fleuri dimostrano un valore di mercato più alto. L’affermazione secondo cui l’attuale proprietario avrebbe speso più di 10 milioni di euro sembra provenire dall’agente immobiliare incaricato della vendita; non sono state rese pubbliche né fatture, né il rendiconto finale dell’architetto, né una descrizione dei lavori documentata in modo indipendente. Inoltre, la ristrutturazione risale a circa un decennio fa — secondo Savills è stata completata nel 2016 — quindi anche se si trattasse di una spesa storica reale, questa non corrisponderebbe al suo attuale valore contributivo. I soldi spesi non sono automaticamente recuperabili.
Considerando la transazione già conclusa per Beau Site, le affermazioni incoerenti di Le Roc Fleuri sulla superficie, il fatto che non sia riuscito a vendersi a 15 milioni di euro per molto tempo e la sostanziale ristrutturazione che un nuovo proprietario potrebbe ancora richiedere, una valutazione dal punto di vista dell’acquirente nell’ordine di pochi milioni è decisamente più plausibile rispetto a 18,5 milioni di euro. Una cifra compresa tra circa 6 e 8 milioni di euro consentirebbe di applicare un certo premio per i terreni più estesi pubblicizzati da Le Roc Fleuri. Un acquirente che intenda sventrare e modernizzare completamente la proprietà potrebbe ragionevolmente arrivare a una cifra più vicina ai 5-6 milioni di euro.
Per capire meglio come notai, agenti immobiliari e le modalità di segnalazione del DVF collaborino per creare questi falsi dati di riferimento sui m² a Nizza e in tutta la Costa Azzurra, puoi leggere il reportage investigativo completo su Analisi dei prezzi al m² nel settore immobiliare francese.
Vuoi saperne di più? Ecco un elenco delle ville famose, le celebrità che le possedevano e le cose pazzesche che ci sono successe.
