É talvez o lugar mais perfeito do mundo para saborear um martini — ‘agitado, não mexido’, claro.
A casa onde o ator Sean Connery viveu durante muito tempo na Riviera Francesa está à venda. A villa de seis andares, do estilo Belle Époque, data de 1928 e está situada num cenário deslumbrante, com vistas para a cidade de Nice e para o Mar Mediterrâneo. O Connery comprou a casa, conhecida como La Roc Fleuri, depois do seu casamento em 1970 com a pintora Micheline Roquebrune. O casal de recém-casados viveu lá durante “uma dúzia de anos, mais ou menos”, e os vizinhos ainda se referem à casa como “a casa do Sean Connery”.
Natural da Escócia, o Connery foi o primeiro ator a interpretar o James Bond, tendo protagonizado os primeiros cinco filmes da série nos anos 60. No entanto, esta propriedade tem um motivo inegável para se gabar, já que teve um papel importante na última aparição do ator como James Bond, no filme de 1983, Nunca digas «nunca mais». O filme de 1983 foi rodado em vários locais de Nice e nas cidades vizinhas de Villefranche e Mónaco — até na própria villa.
Com vista para o antigo porto de Nice, está virada para oeste e oferece vistas deslumbrantes sobre a Baía dos Anjos . A moradia fica mesmo à beira de Nice numa localização privilegiada junto à costa, a meio caminho entre Cannes e Mónaco. É uma das últimas grandes moradias à beira-mar construído por visitantes ingleses ao longo da Côte d’Azur, entre a Primeira e a Segunda Guerra Mundial.
A casa principal tem seis andares, com vários terraços de onde se pode apreciar a paisagem. A moradia tem uma impressionante fachada inspirada no estilo Luís XVI, com toques contemporâneos, que tira o máximo partido das encostas íngremes do terreno até ao mar lá em baixo.
A moradia original tem cinco quartos, uma piscina interior, um ginásio e um spa, uma cozinha gourmet e um terraço no telhado. Uma área de receção revestida com azulejos de mosaico leva a um grande hall de entrada, e outros destaques incluem uma sala de jantar formal e uma sala de estar com janelas do chão ao teto. O quarto principal (que tem duas casas de banho) ocupa todo o último andar da mansão e é acessível através de um elevador privado em gaiola, ao estilo da época, “decorado com flores em ferro forjado e filigrana”, como diz o anúncio.
Quanto às comodidades, há uma adega, um ginásio, um escritório e um hammam. Um elevador e uma escadaria de pedra permitem percorrer as seis plantas do edifício e, no topo, uma escada em espiral leva a um terraço panorâmico no telhado, ideal para receber convidados. Caminhos de pedra serpenteiam pelos relvados e jardins lá em baixo.
Os atuais proprietários do Roc Fleuri aumentaram a sua área desde a época em que o Connery lá esteve, comprando duas propriedades adjacentes e unindo os terrenos ampliados até um total de pouco menos de 1,25 acres, ao mesmo tempo que criaram duas casas de hóspedes (a partir das vilas de época já existentes) e instalaram uma piscina exterior circular e uma série de jardins em socalcos que descem em direção ao Mar Mediterrâneo.
Curiosamente, apesar de toda a publicidade sem precedentes e em grande escala, o preço da moradia foi reduzido para metade (o preço foi reduzido para 15 milhões de euros em fevereiro de 2021, depois de quase um ano no mercado, e depois, inexplicavelmente, voltou a subir para 30 milhões de euros no final de 2022), e depois de ter ficado no mercado durante dois anos com o preço reduzido, a nova agência decidiu duplicar o preço, voltando aos 30 milhões de euros.
Uma vez que isso ainda Não se vendeu e, anos mais tarde, foi colocada novamente à venda por 18,5 milhões de euros. É muito improvável que se venda, dado o preço exorbitante a que está a ser vendida. Prevê-se que os preços das moradias no mercado imobiliário da Riviera Francesa venham a baixar nos próximos meses e anos, por isso vai ser interessante ver por quanto é que isto vai acabar por ser vendido!
Quanto vale mesmo?
A Villa Le Roc Fleuri é um exemplo perfeito de como os preços por metro quadrado das moradias de luxo podem ser facilmente manipulados, bastando para isso alterar o que é considerado um “metro quadrado”.
O anúncio atual da Century 21 Anuncia tanto a “área total” da moradia como a sua “área útil” como sendo de 939 m². Mas a própria lista detalhada por divisão da agência revela o que se esconde por trás desse número principal.
Dos 939,1 m² anunciados:
- A área da piscina coberta é de 170,3 m²;
- 84,7 m² estão vagamente classificados como “outros”;
- Os 107,3 m² incluem a entrada, os patamares e as áreas de circulação;
- 190,5 m² que incluem casas de banho, sanitários, vestiários e lavandaria; e
- Apenas 386,3 m² distribuídos por quartos, sala de estar, sala de jantar, escritório e cozinhas.
Por outras palavras, quase 59% daquilo a que a agência chama “superfície habitável” não é espaço principal de habitação nem quartos. O valor mais preciso que temos para as divisões principais acabadas da moradia é, portanto, de aproximadamente 386 m², e não 939 m².
Com o preço pedido de 18,5 milhões de euros, a área total de 939 m² da agência dá-nos um valor de cerca de 19 700 euros/m². Se considerarmos os 386,3 m² de áreas principais identificáveis, o preço pedido chega aos quase 47 900 euros/m².
A área anunciada fica ainda menos credível quando se comparam os registos da concorrência. A Savills afirma que “mais de 1 100 m² de área útil,”, a Century 21 diz que são 939 m², mas em campanhas de marketing anteriores arredondavam para 1 000 m², e o registo público de transações indica apenas 533 m². Por outro lado, o único anúncio que realmente detalha as divisões revela 386,3 m² de área principal destinada a estar, cozinha, escritório e quartos.
Isso dá-nos quatro denominadores radicalmente diferentes — 386 m², 533 m², 939 m² e mais de 1 100 m² — para o que supostamente é a mesma moradia. É óbvio que estes números não se referem à mesma coisa, mas mesmo assim as agências e os sites de preços imobiliários tratam-nos como se fossem intercambiáveis quando apresentam preços por metro quadrado que supostamente são de referência.
É exatamente esse o problema com as estatísticas francesas da DVF e as estatísticas notariais sobre os preços das moradias. A base de dados área real construída não é um certificado de área habitável medido legalmente. É um registo administrativo e fiscal que pode estar incompleto, desatualizado ou baseado numa definição totalmente diferente do imóvel.
A estudo de campo Um estudo que envolveu 250 moradias na região de Provença-Alpes-Côte d’Azur revelou que apenas 13% das superfícies DVF se situavam dentro de 5% da área medida. Entre as restantes propriedades, a área real era maior em 88% dos casos, com discrepâncias que chegavam a 300%.
No entanto, os agentes dividem os preços das transações por esses denominadores pouco fiáveis, apresentam os números resultantes como “médias” locais e, depois, usam essas médias inflacionadas para justificar o próximo preço de venda inflacionado. Para veres a investigação completa e exemplos documentados, consulta o nosso Análise dos preços por m² no mercado imobiliário francês.
Uma comparação muito mais útil é uma venda efetivamente concluída na mesma rua. Em 2023, A Villa Beau Site, no n.º 114 do boulevard Carnot, foi vendida por pouco menos de 7 milhões de euros. Tal como o Le Roc Fleuri, é uma espetacular propriedade no Mont Boron, distribuída por vários pisos, com vistas panorâmicas sobre Nice e a Baie des Anges.
A Villa Beau Site é composta por quatro edifícios interligados: a villa principal, com 410 m²; a L’Isba, com 50 m²; a Les Rochers, com 80 m²; e a Villa Hyacinthe, com 180 m² — num total de 720 m² e mais de 20 quartos. Ao contrário do preço de venda, este valor inferior a 7 milhões de euros reflete o montante que um comprador real estava disposto a pagar.
As despesas de renovação alegadas pelo Le Roc Fleuri também não comprovam um valor de mercado mais elevado. A afirmação de que o atual proprietário gastou mais de 10 milhões de euros parece ter vindo do agente imobiliário responsável pela venda; não foram publicadas faturas, a conta final do arquiteto nem qualquer descrição do âmbito dos trabalhos documentada de forma independente. Além disso, a renovação já tem cerca de uma década — a Savills diz que ficou concluída em 2016 —, pelo que mesmo que as despesas fossem reais, não corresponderiam ao seu valor atual. O dinheiro gasto não é, automaticamente, dinheiro que se possa recuperar.
Tendo em conta a transação concluída do Beau Site, as alegações inconsistentes do Le Roc Fleuri quanto à área, a sua incapacidade prolongada de ser vendido por 15 milhões de euros e a modernização substancial que um novo proprietário ainda possa exigir, uma avaliação do lado do comprador na casa dos milhões de um dígito alto é consideravelmente mais defensável do que 18,5 milhões de euros. Um valor entre cerca de 6 milhões e 8 milhões de euros permitiria algum prémio pela área anunciada mais ampla do Le Roc Fleuri. Um comprador que pretenda esvaziar a propriedade e modernizá-la de forma abrangente poderia, racionalmente, chegar a um valor mais próximo dos 5 milhões a 6 milhões de euros.
Para uma análise mais aprofundada de como os notários, os agentes imobiliários e os mecanismos de comunicação de dados da DVF colaboram para criar estes falsos valores de referência de m² em Nice e na Riviera Francesa, podes ler o relatório de investigação completo em Análise dos preços por m² no mercado imobiliário francês.
Queres saber mais? Aqui está um lista de moradias famosas, as celebridades que eram donas dessas casas e as coisas malucas que lá aconteceram.
