Det är kanske den allra bästa platsen i världen att njuta av en martini på – ‘skakad, inte omrörd’, förstås.
Skådespelaren Sean Connerys långvariga hem på Franska Rivieran är till salu. Den sex våningar höga villan i Belle Epoque-stil byggdes 1928 och ligger i en utsökt miljö med utsikt över staden Nice och Medelhavet. Connery köpte huset, som kallas La Roc Fleuri, efter sitt bröllop 1970 med konstnären Micheline Roquebrune. Det nygifta paret bodde där i “ett dussin år eller så”, och grannarna kallar det fortfarande för “Sean Connerys hus”.
Connery, som är född i Skottland, var den första skådespelaren att gestalta James Bond och medverkade i de fem första Bond-filmerna under 60-talet. Fastigheten ger dock utan tvekan anledning att skryta, eftersom den faktiskt spelade en roll i skådespelarens sista framträdande som James Bond, i filmen från 1983 Säg aldrig ”aldrig” igen. Filmen från 1983 spelades in på olika platser runt om i Nice och i de närliggande orterna Villefranche och Monaco – till och med i själva villan.
Med utsikt över den gamla hamnen i Vieux Nice ligger den västvänd med vidsträckt utsikt över Änglarnas vik . Villan ligger precis i utkanten av Nice på en framträdande plats vid kusten, halvvägs mellan Cannes och Monaco. Det är en av de sista stora villorna vid havet uppförd av engelska besökare längs Côte d’Azur mellan första och andra världskriget.
Huvudbyggnaden sträcker sig över sex våningar och har flera terrasser där man kan njuta av den vackra utsikten. Villan har en imponerande fasad i Ludvig XVI-stil med moderna inslag, som på bästa sätt utnyttjar den branta sluttningen ned mot havet.
Den ursprungliga villan har fem sovrum, en inomhuspool, ett gym och spa, ett gourmetkök samt en takterrass. En reception med mosaikgolv leder till en storslagen entréhall, och andra höjdpunkter inkluderar en formell matsal och ett vardagsrum med fönster från golv till tak. Det stora sovrummet (som har två badrum) upptar hela herrgårdens översta våning och nås via en privat, tidstypisk burhiss, “utsmyckad med smidesjärnblommor och filigran”, enligt fastighetsannonsen.
Bland bekvämligheterna finns en vinkällare, ett gym, ett kontor och ett hamam. En hiss och en stentrappa förbinder de sex våningarna, och högst upp leder en spiraltrappa upp till en takterrass med vacker utsikt som är perfekt för festligheter. Stengångar slingrar sig genom gräsmattor och trädgårdar nedanför.
Roc Fleuris nuvarande ägare har utökat fastighetens yta sedan Connerys tid där genom att köpa två angränsande fastigheter och slå samman de utvidgade markområdena till strax under 1,25 acres. Samtidigt har de inrättat två gästhus (i de befintliga villorna från den tiden) och anlagt en rund utomhuspool samt en rad terrasserade trädgårdar som sluttar ned mot Medelhavet.
Intressant nog var villans pris, trots en oöverträffad och enorm publicitet, halverades (priset sänktes till 15 miljoner euro i februari 2021, efter att ha legat ute till försäljning i nästan ett år, för att sedan på oförklarlig väg höjas tillbaka till 30 miljoner euro i slutet av 2022), och efter att fastigheten legat ute till försäljning i två år till det sänkta priset beslutade den nya mäklarbyrån att fördubbla priset tillbaka till 30 miljoner euro.
Eftersom det fortfarande Den såldes inte, och flera år senare lades den ut till försäljning igen till ett pris av 18,5 miljoner euro. Det är mycket osannolikt att den kommer att säljas, med tanke på hur uppenbart överprissatt den är. Priserna på villor på fastighetsmarknaden vid Franska Rivieran förväntas sjunka under de kommande månaderna och åren, så det ska bli spännande att se vad den till slut kommer att säljas för!
Vad är det egentligen värt?
Villa Le Roc Fleuri är ett perfekt exempel på hur lätt priserna per kvadratmeter för lyxvillor kan manipuleras genom att helt enkelt ändra definitionen av vad som räknas som en “kvadratmeter”.
Den aktuellt objekt hos Century 21 I annonsen anges både villans “totala yta” och dess “bostadsyta” till 939 m². Men mäklarbyråns egen rum-för-rum-förteckning avslöjar vad som döljer sig bakom den övergripande siffran.
Av de angivna 939,1 m²:
- Inomhuspoolens yta är 170,3 m²;
- 84,7 m² är vagt betecknat som “övrigt”;
- 107,3 m² består av entrén, trappavsatser och gemensamma utrymmen;
- 190,5 m² består av badrum, toaletter, omklädningsrum och tvättstuga; samt
- Endast 386,3 m² består av sovrum, vardagsrum, matsal, arbetsrum och kök.
Med andra ord utgör nästan 59% av det som myndigheten kallar “beboelig yta” inte huvudsakliga vardags- eller sovrum. Den mest tillförlitliga siffran vi har för villans färdigställda huvudrum är därför cirka 386 m², inte 939 m².
Med ett begärt pris på 18,5 miljoner euro ger fastighetsmäklarens yta på 939 m² ett pris på cirka 19 700 euro/m². Om man räknar på de 386,3 m² som utgörs av identifierbara huvudrum blir det begärda priset nästan 47 900 euro/m².
Den angivna ytan framstår som ännu mindre trovärdig när man jämför de olika uppgifterna. Savills hävdar att “mer än 1 100 m² bostadsyta,”, Century 21 uppger 939 m², medan tidigare marknadsföringsmaterial avrundar siffran till 1 000 m², och offentligt transaktionsregister uppger endast 533 m². Samtidigt framgår det av den enda annonsen som faktiskt specificerar rummen att den huvudsakliga ytan för vardagsrum, kök, arbetsrum och sovrum uppgår till 386,3 m².
Det ger oss fyra radikalt olika nämnare – 386 m², 533 m², 939 m² och över 1 100 m² – för vad som förmodas vara samma villa. Dessa siffror beskriver uppenbarligen inte samma sak, men ändå behandlar mäklarbyråer och webbplatser för fastighetspriser dem som utbytbara när de tar fram vad som påstås vara tillförlitliga priser per kvadratmeter.
Det är just detta som är problemet med den franska DVF-statistiken och den notariella statistiken över villapriser. Databasens faktisk bebyggd yta är inte ett intyg om bostadsyta som fastställts genom en lagstadgad mätning. Det är en administrativ och skattemässig uppgift som kan vara ofullständig, inaktuell eller baserad på en helt annan definition av fastigheten.
A fältstudie En undersökning av 250 villor i regionen Provence-Alpes-Côte d’Azur visade att endast 13% av DVF-ytorna låg inom 5% av den uppmätta ytan. Bland de återstående fastigheterna var den faktiska arealen större i 88% av fallen, med avvikelser på upp till 300%.
Mäklarna delar ändå ut transaktionspriserna med dessa opålitliga nämnare, presenterar de resulterande siffrorna som lokala “genomsnitt” och använder sedan dessa uppblåsta genomsnitt för att motivera nästa uppblåsta begärt pris. För den fullständiga undersökningen och dokumenterade exempel, se vår Prisanalys för fastigheter i Frankrike per m².
En betydligt mer användbar jämförelse är en faktisk genomförd försäljning på samma gata. År 2023, Villa Beau Site på 114 boulevard Carnot såldes för knappt 7 miljoner euro. Precis som Le Roc Fleuri är det en spektakulär fastighet i flera plan på Mont Boron med panoramautsikt över Nice och Baie des Anges.
Villa Beau Site består av fyra sammanhängande byggnader: huvudvillan på 410 m², L’Isba på 50 m², Les Rochers på 80 m² och Villa Hyacinthe på 180 m² – sammanlagt 720 m² och över 20 rum. Till skillnad från ett begärt pris speglar siffran på under 7 miljoner euro det belopp som en faktisk köpare var villig att betala.
De renoveringskostnader som Le Roc Fleuri uppger ger inte heller upphov till ett högre marknadsvärde. Påståendet att den nuvarande ägaren har spenderat mer än 10 miljoner euro verkar härröra från mäklaren; inga fakturor, ingen slutredovisning från arkitekten eller någon oberoende dokumenterad beskrivning av arbetsomfattningen har offentliggjorts. Renoveringen är dessutom ungefär ett decennium gammal – Savills uppger att den slutfördes 2016 – så även om det skulle röra sig om verkliga historiska utgifter skulle dessa inte motsvara dess nuvarande bidragande värde. Pengar som har spenderats är inte automatiskt pengar som kan återvinnas.
Med utgångspunkt i den genomförda transaktionen avseende Beau Site, Le Roc Fleuris inkonsekventa uppgifter om tomtarea, det långvariga misslyckandet att sälja fastigheten för 15 miljoner euro samt den omfattande modernisering som en ny ägare fortfarande kan komma att kräva, är en värdering från köparens sida på ett högt ensiffrigt miljonbelopp betydligt mer motiverad än 18,5 miljoner euro. Cirka 6 till 8 miljoner euro skulle ge utrymme för en viss premie för Le Roc Fleuris större, utannonserade tomtareal. En köpare som avser att riva ut allt och genomföra en omfattande modernisering skulle rationellt sett kunna hamna närmare 5 till 6 miljoner euro.
För en mer ingående redogörelse för hur notarier, fastighetsmäklare och DVF:s rapporteringssystem samverkar för att skapa dessa falska m²-referensvärden i Nice och på Franska Rivieran kan du läsa den fullständiga undersökningsrapporten på Prisanalys för fastigheter i Frankrike per m².
Vill du ha mer? Här är en förteckning över berömda villor, de kändisar som ägde dem och de galna händelserna som utspelade sig där.
