Quizá sea el lugar más perfecto del mundo para tomarte un martini —‘agitado, no mezclado’, claro está.
La casa que el actor Sean Connery ha tenido durante años en la Costa Azul está a la venta. La villa de seis plantas, de estilo Belle Époque, data de 1928 y está situada en un entorno precioso, con vistas a la ciudad de Niza y al mar Mediterráneo. Connery compró la casa, conocida como La Roc Fleuri, tras su boda en 1970 con la pintora Micheline Roquebrune. La pareja de recién casados vivió allí durante “una docena de años más o menos”, y los vecinos siguen llamándola “la casa de Sean Connery”.
Nacido en Escocia, Connery fue el primer actor en interpretar a James Bond, protagonizando las cinco primeras películas de la saga en los años 60. Sin embargo, esta propiedad tiene algo de lo que presumir, ya que de hecho tuvo un papel en la última película en la que el actor interpretó a James Bond, la de 1983 Nunca digas «nunca más». La película de 1983 se rodó por toda Niza y en las localidades vecinas de Villefranche y Mónaco, incluso en la propia villa.
Con vistas al puerto viejo de Niza, está orientado al oeste y ofrece unas vistas panorámicas de la Bahía de los Ángeles . La villa está justo a las afueras de Niza en una ubicación privilegiada junto a la costa, a medio camino entre Cannes y Mónaco. Es una de las últimas grandes villas junto al mar construido por turistas ingleses a lo largo de la Costa Azul, entre la Primera y la Segunda Guerra Mundial.
La casa principal tiene seis plantas y cuenta con varias terrazas desde las que disfrutar del paisaje. La villa tiene una impresionante fachada inspirada en el estilo Luis XVI con toques contemporáneos, que aprovecha al máximo los pronunciados desniveles de su terreno hasta el mar.
La villa original cuenta con cinco dormitorios, una piscina cubierta, un gimnasio y un spa, una cocina de alta gama y una terraza en la azotea. Una zona de recepción revestida de azulejos de mosaico da paso a un gran vestíbulo de entrada, y entre otros puntos destacados se incluyen un comedor formal y un salón con ventanales de suelo a techo. El dormitorio principal (que cuenta con dos baños) ocupa toda la planta superior de la mansión y se accede a él mediante un ascensor privado de jaula, propio de la época, “decorado con flores de hierro forjado y filigrana”, según indica el anuncio.
En cuanto a las comodidades, hay una bodega, un gimnasio, una oficina y un hammam. Un ascensor y una escalera de piedra te llevan por las seis plantas del edificio, y en la parte superior, una escalera de caracol sube hasta una terraza panorámica en la azotea, ideal para recibir invitados. Los senderos de piedra serpentean entre el césped y los jardines de la parte baja.
Los actuales propietarios de Roc Fleuri han ampliado el terreno desde la época en que Connery estuvo allí: compraron dos propiedades contiguas y unificaron los terrenos ampliados hasta alcanzar algo menos de 1,25 acres, al tiempo que crearon dos casas de huéspedes (a partir de las villas de época ya existentes) e instalaron una piscina circular al aire libre y una serie de jardines en terrazas que descienden hacia el mar Mediterráneo.
Curiosamente, a pesar de la enorme y sin precedentes publicidad que tuvo, el precio de la villa fue de reducido a la mitad (el precio se rebajó a 15 millones de euros en febrero de 2021, tras casi un año en el mercado, y luego, inexplicablemente, volvió a subirse a 30 millones de euros a finales de 2022), y después de estar dos años en el mercado con ese precio rebajado, la nueva agencia decidió duplicar el precio y volver a fijarlo en 30 millones de euros.
Como es aún No se vendió, y años más tarde volvió a ponerse a la venta por 18,5 millones de euros. Es muy poco probable que se venda, teniendo en cuenta lo exageradamente caro que está. Se prevé que bajen los precios de las villas en el mercado inmobiliario de la Costa Azul en los próximos meses y años, ¡así que será interesante ver por cuánto se acaba vendiendo!
¿Cuánto vale de verdad?
Villa Le Roc Fleuri es un ejemplo perfecto de lo fácil que es manipular los precios por metro cuadrado de las villas de lujo simplemente cambiando lo que se cuenta como “metro cuadrado”.
El anuncio actual de Century 21 Anuncia tanto la “superficie total” de la villa como su “superficie habitable” en 939 m². Pero el propio desglose por habitaciones de la agencia revela lo que se esconde tras esa cifra general.
De los 939,1 m² anunciados:
- La superficie de la piscina cubierta es de 170,3 m²;
- 84,7 m² están vagamente clasificados como “otros”;
- Los 107,3 m² incluyen la entrada, los rellanos y las zonas de paso;
- 190,5 m² que incluyen baños, aseos, vestuarios y lavandería; y
- Solo tiene 386,3 m² y está compuesto por dormitorios, el salón, el comedor, el despacho y las cocinas.
En otras palabras, casi 59% de lo que la agencia llama “superficie habitable” no corresponde a la zona principal de estar ni a los dormitorios. Por lo tanto, la cifra más aproximada que tenemos sobre las habitaciones principales acabadas de la villa es de unos 386 m², y no de 939 m².
Con un precio de venta de 18,5 millones de euros, la superficie total de 939 m² que indica la agencia da una cifra de aproximadamente 19 700 euros/m². Si lo comparamos con los 386,3 m² de las estancias principales identificables, el precio de venta es de casi 47 900 euros/m².
La superficie anunciada resulta aún menos creíble cuando se comparan los datos de la competencia. Savills afirma que “más de 1.100 m² de superficie útil,”, Century 21 afirma que son 939 m², aunque en campañas de marketing anteriores se redondeaba a 1.000 m², y el registro público de transacciones solo indica 533 m². Por su parte, el único anuncio que detalla realmente las habitaciones indica 386,3 m² de superficie habitable principal, entre salón, cocina, despacho y dormitorios.
Eso nos da cuatro denominadores totalmente diferentes —386 m², 533 m², 939 m² y más de 1.100 m²— para lo que se supone que es la misma villa. Está claro que estas cifras no se refieren a lo mismo, pero las agencias y las páginas web de precios inmobiliarios las tratan como si fueran intercambiables a la hora de dar precios por metro cuadrado que se supone que son fiables.
Ese es precisamente el problema con las estadísticas francesas de precios de las viviendas de DVF y las notariales. La base de datos… superficie construida real No es un certificado de superficie habitable medido según criterios legales. Se trata de un registro administrativo y fiscal que puede estar incompleto, desactualizado o basado en una definición del inmueble totalmente diferente.
A estudio de campo Un estudio realizado en 250 villas de la región de Provenza-Alpes-Costa Azul reveló que solo el 13% de las superficies de DVF se encontraban dentro del 5% del área medida. De las propiedades restantes, la superficie real era mayor en 88% de los casos, con diferencias que llegaban a 300%.
Sin embargo, los agentes dividen los precios de las transacciones entre estos denominadores poco fiables, presentan las cifras resultantes como “medias” locales y luego usan esas medias infladas para justificar el siguiente precio de venta inflado. Para ver la investigación completa y los ejemplos documentados, echa un vistazo a nuestro Análisis de los precios por m² del mercado inmobiliario en Francia.
Una comparación mucho más útil es una venta real que se haya cerrado en la misma calle. En 2023, La Villa Beau Site, situada en el número 114 del bulevar Carnot, se vendió por algo menos de 7 millones de euros. Al igual que Le Roc Fleuri, es una espectacular finca de varios niveles situada en el Mont Boron, con vistas panorámicas a Niza y a la Baie des Anges.
Villa Beau Site está formada por cuatro edificios conectados entre sí: la villa principal, de 410 m²; L’Isba, de 50 m²; Les Rochers, de 80 m²; y Villa Hyacinthe, de 180 m²; lo que suma un total de 720 m² y más de 20 habitaciones. A diferencia del precio de venta, esta cifra, inferior a 7 millones de euros, refleja el dinero que un comprador real estaba dispuesto a pagar.
Los gastos de renovación que alega Le Roc Fleuri tampoco demuestran que el valor de mercado sea más alto. La afirmación de que su actual propietario gastó más de 10 millones de euros parece provenir del agente inmobiliario encargado de la venta; no se han publicado facturas, la liquidación final del arquitecto ni una descripción de los trabajos documentada de forma independiente. Además, la reforma tiene ya aproximadamente una década de antigüedad —según Savills, se terminó en 2016—, por lo que ni siquiera un gasto histórico real equivaldría a su valor contributivo actual. El dinero gastado no es automáticamente dinero recuperable.
Teniendo en cuenta la operación ya cerrada de Beau Site, las afirmaciones contradictorias de Le Roc Fleuri sobre la superficie, el hecho de que lleve tanto tiempo sin venderse por 15 millones de euros y la importante modernización que un nuevo propietario aún podría necesitar, una valoración desde el punto de vista del comprador en la franja alta de los millones de una sola cifra resulta mucho más razonable que 18,5 millones de euros. Entre 6 y 8 millones de euros, más o menos, permitirían una cierta prima por los terrenos más amplios que anuncia Le Roc Fleuri. Un comprador que quiera reformarlo por completo y modernizarlo a fondo podría llegar, de forma razonable, a una cifra más cercana a los 5 o 6 millones de euros.
Si quieres conocer con más detalle cómo los notarios, los agentes inmobiliarios y los mecanismos de información del DVF se compenetran para fabricar estos falsos datos de superficie en metros cuadrados por toda Niza y la Costa Azul, puedes leer el informe de investigación completo en Análisis de los precios por m² del mercado inmobiliario en Francia.
¿Quieres más? Aquí tienes un lista de villas famosas, las celebridades que las tenían y las locuras que pasaron allí.
