Пожалуй, это самое идеальное место в мире, где можно насладиться мартини — конечно же, ‘взболтанным, а не перемешанным’.
Дом, в котором актер Шон Коннери долгое время проживал на Французской Ривьере, выставлен на продажу. Эта шестиэтажная вилла эпохи «Бель Эпок», построенная в 1928 году, расположена в живописном месте с видом на город Ницца и Средиземное море. Коннери приобрел этот дом, известный как «La Roc Fleuri», после своей свадьбы в 1970 году с художница Мишелин Рокбрюн. Молодожёны прожили там “около дюжины лет”, и соседи до сих пор называют этот дом “домом Шона Коннери”.
Уроженец Шотландии Коннери стал первым актёром, сыгравшим Джеймса Бонда, и снялся в первых пяти фильмах о Бонде в 60-х годах. Однако эта роль даёт ему неоспоримое право на гордость, поскольку она действительно сыграла важную роль в последнем появлении актёра в образе Джеймса Бонда в фильме 1983 года «Никогда не говори „никогда“». Съемки фильма 1983 года проходили по всей Ницце, а также в соседних Вильфранше и Монако — в том числе и на самой вилле.
Из этого места открывается вид на старую гавань Ниццы; оно обращено на запад, откуда открывается панорамный вид на Бухту Ангелов . Вилла расположена прямо на окраине Ницца в стратегически важном месте на побережье, расположенном на полпути между Канны и Монако. Это одна из последних великолепных вилл на берегу моря построенный английскими гостями на Лазурном берегу в период между Первой и Второй мировыми войнами.
Главный корпус состоит из шести этажей и располагает несколькими террасами, с которых открывается живописный вид на окрестности. Вилла отличается впечатляющим фасадом, выполненным в стиле Людовика XVI с элементами современного дизайна, что позволяет максимально использовать крутой спуск участка к морю.
В этой вилле первоначальной постройки имеется пять спален, крытый бассейн, тренажёрный зал и спа-салон, кухня для гурманов, а также терраса на крыше. Приёмная, отделанная мозаичной плиткой, ведёт в величественный вестибюль; среди других достопримечательностей — парадная столовая и гостиная с окнами от пола до потолка. Главная спальня (оснащённая двумя ванными комнатами) занимает весь верхний этаж особняка; в неё можно подняться на частном лифте в стиле той эпохи, “украшенном коваными цветами и филигранью”, как указано в объявлении о продаже.
Среди удобств — винный погреб, тренажёрный зал, кабинет и хаммам. По шестиэтажному зданию ведут лифт и каменная лестница, а на самом верхнем этаже винтовая лестница поднимает на панорамную террасу на крыше, идеально подходящую для приёма гостей. Внизу каменные дорожки извиваются среди газонов и садов.
Нынешние владельцы «Roc Fleuri» увеличили площадь поместья по сравнению со временами, когда здесь проживал Коннери: они приобрели два соседних участка и объединили расширенную территорию, которая теперь составляет чуть менее 1,25 акра, а также построили два гостевых дома (на базе существовавших вилл той эпохи) и обустроили круглый открытый бассейн и ряд террасированных садов, спускающихся к Средиземному морю.
Интересно, что, несмотря на беспрецедентный, огромный резонанс в прессе, цена виллы составила сократилось вдвое (в феврале 2021 года, после почти года нахождения на рынке, цена была снижена до 15 млн евро, а затем, по непонятным причинам, в конце 2022 года вновь повышена до 30 млн евро), и после того как объект пробыл на рынке два года по сниженной цене, новое агентство решило удвоить цену, вернув её к прежнему уровню в 30 млн евро.
Поскольку это по-прежнему Не удалось продать, и спустя несколько лет объект вновь выставили на продажу по цене 18,5 млн евро. Весьма маловероятно, что он будет продан, учитывая, насколько явно завышена его цена. По прогнозам, цены на виллы на рынке недвижимости Лазурного Берега снизятся в ближайшие месяцы и годы, поэтому будет интересно посмотреть, по какой цене он в конечном итоге будет продан!
А какова его реальная стоимость?
Вилла “Le Roc Fleuri” является ярким примером того, как легко можно манипулировать ценами на элитные виллы за квадратный метр, просто изменяя определение того, что считается «квадратным метром».
Данный текущее объявление агентства Century 21 В объявлении “общая площадь” и “жилая площадь” виллы указаны как 939 м². Однако в предоставленной самим агентством покомнатной схеме становится ясно, что скрывается за этой цифрой, указанной в заголовке.
Из заявленных 939,1 м²:
- Площадь крытого бассейна составляет 170,3 м²;
- Площадь в 84,7 м² обозначена неопределённо как “прочее”;
- Площадь 107,3 м² включает в себя прихожую, лестничные площадки и зоны общего пользования;
- Площадь 190,5 м² включает в себя ванные комнаты, туалеты, гардеробные и прачечные; а также
- Площадью всего 386,3 м² состоит из спален, гостиной, столовой, кабинета и кухонь.
Другими словами, почти 59% того, что агентство называет “жилой площадью”, не является основным жилым пространством или спальнями. Таким образом, наиболее точная цифра, которой мы располагаем в отношении готовых основных комнат виллы, составляет примерно 386 м², а не 939 м².
При запрашиваемой цене в 18,5 млн евро показатель, рассчитанный агентством на основе площади в 939 м², составляет примерно 19 700 евро/м². Если же исходить из площади основных помещений, составляющей 386,3 м², запрашиваемая цена составляет почти 47 900 евро/м².
Указанная площадь выглядит ещё менее достоверной при сравнении данных разных источников. Компания Savills утверждает, что “жилая площадь более 1 100 м²,”, по данным Century 21, площадь составляет 939 м², в более ранних рекламных материалах она округляется до 1 000 м², а публичный реестр сделок В документах указана площадь всего 533 м². Между тем, в единственном объявлении о продаже, где действительно подробно перечислены комнаты, указана площадь основных жилых помещений — гостиной, кухни, рабочего кабинета и спальни — в размере 386,3 м².
В результате мы получаем четыре кардинально разных значения площади — 386 м², 533 м², 939 м² и более 1 100 м² — для виллы, которая, как предполагается, является одной и той же. Очевидно, что эти цифры не описывают одно и то же, однако агентства и сайты по недвижимости рассматривают их как взаимозаменяемые при расчёте якобы авторитетных цен за квадратный метр.
Именно в этом и заключается проблема с французской статистикой цен на виллы, основанной на данных DVF и нотариальных актах. База данных фактическая застроенная площадь не является сертификатом о жилой площади, выданным на основании официальных измерений. Это административная и налоговая запись, которая может быть неполной, устаревшей или основанной на совершенно ином определении данного объекта недвижимости.
A полевое исследование В ходе исследования, охватившего 250 вилл в регионе Прованс-Альпы-Лазурный Берег, было установлено, что лишь 13% площадей DVF находились в пределах 5% от измеренной площади. Среди остальных объектов недвижимости фактическая площадь оказалась больше в 88% случаях, причем расхождения достигали 300%.
Тем не менее агенты делят цены сделок на эти недостоверные знаменатели, представляют полученные цифры в качестве местных “средних показателей”, а затем используют эти завышенные средние значения для обоснования следующей завышенной запрашиваемой цены. Полный отчет о расследовании и подтвержденные примерами см. в нашем Анализ цен на недвижимость во Франции в расчете на м².
Гораздо более полезным критерием сравнения является фактическая сделка купли-продажи, состоявшаяся на той же улице. В 2023 году, Вилла «Beau Site», расположенная по адресу бульвар Карно, 114, была продана за сумму чуть менее 7 миллионов евро. Как и «Le Roc Fleuri», это впечатляющий многоуровневый особняк на горе Мон-Борон, откуда открывается панорамный вид на Ниццу и Бухту Ангелов.
Вилла «Beau Site» состоит из четырёх соединенных между собой зданий: главной виллы площадью 410 м², здания «L’Isba» площадью 50 м², здания «Les Rochers» площадью 80 м² и виллы «Hyacinthe» площадью 180 м² — общая площадь составляет 720 м², а количество комнат превышает 20. В отличие от запрашиваемой цены, указанная сумма — менее 7 миллионов евро — отражает сумму, которую был готов заплатить реальный покупатель.
Заявленные расходы на реконструкцию «Le Roc Fleuri» также не подтверждают более высокую рыночную стоимость. Утверждение о том, что нынешний владелец потратил более 10 миллионов евро, по-видимому, исходит от агента по продаже недвижимости; счета-фактуры, итоговый отчет архитектора или независимо задокументированный перечень выполненных работ не были опубликованы. Кроме того, с момента проведения ремонта прошло уже около десяти лет — по данным компании Savills, он был завершён в 2016 году, — поэтому даже реальные исторические затраты не соответствовали бы его нынешней добавочной стоимости. Потраченные средства не являются автоматически возмещаемыми.
С учётом завершённой сделки по «Beau Site», противоречивых заявлений о площади «Le Roc Fleuri», длительной неспособности реализовать объект по цене 15 млн евро, а также значительной модернизации, которую новый владелец, возможно, всё же потребует провести, оценка со стороны покупателя в размере нескольких миллионов евро (в верхней части однозначного диапазона) представляется гораздо более обоснованной, чем 18,5 млн евро. Сумма в размере примерно от 6 до 8 млн евро позволила бы предусмотреть некоторую надбавку за более обширную заявленную территорию Le Roc Fleuri. Покупатель, намеревающийся провести капитальный ремонт и всестороннюю модернизацию, мог бы обоснованно остановиться на сумме от 5 до 6 млн евро.
Чтобы получить более подробную информацию о том, как нотариусы, риэлторы и механизмы отчетности DVF взаимодействуют друг с другом для создания этих ложных показателей площади в м² в Ницце и на Лазурном Берегу, вы можете ознакомиться с полным текстом расследовательского репортажа по адресу Анализ цен на недвижимость во Франции в расчете на м².
Хотите узнать больше? Вот список знаменитых вилл, знаменитости, которым они принадлежали, и невероятные события, произошедшие в этих местах.
