C'est peut-être l'endroit le plus parfait au monde pour déguster un martini — ‘ shaken, not stirred ’, bien sûr.
La maison que l'acteur Sean Connery possède depuis longtemps sur la Côte d'Azur est à vendre. Cette villa Belle Époque de six étages date de 1928 et se trouve dans un cadre magnifique, avec une vue sur la ville de Nice et la mer Méditerranée. Connery a acheté cette maison, connue sous le nom de La Roc Fleuri, après son mariage en 1970 avec la peintre Micheline Roquebrune. Le jeune couple y a vécu pendant “une dizaine d'années”, et elle est toujours désignée comme “la maison de Sean Connery” par les voisins.
Originaire d'Écosse, Connery a été le tout premier acteur à jouer James Bond, en vedette dans les cinq premiers films de la franchise dans les années 60. Cependant, le bien immobilier apporte un net sentiment de fierté, ayant vraiment joué un rôle dans la dernière apparition de l'acteur en tant que James Bond, en 1983, Jamais plus jamais. Ce film de 1983 a été tourné un peu partout à Nice, ainsi qu'à Villefranche et à Monaco, les villes voisines — et même dans la villa elle-même.
Surplombant le vieux port de Nice, elle est orientée vers l'ouest et offre une vue imprenable sur la Baie des Anges . La villa se trouve juste au bord de Nice en position dominante en bord de mer à mi-chemin entre Cannes et Monaco. C'est parmi les dernières grandes villas en bord de mer construit par des visiteurs anglais sur la Côte d'Azur entre les deux guerres mondiales.
La maison principale s'étend sur six étages, avec plusieurs terrasses pour profiter du paysage. La villa a une façade impressionnante d'inspiration Louis XVI avec des touches contemporaines, qui tire le meilleur parti des pentes abruptes du terrain vers la mer en contrebas.
La villa d'origine comprend cinq chambres, une piscine intérieure, une salle de sport avec spa, une cuisine gastronomique et un toit-terrasse. Une zone de réception habillée de mosaïques mène à un grand hall d'entrée, et parmi les autres points forts, on trouve une salle à manger formelle et un salon avec des baies vitrées. La chambre principale (qui dispose de deux salles de bains) occupe tout le dernier étage du manoir et est accessible par un ascenseur cage d'époque privé, “ décoré de fleurs en fer forgé et de filigranes ”, selon l'annonce.
Côté équipements, tu trouveras une cave à vin, une salle de sport, un bureau et un hammam. Un ascenseur et un escalier en pierre te permettent de te déplacer dans cet immeuble de six étages, et tout en haut, un escalier en colimaçon mène à une terrasse panoramique sur le toit, parfaite pour recevoir. En bas, des allées en pierre serpentent à travers les pelouses et les jardins.
Les propriétaires actuels de Roc Fleuri l'ont agrandi depuis l'époque de Connery, en achetant deux propriétés adjacentes et en combinant les terrains agrandis pour atteindre un peu moins de 0,5 hectare, tout en créant deux maisons d'hôtes (à partir des villas d'époque existantes) et en installant une piscine extérieure circulaire et une série de jardins en terrasses qui descendent vers la mer Méditerranée.
Étonnamment, malgré une quantité de publicité sans précédent et énorme, le prix de la villa était coupé en deux (le prix a été baissé à 15 millions d'euros en février 2021, après presque un an sur le marché, avant d'être inexplicablement remonté à 30 millions fin 2022), et après être restée deux ans sur le marché au prix réduit, la nouvelle agence a décidé de redoubler le prix à 30 millions d'euros.
Depuis que encore ça ne s'est pas vendu, des années plus tard c'est revenu sur le marché à 18,5 millions d'euros. C'est très peu probable que ça parte, vu à quel point c'est hors de prix et obstiné. Les prix des villas sur le marché immobilier de la Côte d'Azur devraient baisser dans les mois et les années à venir, du coup ça va être intéressant de voir à quel prix ça va finir par partir !
Ça vaut vraiment combien ?
La villa Le Roc Fleuri est l'exemple parfait de la facilité avec laquelle on peut manipuler le prix au mètre carré d'une villa de luxe, juste en changeant ce qu'on compte comme un “ mètre carré ”.
La l'annonce actuelle Century 21 annonce à la fois la “ surface totale ” et la “ surface habitable ” de la villa à 939 m². Mais le propre relevé pièce par pièce de l'agence révèle ce qui se cache derrière ce chiffre principal.
Sur les 939,1 m² annoncés :
- La surface de la piscine intérieure est de 170,3 m² ;
- 84,7 m² sont vaguement étiquetés “ autre ” ;
- 107,3 m² comprennent l'entrée, les paliers et les zones de circulation ;
- 190,5 m² comprennent les salles de bains, les toilettes, les dressings et la buanderie ; et
- Seulement 386,3 m² correspondent aux chambres, au salon, à la salle à manger, au bureau et aux cuisines.
En d’autres termes, près de 59% de ce que l’agence appelle la “ surface habitable ” ne correspond pas à l’espace de vie principal ni aux chambres. Le chiffre le plus précis dont on dispose pour les pièces principales aménagées de la villa est donc d’environ 386 m², et non 939 m².
Avec un prix affiché de 18,5 millions d'euros, le total de 939 m² de l'agence donne un tarif d'environ 19 700 €/m². Si on compare aux 386,3 m² de pièces principales identifiables, le prix demandé monte à presque 47 900 €/m².
La surface annoncée devient encore moins crédible quand on compare les chiffres concurrents. Savills prétend “plus de 1 100 m² de surface habitable,Century 21 annonce 939 m², une ancienne pub arrondit à 1 000 m², et le registre des transactions publiques affiche seulement 533 m². En même temps, la seule annonce qui détaille vraiment les pièces montre 386,3 m² d'espace principal pour vivre, cuisiner, travailler et dormir.
Ça nous fait quatre dénominateurs radicalement différents — 386 m², 533 m², 939 m² et plus de 1 100 m² — pour ce qui est censé être la même villa. Ces chiffres décrivent clairement pas la même chose, et pourtant les agences et les sites de prix immobiliers les traitent comme interchangeables quand ils sortent des prix au mètre carré soi-disant officiels.
C'est exactement le problème avec la base DVF française et les stats des notaires sur les prix des villas. La base de données surface habitable ce n'est pas un certificat de surface habitable mesurée légalement. C'est une inscription administrative et fiscale qui peut être incomplète, obsolète ou basée sur une définition totalement différente du bien.
A terrain Une étude portant sur 250 villas en Provence-Alpes-Côte d’Azur a révélé que seules 13% des surfaces DVF se situaient à moins de 5% de la superficie mesurée. Parmi les propriétés restantes, la superficie réelle était supérieure dans 88% des cas, les écarts pouvant atteindre 300%.
Les agents divisent malgré tout les prix de vente par ces dénominateurs peu fiables, recyclent les chiffres obtenus en “ moyennes ” locales, et se servent ensuite de ces moyennes surévaluées pour justifier le prochain prix demandé, lui aussi gonflé. Pour l'enquête complète et des exemples documentés, voir notre Analyse des prix au m² de l'immobilier en France.
Une comparaison beaucoup plus utile, c'est une vraie vente finalisée dans la même rue. En 2023, La villa Beau Site au 114 boulevard Carnot s’est vendue à un peu moins de 7 millions d’euros. Tout comme Le Roc Fleuri, c'est une superbe propriété sur plusieurs niveaux située sur le Mont Boron, avec une vue panoramique sur Nice et la Baie des Anges.
La Villa Beau Site comprend quatre bâtiments reliés entre eux : la villa principale de 410 m², L’Isba de 50 m², Les Rochers de 80 m² et la Villa Hyacinthe de 180 m², soit un total de 720 m² et plus de 20 pièces. Contrairement à un prix affiché, ce montant inférieur à 7 millions d'euros correspond à une somme qu'un vrai acheteur a accepté de payer.
Les prétendus frais de rénovation du Roc Fleuri ne prouvent pas non plus une valeur de marché plus élevée. L'affirmation selon laquelle son propriétaire actuel a dépensé plus de 10 millions d'euros vient apparemment de l'agent immobilier ; aucune facture, aucun décompte final d'architecte ni aucun descriptif des travaux documenté de manière indépendante n'a été publié. De plus, la rénovation remonte à environ dix ans — Savills indique qu'elle s'est terminée en 2016 —, donc même une dépense historique réelle ne vaudrait pas sa valeur actuelle. L'argent dépensé n'est pas forcément récupérable.
En se basant sur la transaction conclue pour Beau Site, les surfaces approximatives annoncées pour Le Roc Fleuri, son incapacité prolongée à se vendre à 15 millions d'euros et les gros travaux de modernisation qu'un nouveau propriétaire pourrait encore avoir à faire, une valorisation acheteur entre 8 et 9 millions (dans les plus petits chiffres) se défend bien mieux que 18,5 millions. Environ 6 à 8 millions permettrait de payer un peu plus cher pour le terrain plus grand mis en avant par Le Roc Fleuri. Un acheteur qui prévoit de tout casser et de refaire une beauté complète pourrait logiquement arriver plutôt entre 5 et 6 millions.
Pour en savoir plus sur la manière dont les notaires, les agents immobiliers et les mécanismes de déclaration DVF s'associent pour fabriquer ces fausses références de m² dans la région Nice et sur la Côte d'Azur, tu peux lire le reportage d'investigation complet sur Analyse des prix au m² de l'immobilier en France.
En voulez-vous plus ? Voici un Liste de villas célèbres, les célébrités qui les possédaient, et les choses folles qui s'y sont passées.
