Choses très importantes à découvrir

Avant de faire une offre sur une villa, il est très important que vous vous informiez des éléments suivants sur la propriété :

Rapports et enquêtes de diagnostic

There are a number of surveys that the seller is legally obligated to give you (if they don’t, you can sue them later). They’re by no means exhaustive, and some surveyors are corrupt and will lie for the benefit of the agent or notaire, so it’s important to get your own inspection done as well (before you sign the contract.)

The diagnostics given to you by the seller need to be recent (here are the details). Here’s a guide to diagnostics reports et another guide. The seller isn’t obliged to fix defects; as the purchaser, you will be expected to pay to fix them. The obligation on the seller is simply to provide the full reports. If he/she does not do so, they remain fully responsible for defects relating to these specific matters (that is, if your notaire doesn’t screw you by adding an “as is” clause — more about that in the section about contracts).

Requirements for the reports change over time, so it’s important that you’re up-to-date on the latest rules. For example, from July 2021 the energy consumption levels in the property can no longer be used to determine the rating (since people selling second homes were faking good ratings) and a broader analysis of the energy efficiency performance of the property now needs to be undertaken. (Still, there’s rampant fraud as sellers bribe to get good ratings.) Sellers must also get an audit that will provide a precise outline of the work needed to renovate the house so that it can achieve a rating of at least B on the DPE.

Vous devriez à 100 % hire a CERTIBAT-certified ‘Expert de Batiment’ to inspect the villa and point out any areas for concern (like non-obvious structural problems, etc.) Make sure to hire someone that’s not too local, so there’s less chance that they’re pals with your real estate agent or notaire (which may lead them to omit some flaws in their report.) Meet them near the villa, so they don’t know the address in advance and can’t work out an under-the-table deal with the real estate agent.

Pendant que vous y êtes, demandez à un ingénieur de vérifier l'état du 'vide sanitaire‘ (a cement crawl space under the villa that prevents moisture problems, which is very important on the French Riviera), the roof, and how the villa is going to hold up over time, structurally.

Ne vous laissez pas décourager par les personnes qui vous disent qu’il n’est pas nécessaire de faire réaliser une étude ou que vous devriez le faire après avoir signé un contrat avec le vendeur. Assurez-vous de mener vos enquêtes before vous signez le compromis de vente. Même si, en tant qu'acheteur, vous disposez d'un délai de réflexion de dix jours, il n'est pas toujours possible d'organiser une enquête pendant cette période. En d’autres termes, vous courez le risque de perdre votre dépôt si vous souhaitez vous retirer plus tard, après les résultats de l’enquête. Néanmoins, vous devez absolument ajouter des « clauses suspensives » au contrat qui vous récompenseront si vous changez d'avis quant à la poursuite de la vente après que des enquêtes supplémentaires aient été effectuées.

If the inspections reveal anomalies in the electricity, plumbing, or gas installations, it’s important to correct such problems. You should also check whether such anomalies would have any impact on your property insurance.

Astuce : La date inscrite sur le rapport de diagnostic vous indiquera que le bien a été mis sur le marché au moins depuis cette date.

Soleil et microclimats

Ombre: On the French Riviera, especially from Villefranche to Menton, there are many pockets where the mountains hide the sun early and/or late in the day. For example, in Eze-sur-Mer there’s a section that locals dubbed “Dark Eze” because after 2pm it goes dark — the sun shines on the rest of Eze, but this area gets no light, as it’s in the shadow of the mountain. Villas in this area rent for less money and are much harder to sell. You can get a sense of this via Google Earth, but make sure to also visit the villa both in the morning and the late afternoon.

Des nuages: And while the rest of the area is enjoying a beautiful sunny day, any villa perched more than 1,000ft/300m above the sea (above the Moyenne Corniche) will be engulfed in mountain cloud cover a quarter of the time, blocking the sun and the view. That’s just something you deal with being in the Alps. La Turbie famously gets engulfed in an extra-thick fog-like clouds on many days, making hard to see more than a few meters. It’s a weird super-micro-climate.

Savoir local: Vous avez besoin de ces connaissances locales pour ne pas acheter accidentellement dans « Dark Eze » ou dans « The Fog », par exemple. Mais demandez aux locaux, pas aux agents, bien sûr. La meilleure chose à faire est d'y aller à tout moment de la journée pour vérifier à quoi ça ressemble.

Problèmes potentiels avec la vue

Find out if the neighbor cuts his trees short to give his neighbor a sea view (because, if he doesn’t like you or if he sells his property to someone less accommodating, your sea view can be taken away, destroying the property value).

Find out if the property between you and your view is developable (and assume that if it is, it will be) or if a tall building could one day replace the villa that stands between you and your view (in Eze, new buildings are only allowed to be 2-stories tall, but in Roquebrune-Cap-Martin, newly-built 8-story apartment blocks have ruined many villas views.) In other words, look into whether your view can be blocked, as a big part of the value of a property is the view.

Vous pouvez rechercher des permis de construire existants et passés sur ce site du gouvernement (which also lets you look up property owners names, so you can find out who your neighbors are).

Taxes d'habitation

Housing Taxes (taxe foncière): Tu peux voir le évolution des taxes d'habitation over time, and by area. Your agent should be able to tell you the tax rate that the current owner is paying (and verify with the Mairie), but know that this rate can increase by up to 10% year-to-year. Vérifier la dette historique de la zone que vous envisagez. Cela vous donnera une idée si les personnes qui gèrent la zone dépensent trop et vous devrez éventuellement payer la note en augmentant les impôts fonciers.

Second Home Tax (taxe d’habitation): There’s an extra tax on second homes (any property that’s not your ‘primary residence’) that’s based on the ‘cadastral rental value’ of the property (and the tax rate is generally 60% higher on the French Riviera than in other places in France). Think of the ‘cadastral rental value’ as the tax office’s notional guess at what your home would earn in rent for a full year if you let it unfurnished. For example, a 200 m² villa in Beaulieu typically shows a cadastral value around €45,000 which is multiplied by 35% to give you a taxe d’habitation bill of €15,700 every year (plus you’ll also get a separate bill for the taxe foncière of €6,750).

Wealth Tax: There’s also un impôt sur la fortune supplémentaire sur des villas d'une valeur supérieure à 1,3 million d'euros (mais en l'achetant avec un crédit immobilier, puis en refinançant pour maintenir les fonds propres à moins de 1,3 million d'euros, vous pouvez contourner ce paiement).

Surprise Tax Bill: If you buy a villa with hidden additions and you can inherit a surprise, multi-year tax bill you’re legally obliged to pay. If, after you purchase the property, the tax office discovers an undeclared pool, extension, or other improvement (and they’re checking via drone!), they will reassess the property and bill you, the current owner (not the one who did the work), for 4 years of back taxes plus a 10% late-payment surcharge.

Community Tax: If the house is in a gated community (“domaine”), you’ll need to hire an accountant to analyze the finances of that domaine. We’ve heard horror stories of neighbors not paying their dues and saddling new buyers with much higher fees than expected (more about this below).

Son âge

If the villa is less than 5 years old, you’ll have to pay 20% sales tax! The notaire fees will be lower, but only by a few percent.

Si la villa est ancienne, la toiture, la plomberie et l'électricité devront peut-être être refaites (les normes ont beaucoup changé au cours de la dernière décennie), ce qui peut coûter cher. Assurez-vous d’obtenir une inspection indépendante et tenez-en compte dans votre analyse des coûts.

Risques pour la santé

Radon

Le radon est un gaz radioactif toxique, incolore et inodore. la principale cause de cancer du poumon à côté de fumer. Il sort du sol et s’accumule ensuite à l’intérieur des maisons – et ça peut te faire extremely sick. According to a recent study by the French nuclear safety agency IRSN, the gas multiplies lung cancer risk “by a factor of 20”, and over 3000 new cases of lung cancer per year in France are directly attributable to radon. In areas that have high radon, there’s no way to completely avoid exposure.

Voici une carte consultable des zones contenant du radon, pour que vous sachiez où éviter.

Pollution et CEM

Voici comment découvrez s'il y a des zones de polluants toxiques ou des rayonnements électromagnétiques cancérigènes dont il faut s'inquiéter à proximité. Et voici un carte des zones présentant des niveaux particulièrement élevés de PFAS (des produits chimiques permanents que votre corps ne peut pas détoxifier, et qui s'accumulent dans le corps et provoquent le cancer et d'autres maladies).

Amiante

De nombreuses villas construites avant l’an 2000 présentent des problèmes d’amiante. Il s'agit d'un problème coûteux et danger grave pour la santé, c'est pourquoi cela doit vous être signalé, en tant qu'acheteur, lors du diagnostic. Il suffit d’une infime quantité d’amiante pour vous donner mésothéliome, et cela peut prendre des décennies avant que vous sachiez que vous avez été affecté. C’est incurable et c’est une voie particulièrement désagréable, c’est pourquoi les réglementations sont si strictes.

If you ever need to renovate or perform repairs then the asbestos has to be considered, and it increases the cost significantly. It’s also harder to resell a villa with asbestos, as many buyers don’t want to buy a villa with asbestos.

En tant que propriétaire, vous devez faire vérifier l’état de l’amiante tous les deux ans. Finalement, il commencera à s'effondrer et vous serez obligé de le remplacer. Le coût d’une élimination sûre est très cher. Il faut que deux membres du personnel qualifiés portent les vêtements appropriés pendant qu'ils érigent un vestiaire sécuritaire sur place ; après avoir utilisé un équipement spécialisé pour couper et éliminer l'amiante, ils doivent retirer leurs vêtements de sécurité de la manière appropriée. L'air sur le site de retrait doit être filtré et mesuré pendant des jours jusqu'à ce qu'il soit jugé sûr. Un spécialiste doit analyser le type exact d’amiante et celui-ci doit être mis en sac et éliminé en toute sécurité. Ce processus peut prendre des semaines et coûte cher.

N'oubliez pas : l'amiante n'est pas seulement présente sur les toits ; elle peut également être présente à l'intérieur, sur les tuyaux de chauffage cachés sous le sol, utilisée pour isoler les murs, etc. C'est une substance désagréable et insidieuse et vous ne saurez pas si vous la respirez avant c'est trop tard.

Nearby Farmland and Golf Courses

Living near a golf course or farm can have serious health consequences due to the pesticides they use. Pesticides are known to cause cancer, and a 2025 study found that living within 1 mile (1.6 km) of a golf course doubles the risk of getting Parkinson’s disease, with risk fading beyond 3–6 miles. House-dust studies found herbicide levels are four times higher when crop fields lay within 750 meters of the front door, and spray studies show pesticide droplets travel about 300 meters (≈1000 ft) on a light breeze, so homes inside that radius get a very high amount of fallout. If you want to minimize the health risks, aim to buy at least a kilometer (1000 meters) away from golf courses or non-organic farmland.

How to measure the distance in Google Maps: right-click on the villa→ measure distance → click the edge of the golf fairway or field; read meters.

Zones de danger (à risque)

Le zonage est très important à connaître. En tant qu'acheteur, vous devez être informé (avant d'envoyer votre offre) si la villa est en zone rouge, via les rapports de diagnostic et les enquêtes que les propriétaires sont tenus de produire dans le cadre du processus de vente. Parfois, les propriétaires ou les agents tentent d'arnaquer les acheteurs en leur fournissant des rapports faux ou obsolètes. Il est donc préférable de vérifier par vous-même.

Avant d'acheter une villa, assurez-vous de visiter la Mairie la plus proche pour vous renseigner sur le plan de risque local et quelles seront vos obligations. Pendant que vous y êtes, assurez-vous également de demander s'il y a des demandes de construction/planification pour des propriétés à proximité de la villa (vous pouvez voir les projets approuvés ici).

Vous pouvez également consulter une carte interactive montrant les superpositions de couches de chaque type de risque individuel. En voici d'autres informations sur les zones à risques en France, et ce site explique chacun des risques potentiels.

Avertissement d’assurance zone à risque

Dans les zones rouges, les compagnies d’assurance sont autorisées à vous refuser une couverture. S'ils vous couvrent, c'est très expensive (it costs at least €3500 extra per year to properly insure a small red-zone villa worth €1 million).

Quel que soit le zonage, si votre maison est endommagée par un phénomène naturel et que vous avez la chance d'avoir une compagnie d'assurance prête à vous assurer, sachez que les assureurs ne traiteront les réclamations qu'une fois que l'état de catastrophe naturelle aura été officiellement déclaré par décret ministériel (appelé « arrêté interministériel », qui définit clairement les zones touchées et la nature des dommages), et vous ne disposez alors que d'un délai serré de 10 jours calendaires pour déposer une réclamation. L’inconvénient est que l’obtention du statut peut prendre des mois, ou que la zone couverte peut ne pas inclure votre villa. Si la catastrophe naturelle s'est produite sur une petite zone (comme quelques maisons seulement), votre commune ne déclarera probablement pas de catastrophe naturelle et votre assurance pourra alors refuser de vous couvrir.

Zones rouges

Être dans une zone rouge à haut risque devrait faire baisser la valorisation du bien d'au moins 20 % compared with villas in blue (managed risks; requires special permission to build anything) or white zones (no risk and no hassles).

Si la villa qui vous intéresse se trouve dans une zone à haut risque (rouge), alors :

• Il existe un risque élevé que votre propriété soit éventuellement endommagée ou détruite par un événement naturel, comme un gouffre (des cavernes vides sous terre qui engloutissent parfois des maisons), une avalanche, un incendie, une inondation, etc.
• Si votre villa, votre piscine, vos dépendances ou une partie de toute structure est détruite, vous ne pouvez PAS reconstruire. Jamais. Votre propriété deviendra sans valeur.
• Cela limite le nombre de banques prêtes à vous accorder un prêt hypothécaire, car elles assumeront également le risque que la propriété perde toute sa valeur.
• Votre assurance sera très chère (ajoutant beaucoup de coûts irrécupérables annuels) et les compagnies d’assurance peuvent refuser de vous couvrir.
• Vous ne pouvez rien construire de nouveau sur le terrain. Vous ne pouvez pas construire une piscine, un agrandissement ou une nouvelle terrasse. Si l’ancien propriétaire avait construit quelque chose illégalement, vous pourriez être obligé de payer pour le démolir.
• Le gouvernement limite le nombre de chambres et d'occupants dans la villa (et il peut être inférieur à ce à quoi vous vous attendez, vous devrez donc vérifier).
• Cela rend la revente plus difficile.
• Dans certains cas, cela vous engage également à payer mesures de prévention des risques plusieurs fois par an.

If your real estate agent downplays the seriousness of red zone warnings, or tells you that it’s “a decision made in Paris and they don’t inspect each property”, or says that almost all of French Riviera is red zone (only 5% of France is red zone) — they’re not being honest.

Below is an example of a “PPR map” which shows where the red zones are, which you can get at the local Mairie (you can also check the risk areas by address online). C’est incroyablement spécifique et de nombreux types de risques sont pris en compte. Des spécialistes hautement qualifiés examinent chaque propriété afin de la classer en zone rouge.

Zones bleues

Les zones bleues sont des zones à risque modéré. Cela signifie qu'il est beaucoup plus difficile (mais pas impossible !) d'obtenir l'autorisation d'agrandir ou de construire. Vous devrez faire des concessions sur ce que vous construisez et comment (par exemple, votre salon pourrait ne pas être autorisé à se trouver au rez-de-chaussée, ou vous devrez peut-être ajouter un sous-sol, etc.). Cela rend la construction et la rénovation plus coûteuses. et augmente vos frais d'assurance.

Zones vertes

Il s'agit d'une zone naturelle protégée. Vous ne pouvez pas construire (y compris les piscines et les terrasses) ni dégager des arbres dans cette zone (sauf indication contraire afin de prévenir les incendies). Les Zones Vertes doivent rester 100% naturelles.

Zones blanches

C'est la zone idéale. Aucun risque significatif (à part sismique) et vous pouvez construire (en supposant que la maison n'est pas déjà la plus grande autorisée sur cette taille de terrain et que vous n'êtes à proximité de rien d'historique).

Limites de rénovation et zonage

Outre les règles de zonage (comme décrit ci-dessus, si vous êtes en zone rouge, vous ne pourrez ni agrandir ni reconstruire la structure), vous devrez également vérifier si une propriété est classée monument historique (monument historique), à moins de 500 m d'un bâtiment classé, dans un secteur protégé (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager), ou dans un espace vert protégé (vous pouvez recherchez ici pour voir les limites du zonage et des espaces verts).

If it is, ask the local Mairie what restrictions exist, particularly regarding renovation. You will likely be prohibited from making significant alterations to the facade, for example, and you may be severely limited in your choice of materials, finishes, and even colors, which may affect not only your concept but also your budget.

Le permis de construire est également essentiel ; vous devez également vous assurer d'insérer une condition (« clause suspensive ») dans le contrat de vente (« compromis de vente ») stipulant que l'achat dépend de l'approbation du permis de construire.

Obtenez au moins quelques devis « devis » (et non des « estimations », qui ne sont pas contraignantes et donc généralement une fraction du coût réel) avant de signer pour la propriété, et ayez un plan de la façon dont vous allez procéder : ferez-vous appel à un architecte (légalement requis pour les projets de 170 m² et plus), à un chef de projet, à des constructeurs et artisans français ou britanniques, ou effectuerez-vous les travaux toi-même?

Thinking of skipping the planning permissions step? It’s tempting, but don’t. Shockingly, it’s a criminal offense to undertake works without planning permission, and the penalty is a fine of up to €300,000 and 2 years in prison(!!) Local mayors can also impose fines of up to €500 a day for unauthorized construction work. Although you may think you can get away with it, it is normally neighbors who alert the authorities, and bring a civil action for ‘damages’.

Problèmes à proximité

Voici quelques simples façons de voir des images satellite passées de la zone afin que vous puissiez voir comment elle a changé au fil du temps (et si ces déchets sur la propriété adjacente sont en réalité simplement « temporaires », ou s'il y a des terrains de camping à proximité, etc.). Le moyen le plus simple est de télécharger Google Earth Pro pour visualiser des images historiques.

Assurez-vous de vérifier (à la Mairie de la ville) si le terrain à côté de la villa est constructible et s'il y a eu des ventes de terrains à proximité au cours de la dernière décennie. Vérifiez également le site des permis de construire.

Vous ne voulez pas acheter une villa et découvrir ensuite qu'un promoteur a acheté et divisé le terrain voisin, et vous écouterez des bruits de construction pendant la prochaine décennie. Ou pire encore, qu'ils envisagent de construire un immeuble d'appartements, un hôtel ou un terrain de camping à côté.

Ce que vous posséderez réellement

Les plans cadastraux sont les documents officiels du gouvernement montrant le contour des limites de la propriété et la forme des bâtiments qui s'y trouvent. Vous pouvez les rechercher sur le site GéoPortail ou sur le site officiel du cadastre.

Vous devriez également vérifier à la mairie pour voir les plans pour vous assurer qu'ils correspondent à ce que vous avez vu, pour vous assurer qu'il n'y a pas eu de changements récents qui n'ont pas encore été ajoutés aux cartes. Vous ne voulez pas découvrir plus tard que votre voisin a récemment acheté la moitié du jardin que vous pensiez acheter. Pour cette raison, cela vaut la peine de payer pour faire une enquête.

Ajouts et structures illégaux

C'est important… Si une partie de la villa que vous envisagez, ou la piscine ou l'une des dépendances, ne figure pas sur le plan cadastral, cela signifie qu'elle a été construite sans permis/autorisation, et le gouvernement local pourrait vous imposer une lourde amende et vous forcer à démolir cette partie de la villa. In fact, that might be (secretly) why the seller is trying to get rid of the property. If the seller didn’t get proper permission, make sure they rectify the situation before the sale, and verify it directly with the local Mairie (city hall) and/or Préfecture, or don’t buy it!

Vous pouvez effectuer une recherche parmi les permis de construire historiques sur ce site, en recherchant une commune, puis en cliquant sur le bouton vert « voir les permis de construire » pour consulter l'historique des permis de construire. Gardez à l’esprit que ce site est généralement obsolète depuis quelques années et ne vous montrera donc pas les permis les plus récents.

Si, par exemple, l'agent vous dit que l'ajout a été fait en 2018 et que vous ne pouvez pas trouver un permis de construire cela correspond, alors cela a été fait illégalement et vous pourriez être obligé de payer pour détruire l'addition. Même chose avec une piscine ou un garage.

Au-delà de 10 ans, la mise en conformité n'est plus exigée de la Mairie, mais le délai de recours par les tiers pour une non-conformité, une découverte et un dommage causé, est de 30 ans. Ainsi, si une partie du bâtiment, de la terrasse, de la piscine ou du garage a été construite ou ajoutée au cours des 30 dernières années (et vous devrez le vérifier), vous devez alors vous assurer que sa construction et ses spécifications étaient 100 % légales, sinon un un voisin méchant pourrait vous forcer à le démolir.

Assurez-vous d'obtenir un récent attestation de non contestation / certificat de conformité (un certificat confirmant que la propriété et les rénovations antérieures sont conformes aux lois locales) — c'est important pour de nombreuses raisons, notamment l'assurance et la capacité de réparer et de rénover à l'avenir. Encore une fois, vérifiez son authenticité à la Mairie ! Faites tout cela avant de signer une offre officielle.

L'espace entre votre villa et le voisin

Si vous envisagez d'ériger une haute ligne d'arbres ou d'arbustes entre vous et le voisin, sachez que le Code civil prévoit qu'il doit y avoir un minimum de 2 mètres entre la limite de propriété et un arbre qui dépasse 2 mètres de haut. La distance minimale pour toutes les autres plantes est de 50 cm. Cette règle ne s'applique que si aucune autre règle ou utilisation ne s'applique à la région ou au district. Votre mairie pourra vous fournir des détails sur les lois locales. Notez également que le propriétaire d'un arbre, même planté à distance légale, est responsable des dommages causés par les arbres et les racines s'étendant aux propriétés voisines.

Accès Internet et mobile

La zone ou la villa dispose-t-elle d'une connexion Internet par fibre (haut débit) ? Voici un carte des vitesses internet disponibles (vous pouvez également effectuer une recherche par adresse), et un carte des zones avec fibre, et vous pouvez explorer la propriété exacte. Si vous connaissez l'adresse exacte de la villa qui vous intéresse, vous pouvez vérifier sur le site d'Orange quel type d'Internet est disponible. Si la fibre n'est pas encore disponible, vous pouvez consulter le prévision du moment où l'Internet par fibre optique pourrait être disponible. Le gouvernement a un plan pour garantir que davantage de zones bénéficient d'un accès à la fibre optique, mais ils continuent de repousser les délais de plus en plus loin, et certaines rues avec peu de villas, ou des villas qui ne se trouvent pas sur la route principale, peuvent jamais procurez-vous des fibres, nous vous déconseillons donc de vous y fier.

Garde en tête que même si votre rue est équipée de la fibre optique, toutes les villas ne pourront pas l'obtenir en raison du type de terrain et des problèmes d'inclinaison. Il est préférable d'acheter une villa qui dispose déjà de la fibre, car si la villa ne l'a pas déjà, il n'y a aucune garantie que vous pourrez l'obtenir à l'avenir. Et ne pas avoir de fibre optique deviendra encore plus un facteur décisif pour les acheteurs à l'avenir (à mesure que les gens deviendront plus dépendants des services de vidéoconférence et de streaming), lorsque vous souhaiterez vendre.

Toutes les formes d'Internet (y compris le satellite, la 4G, le VDSL, l'ADSL, etc.) autres que la fibre connaissent des pannes et des débits incohérents qui rendent les appels vidéo difficiles. Ils ont également des limites de téléchargement, ce qui signifie que même s'ils disent « illimité », après avoir téléchargé une certaine quantité de contenu, les vitesses sont réduites à un minimum. Donc, si vous envisagez de diffuser beaucoup de vidéos (c'est-à-dire que vous aimez « Netflix et vous détendre ») ou de passer des appels vidéo, vous aurez probablement besoin de la fibre optique.

Il est également bon de savoir quelle est la situation des tours mobiles/cellulaires pour la zone que vous envisagez. Voici un carte de la couverture mobile à travers la France.

Pourquoi vendent-ils ?

Find out as much as you can about the situation of the vendor. Ask:

« Depuis combien de temps est-il sur le marché ? » (Attention : de nombreux agents vous diront combien de temps ils have had it listed, but it could have been listed with several other agents before that… you can double-check by seeing the dates on the surveys they commissioned for the sale.)

"Pourquoi vendent-ils?" (Encore une fois, la réponse n'est peut-être pas véridique… il est peu probable que le vendeur admette qu'il existe un permis pour entourer la villa d'un camping, ou qu'un gratte-ciel sera bientôt construit et bloquera la vue, ou qu'il y a des problèmes structurels majeurs avec la villa.) A vous de vérifier à qui appartiennent les parcelles à proximité et à quoi elles peuvent servir.

Vous pouvez aussi vérifie sur ce site (via la carte) s'il a été vendu au cours des 1 à 5 dernières années, et pour combien. Vous pouvez également vérifier le chiffre d'affaires récent des immeubles voisins.

Gated Domains

Is the house in a private gated domain (“lotissement” / gated community / private estate)? While the agent will pitch this as a positive thing, it’s usually not. Being in a domain could end up being a huge headache and a lot of extra cost.

Break-ins are just as frequent inside as outside of domains, but it makes having guests and getting packages into an ongoing hassle. It also means increased regulation for what you can and can’t do with your villa, adhering to extra rules regarding noise and yard-work, receiving deliveries, working from home, etc., and paying hefty yearly fees (that can increase at any time!) The rules can change at any time to prohibit you from renting your house or running a home business. For these reasons, they’re also harder to resell.

Gated domains can turn into owning property into a money pit. Today’s service charges look fine—until a few neighbors stop paying, or the private road, gate, trees, fences, pipes, or drains need replacing (resurfacing a 200-meter internal road can mean €25-30,000 per owner) and—instead of the town paying for it—you and your neighbors must cover the bill, plus their portion. Services start to fray (gate repairs postponed, road lights out) and property values slip.

And if you can’t pay all your fees? Interest accrues quickly and the association can register an automatic lien (hypothèque légale) on your villa; the notaire will block any future sale until every cent is cleared. Bailiffs can freeze your bank accounts or seize the property outright. Recent laws even allow a “flash” seizure without a full trial.

Make sure to check the finances of the domain to see if it’s in debt, in legal trouble, or if neighbors have stopped paying their fees—and assume tomorrow’s rules (and costs) may not match today’s brochure.

Don’t Just Trust—Verify!

Le notaire et les agents ne veilleront peut-être pas à vos meilleurs intérêts, étant donné qu'ils reçoivent un pourcentage du prix de vente, et ils ne sont payés que si vous finalisez l’achat de la villa. Expect this, and keep in the back of your mind that—just like agents—many will hide issues from potential buyers, and there’s no way to know if yours is other than hiring your own inspectors and doing your own research at the Mairie.

Never forget: It’s up to you to hire independent experts (who get paid whether you buy the villa or not) to double-check everything.

Acheter une villa ? Lisez ceci en premier !

Lorsque vous êtes prêt à rechercher une propriété, assurez-vous de lire notre guide complet pour acheter un bien immobilier en France. Ces guides expliquent comment estimer la valeur d'une propriété réel valeur, comment obtenir le meilleur prix et éviter les prix excessifs, ce qu'il faut surveiller, comment éviter de se faire arnaquer, et plus encore.

Premièrement, pour comprendre le marché immobilier en France, il faut comprendre comment Le prix au m² est une arnaque géante. Ensuite, vous pouvez passer aux autres guides :

Notre guide sur la direction que prend le marché comprend : les prévisions du marché immobilier de la Côte d'Azur, les tendances actuelles et historiques des prix sur le marché et les raisons pour lesquelles les prix continueront de baisser. De plus, supplémentaire guide des Russes et de leur impact sur le marché immobilier de la Côte d'Azur.

Notre guide des annonces immobilières comprend : comment trouver des villas à vendre, ce qu'il faut surveiller, la désinformation et les avertissements, les enchères et les saisies, l'achat direct auprès des vendeurs, pourquoi le timing est primordial et la raison pour laquelle seulement environ la moitié des ventes de villas sont cotées publiquement.

Notre guide des escroqueries et des secrets comprend : des avertissements sur les astuces contraires à l'éthique que les agents, les notaires, les vendeurs, les promoteurs et les constructeurs utilisent pour obtenir plus d'argent de vous. Il s'agit d'une lecture incontournable et d'un guide de dénonciation que les acteurs du secteur ne veulent pas que vous voyiez.

Notre guide des agents immobiliers comprend : les choses malhonnêtes que les agents vous diront, comment fonctionnent les agences immobilières, les agents acheteurs et les chercheurs de propriété, pourquoi vous devriez éviter les agents illégaux et non locaux, et à qui faire confiance (un avertissement important).

Notre guide de tarification et détermination de la valeur marchande d'une villa comprend : pourquoi il y a tant de surévaluations extrêmes, comment estimer la valeur marchande d'une villa (ce qu'elle vaut) et un guide étape par étape pour trouver le prix de votre offre.

Notre guide des éléments à considérer comprend : votre réel les coûts, les problèmes liés à l'achat d'une villa « récemment rénovée », la connaissance de la criminalité locale et des squatteurs et les questions à vous poser.

Notre guide du processus d'achat comprend : la négociation du prix et de l'offre initiale, le choix d'un notaire honnête, l'achat au noir, l'offre officielle et le dépôt, le recours à une SCI, les pièges du contrat, le délai de réflexion, que faire avant de remettre l'argent et le signature définitive.

Notre guide après l'achat comprend : les pièges de l'assurance, des conseils pour les résidences secondaires, la location de votre villa, la rénovation et ce qu'il faut savoir sur l'embauche de personnes.

Guide pour les vendeurs : Comment fixer le prix de votre villa pour qu'elle se vende.