Le prix de l’immobilier au m² en France est une arnaque

In France, whenever a villa is sold, the sale is published on an official government website (that is often referred to as DVF). The notaires are required to publish (with updates dumped every 6 months) the net price the property sold for, the exact location on a map, the m² size of the land, and the ‘approximate m² footprint’ of the house.

Cela ressemble à ceci :

Conseil d'initié : Le site Web Prix de l'immobilier en France has sales data going back much farther than DVF (10 years versus DVF’s 5 years — which is useful because the data from the Covid housing bubble years is not representative of the current market prices), and shows the data on a superior Satellite-view map, seen here:

Dit clairement, le m² répertoriés pour les villas vendues c'est une blague – il n'y a aucun fondement sur la réalité.

Puisque les notaires prélèvent une commission de % sur chaque vente, ils ont une tactique malhonnête pour faire paraître les prix au m² beaucoup higher than they really are, and mislead buyers. Agents then use this false data as justification for above-market asking prices, in an attempt to push housing prices up. This information then gets disseminated onto many other real estate websites.

Comment les notaires manipulent les données m2

Puisqu'il n'y a aucune loi contre cela, les notaires signalent des m² qui sont plusieurs fois plus petits que la villa ne l'est réellement. Par conséquent, une villa affichant 145 m² aurait pu être annoncée comme 450 m² (voir exemples ci-dessous). Voici pourquoi:

Ce n'est que « l'empreinte » sur le terrain

Further excusing the incorrect m² is the face that the m² displayed for sold villas is only supposed to be the ‘m² footprint’. Even then, it’s nearly always much smaller than that. Here’s an example:

Hidden in leur FAQ, le site DVF admet que les m² ne sont que juridiquement non contraignants estimations de l'empreinte m² de la maison (la superficie du terrain occupé par la maison) et ils disent spécifiquement que c'est pas le m² habitable et fait pas have any legal value:

Il n'y a aucune obligation légale de mesurer le m² ou d'être précis en DVF

The main problem is that a proper m² survey isn’t required by law, and notaires aren’t required to report the actual m² on DVF, and consequently, the self-reported, ‘estimated’ m² sizes published on DVF are dramatiquement under-reported.

Ils gonflent les prix de vente

DVF also displays the sold price as the “net seller” les prix (qui inclure tax and, on the French Riviera, since seller’s pay the agency fees from their profits, it includes agency fees) to inflate the sold prices. They then use this inflated sold price to make the m² averages, which is also obviously false.

They include agent commission in the Sale Price

In communes where agents routinely advertise that commission is paid by the seller (which is how the entire French Riviera does it), the DVF figure includes the commission and will read a few percent higher than the seller’s true net, further inflating the supposed m² pricing.

Ils n'incluent pas les villas qui nécessitent une rénovation

Comme Cédric Duplantier (qui travaille à la DGFIP et qui est modérateur du site DVF notaires) dit, « Les contrats de vente d'immeubles à rénover ne font pas partie des données présentes dans DVF. » Cela signifie que les villas vendues comme « à rénover » ne sont pas incluses dans la DVF. Cela élimine de nombreuses ventes à bas prix des statistiques du m² moyen et de la carte DVF, augmentant ainsi faussement les statistiques publiées du « m² moyen ».

Les prix moyens du m² sont basés sur ces données erronées

Même si les m² publiés dans DVF ne sont pas basés sur les m² réels de la villa, ceux qui font des commissions sur les ventes (notaires, agents, sites d'immo) utilisent tous ces fausses données pour prétendre que les villas se vendent cher, des prix au m² beaucoup plus élevés qu'ils ne le sont réellement.

En moyenne, les m² déclarés sur le site du notaire représentent 1/3 à 1/4 de la superficie réelle, qui gonfle faussement les prix moyens au m², ce qui profite aux notaires et agents, rémunérés à la commission.

Les prix moyens au m² affichés sur les sites Web sont faux : ils sont bien plus élevés que le prix réel de vente des propriétés.

Examples, with Proof!

Les exemples ne manquent pas, puisque plus de 97 % des ventes de villas sont répertoriées avec des m² incorrects. Below are just a few examples to give you a sense of what to look for. Keep in mind that:

• The planning permissions show only the ‘habitable’ m², which leaves out a lot of space in some houses (anywhere with low ceilings, guest houses, storage closets, stairs, etc.), so most were likely advertised as being even larger!
• The price listed on DVF is higher than the real offer price, because it includes taxes!

That is why we say the “maximum” m² that it sold for, because if you included the non-'habitable' space and removed the taxes, the m² price would be even lower!

Cela n'augmente pas non plus le m² après des reconstructions complètes, bien que le m² réel soit un record public…

As a side note, the reported # of rooms is also (obviously) not accurate.

Comment vérifier le M2 des villas

You can do your own checking by looking back at villas you’ve visited. Save the address and sales listing and compare to DVF et permis de construire.

Une autre façon de voir cela est de vérifier les maisons des voisins et de comparer la taille à une liste où la taille est indiquée.

Voici un exemple… Il s'agit d'une villa actuellement en vente à Eze :

Upon checking the DVF government website and Google Earth, we can see that the neighbor’s villa was likely made by the same developer and is the same style and approximately the same size (based on its footprint and floors, as seen via Google Earth); it recently sold for €930,500!

Pourquoi c'est un tel problème

Despite the fact that the m² is clearly reported incorrectly and doesn’t reflect the actual size of the villas that have sold, this false data is being used for national pricing statistics and websites that claim they know the average price per m².

But it’s literally impossible to know if prices are going up or down, or the average m², since notaires can (and do!) manipulate that data based on making m² house sizes artificially smaller (to pretend prices are going up).

Comprendre cette arnaque est l’une des étapes les plus importantes pour comprendre le marché immobilier français.

Knowing this reality of the market is essential if you want to buy your villa for a price that is close to what you can sell it for.

Agents: Market Manipulation

Les agences immobilières manipulent également le marché en achetant des propriétés à des prix 5 fois supérieurs ou plus à la valeur marchande, afin de réaliser une vente à un prix supérieur à celui de toute autre villa vendue dans cette zone. Il s'agit de la même tactique de manipulation du marché qui est utilisée dans d'autres industries axées sur le luxe, comme le marché de l'art.

Ils le font pour pouvoir pointer cette vente dans le but de justifier leurs prix demandés bien supérieurs à ceux du marché, et pour pouvoir manipuler les prix moyens au m² annoncés. Tant qu'ils en sont propriétaires, ils le louent.

Voici un exemple : la vente de villa la plus chère à Eze se situe de loin au 772 avenue de la Marne. Faut creuser un peu et tu verras ça Prestigimo (a real estate agency) bought it. They do their best to disguise this fact, and sell properties between agencies, buying from developer buddies to get money back, etc. Dig around and you’ll find an example like this in nearly every town.

More Flat-Out Lies…

On top of all this, and adding to the confusion around m² pricing, agents routinely lie about the m² size of villas, and they get inspectors to lie too. It’s not unusual for listings to claim that a villa is 100 to 200 m² larger than it really is. The only way to know the real m² is to have your own, independent inspector measure it. Better yet, have two inspectors measure it and see if they come up with different numbers.

Voici comment découvrir le réel value of a villa en France.

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