Escroqueries et secrets immobiliers

The French Riviera is a very peculiar real estate market. Many people get scammed because they don’t know the secrets of this business. Well, we’re the whistle-blowers here to show you what to look out for.

Much like any industry where the monetary incentives are not aligned with the incentive of being honest with the buyer, this type of system forces agents / notaires / developers to either look out for their own financial interests OR be honest with buyers. It’s not surprising then, that they prioritize making more money above being transparent with buyers. It’s not that they are bad people (they have families to feed, too); the problem lies in the fact that the system is set up in a way that incentivizes bad behavior. The more you overpay, the more profit they make.

Seller’s Secrets

Many villas are listed for sale by owners who don’t actually care if their villa sells. Some don’t want their villa to sell! Here’s why:

Seller Secret #1: Legal Tax Avoidance

Due to an absolutely stupid tax loophole, de nombreux propriétaires mettent leur propriété en vente même s'ils ne veulent pas la vendre (et donc la mettent en vente à des prix bien supérieurs à sa valeur réelle). Ils le font pour échapper à l'impôt légal : tant qu'une villa est mise en vente, le propriétaire est exempté de plusieurs taxes foncières onéreuses !

This applies to non-primary residences, of which the French Riviera has in abundance (almost 40% of villas here fall into this category). Agencies embrace this phenomenon because they can point to these listings as a (false) indicator of where the market is at.

Seller Secret #2: Going Fishing, for a Sucker!

La Côte d'Azur ne compte que 60% de résidences principales. Les 40% restants sont constitués de nombreux spéculateurs qui possèdent plusieurs villas de « location de vacances ». Ces vendeurs vendent leurs biens à des prix élevés et vont à la « pêche » à un acheteur ignorant qui paiera trop cher. Ils utilisent ensuite cet argent pour acheter 2 ou 3 villas similaires, à la valeur du marché.

These overpriced villas usually sit on the market and do not sell because they are listed at rigid, ridiculous prices with owners that are not serious about sellingMalheureusement, de nombreux agents et vendeurs se réfèrent à ces prix « affichés » (et non aux prix de vente, ce qu'ils devraient regarder), pour justifier la surévaluation de leur villa.

Notaire Secrets

In France, notaires are lawyers that process tous transactions immobilières.

Notaire Secret #1: Incorrect m² Data

There’s so much to say about this, that we made a separate guide all about the m² average pricing and how the m² listed in DVF is, in fact, a complete scam designed to mislead buyers. It’s worth reading — trust us.

Notaire Secret #2: The Contract Secret

A ‘vice caché’ is a hidden or latent defect in a property. Protection for buyers is enshrined in Article 1641 of the civil code. The seller is obliged to disclose all important information about the property that might affect the decision of the buyer, or the price they paid for the property. If they do not do so, then it is possible for a court of law to offer a remedy, such as a price reduction or annulment of the sale (which is why notaires don’t want you to know about this, since they lose their commission if there’s an annulment).

Not surprisingly, notaires sometimes seek to limit your use of the ‘vice caché’ protection by adding an exclusion clause the in the sale contract that limits the buyers rights once they find a serious hidden problem with the villa. Our advice to all buyers is that you should insist on the removal of this clause in the sale contract. The seller may well object to you doing so, but if they do, their motives need to be questioned. You should be très hesitant about accepting to buy ‘en l’état’ (as seen) unless you fully understand what you are buying.

Real Estate Agent Secrets

Real estate agents on the French Riviera are an extremely competitive bunch. There are thousands of agents all fighting over a comparatively small number of listings, scraping by trying to pay their rent on very few sales. In short, it’s a recipe for all sorts of bad behavior.

Agent Secret #1: Publicly-Listed Properties are the Bottom-of-the-Barrel

Cela peut vous choquer, mais seulement la moitié des ventes de villas se font par l'intermédiaire d'agents immobiliers. Étant donné que les agents immobiliers facturent entre 4 et 10 % de commission (généralement à la charge du vendeur), la plupart des vendeurs essaient d'abord de vendre via les réseaux sociaux, les journaux locaux, les amis, etc., et environ la moitié des propriétés sont vendues de cette manière. Si le vendeur ne parvient pas à trouver quelqu'un qui souhaite acheter la propriété, il s'adressera alors à une agence immobilière.

Une fois qu'une agence immobilière met la main sur un bien, elle essaie d'abord de le proposer « hors marché » à des promoteurs. Ensuite, elle le propose discrètement à ses clients et à d'autres agents avec lesquels elle a conclu un partenariat. Enfin, si aucune d'entre elles ne trouve d'acheteur intéressé, c'est à ce moment-là qu'elle commence à payer pour le promouvoir (c'est à ce moment-là que d'autres agences commencent à lui faire concurrence). Donc, généralement, si une villa n'est pas vendue au moment où elle est mise en vente publique, c'est parce qu'elle est trop chère ou qu'elle présente des problèmes, ou les deux.

Agent Secret #2: ‘New to Market’? Yeah, Right!

Emails with real estate listings often say “new listing” or “new to market” when the villa has already been listed for sale for many months or years. Don’t pay attention when the agent says it’s a ‘new’ listing. Instead, take a look at the date on the diagnostics.

Agent Secret #3: Foreign & Unlicensed Agents Abound

Some foreign or unlicensed agents will claim to be the ‘listing agent’ or ‘exclusive agent’, but actually aren’t, and might surprise you with a demand for extra fees in the end (which you are not under obligation to pay!) or hide fees in the listed price. For this reason, avoid global / UK / non-local agents and services, et ne signez rien avec un agent — tous les contrats doivent être conclus par l'intermédiaire du notaire.

Il existe également de nombreux « agents immobiliers » illégaux qui tentent de gagner de l'argent grâce aux propriétés de la Côte d'Azur. Il est donc important de vous assurer qu'ils sont légaux en demandant trois choses : leur licence d'exercice (carte professionnelle), leur assurance responsabilité civile et les détails de leur caution de fidélité (pièce de garantie).

Agent Secret #4: Did it Really Sell? Probably Not

Une autre chose à savoir est que certains agents refusent de travailler avec d'autres agents (pour diverses raisons), ce qui fait que l'agent avec lequel vous travaillez vous dit qu'une propriété a été vendue alors que ce n'est pas le cas, alors assurez-vous de vérifier auprès d'un autre agent.

Also, if you are an educated buyer and know that a villa is overpriced, an agent might tell you a villa got an offer to get you to bid above market, and when you don’t, they might say it sold. But this is often simply because they know that the seller is just speculating and not interested in selling at a fair price, or the owner took it off the market. Saying it sold is intended to make you think you’re wrong about the market (that villas are selling for more, and more often, than they are).

Agent Secret #5: Their Pricing is Not Based on the Market

Agents will tell you that they did a ‘valuation’ to come up with their pricing — but when you ask for the valuation and research behind it, they won’t give it to you. That’s because there was no ‘valuation’, and the pricing isn’t based on market value. Alternatively, they might tell you about some villa that sold for a high per m² price. But, as you learned above, the m² pricing is fake.

Learn how to check the real market value of a villa in our real estate pricing guide.

Agent Secret #6: Non-Binding ‘Estimates’

Thinking of renovating? No matter what the agent or seller tells you, before you buy, make sure to get a certificate of conformité et town planning certificate de la Mairie ; sans eux, vous ne pourrez peut-être pas rénover.

Many agents will recommend you get a quote for work from ‘a great builder they know and trust’. This builder will give you a non-binding or verbal ‘estimate’ of what it would cost to do the work. These estimates are normally far, far lower than you’d actually end up spending.

If you want to know the real cost of renovating, make sure to get a very, very detailed ‘devis’ with all the items and pricing clearly stated, from several builders. A price quotation in French is called a devis and once it is signed by both client and contractor it becomes a legally binding contract. Beware also that if the price given to you is an ‘estimation‘ not a ‘devis‘ the builder is not bound by the price and you can expect the final price to be as much as 5x what they quoted. Learn about ways to avoid being scammed.

Agent Secret #7: Saying You Can Expand / Renovate When You Can’t

A trick that agents pull is this: they get their contact avec un architecte pour « vérifier » que vous pouvez rénover et/ou agrandir les m² d'un bien, mais une fois que vous l'avez acheté, ils vous font tous disparaître et vous découvrez à vos dépens qu'il n'est pas possible d'agrandir les m² (oui, même si « cela garde la même surface au sol ») ou de faire les rénovations que vous souhaitiez. Cela est arrivé à plusieurs de nos contacts et semble être une pratique courante.

The only way to know if you can expand it is to get proper planning permission approval from the Mairie, and double-check it at the Mairie in person. If you don’t want to wait for that, you can get the urban planning certificate within one month max.

Agent Secret #8: Market Manipulation

Les agences immobilières manipulent également le marché en achetant des propriétés à des prix 5 fois supérieurs ou plus à la valeur marchande, afin de réaliser une vente à un prix supérieur à celui de toute autre villa vendue dans cette zone. Il s'agit de la même tactique de manipulation du marché qui est utilisée dans d'autres industries axées sur le luxe, comme le marché de l'art.

Ils le font pour pouvoir pointer cette vente dans le but de justifier leurs prix demandés bien supérieurs à ceux du marché, et pour pouvoir manipuler les prix moyens au m² annoncés. Tant qu'ils en sont propriétaires, ils le louent.

Voici un exemple : la vente de villa la plus chère à Eze se situe de loin au 772 avenue de la Marne. Faut creuser un peu et tu verras ça Prestigimo (a real estate agency) bought it from a developer. They do their best to disguise this fact, and sell properties between agencies, buying from developer buddies to get money back, etc. Dig around and you’ll find an example like this in nearly every town.

Agent Secret #9: Lying About the m²

On top of all this, and adding to the confusion around m² pricing, agents routinely lie about the m² size of villas, and they get inspectors to lie too. It’s not unusual for listings to claim that a villa is 100 to 200 m² larger than it really is.

Agent Secret #10: The Dishonest Things They Tell You

Agents have certain things they tell potential buyers, to manipulate and mislead them. You’ll hear them again and again, so it’s important that you recognize them for what they are. Here’s the list of lies agents will tell you. Learn and protect yourself so you don’t fall for them.

Builder / Developer / Property Dealer Secrets

Think buying from a ‘marchand de biens‘ (builder / developer / property dealer) will save you headaches? Think again.

Sur la Côte d'Azur, il y a beaucoup, beaucoup (ai-je dit BEAUCOUP ?!) de promoteurs immobiliers. Ils ont des relations privilégiées avec des agents immobiliers qui leur permettent d'acheter des villas (en général, ils ne veulent que celles qui ont besoin d'être rénovées ou qui peuvent être agrandies), à la valeur du marché, avant que les acheteurs habituels ne puissent les voir. Ils font des rénovations bon marché et les mettent sur le marché public, en utilisant le même agent, à un prix très gonflé, bien au-dessus de la valeur du marché.

You might be able to catch this by checking the map showing villa sales (with exact location and pricing, but incorrect m²) from the past several years. Keep in mind that this map is infrequently updated so the most recent sales won’t show up.

Developer Secret #1: Cheaply-Done Renovations

Naturally, these developers want to maximize profits and minimize expenses. It is, after all, a business. They do this by cutting all sorts of corners on the stuff you can't see. They hire the absolute cheapest (and often unqualified) construction people, electricians, plumbers, etc. and tell those people to do the job as cheaply and quickly as possible. They save a lot of money doing it this way.

Just because it looks nice on the outside doesn’t mean it’s well-done. Don’t trust it when the agent says this Le promoteur a une excellente réputation et propose des prestations de qualité. Il est préférable de choisir une villa qui a été rénovée il y a des années par les propriétaires, rénovée pour eux, et non pour la revente.

The majority of new homes on the French Riviera are more like “Primark” than “Hermès”, says Peter Illovsky, president of Côte d’Azur Sotheby’s International Realty. Even so, new-builds sell with a premium of 10% or 20%, even when they are sold off-plan, says Alex Balkin, directeur de Savills Riviera et Savills Nice.

Developer Secret #2: Offloading Responsibility onto the ‘Warranty’

They reassure buyers by giving them a warranty (under French civil law all building work is guaranteed for up to 10 years), but insurance pays the repair costs — not them — and you still have to deal with all the problems that pop up. And you can expect repeated repairs of the same issue because cheap materials keep getting used — after all, the repair company gets paid each time.

De plus, l'assurance garantie ne couvrira pas les problèmes majeurs, comme la nécessité de refaire toute la plomberie parce que les tuyaux utilisés étaient bon marché et trop étroits, ou que les radiateurs étaient les moins chers du marché et ne sont pas fiables.

This means the developer has zero incentives to do anything other than the cheapest job possible because, once you buy it, it’s your problem, not theirs. (And no, ils ne se soucient pas de leur « réputation », puisque les agents ne divulguent pas l’identité du vendeur.)

All this means BIG headaches for you, down the line, when you move in an realize that your air conditioning doesn’t work properly, the electrical and plumbing need to be re-done, underfloor or insulation was not added, etc.

Acheter une villa ? Lisez ceci en premier !

Lorsque vous êtes prêt à rechercher une propriété, assurez-vous de lire notre guide complet pour acheter un bien immobilier en France. Ces guides expliquent comment estimer la valeur d'une propriété réel valeur, comment obtenir le meilleur prix et éviter les prix excessifs, ce qu'il faut surveiller, comment éviter de se faire arnaquer, et plus encore.

Premièrement, pour comprendre le marché immobilier en France, il faut comprendre comment Le prix au m² est une arnaque géante. Ensuite, vous pouvez passer aux autres guides :

Notre guide sur la direction que prend le marché comprend : les prévisions du marché immobilier de la Côte d'Azur, les tendances actuelles et historiques des prix sur le marché et les raisons pour lesquelles les prix continueront de baisser. De plus, supplémentaire guide des Russes et de leur impact sur le marché immobilier de la Côte d'Azur.

Notre guide des annonces immobilières comprend : comment trouver des villas à vendre, ce qu'il faut surveiller, la désinformation et les avertissements, les enchères et les saisies, l'achat direct auprès des vendeurs, pourquoi le timing est primordial et la raison pour laquelle seulement environ la moitié des ventes de villas sont cotées publiquement.

Notre guide des agents immobiliers comprend : les choses malhonnêtes que les agents vous diront, comment fonctionnent les agences immobilières, les agents acheteurs et les chercheurs de propriété, pourquoi vous devriez éviter les agents illégaux et non locaux, et à qui faire confiance (un avertissement important).

Notre guide de tarification et détermination de la valeur marchande d'une villa comprend : pourquoi il y a tant de surévaluations extrêmes, comment estimer la valeur marchande d'une villa (ce qu'elle vaut) et un guide étape par étape pour trouver le prix de votre offre.

Notre guide des choses importantes à découvrir comprend : rapports de diagnostic et enquêtes, soleil et microclimats, problèmes potentiels de vue, taxes d'habitation, âge, accès Internet et mobile, zones de danger (rouges), risques pour la santé, problèmes d'intimité et d'espace, problèmes à proximité, ce que vous' Je posséderai réellement des ajouts et des structures illégaux, pourquoi ils vendent, comment vérifier, et plus encore.

Notre guide des éléments à considérer comprend : votre réel les coûts, les problèmes liés à l'achat d'une villa « récemment rénovée », la connaissance de la criminalité locale et des squatteurs et les questions à vous poser.

Notre guide du processus d'achat includes: negotiating the price & the initial offer, choosing an honest notaire, buying in the black, the official offer & deposit, using a SCI, the deposit, the cooling-off period, what to do before handing over the money, and the final signing.

Notre guide après l'achat comprend : les pièges de l'assurance, des conseils pour les résidences secondaires, la location de votre villa, la rénovation et ce qu'il faut savoir sur l'embauche de personnes.

Guide pour les vendeurs : Comment fixer le prix de votre villa pour qu'elle se vende.