Prévisions et tendances du marché immobilier 2025

Mis à jour : 2 juillet 2025

Contrary to what many would assume, the French Riviera is a tricky place to make money on real estate.

La Côte d'Azur n'est pas un bon marché d'investissement. En France, les prix n'évoluent pas rapidement en dehors de Paris et le marché des villas est en déclin en raison de facteurs aggravants.

Contrairement à la plupart des autres marchés du luxe, l'immobilier sur la Côte d'Azur n'a même pas suivi l'inflation au cours des 15 dernières années, sans parler des gains potentiels en investissant autrement. La seule exception à cette règle a été la bulle Covid, qui s'est depuis dégonflée. Les trois dernières années ont été marquées par une forte baisse de l’activité : une baisse de -33% du volume des ventes de biens anciens entre 2021 et 2024. Dans le même temps, en 2025, la construction de nouveaux bâtiments est quasiment au point mort, atteignant son niveau le plus bas depuis 70 ans.

Il s'agit d'un guide long et détaillé, nous avons donc fourni un résumé rapide en haut, et si vous souhaitez en savoir plus, vous pouvez continuer à lire ci-dessous.

Le marché immobilier de la Côte d'Azur est en baisse depuis des années.

Résumé

La hausse temporaire des prix liée à la Covid est terminée, tout comme les taux d'intérêt bas et les taux de change favorables qui l'accompagnaient. Le marché a commencé à s'effondrer en 2022 et ne s'est pas calmé. Professionnels prédit une baisse de 37 % des prix d'ici 2025. 92 % des les agences ont vu une augmentation des marges de négociation en 2023, car les prix ont baissé de 20% sur la Côte d'Azur.

Voici les principales raisons pour lesquelles les prix de l'immobilier continueront d'augmenter beaucoup moins cher tout au long de 2025 et restera bas dans un avenir prévisible :

• Nous entrons dans un effondrement du marché immobilier mondial, y compris tous les marchés du luxe, auparavant solides. Les prix sur les principaux marchés immobiliers diminuent déjà de manière assez spectaculaire. Tu peux lisez à ce sujet dans The Economist et Bloomberg (et presque toutes les autres publications majeures).
• L’immobilier sur la Côte d’Azur est devenu une bulle inabordable au milieu des années 2000, devenant bien supérieur aux revenus des ménages. Les prix sont ensuite restés stables pendant 15 ans jusqu’à la crise de Covid. On s'attend à ce que cette bulle éclate les prix chutent de 37% d'ici 2025.
• Le français le gouvernement s'efforce activement de rendre l'immobilier plus abordable by adding cumbersome taxes for second homes and thinking up multiple other ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.
• Le gouvernement a introduit nouvelles lois fiscales qui est entré en vigueur cette année et qui augmentation de l'impôt sur les revenus locatifs de l'ancien taux de 17% au nouveau taux de 40% pour les personnes qui ont des revenus annuels de location meublée supérieurs à 23 000 € (ce qui est faible pour la Côte d'Azur), ou dont les revenus locatifs sont supérieurs à la somme de leurs autres revenus d'activité . Cela rend la location de vacances beaucoup moins lucratif.
• Les banques ont resserré leurs prêts conditions et devenir encore plus prudent. À partir de 2022, le nombre de prêts hypothécaires accordés a été réduit, et cette tendance va s'accentuer tout au long de 2025, rendant l'obtention d'un prêt hypothécaire de plus en plus difficile. Les professionnels de l'immobilier l'ont constaté : près de la moitié (47 %) admettent déjà constater une augmentation du nombre d'annulations de ventes pour cause de refus de prêt, et ces annulations sont vouées à augmenter.
• À cause de Brexit, les Britanniques (estimés entre 25% et 40% des acheteurs/propriétaires sur la Côte d'Azur) verront le temps qu'ils pourront passer dans l'UE (y compris la France) réduit à seulement 90 jours, et ils devront payer une parcelle plus d'impôt sur les revenus locatifs, ainsi que d'autres nouvelles taxes. Les prêts hypothécaires sont désormais plus chers et plus difficiles à obtenir pour les résidents du Royaume-Uni, et la conversion des devises est défavorable, ce qui rend les achats en dehors du Royaume-Uni plus coûteux que jamais. De plus, les Britanniques ont vu leur pouvoir d’achat diminuer en raison de la perte de valeur de leur monnaie. Ces facteurs dissuadent les Britanniques d'acheter de nouvelles propriétés sur la Côte d'Azur, et en même temps incitant beaucoup à envisager de vendre leurs maisons de vacances sur la Côte d'Azur.
• Nouvelles sanctions contre les Russes ont incité les riches Russes à vendre leurs villas avant de pouvoir les saisir. Quoi qu'il en soit, les villas appartenant à des Russes et saisies de biens (à cause de la guerre) pourrait bientôt inonder le marché avec des villas de luxe, ce qui fait encore baisser les prix.
• Baby boomers, qui constituent la majorité des propriétaires de villas sur la Côte d'Azur, vieillissent et deviennent trop vieux ou malades pour entretenir leurs villas (ou, malheureusement, meurent du COVID-19), vendant donc leurs villas et emménageant dans une résidence-services. ou des appartements. Il n’y a pas assez de Millennials riches pour prendre le relais (en raison du manque de population et de richesse dans ce groupe démographique), et les Millennials ont tendance à préférer vivre en ville et dans l’économie du partage (AirBnb plutôt que posséder).
• Nous sommes aux premiers stades d’une récession mondiale, due à de nombreux facteurs, notamment le cycle de la dette économique à long terme devrait connaître un ralentissement. Cela deviendra probablement un problème majeur récession mondiale, qui a déjà commencé à faire baisser les prix de l’immobilier à l’échelle mondiale et pourrait maintenir les prix bas (parce que le crédit sera beaucoup plus difficile à obtenir, entre autres facteurs) pendant environ une décennie.
• Les acheteurs étrangers sont désormais acheter des maisons plus près de chez moi (dans un rayon de deux heures de route maximum) et vendant leurs villas dans le sud de la France. Cela est dû à plusieurs facteurs, parmi lesquels : le télétravail plusieurs jours par semaine, le Brexit, etc. Autrefois acheteur important, Acheteurs parisiens Ils choisissent également désormais d'acheter des villas à quelques minutes en voiture de Paris afin de pouvoir travailler confortablement depuis chez eux, mais de se rendre facilement à leur bureau en voiture, plutôt que de vivre dans un appartement à temps plein.
• La prolongation de télétravail a encouragé certains investisseurs à vendre leurs immeubles de bureaux pour les transformer en logements, augmentant ainsi le nombre de logements à vendre.
• Changement climatique est à l'origine Sécheresse sans précédent sur la Côte d'Azur. De nouvelles règles interdisent d’arroser l’herbe et les plantes ou de remplir les piscines. Dans certaines régions, il y a un manque total d'eau potable et l'eau est acheminée par camion. Les incendies de forêt sont désormais monnaie courante et de nombreuses régions de la Côte d'Azur sont en « zone rouge », ce qui signifie que vous ne pouvez pas reconstruire si votre maison brûle. . Cela diminuera la valeur des logements sur la Côte d’Azur et incitera davantage de personnes à louer ou à acheter dans les zones moins touchées.

Graphiques et données complémentaires

Voici les données nouvellement publiées par les notaires de approbations hypothécaires par mois, et un tableau (également par les notaires) montrant le nombre actuel de ventes en France. Comme vous pouvez le constater, les ventes (et les prix de location) sont en chute libre.

NB : La flambée des prix entre 2000 et 2007 était un phénomène mondial et constituait la plus grande bulle immobilière que le monde ait jamais connue.

Nombre de ventes à travers la France – Ventes de maisons (ligne verte), nombre de ventes (marron) et prix des maisons (noir) :

(lien vers la source)

Le sentiment aux États-Unis, pour le contexte :

L’immobilier comme investissement ?

La malheureuse vérité est que la Côte d’Azur n’est pas un bon endroit pour acheter un bien immobilier pour un investissement. Hormis pendant la bulle mondiale de Covid, les prix de l’immobilier ont régulièrement diminué (après ajustement à l'inflation) dans le sud de la France depuis près de 15 ans et tout laisse présager une poursuite de la baisse des prix à l'avenir.

« La croissance des prix prime a été largement statique sur l'ensemble de la Côte d'Azur. » – Chevalier Franc (rapport)

Lorsque vous examinez les statistiques de prix, considérez que l’inflation n’est pas prise en compte et que lorsque vous tenez compte de l’inflation, les prix ont baissé.

En plus, le gouvernement français s'efforce activement de rendre l'immobilier moins cher. Ils ont récemment ajouté des taxes lourdes sur les résidences secondaires, les bénéfices des locations de vacances et quand tu vends (jusqu'à 49%). Ils sont obliger les banques à réduire le nombre de prêts hypothécaires accordés. They’ve added restrictions on renting, including forcing energy-efficiency renovations. And they’re actively thinking up other ways to disincentivize house-flipping, investment purchases, AirBnb rentals, and vacation homes. You can 100% expect more of this in the future.

Le rendement locatif moyen de Nice est de seulement 3,11%, le plus bas des grandes villes de France (inférieur au taux d'inflation).

Selon Au siècle 21, de nombreux propriétaires privés n'entreprendront pas les travaux de rénovation énergétique qui, à partir de 2023, sont désormais nécessaires pour louer un bien immobilier. Ils vendront plutôt la propriété parce qu’ils ne veulent pas faire les travaux ou parce qu’ils n’en ont pas les moyens financiers.

En raison du plus grand boom immobilier mondial de l'histoire, combiné à l'arrivée de nouveaux acheteurs russes, les prix de l'immobilier de luxe sur la Côte d'Azur ont grimpé en flèche du milieu des années 90 jusqu'en 2007. En 2007, la bulle immobilière mondiale a éclaté. , et en 2008 Les sanctions russes ont stoppé leur folie d'achat, et depuis lors, les prix sont soit en baisse, soit stables. Si vous avez eu la chance de vendre une propriété pendant cette période de hausse des prix, vous avez bien fait, mais si vous avez acheté après 2008, vous aurez probablement perdu de l'argent, car les prix de l'immobilier n'ont pas suivi l'inflation.

Les rares qui ont vendu leurs villas pour un joli profit soit à un riche russe, soit pendant la crise du Covid – ils ont eu de la chance – mais cette chance est maintenant sur.

Si vous cherchez à investir dans l'immobilier, il vaut mieux acheter à Monaco, où le prix médian a augmenté de 82% au cours de la dernière décennie.

CONSEIL: Si vous regardez des graphiques ou des pourcentages d'augmentation des prix sur plusieurs années, il est important de réaliser que presque aucun de ces graphiques ou statistiques n’est ajusté à l’inflation. Si l’on tient compte de l’inflation, il n’y a pas eu d’augmentation des prix au cours de la dernière décennie. De plus, bon nombre de ces graphiques sont réalisés par des agences immobilières puis diffusés via des articles payants dans les médias, et les statistiques sont non seulement subjectives (puisqu'elles n'incluent que les quelques ventes de leur agence qu'elles ont choisi d'inclure), mais pas vérifiable et non fiable.

Fait intéressant: Près de 30 % des villas de la Côte d'Azur sont classées comme « résidences secondaires » (dont beaucoup sont louées comme maisons de vacances pour la saison estivale), et près de 8 % sont « inoccupées » (la plupart d'entre elles sont utilisées exclusivement pour des locations de vacances). . Seulement 62% sont des résidences principales !

Cela dit, cette région ne ressemble à aucune autre sur Terre, et si vous aimez le style de vie français et souhaitez acheter une villa en connaissant ces faits, alors il y a beaucoup à apprendre avant de signer l'acte. Tout d'abord, nous expliquerons les tendances des prix des villas sur la Côte d'Azur, puis vous pourrez continuer avec nos autres guides d'achat immobilier en France, répertoriés en bas.

Trois marchés en un

Il est important de comprendre que la Côte d'Azur est trois marchés en un: private, off-market, and publicly listed. Almost all villas go through three markets after the seller decides to sell.

Marché 1 : Le marché privé. Premièrement, les vendeurs essaient de vendre sans faire appel à un agent. À propos la moitié de toutes les villas sont vendues à des particuliers, without being listed with an agent.

Marché 2 : Hors marché. If they couldn’t sell private, then they list with an agent. A large percentage of villas are sold ‘off-market’ by the agent to their existing contacts, without being listed publicly or on the Internet.

Marché 3 : coté en bourse. Si personne ne veut acheter la villa, les agents la répertorient publiquement sur Internet. Ces villas restent généralement sur le marché pendant de nombreuses années et ne se vendent pas à moins que le propriétaire ne baisse considérablement le prix.

L’état actuel du marché immobilier de la Côte d’Azur

Prix irréaliste

Selon les rapports, les analyses de marché et les économistes, agents, acheteurs et notaires que nous avons consultés, la majorité des propriétés de villas sur la Côte d'Azur demandant plus d'un million d'euros sont cotées à des prix irréalistes et sont cotées en bourse, souvent pour années, jusqu'à ce que le vendeur baisse le prix pour qu'il soit bien inférieur aux autres sur le marché, avec le prix de vente moyen est environ 60 % inférieur au prix demandé initial, mais certaines villas se vendent (éventuellement) jusqu'à 90 % en dessous du prix demandé.

Un autre problème est que la Côte d'Azur accueille de nombreux spéculateurs qui possèdent plusieurs villas en « location de vacances ». Ces vendeurs proposent des prix élevés et partent à la « pêche » pour un acheteur ignorant qui paiera trop cher (même si c'est très rare qu'ils en trouvent un). Ces villas sont sur le marché et ne se vendent pas car elles sont répertoriées à des prix rigides et ridicules. des propriétaires qui ne veulent pas vendre sérieusement.

Récession et taux d'intérêt

Comme la plupart des gens le savent, nous sommes aux premiers stades d’une récession mondiale en raison de nombreux facteurs, notamment le cycle de la dette économique à long terme devrait connaître un ralentissement. Cela risque de devenir une récession mondiale majeure, qui a déjà commencé à faire baisser les prix de l’immobilier à l’échelle mondiale et pourrait maintenir les prix bas (parce que le crédit sera beaucoup plus difficile à obtenir, entre autres facteurs) pendant environ une décennie.

Un indicateur utile des perspectives est cette enquête L'enquête menée par l'INSEE sur la confiance des ménages, au plus bas depuis plus de 20 ans, affecte même le marché du luxe qui, comme l'immobilier traditionnel, a connu une forte baisse de la demande (le volume des transactions a chuté de 20 % en 2024 par rapport aux chiffres déjà faibles de 2023).

Les conditions de prêt continuent de se durcir

À partir de 2022, le nombre de prêts hypothécaires accordés a été réduit Les taux d'intérêt ont considérablement augmenté. Bien que ces taux aient depuis été abaissés, il est devenu de plus en plus difficile d'obtenir un prêt hypothécaire. Les professionnels de l'immobilier l'ont ressenti : près de la moitié (47 %) ont constaté une augmentation du nombre d'annulations de ventes pour cause de refus de prêt, et ces annulations sont vouées à augmenter.

A new law came into effect at the beginning of 2022 that requires people taking out mortgages to not have a monthly debt ratio of more than 35%. This means their expenditure, including the monthly mortgage repayment and any other loans or expenses the buyer might have, cannot be more than 35% of their income.

Le dernier rapport des notaires confirme que cela a un effet sur les taux d'approbation des prêts hypothécaires. De plus, un rapport distinct réalisé par le courtier hypothécaire Vousfinancer a révélé que les emprunteurs dont le niveau d'endettement est inférieur à 35 % se voient toujours refuser des prêts en raison de la distance entre leur travail et leur futur logement.

Ces nouvelles conditions, combinées à un durcissement général des conditions hypothécaires imposées par les banques, ont déjà un effet sur le nombre de villas vendues et affecteront par conséquent le prix des villas au fil du temps.

« Le manque structurel de logements et la faiblesse des taux de crédit sont ce qui a fait que les prix ont été multipliés par 2,5 en 20 ans et nous pensons donc que cette phase est terminée », commenté Corinne Jolly, présidente de Particulier à Particulier. Les constructions neuves sont en baisse, avec une baisse au premier trimestre des réservations auprès des promoteurs (-41% sur un an) et des permis de construire (-11,5%) dès mai 2023.

Les acheteurs étrangers diminuent

En 2020, 1,3 % des résidences secondaires ont été acquises par des personnes ne résidant pas en France. Ce chiffre est à comparer à 1,7 % en 2010. Cette tendance devrait se poursuivre en 2025, les notaires anticipant une poursuite de la baisse de la proportion d'acheteurs étrangers.

Les étrangers aussi en ont assez de se faire arnaquer, et avec l'introduction de DVF, ils peuvent maintenant voir à quel point les agents leur mentent sur les prix locaux. Dans le Grand Paris, les Alpes et la Provence-Côte d'Azur-Corse, les biens achetés par des étrangers non-résidents sont plus chers. Cette tendance est très marquée en Provence-Côte d'Azur-Corse, où les maisons anciennes achetées par des étrangers non-résidents sont 180% fois plus cher pour le même nombre de chambres et le même emplacement. Ceci affecte le marché du luxe qui, comme le marché immobilier traditionnel, a connu une forte baisse de la demande (2024 a été marquée par une 20% de baisse en termes de volumes de transactions par rapport aux chiffres déjà faibles de 2023.)

La guerre et les saisies de villas russes

Les riches Russes possèdent plus de 2000 villas on the French Riviera, many of them belonging to Vladimir Putin’s closest friends. Due to Russia initiating war with the Ukraine, France and Monaco have already started seizing the assets and villas of Russians connected to Putin, plus their families, close friends, and anyone who may have benefitted from a friend’s connection to Putin. They are casting an increasingly wider and wider net, scaring many Russians into selling before they are sanctioned.

Cela pourrait bientôt avoir un effet profond sur le marché immobilier, car des centaines de villas de luxe, autrefois détenues par des Russes, pourraient bientôt être saisies ou mises volontairement sur le marché pour la vente.

La Côte d’Azur « n’est pas un marché en plein essor comme avant 2008, [quand nous avions] Acheteurs russes qui achetaient presque tout à des prix fous », explique Sotheby's (Hollywood Reporter, Article de juillet 2021)

Lisez notre guide sur les saisies de villas russes et leur impact sur le marché immobilier sur la Côte d'Azur, pour plus de détails.

Tendances du marché immobilier

Les 15 dernières années

Hormis les plus grandes villes, l’immobilier en France est en difficulté depuis 15 ans. Les prix de l'immobilier sur la Côte d'Azur ont connu des performances bien pires que celles de la plupart des autres régions de France, les zones rurales ayant les pires résultats.

Depuis 15 ans, les prix de vente stagnent, voire baissent, à l'exception d'une hausse temporaire due à la Covid-19. Cette hausse a commencé à revenir aux prix d'avant la crise en 2022, et en 2023, ils sont tombés en dessous des prix d'avant la crise, atteignant leur plus bas niveau depuis le krach immobilier de 2008.

L’effet Covid

Pendant le pire isolement de Covid, du troisième trimestre 2020 au premier trimestre 2022, les ventes sur le marché des villas de luxe se déroulaient généralement à des prix bien supérieurs à la valeur marchande, achetées par des personnes insensibles aux prix (et de nombreux résidents monégasques) qui souhaitaient déménager rapidement, ou les gens se sentent bien en raison de taux d’intérêt record et de taux de change extrêmement favorables. Ces ventes ne sont pas représentatives de la situation globale du marché.

Les ventes à prix élevé qui ont eu lieu entre 2020 et mi-2022 étaient une anomalie due à un ensemble de circonstances tout à fait uniques, qui ont toutes pris fin depuis.

Malgré ces ventes à effet Covid, la grande majorité des villas cotées en bourse qui l'étaient avant et pendant Covid n'ont pas vendu et restent sur le marché, à un prix bien supérieur à la valeur marchande.

«L’optimisme observé fin 2021 s’est avéré de courte durée, stoppé par le déclenchement de la guerre en Ukraine. Ce choc s'est immédiatement ressenti sur l'ensemble des indicateurs économiques en mars, reflétant les inquiétudes qui pèsent sur le pouvoir d'achat des chefs d'entreprise (-6,1 points de l'indice du climat des affaires en mars) et des ménages (-6 points de l'indice de confiance des ménages). .» – Cushman et Wakefield (Rapport 2022)

Le réseau immobilier Orpi a indiqué que ses ventes étaient en baisse de 17% sur les 3 premiers mois de 2022 par rapport à la même période de 2021. Guillaume Martinaud, président du réseau Orpi,ditBFM fin février 2023 : « La fête est finie. Nous assistons à un rééquilibrage. On le ressent très clairement dans nos agences : il n'y a plus de files d'attente. Je pense que ce qui se passe actuellement est sain », a-t-il déclaré à propos de la baisse des prix après deux années où ils étaient « beaucoup trop élevés ».

"Les gens se rendent compte que posséder une maison n'est pas ce qu'ils veulent vraiment", commentaires Corinne Jolly, présidente de Particulier à Particulier. "Ils s'éloignent un peu de l'image de carte postale qu'il y avait à la fin du confinement du Covid-19."

2022 à 2025 et au-delà

Le marché immobilier commence lentement à se rééquilibrer après avoir été fortement impacté de 2020 à 2022 par la Covid-19, qui a entraîné un nombre record de ventes de maisons et des prix record. Les prix de vente ont déjà commencé à baisser et continueront d'être un marché favorable aux acheteurs pour la prochaine décennie, voire plus, en raison des facteurs décrits dans ce guide. C'est particulièrement vrai pour les villas rurales de la Côte d'Azur.

Pour la première fois depuis le Covid-19, le site immobilier Bien'ici noté une forte augmentation de 12 % fournir et, en même temps, une forte baisse demande, avec des recherches de maisons en baisse de 30 % au second semestre 2022. Parallèlement, les annonces immobilières restaient déjà en ligne 50 % plus longtemps, fin 2022.

Les données notariales sur les ventes de maisons publiées en 2023 et 2024 ont montré une baisse spectaculaire des ventes, tant de maisons anciennes que neuves. La FNAIM estimait que la demande globale pourrait diminuer de 10 % d'ici fin 2023, ce qui correspondrait à une baisse de 5 % des prix de l'immobilier, mais cette prédiction s'est réalisée plus tôt que prévu, dès le milieu de l'année 2023. « Les voyants sont au rouge à tous les niveaux », ont-ils déclaré.

D'après les résultats d'une étude réalisé fin 2023, 92% des agences ont vu leurs marges de négociation augmenter en 2023.

Selon un rapport de juillet 2024 Selon le Crédit Commercial de France (CCF), les ventes aux non-résidents étrangers ont chuté de 14 % en 2023. Sans surprise, les prix de vente moyens les plus élevés ont été enregistrés en Île-de-France (803 000 €), où le prix de vente est resté stable. Viennent ensuite la Provence-Côte-d'Azur (582 000 €) et l'Auvergne-Rhône-Alpes (418 000 €), qui ont toutes deux enregistré les les prix de vente moyens baissent d'environ 20 %.

Ce que disent les représentants de l’industrie

« Nous assistons à une évolution profonde du marché comme nous l’avons vécu depuis dix ou quinze ans. On comprend donc que les vendeurs mettent du temps à accepter ce nouveau cadre et n'aient pas encore ajusté leurs prix en conséquence. 2024 devrait probablement voir l’instauration d’un nouvel équilibre entre acheteurs et vendeurs », conclu Stéphane Fritz, président de l'agence immobilière Guy Hoquet.

Charles Marinakis du siècle 21 ditSelon nos observations, le ralentissement de l'activité se poursuit. Cela confirme ce que nous avons constaté au second semestre 2022. Nos chiffres de janvier 2023 ont confirmé cette tendance. Même si le secteur immobilier résiste, le volume des transactions diminue. Globalement, la baisse est de -6 % sur l'ensemble de la France. Nous avions anticipé ce ralentissement. Selon l'expression, « quand c'est trop cher, c'est trop cher ». [Nous assistons] à un retour à la raison progressive. Bien souvent, les vendeurs mettent du temps à accepter de baisser leurs prix. »

Gary Friedman, PDG de RH dit en décembre 2022, à propos de l’état du marché de l’immobilier de luxe : « Je pense que le marché de l’immobilier s’est effondré, et il a chuté de manière assez brutale à mesure que les taux d’intérêt augmentaient. Il y a juste beaucoup d'incertitude en ce moment. Mais ce dont je suis certain, c'est que le marché immobilier s'effondre à un niveau que je n'ai pas vu depuis 2008. Je n'ai pas vu ce genre de baisse depuis 2008. »

77% des notaires a dit que 2023 est une bonne période pour vendre (c'est-à-dire vendre le plus tôt possible, car les prix baissent) et une mauvaise période pour acheter un bien immobilier en France (mieux vaut attendre, car les prix vont baisser davantage). Les notaires ont vu un baisse du nombre d'achats immobiliers en 2022, et nous nous attendons à ce que le marché poursuive sa trajectoire descendante.

Le patron du réseau d'agences immobilières L'Adresse prédit une baisse de prix de 10%, et Marc Touati, président d'ACDEFI, cabinet de conseil économique et financier indépendant,dit il s'attend à voir les prix baisser d'environ 15 % d'ici la fin de 2023. Que s'est-il réellement passé ? Ils ont chuté de 20% en 2023.

Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de la Institut du Management des Services Immobiliers, dans une récente interview du magazine Le Revenu, a déclaré, à propos des prix vendus, qu'« une baisse des prix de 10 % [sur les marchés de vacances comme la Côte d'Azur] semble inévitable », et parlant des effets de l'économie en France, il a également prédit une baisse globale des prix. baisse du marché immobilier de 30%.

Tendances de vente récentes par tranche de prix

Les acheteurs souhaitant acquérir une villa en France privilégient de plus en plus les biens à bas prix, notamment ceux à moins de 800 000 €, et il y a beaucoup moins d'acheteurs de villas à prix élevé. Cette tendance est en partie due à la pandémie de coronavirus, qui a entraîné une diminution du nombre d’acheteurs étrangers fortunés (qui ont plutôt acheté des maisons de week-end dans leur pays de résidence) et davantage d’acheteurs français locaux.

L'évolution de la proportion des ventes totales de villas/maisons de campagne varie selon la tranche de prix :

• La proportion de villas vendues à moins de 800 000 € augmenté de 30% en 2019 à 38% en 2021.
• Ventes de villas entre 800 000 et 1 M€ augmenté de 15% à 22% dans le même laps de temps.
• Des biens vendus entre 1 et 2 millions d'euros diminué de 35% en 2019 à 29% en 2021.
• Des biens vendus pour plus de 2 millions d'euros diminué de 20 % en 2019 à seulement 11 % des ventes totales en 2021.

N'oubliez pas qu'on ne peut pas comparer la Côte d'Azur à la France dans son ensemble. Il existe des différences régionales dans l'évolution des prix de l'immobilier, et la Côte d'Azur connaît une croissance bien inférieure à celle de nombreuses autres régions de France. Par exemple, en 2021, le prix de vente annuel au m² a augmenté 12,4% à Rennes et seulement 0,6% à Nice. Paris, à elle seule, tire les tendances des prix de l'immobilier « globalement en France » à la hausse.

Prévisions des experts du marché pour 2025

En 2025, la Côte d'Azur est un marché d'acheteurs, et le deviendra encore plus pendant de nombreuses années à venir, en raison de la récession mondiale, des taux d'intérêt élevés, des acheteurs étrangers achetant de plus en plus de maisons dans leur pays de résidence, de la France décourageant agressivement la propriété de résidences secondaires et d'investissement, et du marché des villas de luxe inondé de villas vendues ou saisies par les Russes.

Nous avons consulté un certain nombre d'économistes de renom, de conseillers en investissement, d'agents immobiliers et de notaires (honnêtes), ainsi que d'acheteurs récents, sur le Marché des villas cotées sur la Côte d'Azur, and these were our findings (this applies to villas on the French Riviera only).

Gardez à l'esprit que le m² indiqué ci-dessous est le annoncé m², pas le m² faussement bas recensés par les notaires. Les prix ci-dessous reflètent vendu les prix, non demander des prix.

Prix de vente de 3 millions d'euros+

• Marché très haut de gamme
• Prix de vente supérieurs à 3 M€
• S'applique normalement aux villas exceptionnelles et ultra-luxueuses de plus de 1 000 m², souvent avec plusieurs villas sur la propriété.

This market segment is very hard to gauge because there are so few sales in this category. These are the most ultra-luxury highly-desirable and unique seaside properties on the French Riviera. Most were owned by Russians and are staying on the market for many years and not selling.

Moins de 5 % des villas cotées à plus de 3 millions d'euros finissent par se vendre à plus de 3 millions d'euros. Dans ce segment, une partie des prix excessifs est due à Les Russes ont besoin de vendre des villas pour lesquelles ils ont payé le prix du marché.

La grande majorité des villas vendues à ce prix l'ont été entre 65 % et une étonnante remise de 85 % par rapport au prix demandé initial, la remise moyenne étant d'environ 70 %. Nous avons vu de nombreuses villas très prisées qui se sont vendues au cours des deux dernières années avec une réduction de plus de 70 % sur le prix demandé initial. Quelques exemples typiques : dans Beaulieu sur Mer, deux immenses villas avec vue sur la mer récemment rénovées sur la même propriété, initialement cotées à 18 millions d'euros, viennent d'être vendues pour 3,6 millions d'euros, et une villa très recherchée avec une vue mer 100 % dégagée sur la pointe de Cap-Martin was listed at €4.9 million and recently sold for €1.8 million.

Comme dans toutes les catégories de marché, les villas trop chères ne se vendent pas, même si elles sont villas célèbres et très recherchées. Celui de Sean Connery superbe villa en bord de mer en est un bon exemple — son prix était coupé en deux après un an sur le marché et pourtant toujours ne s'est pas vendu, après de nombreuses publicités et une couverture médiatique abondante et plus de trois ans sur le marché. Une recherchée villa de Cap d'Ail appartenant à un oligarque russe est cotée en bourse, pour un montant non divulgué, depuis 2015, et publiquement (par de nombreuses agences) depuis 2017, d'abord pour 30 millions d'euros et maintenant pour 23 millions d'euros – et il n'est toujours pas vendu. Il y a beaucoup d'autres exemples similaires, notamment sur le marché haut de gamme avec des propriétaires russes.

Ceci est dû au fait conseillers financiers avertis d'acheteurs fortunés prédisent que le marché suit une tendance à la baisse des prix à long terme, parce que les banques n'autoriseront pas les prêts hypothécaires surévalués et parce que Les Russes ne viennent plus avec des valises pleines d'argentCes facteurs font baisser considérablement les prix.

Prix de vente de 1 à 3 millions d'euros

• Marché des villas de luxe milieu de gamme
• Prix de vente de 1 M€ à 3 M€
• S'applique normalement aux villas de luxe de 250 m² à 1000 m²

Ce segment a connu une légère hausse des prix de vente pendant la Covid, d'environ 0,5 %, avec des ventes occasionnelles à des prix bien supérieurs à la valeur du marché (en raison de l'effet Covid). Depuis 2022, les ventes se sont normalisées et le volume global a diminué. Nous prévoyons que les prix de vente (et non les prix demandés) continueront de baisser significativement en 2025. Actuellement, ce segment du marché stagne, les acheteurs attendant une baisse des prix.

Les villas de cette tranche se vendent entre 40 et 80 % de réduction sur le prix demandé, car surévaluation extrême abonde dans cette gamme de prix. Il y a beaucoup plus de vendeurs dans ce segment que sérieux acheteurs. Les villas ultramodernes sont très demandées (mais pas si elles sont trop chères), tandis que les styles en pierre, d'apparence ancienne et classique ne se vendent pas.

Ces propriétaires sont le plus souvent âgés ou russes. Attendez-vous à voir une augmentation des ventes en difficulté dans ce segment dans les années à venir en raison du vieillissement des baby-boomers, de l'économie, des étrangers vendant en raison de l'augmentation des taxes, de la Saisies de villas russes, et les effets persistants du Brexit.

Prix de vente de 600 K€ à 1 M€

• Marché des villas bas de gamme
• Prix de vente de 600 000 € à 1 M€
• S'applique normalement aux villas de moins de 400 m²

Dans cette tranche d'âge, les villas à bon prix et en bon état se sont bien vendues jusqu'à la hausse des taux d'intérêt en 2022. Aujourd'hui, le nombre total de ventes est en baisse. Cependant, nous prévoyons une poursuite de la baisse significative des prix en 2025 en raison de problèmes d'accessibilité financière.

Les principaux acheteurs de cette tranche sont des familles françaises. Les vendeurs de ce segment sont généralement des citoyens français ou britanniques. Dans les deux cas, ils ont des motivations pour vendre (problèmes économiques, divorce, etc.) et le Brexit va continuer à affecter ce segment.

Le marché pourrait mettre du temps à s’ajuster

Souvent, lorsque l’activité d’achat ralentit, les propriétaires et les agents immobiliers mettent un certain temps à ajuster leurs attentes et à baisser les prix. Entre-temps, les propriétés à des prix réalistes peuvent se vendre, mais les propriétés qui n’ajustent pas leurs prix resteront sur le marché, souvent pendant des années, jusqu'à ce qu'ils ajustent leurs attentes et baissent le prix pour s'aligner sur le marché (découvrez comment déterminer le bon prix).

Gardez à l'esprit que les statistiques qui incluent l'ensemble de la France sont trompeuses car elles incluent de grandes villes comme Paris et Marseille, où la demande reste forte et les prix augmentent. Les zones rurales et de villégiature comme la Côte d’Azur sont, à l’inverse, sur une trajectoire descendante.

Agents immobiliers et notaires soyez payé lorsque vous finalisez l’achat, et plus vous dépensez, plus ils gagnent. Alors, naturellement, ils ont tendance à être très optimistes quant au marché. Ils sont incités à vous dire que c'est un marché très chaud et que les prix augmentent, car cela pousse les acheteurs à penser qu'ils devraient acheter plus tôt et pour plus d'argent, et cela incite les vendeurs à inscrire leurs maisons. Même sur des marchés manifestement faibles ou en déclin, les agents et les notaires vous diront souvent qu'il s'agit d'un marché en vogue.

Acheter une villa ? Lisez ceci en premier !

Lorsque vous êtes prêt à rechercher une propriété, assurez-vous de lire notre guide complet pour acheter un bien immobilier en France. Ces guides expliquent comment estimer la valeur d'une propriété réel valeur, comment obtenir le meilleur prix et éviter les prix excessifs, ce qu'il faut surveiller, comment éviter de se faire arnaquer, et plus encore.

Premièrement, pour comprendre le marché immobilier en France, il faut comprendre comment Le prix au m² est une arnaque géante. Ensuite, vous pouvez passer aux autres guides :

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Notre guide des escroqueries et des secrets comprend : des avertissements sur les astuces contraires à l'éthique que les agents, les notaires, les vendeurs, les promoteurs et les constructeurs utilisent pour obtenir plus d'argent de vous. Il s'agit d'une lecture incontournable et d'un guide de dénonciation que les acteurs du secteur ne veulent pas que vous voyiez.

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Notre guide de tarification et détermination de la valeur marchande d'une villa comprend : pourquoi il y a tant de surévaluations extrêmes, comment estimer la valeur marchande d'une villa (ce qu'elle vaut) et un guide étape par étape pour trouver le prix de votre offre. De plus, supplémentaire guide des Russes et de leur impact sur le marché immobilier de la Côte d'Azur.

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Notre guide des éléments à considérer comprend : votre réel les coûts, les problèmes liés à l'achat d'une villa « récemment rénovée », la connaissance de la criminalité locale et des squatteurs et les questions à vous poser.

Notre guide du processus d'achat comprend : la négociation du prix et de l'offre initiale, le choix d'un notaire honnête, l'achat au noir, l'offre officielle et le dépôt, le recours à une SCI, les pièges du contrat, le délai de réflexion, que faire avant de remettre l'argent et le signature définitive.

Notre guide après l'achat comprend : les pièges de l'assurance, des conseils pour les résidences secondaires, la location de votre villa, la rénovation et ce qu'il faut savoir sur l'embauche de personnes.

Guide pour les vendeurs : Comment fixer le prix de votre villa pour qu'elle se vende.