Parancsikonok
Útmutató eladóknak: Hogyan árazza fel villáját
Ha el szeretné adni a villáját, két dolgot kell tudnia: az ingatlan valódi értékét, és azt, hogy miért mondják az ügynökök, hogy többet ér, mint amennyi valójában.
Hogyan derítse ki, mennyit ér a villája
Az 1. tudnivaló: a piaci érték. A villája piaci értéke a közeli területen történt múltbeli eladásokon alapul – nem a hamis m² árátlagok. Ez az, amiért eladják a villáját. Nem bízhat abban, amit az ügynök mond a piaci értékről (lásd alább, hogy miért) – ezért saját kutatást kell végeznie.
- Először is tanulj meg m²-es statisztikákat, és miért tévesek (ez a legfontosabb dolog, amit a francia ingatlanpiacról tudni kell).
- Itt található a villa piaci értékének meghatározásának módja (ugyanaz a folyamat a vevők és az eladók számára is).
- Az ingatlanpiacot befolyásoló tényezők elemzésével lehet megjósolni, hogy az elkövetkező években emelkedni vagy csökkenni fog-e az értéke. Itt a miénk útmutató, hogy hol tart jelenleg a piac, és merre tart.
A vásárlók megtudják a piaci értéket: Amikor egy vevő jelzáloghitelt kap, a bank elvégzi az ingatlan értékbecslését, és közli a vevővel a piaci értéket (a bank nem hagy jóvá olyan jelzáloghitelt, amely a piaci érték felett van). A luxus ingatlanpiacon a vevőknek általában pénzügyi tanácsadóik vannak, akik azt tanácsolják nekik, hogy kérjenek értékbecslést az ingatlanról.
Ha villáját a piaci érték felett árazza: Nem fog eladni. Ez ennyire egyszerű. Évekig a piacon marad, amíg úgy dönt, hogy leveszi. Az e-mailes értesítések bekapcsolásával meggyőződhet róla az összesítő webhelyek.
Egyes eladók nem bánják, hogy a villájuk a piacon ül, és nem árul, mert szeretik azt a fantáziát, hogy a villájuk sokkal többet ér, mint amilyen valójában, vagy beleragadtak a régi gondolkodás, hogy az oroszok túlköltekezni fognak a villájukon. Az ügynökök nem szeretik ezt, de versengenek a listára kerülésért, így nincs választásuk, mivel a legtöbb eladó vakon választja azt az ügynököt, aki azt mondja nekik, hogy a legtöbb pénzért eladhatják villájukat.
Az ügynök motivációi
Az ügynökök nagyon versenyképesek, és ügynökségeik jutalmat kapnak, ha új eladókat szerződtetnek. Ahogy látni fogod, amikor beszélsz velük, meg fogják tenni ígérd meg neked a holdat hogy megkapjam a listát.
Az ügynökök azon az áron versenyeznek, amiért eladhatják a villáját. De amikor az ár indoklását kéri, akkor vagy hamis „múltbeli eladásokat” közölnek (kérje el a címeket és ellenőrizze így), vagy idéznek hamis m2 árképzés, vagy csak azt mondják, hogy vakon bízz bennük, mert ők a „szakértők”.
Egy gyors módja annak, hogy ellenőrizd a korábbi eladásokat, amelyekről beszámolnak, az, hogy megnézed Franciaországi házárak (ahol egy térképet láthat a következővel minden az elmúlt évtizedben eladott villákat), hogy képet kapjon arról, hogy méretük és elhelyezkedésük hogyan viszonyul az Ön villájához. A feltüntetett árak helyesek (de tartalmazzák az adókat), de a feltüntetett négyzetméterek és szobák száma... nem pontos – itt van miért.
Azért hazudnak a villád értékéről, hogy biztosítsák a hirdetést. Nem arról van szó, hogy rossz emberek, hanem arról, hogy a franciaországi rendszer rosszul van beállítva. Amikor új eladót szerződtetnek, megkapják a jutalékot, függetlenül attól, hogy ki találja meg a végső vevőt. Ezután online hirdethetik azt (és az ügynökségüket is).
Tudják, hogy a villa addig nem fog eladni, amíg nem csökkenti az árat. Ekkor mondhatják, hogy „most rosszabb a piac”, vagy kifogást kereshetnek, de a végén megkapják a jutalékot, mivel ők biztosították a tőzsdei bevezetést.
Ha komolyan gondolja az eladást, ismernie kell a valós piaci értéket, és megfelelően kell áraznia a villát. Ne hallgass az ügynökökre, akik megpróbálják túllicitálni egymást, mert ez csak szóváltást eredményez, és nem lesz eladó. Ahogy egy helyi ügynök mondta nekünk: „Amikor DVF elemzéssel elmondjuk a tulajdonosnak villájuk valós piaci értékét, pánikrohamot kap. Aztán más ügynökségek magasabb árakat adnak nekik, ami csak képzelet, csak azért, hogy megkapják a megbízatást… Szóval végül el kell játszanunk ezzel a játékkal, és elmondanunk kell nekik, hogy az ő házuk többet ér, mint amit más ügynökségek mondanak, pedig mi tudjuk. nem fog eladni, különben nem kapjuk meg a megbízást, és egy másik ügynökség úgyis ezen az áron fogja bejegyezni.”
Íme egy példa…
Ez egy rendes, semmi különös villa jelenleg eladó in Eze. Annak ellenére, hogy nagy az útzaj, és keleti fekvésű, közel 6 millió eurós áron jegyzik (7 millió euróról csökkentve!). őrült kért ár. Egyetlen villában sincs valaha a feljegyzett történelem során minden bizonnyal ehhez a négyzetméterárhoz közeli áron kelt el Eze-ben. De ez nem akadályozta meg a hirdető ügynököket abban, hogy megpróbálják túllicitálni a többi ügynököt, hogy biztosítsák a listát az ügynökségük számára. Az ingatlan addig marad a piacon, amíg a tulajdonosok kétségbeesettek nem lesznek, akkor valószínűleg körülbelül 1 millió euróért kel el.
Ellenőrzéskor Franciaországi házárak, láthatjuk, hogy a szomszéd villáját valószínűleg ugyanaz a fejlesztő építtette, ugyanolyan stílusú és megközelítőleg azonos méretű (a Google Earth-ön látható alapterület és emeletek alapján); 930 500 euróért kelt el!
Amint látja, ez egy másik példa arra, hogyan a közjegyzők drámaian alulértékelték a m²-t, hogy hamisan megemeljék a m² átlagos árat. A közjegyzők honlapján az eladott (szomszéd) villa 125 m²-en szerepel, az ügynökség eladási listája viszont 379 m²-ben tünteti fel a villát (az ügynök elmondta, hogy ez mind föld feletti m², és igazolva van).
És még egy példa…
Ez a villa a Villefranche-sur-Mer magasságában 4,6 millió eurót kér. 260 m²-es, felújításra szorul (belül nagyon olcsón készült, 1980-as évek stílusában).
Itt van (bal oldalon), a szomszéd villája mellett, ami több mint kétszer akkora:
A DVF-en pedig láthatja, hogy a szomszéd villája (ami 565 m²) 1,1 millió euróért kelt el a Covid-roham csúcsán (a szokásosnál magasabb árakon). Szinte az összes többi villa a környéken hasonló áron kelt el.
...és mégis, a tulajdonost egy tisztességtelen ügynök, aki megpróbálta megszerezni a listát, meggyőzte arról, hogy a villájuk 4,6 millió eurót ér a tényleges nagyjából 900 000 euró helyett. Ezért 6 évvel később még mindig nem kelt el.
Kizárólagos megbízások
A kizárólagos megbízás választása bizalmi szavazatnak tűnhet egyetlen ügynök iránt, de gyakran megbéklyózza az eladót: egyetlen közvetítőnek monopolhelyzetet adsz a marketing és a tárgyalás terén, mégis a szerződés értelmében továbbra is te vagy a felelős a teljes jutalékért – még akkor is, ha végül te magad találod meg a vevőt, vagy az ügynök kevés értéket képvisel.
Ami még rosszabb, a szokásos megbízás tele van ügynököt támogató záradékokkal: egy visszavonhatatlan időszak (általában három hónap), amely alatt nem lehet lemondani, automatikus megújítások, amelyek hónapról hónapra haladnak, és egy büntető záradék, amely lehetővé teszi az ügynök számára, hogy követelje a jutalékát – vagy súlyos büntetést –, ha megkerüli őt, vagy egy olyan vevővel ír alá, akit egyszer „bemutatott”, néha a megbízás lejárta után akár két évig is.
Mivel a rivális ügynökségek nem hirdethetnek, és a magánhirdetéseknél fennáll a jogosulatlan hozzáférés veszélye, az ingatlanod láthatósága pont akkor csökken, amikor a széles körű ismertség a legfontosabb; ha az árazás hibásnak bizonyul, vagy a kapcsolat megromlik, akkor regisztrált értesítést kell küldened, és az időt kell figyelned ahelyett, hogy a piacra reagálnál. Röviden, a kizárólagos megbízás a tőkeáttételt – és a kockázatot – Önről az ügynökre helyezi át, csökkentve a versenyt, a rugalmasságot és végső soron az esélyeidet arra, hogy a saját időbeosztásod szerint a legjobb árat érd el.
Egy másik rejtett hátrány, hogy a kizárólagos megbízások hogyan akadályozzák a „kabinetek közötti” együttműködést – a francia gyakorlat szerint két ügynökség párosul, és megosztja a jutalékot, amikor az egyik a vevőnek szállít. Mivel a kizárólagos ügynök díja szerződésben védett, kevés pénzügyi ösztönzőjük van arra, hogy versenytársakat hívjanak meg az üzletbe, és megosztozzanak a bevételük 50%-án. Sokan egyszerűen visszautasítják a közös megbízásokat, vagy olyan aránytalan felosztást követelnek, hogy a többi brókerek elállnak. Az eredmény a minősített vásárlók szűkebb köre, különösen a külföldieké, akiknek az előnyben részesített ügynöke esetleg nem szerepel a megbízáson. Aminek kooperatívnak kellene lennie, az egy fallal körülvett kertté válik, ahol az Ön ingatlana csak az adott ügynök saját kapcsolataihoz és portáljaihoz kerül, csökkentve a láthatóságot és meghosszabbítva a piacon töltött időt.
Online ingatlanirodák
Egy tucat online ingatlanügynökség nyílt Franciaországban az elmúlt öt évben – és bár piaci részesedésük apró, gyorsan növekednek. Sokkal alacsonyabb díjakat számítanak fel, mint a hagyományos ingatlanügynökségek. Érdemes kipróbálni őket, mielőtt egy hagyományos ügynökséghez fordulnál, mivel ha ezeken keresztül tudsz értékesíteni, akkor díjakat és energiát takaríthatsz meg.
Itt vannak a főbbek, amelyeket érdemes megnézni:
Tipp ügynökökkel való kapcsolattartáshoz: Az ügynökségek időnként megpróbálnak olyan jogellenes büntetési záradékokat beépíteni a megbízásokba, amelyek arra kötelezik az eladót, hogy fizesse az ügynöki díjak egy részét vagy egészét akkor is, ha a házat egy másik ügynök értékesíti, vagy 50%-ot, ha az eladók maguk találnak vevőt. Ez illegális, de az ügynökségek mindenképpen megpróbálják átverni Önt ezzel a záradékkal. Az egyetlen közvetítő fizethető, aki lebonyolította az eladást.