Scorciatoie
Guida per i venditori: come valutare la tua villa
If you want to sell your villa, you’ll need to know two things: the real true value of your property, and why agents tell you it’s worth more than it really is.
Come capire quanto vale veramente la tua villa
La cosa numero 1 da sapere è: il valore di mercato. Il valore di mercato della tua villa si basa sulle vendite passate nella zona vicina, non su medie dei prezzi al m² false. Questo è il motivo per cui verrà venduta la tua villa. Non puoi fidarti di ciò che un agente ti dice sul valore di mercato (vedi sotto per il motivo), quindi dovrai fare le tue ricerche.
- Per prima cosa, informati statistiche sui m² e perché non sono corrette (questa è la cosa più importante da conoscere sul mercato immobiliare francese).
- Il modo per calcolare il valore di mercato della tua villa è descritto qui (è lo stesso processo sia per gli acquirenti che per i venditori).
- Il modo per prevedere se aumenterà o diminuirà di valore nei prossimi anni è analizzare i fattori che influenzano il mercato immobiliare. Ecco il nostro guida alla situazione attuale del mercato e alla direzione che prenderà.
Gli acquirenti scopriranno il valore di mercato: When a buyer gets a mortgage, the bank does a valuation of the property and tells the buyer what the market value is (the bank won’t approve a mortgage that’s above market value). Also, in the luxury real estate market, buyers normally have financial advisors who will advise them to get a valuation of the property.
Se il prezzo della tua villa è superiore al valore di mercato: Non venderà. È così semplice. Rimarrà sul mercato per anni finché non deciderai di toglierlo. Puoi verificarlo tu stesso attivando le notifiche email i siti web aggregatori.
Ad alcuni venditori non importa che la loro villa sia sul mercato e non venga venduta perché a loro piace la fantasia che la loro villa valga molto di più di quanto valga in realtà, oppure sono bloccati il vecchio pensiero che i russi spenderanno troppo sulla loro villa. Agli agenti questo non piace, ma sono in competizione per assicurarsi la quotazione, quindi non hanno scelta, poiché la maggior parte dei venditori sceglierà ciecamente l'agente che dice loro che possono vendere la loro villa per la cifra più alta.
Le motivazioni dell'agente
Gli agenti sono molto competitivi e vengono ricompensati dalle loro agenzie quando ingaggiano nuovi venditori. Come vedrai quando parlerai con loro, lo faranno ti prometto la luna to get the listing.
Gli agenti competono in base al prezzo a cui ti dicono che possono vendere la tua villa. Ma quando chiedi la giustificazione del prezzo, ti danno false "vendite passate" (chiedi gli indirizzi e verificare in questo modo), oppure citano prezzi m2 falsi, or just tell you that you should blindly trust them because they’re ‘the expert’.
A quick way to verify the past sales they tell you about is to look on House Prices France (dove puoi vedere una mappa con una sovrapposizione di Tutto the villas that have sold in the last decade), to get a sense of how the size and location of them compares to your villa. The prices listed are correct (but include taxes), but the m² and number of rooms listed is non accurato – Ecco perché.
The reason they lie about your villa’s value is to secure the listing. It’s not that they are a bad person — it’s that the system in France is set up in a bad way. When they sign up a new seller, they get the commission no matter who finds the eventual buyer. They’re then able to advertise it (and their agency along with it) online.
Sanno che la villa non verrà venduta finché non abbasserai il prezzo. A quel punto potranno dire “adesso il mercato è peggiorato” o addurre una scusa, ma alla fine la commissione la prenderanno loro, visto che sono stati loro ad assicurarsi la quotazione.
Se sei seriamente intenzionato a vendere, devi conoscere il reale valore di mercato e valutare adeguatamente la villa. Non ascoltare gli agenti che cercano di fare offerte migliori a vicenda, poiché ciò comporterebbe solo problemi e nessuna vendita. Come ci ha detto un agente locale: “Quando comunichiamo al proprietario il reale valore di mercato della sua villa, con l’analisi DVF, ha un attacco di panico. Poi le altre agenzie gli fanno prezzi più alti che sono una fantasia, solo per ottenere il mandato… Quindi alla fine dobbiamo fare questo gioco e dirgli che la loro casa vale più di quello che dicono le altre agenzie, anche se noi lo sappiamo non lo venderemo, altrimenti non otterremo il mandato e verrà comunque quotato a quel prezzo da un'altra agenzia."
Ecco un esempio...
Questa è una villa normale, niente di speciale attualmente in vendita a Eze. Nonostante abbia molto rumore dalla strada e sia esposto a est, è quotato a quasi 6 milioni di euro (ridotto da 7 milioni di euro!) Un prezzo assolutamente pazzo chiedere il prezzo. Nessuna villa lo ha mai venduto per qualcosa di vicino a quel prezzo al m² a Eze, nella storia documentata. Ma ciò non ha impedito agli agenti di quotazione di tentare di superare le offerte degli altri agenti per assicurarsi la quotazione per la loro agenzia. Resterà sul mercato finché i proprietari non saranno disperati, momento in cui sarà probabilmente venduto per circa 1 milione di euro.
Al momento del controllo House Prices France, we can see that the neighbor’s villa was likely made by the same developer and is the same style and approximately the same size (based on its footprint and floors, as seen via Google Earth); it sold for €930,500!
Come puoi vedere, questo è un altro esempio di come il m² è drammaticamente sottostimato dai notai per gonfiare falsamente il prezzo medio del m². Il sito web del notaio elenca la villa venduta (del vicino) come 125 m², ma l'elenco di vendita dell'agenzia per la villa indica la sua dimensione come 379 m² (l'agente ci ha detto che si tratta di m² tutti fuori terra ed è stato verificato.)
E un altro esempio…
Questa villa sulle alture di Villefranche-sur-Mer chiede 4,6 milioni di euro. Ha una superficie di 260 mq e necessita di ristrutturazione (l'interno è in stile anni '80 molto economico).
Eccola (a sinistra), accanto alla villa dei vicini, che è grande più del doppio:
E in DVF si vede che la villa del vicino (che è di 565 m²) è stata venduta per 1,1 milioni di euro al culmine del boom Covid (prezzo più alto del normale). Quasi tutte le altre ville nella zona vicina sono state vendute a prezzi simili.
…and yet, the owner has been convinced by a dishonest agent trying to secure the listing, that their villa is worth €4.6 million, instead of the roughly €900,000 that it’s actually worth. Hence, 6 years later it still hasn’t sold.
Exclusive Mandates
Opting for an exclusive mandate may feel like a vote of confidence in one agent, but it often handcuffs the seller: you hand a single intermediary a monopoly on marketing and negotiation, yet the contract still makes you liable for the full commission—even if you ultimately find the buyer yourself or the agent adds little value.
Worse, the standard mandate is riddled with pro-agent clauses: an irrevocable period (typically three months) during which you cannot cancel, automatic renewals that roll on month by month, and a clause pénale that lets the agent demand their fee—or a hefty penalty—if you bypass them or sign with a buyer they once “introduced,” sometimes for up to two years after the mandate ends.
Because rival agencies cannot advertise and private listings risk breach, your home’s visibility shrinks just when broad exposure matters most; if pricing proves wrong or the relationship sours, you must serve registered notice and watch the clock instead of reacting to the market. In short, the exclusive mandate shifts leverage—and risk—from you to the agent, reducing competition, flexibility and ultimately your chances of securing the best price on your own timetable.
Another hidden drawback is how exclusive mandates discourage “inter‐cabinet” collaboration—the French practice of two agencies pairing up and splitting commission when one supplies the buyer. Because the sole agent’s fee is contractually protected, they have little financial incentive to invite competitors onto the deal and share 50 % of their earnings. Many simply refuse co-mandats or demand such a lopsided split that other brokers walk away. The result is a thinner pool of qualified purchasers, especially international ones whose preferred agent may not be on the mandate. What should be a cooperative market becomes a walled garden, where your property circulates only to that agent’s own contacts and portals, shrinking visibility and prolonging time on the market.
Agenzie immobiliari on-line
A dozen online estate agencies have opened in France over the past five years – and although they have a tiny share of the market, they are growing rapidly. They charge far lower fees than traditional real estate agencies. They’re worth trying before going to a traditional agency, as if you can sell via one of these, you’ll save on fees and effort.
Ecco i principali da verificare:
Suggerimento quando si tratta con gli agenti: Talvolta le agenzie tentano di inserire nei mandati clausole penali illegittime che obbligano il venditore a pagare in tutto o in parte le spese di agenzia anche se la casa viene venduta da un altro agente, o a pagare il 50% se i venditori trovano da soli un acquirente. Questo è illegale, ma le agenzie cercano comunque di truffarti con questa clausola. L'unico intermediario che può essere pagato è colui che ha gestito la vendita.
