Gids voor verkopers: Hoe bepaalt u de prijs van uw villa?

Als u uw villa wilt verkopen, moet u twee dingen weten: de werkelijke waarde van uw woning en waarom makelaars u vertellen dat deze meer waard is dan deze in werkelijkheid is.

How to Figure Out What Your Villa is Really Worth

The #1 thing to know is: the market value. The market value of your villa is based on the past sales in the nearby area — not the fake m² pricing averages. This is what your villa will sell for. You can’t trust what an agent tells you the market value is (see below for why) — so you’ll need to do your own research.

• First, learn about m² statistics, and why they are incorrect (this is the most important thing to learn about the French real estate market).
• The way to figure out the market value of your villa is described here (it’s the same process for both buyers and sellers).

• The way to predict if it’s going to go up or down in value over the next several years is by analyzing the factors that affect the real estate market. Here is our guide to where the market is right now, and where it’s headed.

Buyers will find out the market value: Wanneer een koper een hypotheek krijgt, voert de bank een taxatie van het onroerend goed uit en vertelt de koper wat de marktwaarde is (de bank keurt geen hypotheek goed die boven de marktwaarde ligt). Ook in de luxe vastgoedmarkt hebben kopers doorgaans een financieel adviseur die hen adviseert een taxatie van het onroerend goed te laten uitvoeren.

If you price your villa above the market value: It won’t sell. It’s that simple. It will sit on the market for years until you decide to take it off. You can see for yourself by setting email notifications on the aggregator websites.

Some sellers don’t mind their villa sitting on the market and not selling because they like the fantasy that their villa is worth much more than it really is, or they are stuck in the old thinking that Russians are going to overspend on their villa. Agents don’t love this, but they are in competition to secure the listing, so they don’t have a choice, as most sellers will blindly choose the agent who tells them that they can sell their villa for the most money.

Agent’s Motivations

Agents are very competitive and they get rewarded by their agencies when they sign new sellers. As you’ll see when you talk to them, they will promise you the moon om de vermelding te krijgen.

Agents compete based on the price they tell you they can sell your villa for. But when you ask for justification of the price, they either give fake ‘past sales’ (ask for the addresses and verify this way), or they quote fake m2 pricing, of ze vertellen je gewoon dat je ze blindelings moet vertrouwen omdat ze 'de expert' zijn.

Een snelle manier om de eerdere verkopen te verifiëren waar ze je over vertellen, is door te kijken op Huizenprijzen Frankrijk (where you can see a map with an overlay of alle (de villa's die in de afgelopen tien jaar zijn verkocht), om een idee te krijgen van hoe de grootte en locatie zich verhouden tot uw villa. De vermelde prijzen zijn correct (maar inclusief belastingen), maar de vermelde m² en het aantal kamers zijn not accurate – here’s why.

De reden dat ze liegen over de waarde van je villa is om de advertentie veilig te stellen. Het is niet dat ze een slecht persoon zijn – het is dat het systeem in Frankrijk niet goed werkt. Wanneer ze een nieuwe verkoper binnenhalen, krijgen ze de commissie, ongeacht wie de uiteindelijke koper vindt. Vervolgens kunnen ze de villa (en hun makelaarskantoor) online adverteren.

They know that the villa will not sell until you lower the price. At that point they can say ‘the market is worse now’ or make an excuse, but in the end they will get the commission, since they’re the one who secured the listing.

If you’re serious about selling, you need to know the real market value and price the villa properly. Don’t listen to the agents who are trying to outbid each other, as this will just result in a hassle and no sale. As a local agent told us: “When we do tell the owner the real market value of their villa, with DVF analysis, they have a panic attack. Then other agencies give them higher prices that are a fantasy, just to get the mandat… So, in the end, we have to play this game and tell them that their house is worth more than what other agencies say, even though we know it won’t sell, otherwise we won’t get the mandat and it’ll just be listed at that price anyway by a different agency.”

Here’s an example…

This is a regular, nothing-special villa currently for sale in Eze. Despite having a lot of road noise and facing East, it’s listed at almost €6 million (reduced from €7 million!) An absolutely insane asking price. No villa has ever sold for anything close to that m² price in Eze, in recorded history. But that didn’t stop the listing agents from trying to outbid other agents to secure the listing for their agency. It will sit on the market until the owners are desperate, at which time it will likely sell for around €1 million.

Upon checking Huizenprijzen Frankrijkkunnen we zien dat de villa van de buren waarschijnlijk door dezelfde projectontwikkelaar is gebouwd en dezelfde stijl en ongeveer dezelfde grootte heeft (op basis van de oppervlakte en het aantal verdiepingen, zoals gezien via Google Earth). Deze werd verkocht voor € 930.500!

And another example…

This villa in the heights of Villefranche-sur-Mer is asking €4.6 million. It’s 260 m² and needs renovation (it’s very cheaply-done 1980’s-style inside).

Here’s it is (on the left), next to the neighbors villa, which is more than twice as big:

And in DVF, you can see that the neighbor’s villa (which is 565 m²) sold for €1.1 million at the height of the Covid boom (higher pricing than normal). Nearly all of the other villas in the nearby area sold for similar prices.

…en toch is de eigenaar door een oneerlijke makelaar die de woning probeerde te verkopen, ervan overtuigd dat hun villa € 4,6 miljoen waard is, in plaats van de ongeveer € 900.000 die hij eigenlijk waard is. Zes jaar later is de villa dus nog steeds niet verkocht.

Exclusieve mandaten

Als u kiest voor een exclusief mandaat, voelt dat misschien als een blijk van vertrouwen in één makelaar, maar het legt de verkoper vaak beperkingen op: u geeft één tussenpersoon het monopolie op marketing en onderhandelingen, maar volgens het contract bent u nog steeds aansprakelijk voor de volledige commissie, zelfs als u uiteindelijk zelf een koper vindt of als de makelaar weinig waarde toevoegt.

Erger nog, het standaardmandaat zit vol met pro-agentclausules: een onherroepelijke periode (meestal drie maanden) waarin u niet kunt annuleren, automatische verlengingen die maandelijks worden doorgevoerd en een clausule pénale waarmee de agent zijn honorarium - of een flinke boete - kan eisen als u hem omzeilt of tekent met een koper die hij ooit heeft 'aangebracht', soms tot wel twee jaar nadat het mandaat afloopt.

Omdat concurrerende makelaars niet kunnen adverteren en privéadvertenties het risico lopen om onder de radar te blijven, neemt de zichtbaarheid van uw woning juist af wanneer brede exposure het belangrijkst is; als de prijsstelling onjuist blijkt of de relatie verslechtert, moet u aangetekend opzeggen en de klok in de gaten houden in plaats van te reageren op de markt. Kortom, het exclusieve mandaat verschuift de invloed – en het risico – van u naar de makelaar, waardoor de concurrentie, flexibiliteit en uiteindelijk uw kansen om de beste prijs binnen uw eigen tijd te bemachtigen afnemen.

Een ander verborgen nadeel is hoe exclusieve mandaten samenwerking tussen kabinetten ontmoedigen – de Franse praktijk waarbij twee makelaars samenwerken en de commissie delen wanneer één van hen de koper bevoorraadt. Omdat de commissie van de exclusieve makelaar contractueel beschermd is, hebben ze weinig financiële prikkels om concurrenten uit te nodigen voor de deal en 50% van hun inkomsten te delen. Velen weigeren simpelweg gezamenlijke mandaten of eisen een zo scheve verdeling dat andere makelaars afhaken. Het resultaat is een kleinere groep gekwalificeerde kopers, met name internationale kopers wiens voorkeursmakelaar mogelijk niet op het mandaat staat. Wat een coöperatieve markt zou moeten zijn, wordt een ommuurde tuin, waar uw woning alleen via de eigen contacten en portals van die makelaar wordt aangeboden, waardoor de zichtbaarheid afneemt en de tijd op de markt wordt verlengd.

Online Real Estate Agencies

In de afgelopen vijf jaar zijn er in Frankrijk tientallen online makelaarskantoren geopend – en hoewel ze een klein marktaandeel hebben, groeien ze snel. Ze rekenen veel lagere tarieven dan traditionele makelaarskantoren. Het is de moeite waard om ze eerst te proberen voordat je naar een traditioneel makelaarskantoor gaat, want als je via een van deze kantoren kunt verkopen, bespaar je op kosten en moeite.

Here are the main ones to check out:

• Liberkeys
• Welmo
• Les Agencies de Papa
• Proprioo
• Côté Particuliers
• Hosman
• PAP

Tip when dealing with agents: Agencies sometimes try to include unlawful penalty clauses in mandates committing the seller to pay all or part of the agency fees even if the house is sold by another agent, or to pay 50% if sellers find a buyer themselves. This is illegal, but agencies try to scam you with this clause anyway. The only intermediary who can be paid is the one who handled the sale.